临沧百树房地产开发有限公司、某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

云南省临沧市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）临中民终字第290号

上诉人（原审被告）临沧百树房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区百树广场小区**幢211—218号。

法定代表人魏建金，该公司董事长。

委托代理人孙永竹、郭俊，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审原告）***，女，1966年2月20日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。

被上诉人（原审原告）丁洋，男，1987年8月20日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住址同上,系***之子。

共同委托代理人陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人临沧百树房地产开发有限公司（以下简称百树房产公司）因与被上诉人***、丁洋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2015）临民初字第161号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭于2015年10月15日公开开庭进行了审理，上诉人百树房产公司的委托代理人孙永竹、郭俊，被上诉人***、丁洋的共同委托代理人陈曦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审确认，***、丁洋户共同拥有坐落于临翔区的自建住房一套，该房屋一楼为临街商铺，二楼、三楼为住房。2011年因商业建设百树广场需要，***于同年4月27日与百树房产公司共同签订了一份《拆迁补充协议》，双方言明，“因在政府协议签定中有些补偿事项不便明确，为使拆迁工作顺利进行，特签定以下补偿协议”。双方明确，百树房地产开发有限公司置换给被拆迁户***154.2平方米的、绝不能包括任何形式公摊面积的一楼商铺。该商铺位置要和原铺面的大体位置相符。该补充协议中加盖了“临沧百树房地产开发有限公司”印章，并由百房产公司法定代表人魏建金签名确认。2011年5月4日，***、丁洋就上述自有房屋又与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订了《临翔区房屋拆迁回拆安置补偿协书》，该补偿协书载明，***、丁洋户的砖混结构房屋建筑面积为308.4平方米，钢架结构房屋面积157.28平方米，宅基地使用面积为154.2平方米。该房地产进行拆迁后，由临沧宏安房屋拆迁有限责任公司补偿给***、丁洋房地产折价款及房屋装璜费、商铺租金、搬家费等各项损失共计325105.48元。临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应回迁安置给***、丁洋住房建筑面积220.28平方米及商铺建筑面积88.12平方米，***、丁洋可在原有房相对位置优先选择住房楼房。***、丁洋与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司，建议在协议签订后除对临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应回迁安置给***、丁洋住房建筑面积220.28平方米及商铺建筑面积88.12平方米的内容未履行外，对其余协议内容已履行完毕。后来，***、丁洋已按该协议约定于2013年7月10日在百树房产公司开发的商品房中选择了面积为171.08平方米的住房一套，并按约定计价同意补偿百树房产公司楼房价款68053元。2011年4月27日，双方就上述临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应回迁安置给***、丁洋住房建筑面积220.28平方米及商铺建筑面积88.12平方米的内容，另行签订的《拆迁补充协议》，百树房产公司于2013年7月10日以“临翔区市政基础设施建设项目征地拆迁办公室”的名义，向***、丁洋出具了《百树广场第八批回迁房回拆通知》（百树房产公司提交的此证据中有该公司副总经理宣纪伦“同意回给”的签名）。该回拆通知中明确，百树房产公司同意回迁给丁洋的住房房号为7-2-302，面积为171.08平方米，丁洋应支付68053元价款购买31.08平方米的住房面积（实际回迁安置给***、丁洋住房面积140平方米）。同意回迁安置给丁洋商铺为15幢101号（31.09平方米）、102号（37.03平方米）、103号（39.88平方米）及16幢101号（37.47平方米）、102号（22.85平方米）共计168.32平方米的商铺面积，其中丁洋应按每平方米30000元价款购买14.12平方米的商铺面积（168.32-154.2），丁洋共计应支付价款423600元（14.12×30000）。此后，百树房产公司即将上述15幢101号、102号、103号三间共计面积108平方米的商铺向丁洋交付使用。丁洋亦于2013年8月20日将该部分商铺验收后将其中的15幢101号商铺以年租金66960元的价额出租给个体工商户吴琼达经营使用，出租期限为四年。对16幢101号、102二间商铺，因该二间商铺旁的人民路160号民宅未按原来的拆迁规划实际拆除，且16幢101号商铺的正面门面仅宽2.5米，室内系分别由三角形面积及矩形面积共同组成，在矩形面积上还建有一个卫生间。侧面（三角形部分）的外墙皮与人民路160号民宅的外墙皮间距离分别为1.6米、1.95米，所形成的夹道地面又因高出商铺地面约1米左右不能正常通行，亦使该商铺三角形部分所留有的二道卷帘门不能正常开启。***、丁洋认为该16幢101号、102二间商铺不能达到当初约定的商铺使用标准，百树房产公司亦同意用其他商铺替代交付履行，但双方对具体事宜未达成共识，故《百树广场第八批回迁房回拆通知》中的16幢101号、102二间商铺至今未向原告交付使用，该二间商铺现仍属百树房产公司所有。现丁洋认为要求百树房产公司按约定继续履行合同的诉讼请求已不能实现，特提起诉讼要求：1、百树房产公司赔偿不能回迁商铺造成的损失1386000元；2、从2013年8月1日起至实际付款之日止，按每月200元/平方米，按60.32平方米计算的赔偿商铺租金损失；3、本案诉讼费用由百树房产公司承担。

