广州市某某信息工程技术有限公司、深圳市中濠房地产开发有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0112民初9225号

原告：广州市**信息工程技术有限公司，住所地广东省广州市黄埔区东荟二街81号830房。

法定代表人：黄志伟，总经理。

委托诉讼代理人：陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：康悦晴，广东金桥百信律师事务所实习人

员。

被告：深圳市中濠房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道西乡大道228号中濠大厦9楼。

法定代表人：陈观福。

委托诉讼代理人：文子忠，广东天禄盟德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆延冰，广东天禄盟德律师事务所律师。

第三人：深圳市中濠建工集团有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道西乡大道228号中濠大厦8楼。

法定代表人：康明，总经理。

委托诉讼代理人：洪荣发，广东天禄盟德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方雷，广东博研律师事务所律师。

原告广州市**信息工程技术有限公司诉被告深圳市中濠房地产开发有限公司、第三人深圳市中濠建工集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2020年9月25日、11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈送炜、康悦晴，被告的委托诉讼代理人文子忠、陆延冰,第三人的委托诉讼代理人洪荣发、方雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**信息公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年12月28日签订的《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及2018年12月20日签订的《补充协议》；2.判令被告向原告支付因被告违约导致原告遭受的损失30240000元；3.判令本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：一、涉案项目基本情况：2014年1月21日，原告与广州开发区征用土地办公室（以下简称“征地办”）签订《转租赁土地协议》，由征地办将其依法承租广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社的位于广州科学城瑞和路以西、发源路以东的面积为24999㎡的经济发展用地（以下简称“涉案土地”）转租给原告使用，租期自2014年1月1日起至2053年12月31日止，共40年。

2015年12月28日，原告与被告签订《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》（以下简称《协议书》），约定原被告双方以原告的名义开发建设“中濠（国际）商业广场”项目，由原告负责提供项目建设用地（即涉案土地）并负责办理项目立项和报建手续，被告负责项目的测量、勘探、规划设计、施工建设，并负责工程所需费用，项目建成后按照合同约定分配物业，各自经营。另外，被告承诺在取得《建筑工程施工许可证》后项目总体施工建设在1000天内完成竣工验收。

2018年12月10日，原告与被告签订《补充协议》约定：由被告履行原告与第三人签订的《施工合同》中约定的条款义务；同时，由被告承担监理费用，并承担委托人相关责任和义务。

2019年5月18日，原告作为涉案项目建设单位，与第三人签订《广州市建设工程施工合同》（合同编号：SF-2019-0518）（以下简称《施工合同》），约定第三人总承包涉案项目的工程建设，工期为731天，并约定由被告直接向第三人支付涉案项目的所有工程款，并履行发包人的相关责任和义务。

综上，原被告双方在《协议书》和《补充协议》中明确双方的义务为：原告负责提供项目用地并负责办理项目立项和报建手续，被告负责项目的投资、勘探、测量、规划设计、施工建设，并需要提供项目报建材料以配合原告办理报建。合同履行过程中，原告提供了合法承租的项目建设用地，并积极完成涉案项目的规划报建手续，已按约定完成了《协议书》和《补充协议》的义务。

二、被告未能按《协议书》的约定积极及时地向原告提供项目报建材料并配合办理报建，导致涉案项目耗时近四年方完成报建，项目建设严重延后，被告的行为属于恶意违约。

根据《协议书》的约定，被告应配合原告办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的有关手续，做好项目开工建设前的准备工作。因此，根据合同的约定，被告应积极及时地向原告提供涉案项目规划设计方案及相关报建材料。自《协议书》签订以来，原告一直积极履行合同义务，筹备并办理项目立项及报建事宜。被告委托深圳中海世纪建筑有限公司作为涉案项目的设计单位，直接与原告交接报建所需的规划与设计材料。自2016年1月起，涉案项目已进入到规划设计和报建阶段，但由于被告和设计单位一直拖延向原告提供报建材料，并反复修改变更规划设计方案，导致原告无法及时完成项目报建。涉案项目耗时两年半于2018年10月24日和2018年11月16日才取得《建设工程规划许可证》，并耗时近一年于2019年8月28日才取得《建筑工程施工许可证》。至此，因被告和被告聘请的设计单位拒不配合、拖延提供材料，完成涉案项目整体报建流程耗时已近四年，项目建设被迫整体延后近四年。被告严重违反《协议书》约定的行为属于恶意违约，已对原告造成了严重的损失。

三、被告具有发包人和承包人双重身份，在涉案项目中应当全面履行测量、勘探、规划设计、施工建设及出资义务，但被告拒不履行涉案项目的施工建设的义务，导致涉案工程逾期一年仍未开工，已构成根本违约，原告有权根据《合同法》规定解除《协议书》和《补充协议》。

（一）被告具有发包人和承包人双重身份，在涉案项目中应当全面履行测量、勘探、规划设计、施工建设及出资义务，并应当受《施工合同》中承包人有关条款的约束。

1.被告在涉案工程中具有发包人身份，应当履行测量、勘探、规划设计义务。根据《协议书》的约定，被告承担涉案项目的测量、勘探、规划设计及出资义务，并最终与原告共同享有建成物业的经营权。因此，被告在涉案工程中具有发包人的身份。

2.被告在涉案工程中具有承包人身份，应当履行施工建设义务，并与第三人共同受《施工合同》中承包人有关条款的约束。

（1）首先，根据《协议书》第4.1条和第4.5条约定，被告全权负责涉案项目的施工建设，并承担工程所需费用，但由于被告并无建设工程施工资质，被告特指定其具有施工资质的关联公司第三人进行实际的施工建设，故第三人的施工建设行为实际等同于被告在履行《协议书》中的施工建设义务。

