成都何所似旅游文化有限公司、某某市茅台文化旅游开发建设投资有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省遵义市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)黔03民终2584号

上诉人(原审被告)：成都何所似旅游文化有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段六号龙信大厦六层616号。

法定代表人：郑晓惠，总经理。

委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司，住所地贵州省**市茅台镇杨柳湾社区。

法定代表人：陈策，董事长。

委托诉讼代理人：卢锡波，贵州止争律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。

原审被告：何兴东，男，1979年8月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。

委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。

原审被告：邹梅，女，1990年7月5日出生，汉族，住四川省南部县。

委托诉讼代理人:赵文将，贵州仁致律师事务所律师。

上诉人成都何所似旅游文化有限公司（以下简称何所似公司）因与被上诉人**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司（以下简称茅台文旅公司）及原审被告何兴东、邹梅房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省**市人民法院(2020)黔0382民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

何所似公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判上诉人何所似公司不承担向被上诉人茅台文旅公司支付相应租金的责任以及交付房屋的责任，并由被上诉人茅台文旅公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、根据国家企业信用信息公示系统显示，邹梅是**市茅台镇仁岸舵爷酒楼的经营者，也是该酒楼的实际负责人。由于邹梅缺少资金，便通过其丈夫赵超向何所似公司申请借款共计374000元，用于该酒楼经营，何所似公司与邹梅之间仅为借款法律关系，不存在任何劳动关系，邹梅并非何所似公司的员工，不存在何所似公司指派邹梅经营仁岸舵爷酒楼，仁岸舵爷酒楼与何所似公司没有关联性。2、仁岸舵爷酒楼使用房屋为茅台镇政府工作人员招商引资进入，由茅台镇政府工作人员将涉案房屋交付给仁岸舵爷酒楼，并非茅台文旅公司交付的。后期茅台文旅公司从政府接收涉案房屋后，并没有向仁岸舵爷酒楼告知支付租金及交付房屋事宜，仁岸舵爷酒楼在退场时，根本无法知晓需向茅台文旅公司交还房屋，故一审对仁岸舵爷酒楼的交付人基本事实未予查清。3、基于前述事实，仁岸舵爷酒楼与茅台文旅公司之间不存在任何租赁关系。仁岸舵爷酒楼是政府招商引资进入，政府当时承诺前三年免收租金，在此背景下，仁岸舵爷酒楼没有签署租赁合同，更没有对租金标准进行约定，且在本案诉讼前，茅台文旅公司从未向仁岸舵爷酒楼主张过租金，故应为招商引资下的免费经营使用。4、仁岸舵爷酒楼于2016年5月6日注册登记，2017年9月12日注销，实际在2017年5月就已停止经营，注销工商登记后未再使用涉案房屋，故此时间之后不应再计算租金，且仁岸舵爷酒楼退场时茅台文旅公司并未向其主张租金及房屋交付，茅台文旅公司自身存在消极行使收回房屋的权利，放任损失进一步扩大，故一审认定租金计算至2020年12月15日，明显错误。5、一审将茅台文旅公司与房东签署的租赁合同中的租金标准用于计算仁岸舵爷酒楼的租金，明显错误，在茅台文旅公司不能证明其与仁岸舵爷酒楼签署了租赁合同并约定了具体租金标准的情况下，应由其自行承担举证不利的法律后果。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。

茅台文旅公司二审答辩，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。

何兴东二审未作书面答辩。

邹梅房二审答辩，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。

茅台文旅公司向一审法院起诉请求：1、判决被告返还位于**市的房屋；2、判决被告支付2016年4月1日至2020年4月1日的租金800000元（租金以每年200000元的标准计算，实际计算至交付房屋之日止）并按年利率6%的标准支付资金占用利息。

一审法院认定事实：2016年3月10日，茅台文旅公司承租案外人吴洋、李洪旭位于茅台镇杨柳××社区羊××街××465.87㎡的房屋（以下简称涉案房屋），租期为2016年4月1日至2024年3月31日，年租金20万元。何所似公司股东为何兴东与郑晓惠，二人系夫妻。涉案房屋由何所似公司使用并装修挂牌匾为“仁岸舵爷”酒楼，从2016年4月底开始对外经营。“仁岸舵爷”酒楼工商注册登记为**市茅台镇仁岩舵爷酒楼，登记类型为个体工商户。由何所似公司雇请的管理人员邹梅以自己的名义于2016年5月6日登记注册，19日更名为**市茅台镇仁岸舵爷酒楼，2017年9月12日，**市茅台镇仁岸舵爷酒楼注销。何所似公司随即关闭“仁岸舵爷”酒楼。2019年3月，邹梅根据何所似公司指示，与茅台文旅公司工作人员赵静沟通，就“仁岸舵爷”酒楼书写一份情况说明寄给茅台文旅公司，内容为“致茅台文旅公司领导：“仁岸舵爷”酒楼于2016年4底开业，总投资200余万，由于每个月处于亏损状态，加上后期运营每个月亏损2-5万元左右，但前期一直保持良好的心态，认为可以得到改善的，直到坚持一年多后仍然处于月月亏损状态，未有得到改善，所以于2017年9月份决定注销门店，已经注销所有资质后离开茅台，特此说明！说明人：邹梅2019年3月20日”。对于沟通是否退房，邹梅根据何所似公司“不管怎么说，坚决不写投资不要的话，我们可以默认投资不要，房子退你，我们不开店了”的指示，未予以明确。邹梅与茅台文旅公司工作人员赵静聊天记录有如下内容：

