舟山市定海城区建设开发有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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浙江省舟山市定海区人民法院

民事判决书

（2021）浙0902民初4495号

原告：舟山市定海城区建设开发有限公司，住所地浙江省舟山市定海区海山路35号。

法定代表人：沈贤斌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：盛周，浙江六和（舟山）律师事务所律师。

被告：**，女，1981年6月5日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。

第三人：丁永华，男，1959年8月31日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。

原告舟山市定海城区建设开发有限公司（以下简称定海城建公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月17日立案后，根据原告定海城建公司的申请，通知丁永华作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告定海城建公司的委托诉代理人盛周、被告**、第三人丁永华到庭参加了诉讼。本案因当事人申请庭外和解，扣除审限一个月。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告、被告于2020年12月5日签订的《租赁合同》；2．判令被告立即腾退位于舟山市定海区馨港苑6幢301-401室、环城南路430号、环城南路434号、环城南路436号的房屋并返还给原告；3．判令被告支付原告自2021年9月21日起至被告实际腾退日止按62，105.20元∕月的标准计算的租金（暂计算至2021年12月7日为157，333.20元）；4．判令被告支付违约金15万元。事实和理由：因舟山市定海区弘生世纪城北侧区块旧城改造，第三人丁永华的房屋被依法征收。后，原告将位于舟山市定海区馨港苑6幢301-401室、环城南路430号、环城南路434号、环城南路436号房屋安置给第三人丁永华，上述房屋尚不具备交付条件，产权仍属原告所有。2020年12月5日，第三人丁永华要求原告与其自行招租的被告**签订租赁合同，约定：原告将舟山市定海区馨港苑6幢301-401室（租金为28元∕平方米∕月）、环城南路430号（租金为96元∕平方米∕月）、环城南路434号（租金为114元∕平方米∕月）、环城南路436号（租金为114元∕平方米∕月）出租给被告；租赁期限自2020年12月20日起至原告将房屋交付给第三人后，再由第三人自行与被告签订租赁合同；合同签订后三日内被告先付三个月房租，三个月届满后，该房屋尚未交付给第三人的，被告再按上述标准支付三个月租金，支付到房屋交付之日，以此类推，多退少补；被告应向原告缴纳相关押金15万元；拖欠应付租赁费、水电费十五天以上的，原告有权终止租赁关系并要求被告承担违约金。合同签订后，被告按约支付了第一期租金，但未按约支付第二期租金及违约金。2021年6月，原告向法院起诉要求解除合同、支付租金及违约金。经法院庭前调解，被告支付第二期租金后，原告撤诉。第三期租金应当于2021年9月20日前支付，但时至今日，被告仍未支付。被告屡次违约拖欠租金的行为致原告权益严重受损。现原告诉至法院，请求判如所请。

被告**辩称，对原告第一项、第二项诉讼请求没有异议；对第三项诉讼请求有异议，因环城南路436号房屋一直空着，要求减免该房屋自2021年9月21日起的租金；对第四项诉讼请求也有异议，不同意支付违约金，要求支付的押金抵扣租金。

第三人丁永华述称，同意解除合同，对原告的其他诉请不发表意见。

本院经审理认定事实如下：

2013年11月20日，舟山市定海旧城区改造建设指挥部与丁永华签订了一份《房屋征收产权调换协议》，约定：因旧城改造建设需要，定海区人民政府对丁永华坐落在定海环城南路446号2-3层、4-6层、428号、430号的房屋、其他附属房屋及附属物实施征收等。双方又于2013年12月13日签订了一份《补充协议》。2018年12月27日，坐落于舟山市定海区馨港苑6幢301室、401室、环城南路430号、环城南路434号、环城南路436号不动产登记到定海城建公司名下。