（2）其次，涉案项目进入施工建设阶段后，由于被告与第三人迟迟未开工，原告多次发函催告被告及第三人进行开工，被告也一直以承包人的身份进行回函，对工程开工情况进行具体答复，足以见得被告和第三人的施工建设义务浑然一体，密不可分。

（3）此外，由于被告与第三人存在股权、股东及高管的高度交叉，两公司实为紧密关联的家族企业，且被告也并未向第三人支付涉案工程的任何款项，可见二者在涉案项目中名为两个法人，实为一个主体，二者的施工建设行为完全是一体的。因此，被告与涉案工程的施工单位第三人属于两位一体，而《施工合同》是对涉案项目施工建设义务的进一步细化约定，被告履行施工建设义务应当受到《施工合同》具体条款包括工期、开工日期、竣工日期及违约责任等条款的约束。

（4）同时，原被告双方在《补充协议》中约定：“原告与第三人签订的《建设工程施工合同》，由被告履行约定的条约责任。”该条款是原被告双方对被告发承双重身份的进一步明确，被告不仅要作为发包人提供涉案工程所需的测量勘探数据、规划设计图纸并提供工程所需资金，还要作为承包人承担施工建设义务，该条款与《协议书》的约定是一致的。

综上，被告具有发包人和承包人双重身份，在涉案项目中应当全面履行测量、勘探、规划设计、施工建设及出资义务，并应当受《施工合同》中承包人有关具体条款的约束。

（二）被告及第三人在涉案工程完全具备开工条件的情况下，逾期长达一年多未开工，根本违反了《协议书》和《施工合同》的约定，原告有权根据《合同法》第九十四条第四款与被告解除《协议书》和《补充协议》。2019年8月28日，涉案项目的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》已全部核发到位，原告已履行完毕项目立项和报建义务，涉案工程已完全具备了开工条件。然而，被告及第三人自《建筑工程施工许可证》核发后至今长达一年多的期间，从未向原告及监理单位提交开工申请或施工进度计划表，经过原告多次发函催告，也仍未实际开工建设，根本违反了《协议书》和《施工合同》的约定。根据《施工合同》通用条款第34.2款和87.3款约定，承包人未能在签订《施工合同》后28天内向监理工程师及发包人提交开工申请书及与开工准备的有关材料，导致监理人未能发出开工令且未能在接到开工令后7天内开工，经催告后28天内仍未开工的，发包人可以解除合同。因此，被告及第三人的违约行为已达到原告解除《施工合同》的条件，原告已向法院提起另案解除《施工合同》；而在《施工合同》解除的基础上，被告已根本违反《协议书》的约定，导致合同目的无法实现。

（三）原告多次发函催告被告及第三人开工，但其均以各种无理借口推诿施工，甚至将责任推卸给原告，显然是恶意违约行为。在原告2019年至2020年6月期间多次发函催告被告和第三人开工的过程中，被告和第三人以各种理由推诿施工，其中包括称项目基坑存在“大量难破除土石方”严重阻碍施工进度，也包括声称新冠疫情影响复工，甚至将其拒不施工的原因恶意推卸给原告。被告和第三人提出的种种借口纯属无理，具体如下：

（1）被告及第三人声称基坑存在难破除土石方，仅是其拒绝开工的借口。被告及第三人于2018年6月已委托核工业长沙工程勘察院对涉案项目进行地质勘查，且于2017年7月前已完成部分土地平整工作，对于涉案项目的地质情况早有充分认识，并且出具了《现场施工条件说明》确认施工不存在任何障碍，现却在签订《协议书》四年之后，以基坑部分存在难破除的土石方为由拒绝开工，显然构成违约。

（2）被告及第三人声称新冠疫情影响复工，显然不属实。广州市已于2020年2月10日开放建筑工地复工，但被告至今未向政府主管部门申请复工，涉案工程至今未符合复工条件，进一步说明了被告及第三人构成违约。

（3）被告及第三人声称自2020年4月起原告拒绝配合办证，也不属实。涉案工程自《建筑工程施工许可证》核发后即完全具备开工条件，被告及第三人必须立即开工，否则将会导致《建筑工程施工许可证》过期废止。而被告提及的相关证件均不影响工程开工，未办理也不能成为其推卸开工责任的理由。再者，被告提及的相关证件，原告早已配合办理申报，但因被告未开工而被政府主管部门核定不予许可。在此情况之下，被告非但没有积极开工，反而在《建筑工程施工许可证》核发7个月后反将相关证件未能办理的责任恶意推卸给原告，显然是为了避免承担违约责任而提出的无理借口。根据《合同法》第九十四条第（四）款的规定，当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，守约一方当事人可以解除合同。自双方签订《协议书》和《补充协议》以来，原告一直积极履约，但被告却始终未按合同约定履行其配合报建和建设施工的义务。因此，被告的恶意根本违约行为已使原被告双方失去合作的信任基础，《协议书》和《补充协议》无法继续履行，合同的根本目的已无法实现，原告有权根据《合同法》第九十四条第四款与被告解除《协议书》和《补充协议》。

四、由于被告违反《协议书》约定的施工建设义务，导致涉案项目各环节已陷入停滞，涉案项目已无继续履行的基础，更不可能在约定的731天内完成竣工验收。因此，原告有权解除与《协议书》和《补充协议》。由于被告违反《协议书》约定的施工建设义务，自涉案项目的《建筑工程施工许可证》核发至今仍未实际开工，涉案工程至今仍处于尚未动工的停滞状态。