“赵：也没有说明把现有房屋退还我们。

房屋至今我们没有接收，就是要完善手续，我们接收了，好对外招商。

邹：我写了已经注销了门店了

赵：你要写明把房屋退还我公司

邹：那退还时间怎么写呢”

另，根据贵州案件管理系统查询，何所似公司与茅台文旅公司就茅台古镇打造于2016年签订数份合同并因工程价款于2019年在一审法院调解了结。就茅台古镇文化产业园区旅游业态招商事宜形成了会议纪要，涉及租金、装修费内容有：1、租赁房屋（门面）试运营期间（签订租赁协议之日起至2016年4月份），免收房屋（门面）租金；2、2016年4月份后投入实质性运营管理，经茅台镇文化旅游开发投资建设有限公司审核确认后，现金奖励一年房屋（门面）租金；3、按80-150元/每平米标准补助装修费用（根据实际装修情况确定具体补助标准）。（①装修补贴范围仅限经营性区域，不含库房、员工住房等区域；②商家须提供装修设计方案报旅投公司审定，审核通过后实施，装修完成由旅投公司验收合格后补助装修费用）；4、2015年3月30日前引入的特色餐饮享受第一年房租减免和房屋装修费用总额40%的补助（补助金额最高不得超过10万元）的优惠政策。2020年12月15日，经向何所似公司询问对“仁岸舵爷”酒楼房屋内的物品和装修装饰物是否需要，是否由茅台文旅公司自行处置，何所似公司认为“仁岸舵爷”酒楼经营者是邹梅，应由邹梅处置。

一审法院认为，通过何兴东2016年5月份的微信朋友圈内容和何所似公司宣传片及原、被告工作人员相互间微信聊天内容，可知涉案房屋由何所似公司使用并装修挂牌匾为“仁岸舵爷”酒楼经营，即何所似公司是“仁岸舵爷”酒楼实际经营者。根据茅台古镇招商公告内容与参考相邻其他房屋的转租实际，涉案房屋应该属于茅台文旅公司转租与何所似公司，何所似公司虽提出系免费使用未提供证据证明，不予采信，故认定何所似公司与茅台文旅公司形成了不定期房屋租赁合同关系。关于茅台文旅公司主张的租金。1.关于租金计算期间，茅台文旅公司与何所似公司就涉案房屋并未签订书面租赁合同，双方对相应口头约定各执一词。结合“仁岸舵爷”酒楼开业时间为2016年4月底，考虑房屋装修需要一定时间的实际，采纳原告主张的从2016年4月1日开始计算租金的陈述。“仁岸舵爷”酒楼虽于2017年9月12日注销工商登记随即关闭，但何所似公司并未就涉案房屋交还茅台文旅公司进行协商和交还钥匙，甚至在2019年3月，邹梅在何所似公司指示下出具的情况说明，仍未对涉案房屋是否交还予以明确表态。涉案房屋一直处于何所似公司控制，故租金计算期间应计算至何所似公司实际归还涉案房屋之日。2.关于租金计算标准，双方对租金计算标准均未提供证据，原告主张按与房屋所有人签订的合同约定的租金计算，应予采纳，但应扣除:（1）会议纪要载明的相应奖励,即1年房屋租金20万元和10万元装修补贴共计30万元；（2）何所似公司未提供证据证明在2019年3月20日出具情况说明之前向茅台文旅公司表示交还房屋或者作出交还钥匙的行为，故此期间的租金应由何所似公司全部承担，计算为293972.6元（1084天×200000元÷365天-300000元）。2019年3月20日邹梅与茅台文旅公司工作人员的聊天记录可知，其实双方对于退还房屋已经达成合意，此时双方的租赁合同已经解除，但因何所似公司房屋内仍有物品，未明确是否放弃，茅台文旅公司担心何所似公司会对涉案房屋装修装饰及物品形成新的争议未接收房屋，庭审后，2020年12月15日，经一审法院向被告何所似公司询问，其仍认为“仁岸舵爷”酒楼系邹梅经营，酒楼内物品由邹梅处置。双方不积极主动导致涉案房屋空置，基于公平原则，酌定从2019年3月20日之后计算标准按年租金50%即10万元／年计算至2020年12月15日，为174246.6元（636天×100000元÷365天）。之后的计算标准按20万／年的租金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告成都何所似旅游文化有限公司立即归还原告**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司位于茅台镇杨柳××社区××组的房屋；二、被告成都何所似旅游文化有限公司在本判决生效后十日内支付原告**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金468219.2元，并以年租金20万元／年的标准支付从2020年12月15日至成都何所似旅游文化有限公司将位于茅台镇杨柳××社区××组房屋返还之日止的租金；三、驳回原告**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司其余的诉讼请求。案件受理费5900元（已减半），由被告成都何所似旅游文化有限公司承担。