2020年12月5日，定海城建公司（作为甲方）、丁永华（作为乙方）、**（作为丙方）共同签订了一份《租赁合同》，约定：因弘生世纪城北侧区块旧城改造，乙方房屋被甲方征收；根据甲方与乙方于2013年11月签订的《房屋征收产权调换协议》《补充协议》，甲方将位于馨港苑6幢301-401室、环城南路430号、环城南路434号、环城南路436号安置给乙方；现该房屋尚未具备交付条件，产权仍属甲方所有，但乙方要求与乙方自行招租的丙方签订租赁合同；租赁标的物定海馨港苑6幢301-401室共计建筑面积1161.34平方米；环城南路430号建筑面积163.90平方米，环城南路434号建筑面积59.60平方米，环城南路436号建筑面积61.92平方米；租赁期限自本三方合同签订后至甲方与乙方房屋交付之日止，起租时间为2020年12月20日，自起租日始，甲方同意给予丙方一个月的免租期；甲方将房屋交付乙方后，由丙方自行与乙方协商并签订租赁合同；馨港苑6幢301-401室租赁费为28元∕平方∕月，环城南路430号租赁费为96元∕平方∕月），环城南路434号租赁费为114元∕平方∕月，环城南路436号租赁费为114元∕平方米∕月；在本合同签订后三日内，丙方先支付三个月租赁费，三个月届满后，该房屋尚未交付给乙方，则丙方再按上述标准支付三个月租赁费，支付到房屋交付之日，以此类推，多退少补；本合同租赁期间物业费由丙方自理，甲方房屋交付乙方后，物业费用由乙方与丙方自行协商；本合同签订后三日内，丙方应向甲方缴纳水、电押金5万元整，水、电费由丙方承担；同时丙方应向甲方缴纳房屋使用保证金10万元；租赁期间丙方有下列情形之一的，甲方有权终止租赁关系，由此产生的一切后果由丙方负责，其中第三种情形为按约定时间拖欠应付租赁费、水电费十五天以上的；合同期限内，丙方擅自解除合同的，则丙方已缴纳的租金但尚未届满该租金相对应的租赁期限的，已缴纳的租金不予退还，同时丙方缴纳的房屋使用保证金作为丙方应承担的违约金，亦不予退还等。合同签订后，**按约支付了第一期租金、押金及房屋使用保证金。

因**未按约支付第二期租金，定海城建公司向本院起诉。本院于2021年6月15日立案受理了定海城建公司诉**房屋租赁合同纠纷一案。2021年6月29日，因定海城建公司与**自行达成和解协议，定海城建公司向本院申请撤回起诉。本院于2021年7月1日裁定准许定海城建公司撤诉。**又未按约支付第三期租金，故引发本案诉讼。本院已于2022年1月17日将起诉状副本送达给**与丁永华。

上述事实，由原告提交的房屋征收产权调换协议、补充协议、租赁合同、中国建设银行客户专用回单、浙江增值税电子普通发票、收款收据、（2021）浙0902民初2234号民事裁定书及原告、被告、第三人的庭审陈述等证据予以证实。

本院认为，原告定海城建公司与被告**、第三人丁永华签订的租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方均应按合同约定全面履行各自义务。因被告**未按约履行合同义务，已构成违约，应当就其违约行为承担相应责任。

关于租赁合同解除，原告定海城建公司、被告**、第三人丁永华均无异议，本院依法确定将起诉状副本送达给被告**、第三人丁永华之日为合同解除日。关于房屋腾退，被告**亦无争议，限被告**于判决生效后十日内腾退案涉房屋并返还给原告定海城建公司。

关于房屋租金，原告定海城建公司要求被告**自2021年9月21日起实际腾退日止按月租金62，105.20元的标准，被告**以环城南路436号未实际使用为由，要求减免租金，但原告定海城建公司在租赁合同签订后，已将该房屋交付给被告**，履行了出租人的交付义务，不存在使用障碍，至于被告**是否实际使用系其对自身民事权利的处分，故对被告**的该节抗辩意见不予采信。被告**应以合同解除日为届分段支付租金和占有使用费，其中自2021年9月21日起至2022年1月17日止按月租金62，105.20元的标准向原告定海城建公司支付租金，自2022年1月18日起至实际腾退日止继续按该标准支付占有使用费。

关于违约金，原告定海城建公司要求被告**支付违约金15万元，被告**抗辩称，不同意支付违约金，已支付的押金要求抵扣房租。根据《租赁合同》约定，被告**向原告定海城建公司缴纳的10万元房屋使用保证金作为其应承担的违约金，不予退还；基于被告**逾期支付租金的违约事实，给原告定海城建公司造成资金占用的损失，且原告定海城建公司先后两次以诉讼方式向被告**催讨租金，被告**应承担相应赔偿责任，综合案情，酌情确定被告**向原告定海城建公司支付5万元的违约金。为避免当事人诉累，确认被告**已支付的15万元（水电押金5万元和房屋使用保证金10万元）中的5万元归原告定海城建公司所有，余款10万元可用于抵扣租金。

综上所述，本院对于原告定海城建公司合理的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：

一、确认原告舟山市定海城区建设开发有限公司与被告**、第三人丁永华于2020年12月5日签订的《租赁合同》于2022年1月17日解除；

二、被告**于本判决生效之日起三日内腾退位于舟山市定海区馨港苑6幢301-401室、环城南路430号、环城南路434号、环城南路436号的房屋，并返还给原告舟山市定海城区建设开发有限公司；

三、被告**于本判决生效之日起三日内以每月62105.20元的标准支付原告舟山市定海城区建设开发有限公司自2021年9月21日起至2022年1月17日止的租金（可抵扣10万元），自2022年1月17日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；

四、确认被告**已支付的《租赁合同》项下的房屋使用保证金中的5万元归原告舟山市定海城区建设开发有限公司所有；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2955元，由被告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省舟山市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员李腾云

二〇二二年四月十四日

书记员孙丽娜