由于涉案工程久未动工，广州开发区建设工程质量安全监督站于2019年11月26日发出了《中止施工安全监督告知书》，中止对涉案工程的施工安全监督。同时，监理单位于2020年5月26日向原告发出《监理合同解除通知》，表明第三人从未向监理单位提交开工申请及相关资料，涉案工程已暂停全部工作时间超过182天，满足监理合同解除条件，故监理单位自2020年5月26日起与原告解除监理合同。另外，因涉案项目自《建设工程施工许可证》核发之日起三个月未开工，且被告从未向原告提请办理延期，《建设工程施工许可证》已于2019年11月29日自行废止。目前，涉案项目各环节已长期处于停滞状态，工程涉案项目已无继续履行的基础，且工程完工并投入使用遥遥无期，已不可能在约定的731天内完成竣工验收。因此，被告的恶意违约行为构成根本违约，已导致合同的根本目的不能实现，原告有权根据《合同法》第九十四条第（四）款规定解除《协议书》和《补充协议》。

五、被告的实际控制人和实际投资人康惠清已向原告明确表示其无力投资涉案项目，该行为应当视作被告预期违约的行为，且被告股东的变更也映证了这一意思表示。因此，对于被告的出资义务，被告已构成预期违约，原告有权解除《协议书》和《补充协议》。据查询，被告与第三人实际是关联的家族企业。涉案项目履行过程中，第三人是被告的99%控股股东，而两公司的股东、高管存在交叉，且两公司各股东及高管间均存在直系亲属关系，两公司具有高度紧密的关联。而两公司背后，共同的实际控制人和实际投资人为案外人康惠清。在涉案项目的合作过程中，康惠清不仅作为《协议书》的签约代表进行合同签订，在合同履行过程中还一直直接负责与原告进行沟通对接。2020年以来，康惠清已多次告知原告其已无投资能力，需要对外举债获取该项目资金，但一直未能落实资金。原告希望协商终止合作，但康惠清始终拖延不愿退出。因此，康惠清作为被告的实际控制人和涉案项目的实际投资人，其向原告表明无力投资的行为应当被视为被告预期违约的行为。与此相映证的是，涉案项目预计投入的最低资金为人民币2亿元，原告之所以和注册资本仅有600万元的被告合作开发，正是由于其实际控制人康惠清的另一家公司第三人是注册资本2亿元、资金实力强劲的施工企业，有实力完成涉案项目的投资。因此，涉案项目合作前期，实力雄厚的第三人作为被告的99%控股股东，为项目出资提供了坚实的保障基础；然而在2020年1月7日，第三人和康惠清的女儿康彩虹同时退股，被告股东变更为两自然人，且两自然人尚未实缴注册资本。显然，失去了第三人的支持，被告完全没有能力履行其对涉案项目的出资义务，且在原告解除与第三人《施工合同》的情况下，被告也无力再出资寻找下一家施工单位完成涉案工程的施工建设。

因此，对于被告的出资义务，其实际控制人康惠清向原告表明无力投资的行为证明被告已不具有继续履约的能力，被告股东的变更更是映证了其为违约行为做铺垫，故被告已构成预期违约，原告有权与被告解除《协议书》和《补充协议》。

六、由于被告违约导致《协议书》和《补充协议》的根本目的无法实现，原告因此遭受了严重的损失，原告有权要求被告赔偿原告遭受的损失30240000元。根据《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应向守约方赔偿损失，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告有权要求被告赔偿因被告根本违约导致原告遭受的损失。根据前文所述，《施工合同》作为对《协议书》的细化约定，已将涉案工程的工期变更为731天。因此，被告应当在涉案工程具备开工条件后的731天内完成竣工验收。涉案项目在2016年1月起进入报建阶段，正常情况下，可以在2017年1月1日前完成项目报建工作，并在2017年1月1日起算的731天即2019年1月2日前完成竣工验收。但由于被告的严重违约行为，导致涉案项目直至今日仍未开工，竣工时间更是遥遥无期。即便自2020年10月1日起工程即开始动工，在731日后即2022年10月2日才能完成竣工验收。而涉案项目竣工验收并投入使用后，原告才能取得相应的租金利润。因此，原告因被告违约而损失的租金利润计算期限为2019年1月2日起至2022年10月2日，共45个月。

因此，自2019年1月2日起至2022年10月2日（共计45个月），按涉案项目同一时期、同类地段商业用房的月租金标准40元/月/㎡计算，因被告违约导致原告遭受的损失为40元/月/㎡×16800㎡×45月=30240000元。

补充事实：原告通过租赁方式取得了涉案场地的使用权，原告不具有房产开发资质，所以与被告合作，2015年12月8日签订了《项目协议书》，约定由原告提供场地，并且在被告的配合下办理相关报建手续，及基本水电供应，其余关于设计、勘探、施工及出资等义务均由被告承担。其后因被告延迟配合办理报建相关手续，涉案工程于2019年8月28日才取得《建设工程施工许可证》。因涉案工程施工义务是由被告承担，但是被告没有施工资质，因此，被告找到了其99%控股的股东即本案第三人与原告签订《建设工程施工合同》。由第三人进行施工，原告已经提供了涉案场地，并且办理了相关报建手续，具备开工条件，但经原告多次向第三人催告，但是第三人拒绝开工，案涉工程目前只做了场地平整工作，没有做过任何施工建设，再此情况下广州开发区质监站在2019年11月26日发出了《终止施工安全告知书》，同时监理单位于2020年5月26日向原告发出了《监理合同解除通知》，因第三人从未向相关单位发出开工申请，工程停滞超过182天，至2020年5月26日《监理合同》解除，因案涉工程处于长期停滞状态，原告不得以提出案涉诉讼，解除涉案合同。

综上所述，被告已构成根本和预期违约，原告有权解除《协议书》和《补充协议》，并要求被告赔偿原告遭受的损失30240000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，原告特提起诉讼，望判如所请。

被告中濠房产公司辩称：一、双方签署的《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》《补充协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行，被告依照协议履行了相关义务，不存在任何违约行为，原告无权要求解除合同。