二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。

本院认为，根据何兴东于2016年5月份所发微信朋友圈对仁岸舵爷的打造宣传内容和何所似公司对仁岸舵爷宣传推广所制作的视频、宣传册等资料，以及茅台文旅公司工作人员与何所似公司工作人员之间的微信聊天内容、邹梅与何所似公司工作人员之间的微信聊天内容，一审认定涉案房屋由何所似公司使用、装修并实际经营仁岸舵爷酒楼，并无不当。虽无书面租赁合同，但根据**市茅台古镇招商公告内容及仁茅府议（2015）2号、仁茅古专议（2015）2号会议纪要内容，并结合与涉案房屋相邻片区房屋的转租情况，应认定涉案房屋属于茅台文旅公司转租给何所似公司使用，茅台文旅公司与何所似公司系本案租赁关系的相对方，茅台文旅公司有权就涉案房屋租赁事宜向何所似公司主张相关权利。故对何所似公司主张与茅台文旅公司不存在租赁关系及其不应承担本案租赁合同义务的上诉理由，本院不予采纳。

关于租金的计算标准问题。何所似公司主张前三年系免费使用，但未提供证据予以证明，茅台文旅公司主张按其与房屋所有人签订的《房屋（门面）租赁合同》约定的租金标准计算，参考涉案房屋相邻片区房屋的租赁约定情况及茅台古镇的招商会议纪要，一审对茅台文旅公司的该项主张予以采纳，并根据会议纪要内容在应付租金中扣除1年房屋租金20万元和10万元装修补贴，较为符合本案客观情况，本院予以确认。关于租金的计算期间问题。仁岸舵爷酒楼于2016年4月底对外营业，虽其于2017年9月12日注销工商登记随即关闭，但何所似公司未就涉案房屋交还与茅台文旅公司进行协商或交还钥匙，直至2019年3月20日，邹梅在何所似公司指示下出具的情况说明，仍未对房屋是否交还作出明确表态。因此，一审认定从2016年4月1日开始起算，直至2019年3月20日期间的租金为293972.6元（租金标准按每年20万元，扣除奖励补贴30万元），并无不当。对于2019年3月20日后的租金，由于仁岸舵爷酒楼已经注销且停业，且根据2019年3月20日的聊天记录显示，双方实质就解除合同已基本达成合意，一审认定此时租赁关系已解除并无不当。但由于涉案房屋内仍留有部分何所似公司的装饰及物品，何所似公司此前未明确表示是否放弃，茅台文旅公司作为涉案房屋的出租方又是管理方，亦未主动采取有效措施收回涉案房屋，任由损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，茅台文旅公司应自行对扩大损失承担责任。因此，双方均存在怠于行使权利的态度，导致涉案房屋至今仍处于闲置状态。经一审法院询问，双方针对涉案房屋内的物品处置问题仍不积极主动。二审中，经本院询问，邹梅、何所似公司均表示尚留在涉案房屋内的装饰、物品与自己无关，经本院释明，各方当事人一致同意，若在本判决确定的返还房屋时间届满后，涉案房屋内的设施物品仍未搬离，则茅台文旅公司有权自行处置并不承担任何责任。因此，根据公平原则，结合本案实际情况及双方的过错程度，本院酌定2019年3月20日之后的租金标准按年租金50%计算，计至一审判决作出之日即2020年12月15日，此后，不再计算租金。因此，何所似公司应向茅台文旅公司支付租金共计468219.2元。

综上，一审认定事实清楚，由于二审出现新情况，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省**市人民法院(2020)黔0382民初5273号民事判决第三项；

二、变更贵州省**市人民法院（2020）黔0382民初5273号民事判决第一项为：“成都何所似旅游文化有限公司于本判决生效后十日内返还**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司位于茅台镇杨柳××社区××组的房屋，若逾期，则**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司有权自行收回前述房屋并自行处置房屋内装修及物品”；

三、变更贵州省**市人民法院(2020)黔0382民初5273号民事判决第二项为：“成都何所似旅游文化有限公司在本判决生效后十日内支付**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金468219.2元”；

四、驳回**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司的其余诉讼请求；

五、驳回成都何所似旅游文化有限公司的其余上诉请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。

一审案件受理费5900元（已减半收取），由成都何所似旅游文化有限公司负担5000元，**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司负担900元；二审案件受理费11800元，由成都何所似旅游文化有限公司负担8000元，**市茅台文化旅游开发建设投资有限公司负担3800元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　洪

审 判 员　　陈文玉

审 判 员　　张钉铭

二〇二一年七月一日

法官助理　　毛　丹

书 记 员　　余　飞