原审认为，***、丁洋于2011年5月4日与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订的《临翔区房屋拆迁回拆安置补偿协书》，因该协议除临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应分别回迁安置给丁洋住房面积、商铺面积220.28平方米及88.12平方米的内容外已实际履行完毕，故该补偿协议中双方当事人的权利义务已经终止。***、丁洋对回迁的住房171.08平方米应补偿的楼房价款68053元，百树房产公司当庭表示对此保留另行诉讼的权利，此属当事人对自己权利的处分，对此不作干预。2011年4月27日，***作为家事代理行为人，就上述临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应分别回迁安置给丁洋住房面积、商铺面积220.28平方米及88.12平方米的内容，另行与百树房产公司签订的《拆迁补充协议》，属双方当事人的真实意思表示，该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，故该协议属有效协议，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议签订时，百树房产公司出具给丁洋知晓的希望和原告订立合同的意思表示的项目模型、沙盘模型等资料，属要约表示，该意思表示中未显示该二间商铺前没有一栋民宅遮挡，即16幢101号、102二间商铺前未有民用建筑，此意思表示已经受要约人即丁洋承诺，故百树房产公司应受该意思表示约束。根据合同相对性原则，故百树房产公司应当按照约定全面履行自己的义务。故百树房产公司于2013年7月10日出具给丁洋的《百树广场第八批回迁房回拆通知》中，丁洋已实际接受的15幢101号、102号、103号三间商铺，属双方对2011年4月27日所签订《拆迁补充协议》的部分履行。对丁洋至今未接受的16幢101号、102号二间商铺，因该二间商铺被其他居民建筑物遮挡，对商铺的正常使用构成障碍，导致该二间商铺的商用价值大大降低，故该二间商铺目前的商业使用价值受到影响。即使将来遮挡该二间商铺的人民路160号民宅按照规划进行拆除，拆除施工过程中形成的噪音、尘土等也会对该二间商铺的经营造成严重影响。故该二间商铺的交付不符合履行合同义务约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等的违约责任。故***、丁洋要求百树房产公司赔偿因不能按约交付第16幢101、102号商铺而造成的损失，有事实及法律依据，应予支持。具体的赔偿数额应以双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》中未实际履行的部分46.2平方米面积，并按照《百树广场第八批回迁房回拆通知》中原审原告购买商铺的单价30000元/平方米计算共为1386000元。原审原告要求百树房产公司赔偿商铺租金损失的请求，该损失同样属于百树房产公司履行合同义务不符合约定而给原审原告造成的损失部分，故该请求予以支持，但该项损失只能依据双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》中未实际履行的部分46.2平方米面积计算，并参照第15幢101号商铺的租金标准，从2013年8月20日酌定至判决发生效力止的2015年7月20日共23个月计算，共为190714元（23×46.2×180×31÷31.09）。***、丁洋要求百树房产公司赔偿因不能回迁商铺造成的损失1386000元，并赔偿从2013年8月1日起至实际付款之日止，以每月200元/平方米，按60.32平方米计算的商铺租金损失的诉讼请求，符合法律规定及有事实依据的部分，予以支持。没有事实依据的部分，不予支持。百树房产公司辩称的双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》无效的答辩理由，以及百树房产公司同意回迁给***、丁洋的16幢101、102号商铺符合双方约定标准，现同意向***、丁洋交付16幢101号、102号两间商铺的诉讼主张，并要求驳回***、丁洋赔偿商铺租金损失请求的意见，与法律规定相悖及与本案查明的事实不符，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项及第（七）项、第一百零七条之规定，判决：1、***与百树房产公司双方于2011年4月27日签订的《拆迁补偿协议》终止履行；2、百树房产公司应于判决生效后十日内，赔偿***、丁洋因不能按约定交付商铺而造成的损失1386000元及商铺租金损失190714元，两项共计1576714元；3、驳回***、丁洋的其他诉讼请求。案件受理费17275元，由百树房产公司承担。