被告与原告签订涉案《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》（下称《协议书》）和《补充协议》为双方经协商达成的一致协议，是双方的真实意思表示，上述协议合法有效，双方理应按照合同约定履行各自义务。在签署上述协议后，被告已向原告支付了700万元的履约保证金及支付了城市基础设施配套费。此外，被告也安排了第三人于2017年7月前进场施工，在2019年9月施工许可证颁发前第三人已经完成了3.5万方的土方工程。在取得施工许可证之后，被告及第三人继续积极推进项目的施工进程，包括安排第三人进行了以下工作：向广州市黄埔区云埔街道办事处申请临建设施用地；与广州市仲瑜广告有限公司签订《候车亭迁移协议书》进行候车亭迁移；与土方公司签订《前期土方工程结算协议》对前期的土方工程进行结算和对后期的土方工程进行安排；与广州市科建电气工程有限公司签订《电力工程承发包合同》进行临时用电设施安装；与广州市贤丰运输有限公司签订《土石方机械设备租赁合同》租用机械设备；与广州华辰钢结构工程有限公司签订《装配式围墙合同》进行装配式围墙制作安装；与深圳君耀建筑设计有限公司签订《广州市开发区中濠（国际）商业广场项目优化设计合同》对施工图优化设计；与深圳市威远驰电子有限公司签订《工程承包合同》进行工地临时监控工程的建设等。依照《协议书》的约定，工程需在取得建设工程施工许可证后1000天内完工，但现在还远未达到约定的工期届满日，现原告就以被告违约为由要求解除合同，没有任何依据。因此，被告不存在违约行为，依照双方的协议约定和法律规定，原告无权解除合同。

二、现项目不能顺利进行的原因在于原告，由于原告未能配合办理相关手续，导致工程施工处于暂停状态。

如前文所述，中濠建工公司早已于2017年前进场施工，取得建设工程施工许可证后，被告和第三人积极投入工程的施工。而至于为何中止施工，系因为原告拒绝配合被告办理余泥排放证以及拒绝配合办理项目经理变更等施工必备手续，导致无法继续施工，不得不暂时停工。其实，原告提供的证据11《中止施工安全监督告知书》载明涉案工程项目已于2019年11月26日中止施工，这恰恰证明了工程项目在2019年11月26日前一直是处于施工状态。后来，又恰遇疫情，但在可以复工后，为了不延误工期加快施工进程，第三人于2020年2月14日就申请了复工，住建部门也予以批准。但是，由于原告仍旧一直不配合办理临水临电等手续，导致无法复工。因此，工程停工的责任不在被告，原告不配合办理相关手续才是最根本的原因。

三、涉案《协议书》及《补充协议》仍具有继续履行的基础和条件，双方应当继续积极地履行合同义务，避免产生巨大经济损失。

涉案工程已取得施工许可证，且施工许可证尚未过期废止。被告及第三人已投入大量人力物力推进施工进程，项目班组也已准备就绪，只要原告配合盖章办理相关工程手续，工程可立即复工，距离1000天工期仍有600多天，被告及第三人完全有能力在约定工期内完成施工，施工合同继续履行没有任何障碍。在取得施工许可证后，原告已向被告多次发函表达其支付租金压力大，并要求被告变更《协议书》的条款，希望能缩减工期尽快完工回收资金，被告已表示愿意和原告充分协商，共同解决当前的难题，目前协商工作仍在进行中。但原告不能因被告不答应其部分要求就另觅新的金主并对被告的施工制造障碍，甚至现在还起诉要求解除合同，这是不诚信的行为。

四、原告主张的违约金没有任何事实及法律依据，不应得到支持。

首先，如前所述，被告不存在任何违约行为，无论是依照合同约定还是依照法律规定，原告都无权向被告主张所谓的违约金。

其次，原告主张的违约金计算没有任何依据，依照《合同法》的有关规定，违约金应与实际损失相当，但是，原告无任何证据证实其现有何实际损失，因按照合同约定施工许可证取得后1000天内完成工程，现距该期限还有600多天，原告怎么就会知道其有这些损失，更何况，如不是原告一直不配合办理施工必备的相关手续，工程可能早就顺利施工，甚至可以早些竣工验收交给原告使用。因此，原告主张的违约金既没有合同约定的基础，更不具备法律规定的条件，纯属原告毫无根据的推测计算出来的，没有任何事实与法律依据。

综上所述，涉案工程项目早已开工建设，原告诉称涉案项目至今未开工是不符合事实的，原告无权要求解除涉案《协议书》及《补充协议》，涉案《协议书》及《补充协议》仍具有继续履行的基础和条件，原告的合同目的可以实现，被告不存在违约行为，无需承担违约责任。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

补充答辩意见：1、被告认为双方签署的合同是经过多次磋商达成一致协议，双方就合作协议曾经签署过两次，原告提出多次变更要求才最终取得了本案所涉的合作协议，于2018年12月签署了《补充协议》，双方就合作协议的签订及履行来看，双方一直是友好合作关系，原告提到的2016年到2018年之间的规划报建及2019年施工许可证的报建问题，双方也是通过不断磋商及相互配合才最终取得了《施工许可》，从这些行为反映出双方友好合作是一直持续到2019年底的；2、从案件原告所提供的相关双方产生争议的函件看，大部分发生在2019年底及2020年4月份之后，从这里看出原告急于解除合同，主要目的是为了变更合同约定，但是未能得逞，就被告了解，原告现另行寻找了新的合作方，企图获得更高利益，对于这种不诚信的行为，被告认为法院应不予支持。

第三人中濠建工公司发表陈述意见：一、原告与被告之间属于合作开发房地产的合同关系，根据合作合同本身及合同的实际履行情况来看，原告主张解除合同关系理由不成立，且没有事实依据和法律依据。

