舟山市定海城区建设开发有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省舟山市定海区人民法院 民事判决书 （2023）浙0902民初3403号 原告：舟山市定海城区建设开发有限公司，住所地舟山市定海区海山路35号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告：**，男，1990年11月12日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原告舟山市定海城区建设开发有限公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舟山市定海城区建设开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 舟山市定海城区建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告之间的合同编号为20210923的《租赁合同》；2．判决被告向原告返还定海区城东街道甬东路XX房屋；3．判决被告向原告支付2022年9月27日起至被告实际腾退返还房屋日止的租金以及按租金计算的房屋占有使用费（暂计算至2023年11月14日为213675元）；4．判决被告向原告支付电费、物业费、水费（暂计算至2023年11月14日为18975.73元）；5．判决被告向原告支付自2022年9月27日起至全部价款实际履行日止的每日按未付金额千分之一计算的滞纳金（暂计算至2023年11月14日为98847元）。事实和理由：2021年9月23日，因被告经营需要，被告竞拍后与原告签订了合同编号为20210923的《租赁合同》，合同约定了租期、租金、支付方式、违约责任等，同时约定发生被告逾期支付租金、水电费达15天以上的，原告有权终止租赁关系。后，被告违反合同约定，至今未向原告支付2022年9月27日至2023年9月26日期间的租金，并且拖欠支付物业费、电费等。经原告多次催讨，无果。被告的违约行为已给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，现依据《民法典》《民事诉讼法》等相关规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 **未作答辩。 经审理，本院认定的事实与原告诉称事实基本一致。另查明，1．《租赁合同》约定“一、房屋坐落地址：定海区城东街道甬东路XX，结构框架，面积483.55平方米。二、租赁期限：五年，租赁期限自2021年9月27日至2026年9月26日止。……四、租赁费及支付方法：经公开拍租竞价，该出租房年租赁费为189000元整。租赁费每年支付一次，采用先付款后使用的办法。租金需在每期到期前一个月内缴付。物业费、公共能耗费、电梯能耗等费用需自行负责。……五、乙方在租赁期间，甲方向乙方预收房屋及水电保证金18900元整；进场装修时需要租赁户自行安装水电分表。若未安装一户一表的（水电表等），在每半年后的第一个星期内按甲方书面通知单根据乙方实际用水、电损耗量及时上缴到甲方指定银行，租赁费、水电费若未按约定及时缴纳的，承租方应承担违约责任，并根据迟缴时间及金额，每逾期一日应向甲方支付应付金额的1％的滞纳金。……八、租赁期间乙方有下列情形之一的，甲方有权终止租赁关系，由此产生的一切后果由乙方负责。（1）擅自将房屋转租、转让；（2）损坏房屋结构，影响房屋安全的；（3）按约定时间拖欠应付租赁费、水电费十五天以上的……”；2．被告**已经支付保证金18900元；3．被告已拖欠2023年8月、9月、10月的电费合计10627.66元，拖欠2023年11月14日前的水费合计939.06元，拖欠2023年5月1日至2023年11月14日的物业管理费6878元。 以上事实有原告陈述、《租赁合同》、不动产权证书、拍卖成交确认书、历月电费明细、用水情况查询清单、物业费证明等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，被告**在收到本院送达的民事诉状、证据材料、开庭传票、举证通知书等诉讼材料后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相关诉讼权利。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行。原告已按约将房屋交付给被告，但被告拖欠2022年9月27日以后的租金未付，显属违约。根据《租赁合同》第八条约定，原告可据此单方解除合同。本案诉讼前原告并未书面通知被告解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案原告的起诉状副本送达被告之日为2023年10月27日，本院根据上述法律规定确认双方的租赁合同于2023年10月27日解除。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案租赁合同的解除系被告违约所致，故被告应承担违约责任。本院根据双方的约定和法律规定，结合原告请求，确定被告承担以下违约责任：1．被告应腾空租赁的房屋并交还给原告。合同解除后，被告占有租赁的房屋已无依据，应予以腾空并交还给原告，本院对原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求予以支持；2．被告应支付拖欠的水电费、物业费。已明确的水电费和物业费合计18444.72元被告需支付。另，2023年11月1日以后的电费，以及2023年11月15日以后的水费和物业管理费，被告需按实支付至房屋实际返还之日；3．被告应支付原告2023年10月27日前的租金，及2023年10月28日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。合同解除后，被告应支付自2022年9月27日至2023年10月27日的尚欠租金共计204750元，2023年10月28日至房屋实际返还之日应支付房屋占有使用费，对于房屋占有使用费计算标准，原告请求按租金计算属合理，本院予以支持。4．被告应支付原告未按期支付租金的滞纳金。根据原、被告签订的《租赁合同》约定，被告应支付以未按约履行部分租金日百分之一计算的滞纳金，现原告要求以未按约履行部分租金日千分之一计算的滞纳金，但该计算标准仍明显过高，本院酌情调整为以未按约履行部分租金日万分之三计算。原告尚请求被告支付占有使用费的滞纳金，但《租赁合同》未就合同解除后被告应付占有使用费是否计算滞纳金进行约定，故该请求缺乏依据，本院不予支持。因被告在原告处尚有租赁保证金18900元，该保证金可以优先抵扣水电费、物业费和租金等。现本院将该保证金优先抵扣已明确的水电费、物业费18444.72元，余款455.28元抵扣应付租金，抵扣后的应付租金为204294.72元。 综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告舟山市定海城区建设开发有限公司与被告**于2021年9月23日签订的《租赁合同》在2023年10月27日解除； 二、被告**于本判决生效之日起十日内返还原告舟山市定海城区建设开发有限公司位于舟山市定海区城东街道甬东路XX房屋； 三、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告舟山市定海城区建设开发有限公司租金204294.72元，及自2023年10月28日至房屋实际腾退之日止按年租金189000元计算的房屋占有使用费； 四、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告舟山市定海城区建设开发有限公司2023年11月1日至房屋返还之日的电费，以及2023年11月15日至房屋返还之日的水费和物业管理费； 五、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告舟山市定海城区建设开发有限公司以未付租金204750元为基数，自2022年9月27日起至全部付清之日止按日万分之三计算的滞纳金； 六、驳回原告舟山市定海城区建设开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2508元，由被告**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省舟山市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    ** 二○二三年十一月十四日 书记员    ***