百树房产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判。其主要上诉理由为：1、一审认定部分事实错误。（1）一审认定被上诉人户被拆迁的房屋一楼属于临街商铺与客观事实不符，从拆迁规划图和旧城分布图可知被上诉人原拥有的房屋并未临街。因此地段商铺商用价值的重因素之一，一审认定被上诉人被拆迁的商铺是临街铺面，导致在判决认定拆迁安置补偿的铺面要求上较为苛刻，对上诉人而言显失公平。（2）认定《拆迁补充协议》为有效效证据错误，该协议对于上诉人而言显失公平。①该协议签署的时间与临翔区房屋拆迁回迁安置补偿协议书签署的时间相比较为提前，从被上诉人签订的协议时间上可明确，上诉人追认了临翔区房屋拆迁回迁安置补偿协议书的效力而否定了《拆迁补充协议》的效力。②该协议对于上诉人而言显失公平。因该协议中载明“因在政府协议签订中不便明确，为使拆迁工作顺利进行”，这就明确一点，上诉人是出于拆迁工作顺利进行而不得不签订该协议，表现出该协议具有较强的目的性，亦是协议本身存在显失公平的集中体现，这就与协议本身平等自愿的基础相悖；另一方面，从被上诉人与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订的补偿协议可知政府关于拆迁的政策实行“拆一还一”，该协议中明确应当回迁给被上诉人的商铺面积是88.12平方米，而在与上诉人签订的协议中要求回迁的商铺达到152.2平方米之多，增加平方数达到60多平方米，显然是显失公平。（3）一审以30000元/平方米确定商铺单价没有依据，导致计算得出上诉人赔偿的金额显失公平。被上诉人只接收了15幢三个商铺面108平方米的商铺，一审亦是认定“因该二间商铺被其他居民建筑物遮挡，对商铺的正常使用构成障碍，导致该二间商铺的商用价值大大降低”，但是又以具有“正常商业价值”商铺的价格30000元/平方米来计算未能按约履行所造成的损失本身就是矛盾的。而且，客观上被上诉人也未能按照30000元/平方米的价格补足差价。那么，在双方对于商铺价格未能确定的前提之下按照30000元/平方米的价格计算损失显然是没有依据的。（4）一审法院以15幢商铺的出租价格计算16幢房屋租金亦是没有依据，正如上诉人在上述理由中阐述的一样，一审法院一方面认定15、16幢商铺用价值严重不对等，但是在确定租金金额上又以商用价值较高的商铺租金来确定，对于上诉人而言显然是不合理，亦是不公平。2、关于被上诉人户回迁铺面商业价值未能体现的过错并不在上诉人一方。被上诉人户回迁铺面皆是由被上诉人户自愿选择，而非上诉人安排；导致回迁商铺商业价值降低的过错并未由上诉人造成，而是由于不可抗力所致。因为被上诉人户的拆迁行为并非是上诉人的公司行为，而是政府的行政行为，由于政府拆迁工作未能全部完成，出现“钉子户”遮挡商铺，导致回迁商铺商业价值大大降低，这样的过错并不是上诉人所能掌控的，也不是上诉人的行为导致的，应当免除上诉人的赔偿责任。3、一审法院存在程序瑕疵。一是原审判书中上诉人的法定代表人错误，二是原审程序转换的裁定书中所载明的案由存在错误以及裁定书中载明的合议庭组成人员与判决书中的合议庭组成人员不相符。