1.合作合同权责分工的情况。

原告与被告签订《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》约定，双方的合作方式为原告提供项目用地，被告负责资金投入及工程施工，项目建成后双方按照约定比例分配物业。其中，协议3.1条约定原告（甲方）负责项目立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防、环评、人防等报建相关手续；3.3条约定原告负责提供满足项目建设的临时用电、用水；4.1条约定被告（乙方）负责项目的测量、勘探、工程设计施工、人防施工，并承担工程所需的费用；4.5条约定工程施工由乙方全权负责，工程质量与安全责任也由乙方负责；5.4条约定乙方应于取得施工许可证之后1000天内完成竣工验收。原告与被告签订《补充协议》约定，原告与第三人签订的施工合同，由被告履行该施工合同的条约责任。可见，原告与被告之间的合作分工为：工程项目的报建手续和施工需要的各项许可证照由原告负责办理，工程项目的投资建设由被告负责。

2.被告在履行合作合同过程中并不存在违约情形，原告无权解除合同。

（1）根据本案的证据，被告已依约向原告支付了700万元的履约保证金及支付了城市基础设施配套费，也指定第三人与原告签订报建用的施工合同，第三人已进场施工，被告没有任何违约行为。

（2）原告以“被告拖延向其提供报建材料，反复变更规划设计方案”为由主张解除合同，理由不成立。

首先，根据合作合同第2.1条“项目整体规划、具体设计施工方案需经双方确认并同意通过，并报政府部门批准后再实施”的约定，报建是原告的义务，规划设计方案及变更需要原告的同意并确认，因此，并不存在被告拖延之说。

其次，项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》领取后，原告与被告于2018年12月20日签订了《补充协议》，约定了后续的权责安排，表明双方对前期申办规划许可事项的认可，并同意继续合作下去。现原告再以申办规划许可事项主张过错责任，有违诚实信用原则，不应支持。

（3）原告诉称“被告拒绝履行施工建设义务，导致工程至今仍未动工”，没有事实依据。

涉案工程取得施工许可证之前，被告已经安排第三人开始施工，2017年7月前已经完成土石方开挖及外运工程量35298.9立方米，产生工程款1517852.7元。项目于2019年9月11日取得施工许可证之后，被告和第三人继续积极推进项目的施工进程，第三人向广州市黄埔区云埔街道办事处申请临建设施用地，与广州市仲瑜广告有限公司签订《候车亭迁移协议书》进行候车亭迁移，与土方公司签订《前期土方工程结算协议》对前期的土方工程进行结算和对后期的土方工程进行安排，与广州市科建电气工程有限公司签订《电力工程承发包合同》进行临时用电设施安装，与广州市贤丰运输有限公司签订《土石方机械设备租赁合同》租用机械设备，与广州华辰钢结构工程有限公司签订《装配式围墙合同》进行装配式围墙制作安装，被告与深圳君耀建筑设计有限公司签订《广州市开发区中濠（国际）商业广场项目优化设计合同》对施工图优化设计，被告与深圳市威远驰电子有限公司签订《工程承包合同》进行工地临时监控工程的建设等。可见，工程项目早已开工，且已经完成了相当的工程量，原告所举证据也能证明，安监部门《中止施工安全监督告知书》要求中止施工，监理单位《监理合同解除通知》陈述工程项目已于2019年11月26日中止施工，证明了工程项目在2019年11月26日前是处于施工状态。所以，原告诉称工程项目未开工，与事实不符。

3.原告在履行合作合同过程中存在明显的违约行为，其作为违约方更无权主张解除合同。合作合同约定，为工程项目办理报建手续和施工需要的各项许可证照是原告的义务，而本案的证据反映，原告拒不配合盖章申办余泥排放证、污水排放证、临电许可等证照，导致工程施工被迫中止。

可见，原告在履行合作合同过程中存在明显的恶意增设施工障碍，制造被告违约的行为，原告作为违约方，无权解除合同。

4.原告诉称合同目的无法实现，没有事实依据和法律依据。

（1）如前所述，第三人早已开工是不争的事实。

（2）工程停工，是因为原告不配合盖章办理余泥排放许可证，导致土方工程无法继续进行，不配合盖章办理临电设施方案导致无电可用，不配合盖章办理排污许可证，工程被迫中断。在2020年春节过后，第三人为了不延误工期，向住建部门申请复工，住建部门已同意第三人复工，但原告仍不配合办理相关证照，工程至今无法复工。原告配合盖章办理上述证照，是工程复工的前提，现距合作合同约定的1000天工期仍有600多天，只要原告配合盖章办理相关许可证照，第三人完全有能力在约定工期内完成施工。

（3）安监部门中止安全监督是因为原告不配合盖章办理相关证照导致工程停工，监理单位解除监理合同，同样是因为原告不配合盖章办理相关证照导致工程停工，只要原告办理了相关证照，工程恢复施工，安监部门将会依法恢复安全监督，被告也会重新签约监理单位，且施工许可证并没有过期，仍处于合法有效状态，因此，施工合同继续履行没有任何障碍。

（4）原告主张解除合作合同，目的是为了将被告及第三人清理出场，再与第三方合作，获取更高的利益。原告试图利用法律的定义、概念来达到违法撕毁合作协议的非法目的，存在严重的不诚信诉讼行为，从情理而言不能予以支持。

二、原告诉请预期利益损失，无事实依据和法律依据。

1.《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，预期利益损失适用的前提条件是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定；

2.本案系原告起诉要求解除合同，中濠房产公司要求继续履行合同，不存在因被告不履行合同义务导致合同解除的情况；

3.合作合同约定办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等有关手续是原告的义务，被告仅为协助义务，同时，合作合同并没有明确约定被告履行协助义务的具体时间和期限，现三证均已全部办理取得，在此过程中，中濠房产公司不存在违约行为。

4.原告主张项目应该在2017年1月1日前完成报建工作，并应于2019年9月28日完成整体建设工作，没有任何依据。原告以此作为计算其预期利益损失的依据，显然是错误的。

5.根据前述，原告反而存在违约行为，其作为违约方并无权利主张损失赔偿。

综上所述，原告主张解除其与被告之间的《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及《补充协议》，没有事实依据与法律依据，且如果其解除协议，将会严重损害第三人作为工程项目的施工单位的合法利益，故其应当继续履行协议约定的义务。请法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2014年1月21日，原告与广州开发区征用土地办公室（以下简称“征地办”）签订《转租赁土地协议》，由征地办将其依法承租广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社的位于广州科学城瑞和路以西、发源路以东的面积为24999㎡的经济发展用地（以下简称“涉案土地”）转租给原告使用，租期自2014年1月1日起至2053年12月31日止，共40年。转租地块用地性质：村镇建设用地（E6），不得作为商品房开发出售。

2015年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》，约定：一、合作项目。甲乙双方以甲方的名义开发建设“中濠（国际）商业广场”项目（简称“涉案项目”），合作期限自本协议签订之日起至2053年12月31日止。二、合作方式：甲方提供上述24999㎡项目建设用地，并负责交纳土地租赁期内的土地租金，乙方负责项目的投资与建设，项目建成后双方按照约定分配物业，各自自行经营。本项目规划建设商务酒店一栋，商业楼四栋及地下室，总建筑面积根据广州开发区国土资源和规划局审批为准。三、甲方责任：甲方负责提供项目用地，负责项目立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防、环评、人防等报建相关手续的办理。负责提供满足项目建设的临时用电、用水，施工单位负责电线、管道的安装。四、乙方责任：乙方负责项目的测量、勘探、工程设计施工、人防施工、园区景观绿化、照明和道路工程施工，承担工程所需费用。乙方负责承担缴纳城市基础设施配套费。本协议签订后，乙方应配合甲方办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的有关手续，做好项目开工建设前的准备工作。工程施工建设由乙方全权负责。五、陈述与保证：乙方承诺在取得《建筑工程施工许可证》后项目总体施工建设在1000天内完成竣工验收。六、项目合作保证金：本协议签订后，乙方向甲方支付项目保证金200万元，其中2015年12月30日支付100万元，2016年7月13日再支付100万元。七、违约责任：乙方原因导致中濠（国际）商业广场项目总体施工建设在1000天内不能完成竣工验收视为乙方违约，甲方有权解除本协议，除甲方不退还乙方支付项目保证金外，乙方还需支付5000万元违约金给甲方。

协议签订后，被告分别于2015年12月30日和2016年7月13日各支付给原告项目合作保证金100万元，合计200万元。并在2017年7月13日前另行支付给原告500万元款项。原告也开展涉案项目的立项和报建工作，于2016年11月10日取得《建设用地规划许可证》，2018年11月16日取得《建设工程规划许可证》。

2018年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：为明确报建事宜，甲乙双方责任补充如下：鉴于中濠（国际）商业广场项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》已经领取，项目报建已进入施工图审核和申请核发《建筑工程施工许可证》阶段，被告特作如下承诺：（1）中濠（国际）商业广场项目工程建设资金已落实；（2）原告与第三人签订的《建设工程施工合同》，由被告履行约定的条约责任；（3）原告与广州市宏元建设工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》，其监理费用和委托人的相关责任和义务由被告负责承担。

2019年5月18日，原告作为涉案项目发包人与承包人即第三人签订《广州市建设工程施工合同》（简称《施工合同》），约定第三人总承包中濠（国际）商业广场项目工程建设，工期为731天，从2019年5月30日开始施工，至2021年5月30日竣工完成，实际施工日期以开工证为准。合同总价为118532480元。其他约定：中濠（国际）商业广场项目是由发包人与被告合作开发经营，根据发包人2015年12月28日与被告签订的合作开发协议书，中濠（国际）商业广场项目的设计和工程施工建设所需要的资金由被告负责。为此，被告接受发包人的委托，负责本施工合同的工程款和其他相关款项的支付，履行发包人的相关责任和义务。涉及本合同的工程款和其他应付款项的具体支付时间和方式，由承包人直接与被告协商确定。

《施工合同》通用条款第34.2款约定，承包人应在签订本合同后28天内向监理工程师提交开工申请书及与开工准备的有关资料，监理工程师将承包人提交的开工申请书及开工资料报发包人批准后向承包人发出开工令，承包人应在接到开工令后的7天内开工。同时，《施工合同》通用条款第87.3款约定，承包人未能按照第34.2款规定的开工期限内开工，经监理工程师催告后28天内仍未开工的，发包人可以解除合同。

上述《补充协议》签订后，被告未及时将办理《建筑工程施工许可证》相关资料提交原告。2019年7月18日，第三人才出具关于涉案项目的《现场施工条件说明》，载明：我公司承接了中濠（国际）商业广场项目工程的施工任务，我公司于2019年7月1日组织对涉案工程项目现场进行查勘，现场已具备交通、水电等条件，能够满足施工企业进场的需要，工程拆迁进度符合施工要求，具备开工条件。并于2019年8月7日通过邮件向原告提供相关材料。2019年8月28日广州市黄埔区住房和城乡建设局颁发了《建筑工程施工许可证》，现场发放日期2019年9月11日。该《建筑工程施工许可证》载明：建设单位广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社，施工单位深圳市中濠建工集团有限公司，合同工期731天。2019年11月26日，广州开发区建设工程质量安全监督站向建设单位广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社发出《中止施工安全监督告知书》称，因中濠（国际）商业广场项目中止施工，自本告知书下发之日起，我单位中止中濠（国际）商业广场项目的施工安全监督。工程恢复施工前，应向我站申办恢复施工安全监督手续。2020年5月26日，广州市宏元建设工程咨询有限公司向原告发出《监理合同解除通知》称，根据《监理合同》约定，暂停全部工作时间超过182天，监理人可发出解除本合同的通知，本合同自通知到达委托人时解除。又根据广州开发区建设工程质量安全监督站《中止施工安全监督告知书》，本项目已于2019年11月26日中止施工，监督站也已于2019年11月26日中止施工安全监督。至今已暂停全部工作时间超过182天，满足上述条款。且自施工许可证核发至今，第三人未向我司提交开工申请及相关资料。故我司现向贵公司发出解除监理合同的通知。2020年7月30日，原告向本院提起诉讼。