被上诉人***、丁洋未提交书面答辩状，庭审中其委托代理人答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求及理由均不成立，请求二审法院予以驳回。

二审中当事人均未提交新证据。

本案二审的争议焦点为：1、涉诉《拆迁补充协议》的效力问题；2、原审对被上诉人诉求的支持是否正确的问题。

针对焦点问题，本院评判如下：

一、涉诉《拆迁补充协议》是否有效的问题。

本院认为，原审关于“2011年5月4日所签订的《临翔区房屋拆迁回迁安置补偿协书》，因该协议除临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应分别回迁安置给丁洋住房面积、商铺面积220.28平方米及88.12平方米的内容外已实际履行完毕，该补偿协议中双方当事人的权利义务已经终止。2011年4月27日，***作为家事代理行为人，就上述临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应分别回迁安置给丁洋住房面积、商铺面积220.28平方米及88.12平方米的内容，另行与百树房产公司签订的《拆迁补充协议》属有效协议”的评判并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。百树房产公司与***签订的《拆迁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，属有效协议，双方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。上诉人百树房产公司对此所持上诉主张本院不予采信。

二、原审对被上诉人诉求的支持是否正确的问题。

该争议焦点问题又涉及被上诉人被拆迁的房屋一楼是否临街、以30000元/平方米确定商铺单价并判定上诉人未按约交付商铺造成的损失1386000元是否正确、以15幢商铺的出租价格计算16幢房屋租金是否正确等问题。

本院认为，首先，综合本案所收集在卷的证据，原判所确认“***、丁洋户共同拥有坐落临翔区号的自建住房一套，该房屋一楼为临街商铺，二楼、三楼为住房”的案件事实并无不当，对此，上诉人并无足以反驳的相反证据。

其次，原审关于“协议签订时，被告出具给丁洋知晓的希望和原告订立合同的意思表示的项目模型、沙盘模型等资料，属要约表示，16幢101号、102二间商铺前未有民用建筑，此意思表示已经受要约人原告承诺，故被告应受该意思表示约束”的评判正确。被上诉人至今未接受的16幢101号、102号二间商铺，因该二间商铺被其他居民建筑物遮挡，对商铺的正常使用构成障碍和影响，导致该二间商铺的商用价值大大降低，故该二间商铺目前的商业使用价值受到影响，该二间商铺的交付不符合履行合同义务约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被上诉人要求上诉人赔偿因不能按约交付第16幢101、102号商铺而造成的损失，有事实及法律依据，应予支持。就赔偿数额，原审“以双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》中未实际履行的部分46.2平方米面积，并按照《百树广场第八批回迁房回拆通知》中原告购买商铺的单价30000元/平方米计算共为1386000元”的评判和处理并无不当。

再则，商铺的出租收益属被上诉人的可得利益，原审法院参照同地段商铺的租金价格，认定上诉人未按约交付16幢101号、102号商铺而造成的商铺租金损失190714元并无不当，对此，上诉人亦无足以反驳的相反证据，对其上诉主张，本院不予支持。

综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作实体处理并无不当，依法应予维持。上诉人百树房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币17275元，由上诉人临沧百树房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。

审判长　　张建红

审判员　　苏国权

审判员　　龙　伟

二〇一五年十一月九日

书记员　　林红雨