另外，原告提交其与广州开发区土地开发储备交易中心的租赁协议及向土地出租方缴纳租金6989653.95元的支付凭证，拟证明其实际损失的情况。被告和第三人质证认为涉案土地租金依据双方签订的合作协议本系原告应当支付的，是原告应承担的和可预见的成本支出，并非原告的损失，其无权要求被告承担。

被告提交《中濠（国际）商业广场项目前期土石方工程结算协议》和施工现场照片若干拟证明签订《协议书》后，被告已安排第三人于2017年7月前进场施工，现工地现场已完成部分土石方工程及临建设施。原告质证认为该份证据为第三人与案外人之间签署的协议，原告并不知情，而且该份证据与被告提供的证据冲突，被告自认土石方难以破除，至今未能解决，却又称进行了土石方开挖工程，明显不属实，而且从《建筑工程施工许可证》取得的时间来看，也是在2019年8月28日才取得，而且被告至今未进行开工，被告却称在2017年7月即进行了土石方工程施工，明显不属实。照片里面有被告的门牌对应可以显示施工场地，原告确认，其他照片不予确认。该份证据不能证明涉案工程已经开工，仅能证明被告进行了开工前的部分土地平整等工作，并未进行实际开工。而根据原告提供的2020年8月7日拍摄照片也显示，涉案工程至今是一片草地，与被告证据相呼应，没有任何人员、机械设备和施工材料，由此可见，涉案工程至今尚未开工。

被告提交《建设工程勘察合同》《建设工程设计合同》《人民防空工程施工图设计文件审查合同》《建设工程施工图审查合同》《建设工程监理合同》《设计咨询服务合同》《绿色建筑咨询合同》拟证明施工许可证取得前，被告积极配合原告办理报建手续。原告质证认为上述材料均为被告和第三人与案外人之间形成的，原告对此不知情，无法确认其三性，但该份材料中，仅显示被告签订的协议，并未证明已经实际履行，根据原告补充提供的证据显示，涉案工程至今一片荒芜，没有任何人员、机械设备和施工材料，由此可见，涉案工程至今尚未开工。另外，根据原告提供的补充证据16，充分证明了被告未能够及时提供报建所需的设计规划图纸等资料，导致涉案工程报建拖延4年之久，给原告造成重大损失。

被告提交《用地申请》《候车亭迁移协议书》《电力工程承发包合同》《前期土方工程结算协议》《土石方机械设备租赁合同》《装配式围墙合同》《广州市开发区中濠（国际）商业广场项目优化设合同》《工程承包合同》拟证明取得施工许可证后，被告及第三人继续积极推进项目的施工进程。原告质证认为上述材料均为被告和第三人与案外人之间形成的，原告对此不知情，无法确认其三性，但该份材料中，仅显示被告和第三人签订的协议，并未证明已经实际履行，尤其是关于其中的机械设备、材料等根本就没有达到施工现场，根据原告补充提供的证据显示，涉案工程至今一片荒芜，没有任何人员、机械设备和施工材料，由此可见，涉案工程至今尚未开工。

被告提交广州市住建部门网上信息打印件、复工备案表拟证明第三人已于2020年2月14日向有关部门申办项目的复工。原告质证认为，根据原告提供的施工现场视频以及照片、双方往来函件可知，被告至今未开工，原告有权要求单方解除施工合同。

被告提交《微信聊天记录》（2019年12月13日）、《广州市建筑废弃物处置（排放）申请表》《关于项目合作和工程建设有关事项的回复函》《对“关于中濠项目工程施工建设有关问题的函”的回复》（2020年4月2日）、《关于对来函涉及有关问题的回复》（2020年4月9日）、《关于请求提供工作协助的函》（2020年4月10日）、《关于请求提供工作协助的复函》（2020年4月14日）、对“关于请求提供工作协助的复函”的回复》（2020年4月17日、《关于提供工作协助的催促函》（2020年4月25日）拟证明取得施工许可证后，被告多次要求原告配合办理余泥排放证、排污许可证、临电方案盖章、项目经理变更等手续，但由于原告未能配合办理，导致进一步的工程无法进行。原告质证认为，上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认，涉案工程已取得《建筑工程施工许可证》，具备开工条件，《余泥排放证》并非工程开工的必要条件，另外，根据原告提供证据可知，原告也已经配合被告办理《余泥排放证》，但因被告未能开工导致最终未能办理。关于施工现场的临电事宜，第三人在《施工合同》通用条款19.2条中已自认施工所需水电、通讯的接驳已经完成，另外，在办理《建筑工程施工许可证》过程中，第三人如实制作了《现场施工条件的说明》，确认施工现场的临水临电均已经办妥。另外从上述证据可以看出，被告具有发包人和承包人双重身份，原告多次发函催告被告及第三人进行开工，被告也一直以承包人的身份进行回函，对工程开工情况进行具体答复，足以见得被告和第三人的施工建设义务浑然一体，密不可分。

被告提交《关于项目合作和工程建设有关事项的回复函》（2020年4月28日）、工程业务联系单两份（2020-5-16）、工程业务联系单两份（2020-5-17）拟证明第三人多次发出工程联系单及函件求原告办理余泥排放证、排污许可证、临电方案盖章、项目经理变更等手续。由于上述证件未办妥，现场不得不暂停施工。原告质证认为，对该证据的三性不予确认，原告并未收到该两份文件。

上述事实有《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》《补充协议》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《广州市建设工程施工合同》《监理合同解除通知》《中止施工安全监督告知书》《关于现场施工条件的说明》、关于项目合作和工程建设有关事项的通知及回复函、关于中濠项目工程施工建设有关问题的函及回复函、关于对来函涉及有关问题的回复、关于请求提供工作协助的函及回复等书证及当事人陈述证实。本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

关于原被告双方签订《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》的性质和效力认定。首先，原告与广州开发区征用土地办公室签订《转租赁土地协议》约定，该地块性质是村镇建设用地，不得作为商品房开发出售，而《建设用地规划许可证》亦载明涉案地块用地性质属于商业用地兼商务用地（集体经济发展用地），可见，原告通过租赁方式取得了涉案场地的使用权的性质是集体土地建设用地使用权，并非国有建设用地使用权。其次，原告负责提供项目建设用地并负责办理合作项目立项和相关手续报建，被告负责项目的测量、勘探、规划设计、施工建设及工程所需费用，项目建成后双方按照合同约定分配物业，各自经营。根据合同约定的内容来看，双方合作的项目是商业广场，并非商品房开发经营项目。据此，双方签订协议的性质是合作经营，并非房地产合作经营开发，当事人双方是否取得房地产开发的经营资质，并不影响本案协议的效力。原告与被告于2015年12月28日签订《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及2018年12月20日签订《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应诚意履行。

本案争议的焦点：原告是否有权解除《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及《补充协议》。

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。迟延履行不能实现合同目的，主要是指迟延的时间对于债权的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的就将落空，继续履行也不能得到合同利益。本案中，被告存在如下违约事实，导致本案合同目的不能实现。

其一、被告未履行合同约定的主要义务，已经构成根本性违约。《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》和《补充协议》约定，原告义务为负责提供项目用地并负责办理项目立项和相关手续报建，被告义务为负责项目的投资、勘探、测量、规划设计、施工建设，并提供项目报建材料以配合原告办理报建手续。合同履行过程中，原告提供了合法承租的项目建设用地，并完成涉案项目的规划报建手续，取得了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，原告已完成《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》和《补充协议》约定的合同义务。而被告迟延提交规划设计方案，导致其提供给原告的规划设计报建材料严重滞后，涉案项目于2018年11月16日才取得《建设工程规划许可证》，于2019年8月28日才取得《建筑工程施工许可证》，从而影响了涉案工程整体报建工作的进程。取得《建筑工程施工许可证》后，被告与第三人亦未向原告及监理单位提交开工申请或施工进度计划表，经原告多次发函催告，也仍未实际开工建设。可见，被告未履行合同约定的规划设计、施工建设义务，已经构成违约。

其二、广州开发区建设工程质量安全监督站于2019年11月26日发出《中止施工安全监督告知书》，中止对涉案工程的施工安全监督。2020年5月26日，广州市宏元建设工程咨询有限公司向原告发出《监理合同解除通知》，自2020年5月26日起解除与原告的监理合同。表明涉案合作项目目前已处于停滞状态，已无继续履行的基础。鉴于第三人的违约行为，原告已向本院提起诉讼，要求解除《施工合同》，本院亦确认《施工合同》解除。至于被告与第三人辩称余泥排放证、污水排放证、临电许可等证照的问题并非开工必要条件，工程是否开工与上述证书的取得并不存在因果关系，其抗辩意见本院不予采纳。

综上，原告是通过租赁方式取得涉案场地的使用权，并与被告进行合作项目的开发，因此，涉案项目施工建设时间对于原告债权的实现至关重要，超过期限履行将严重影响原告订立合同所期望的经济利益。自原被告双方签订《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》和《补充协议》后，至2019年8月28日才取得《建筑工程施工许可证》，且取得《建筑工程施工许可证》后将近一年的期间，被告从未向原告及监理单位提交开工申请或施工进度计划表，经过原告多次发函催告，至今仍未实际开工建设。被告的行为已经构成根本违约的迟延履行，导致原告签订合同的目的不能实现，继续履行也不能得到合同预期利益。原告主张解除《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及《补充协议》有理据，本院予以支持。原告的起诉状副本已于2020年8月7日送达被告，本院确认原告与被告签订的《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及《补充协议》于2020年8月7日解除。

关于原告损失的认定问题。因本案合同解除，造成原告已经缴纳租金的实际损失及合同预期利益的损失。原告认为双方合作项目至今未开工建设导致其缴纳租金的实际损失，且涉案项目竣工验收并投入使用后，其才能取得建筑物相应的租金利润，其主张被告赔偿因违约造成其租金实际损失及预期利益损失合理，本院予以支持。但其主张两部分损失的金额过高，本院予以调整。依据本案合同的实际履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，结合本案原告已经实际缴纳给出租方租金的事实，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告赔偿原告损失850万元。原告其余的诉讼请求，本院予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告广州市**信息工程技术有限公司与被告深圳市中濠房地产开发有限公司签订的《合作开发中濠（国际）商业广场项目协议书》及《补充协议》于2020年8月7日解除；

二、被告深圳市中濠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告广州市**信息工程技术有限公司损失850万元；

三、驳回原告广州市**信息工程技术有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费193000元，由原告广州市**信息工程技术有限公司负担138751元，被告深圳市中濠房地产开发有限公司负担54249元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　秦智勇

人民陪审员　　李少芳

人民陪审员　　卢绮华

二〇二一年五月二十一日

书　记　员　　林　婕