舟山市定海城区建设开发有限公司、舟山市泰成商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省舟山市定海区人民法院 民事判决书 （2023）浙0902民初2274号 原告：舟山市定海城区建设开发有限公司，住所地舟山市定海区海山路35号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市泰成商业管理有限公司，住所地舟山市定海区盐仓街道兴舟大道西段10号第三层301室030工位（自主申报）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江蕴星律师事务所律师。 原告舟山市定海城区建设开发有限公司与被告舟山市泰成商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年7月5日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告舟山市定海城区建设开发有限公司委托诉讼代理人***、被告舟山市泰成商业管理有限公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 舟山市定海城区建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的合同编号为20200623的《租赁合同》于2023年5月13日解除；二、判决被告向原告返还舟山市定海区义桥路96号15253.59平方米的房屋及地下汽车泊位66只；三、判决被告向原告支付2022年6月23日至2023年5月12日期间的租金4194070.93元；四、判决被告向原告支付自2023年5月13日起至2023年7月1日止按日租金两倍计算的房屋占有使用费636252.25元；五、判决被告向原告支付违约金（暂计算至2023年7月26日为1219928.28元）。案在审理中，原告撤回了第二项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为“确认原、被告之间的合同编号为20200623的《租赁合同》及2021年9月17日签订的《补充协议》于2023年5月13日解除”。事实与理由：舟山青柠商业经营管理有限公司通过招投标，承租了原告位于定海区气象台路96号的义桥综合大楼15253.59平方米的房屋及地下汽车泊位66只。双方于2020年6月23日签订了合同编号为20200623的《租赁合同》，合同约定了租期、租金及支付方式、违约责任等，同时约定被告逾期支付租金、物业费等达30日的，原告有权解除租赁合同。2020年7月1日，经舟山青柠商业经营管理有限公司和被告的申请，由被告作为案涉房屋的承租人，承继了《租赁合同》的权利和义务。租赁期间，经被告申请，原告同意了延长租赁期限至2030年6月22日。后，被告违反了合同的约定，至今未向原告支付应当于2022年5月23日前支付的2022年6月23日至2023年6月22日期间的租金，并且拖欠支付物业费、水电费等。经原告多次催讨，被告仍未支付相关费用，给原告造成了重大的损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。 舟山市泰成商业管理有限公司辩称，对原告第一、二项诉讼请求无异议。对第三项诉讼请求有异议，主张的租金过高，要求整个租赁期间减免30％。被告承租时是2020年，疫情在当时已经有所好转，所以在出价时不能预估到后续疫情又严重，实际上舟山疫情影响比较严重就是在2021年下半年到2022年。第四项诉讼请求，双方交接以后没有给原告造成实际的损失，原告要求双倍租金明显不公平，且双方移交手续未办理期间被告仍然要履行管理服务职责，占有房屋也是为了便于次承租人，故双倍租金不合理，同意按原来的租金支付，对期限没有异议。针对第五项诉讼请求，因为受疫情的影响，不是有钱不付，请原告考虑免除违约金。 经审理查明：案外人舟山青柠商业经营管理有限公司通过招投标，承租了原告位于定海区气象台路96号的义桥综合大楼15253.59平方米的房屋及地下汽车泊位66只。双方于2020年6月23日签订了合同编号为20200623的《租赁合同》，合同约定：“本合同约定的租赁期限为八年，自2020年6月23日起至2028年6月22日止。……1、经公开拍租竞价，本合同约定租赁标的物第一年租赁费为人民币肆佰陆拾肆万陆仟伍佰元（￥4，646，500.00元），以后每二年递增一次，即第一年、第二年租金不变，第三年开始在前一年的基础上递增2％，第四年租金与第三年租金相同，第五年在第四年租金基础上递增2％，以此类推。2、租赁费每年支付一次，采用先付款后使用的办法。租金在本合同签订后五个工作日内予以付清，以后租金需在一个支付周期届满前一个月内付清。……1、乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方交付起租年租金的10％的租赁保证金，即人民币肆拾陆万肆仟陆佰伍拾元整（￥464，650.00元），作为乙方履行本租赁合同义务的担保。乙方逾期支付租赁费及水、电等费用时，甲方有权在租赁保证金中扣除相关费用及违约金；甲方从乙方租赁保证金中扣除上述费用后，乙方应在甲方送达扣款通知5个工作日内补足租赁保证金，乙方逾期不予补足的，甲方有权解除合同，并由乙方支付违约金并赔偿损失。……第九条（合同解除）1、本合同履行期间，经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并收回租赁物：（1）在租赁期内未经甲方书面同意擅自将该租赁物以任何形式整体转租的；（2）损坏房屋结构，影响房屋安全的，在租赁物四周乱搭乱建乱占，拒不改正的；（3）拖欠应付租赁费、水电费30天以上的；……第十条（违约责任）1、租赁期间，双方必须信守合同，任何一方未履行或未完全履行本合同或履行本合同义务不符合约定的，均属违约，违约方应向非违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金等违约责任。在继续履行或采取补救措施后，仍给对方造成损失的，应当赔偿损失。2、乙方逾期支付租金、物业费、水、电费等应缴纳费用的，每延迟一天，乙方应向甲方支付应缴费用的万分之六作为逾期付款违约金。3、若甲方根据本合同第九条第2款的规定而单方解除本合同的，甲方不予退还乙方的履约保证金。5、乙方未按本合同的第12条约定交还租赁物的，乙方除应支付逾期的日常费用外，每逾期一天，还应向甲方支付日租金两倍的违约金。……第十二条（房屋交还）1、本合同终止后15天内，乙方应完成租赁物的腾退并向甲方交还租赁物及设备设施，结清应当承担的所有费用。2、乙方应保证租赁物及设备设施的完好无损或正常使用状态，不存在重大或明显的损害。3、如乙方未在约定时期腾退房屋的，甲方有权采用包括换锁、封闭、清理租赁物内物品至第三方位置存放等手段收回租赁物和设施，由此造成的后果由乙方承担。4、乙方在租赁物上添附的设备设施，如可独立移动而不损害租赁物的，由乙方自行拆除；如移动可能损害租赁物的，则不得拆除，无偿归还甲方所有。”2020年7月31日，舟山青柠商业经营管理有限公司和被告共同向原告提出申请，要求由被告作为案涉房屋的承租人，承继《租赁合同》的权利和义务，原告对此予以盖章确认。2021年8月9日，被告向原告申请延长3年租期。2021年9月17日，原（甲方）、被告（乙方）签订补充协议，约定：“因乙方招商需要，甲乙双方经协商一致，对2020年6月23日双方签署的《租赁合同》，达成下列补充条件：一、原合同（合同编号：20200623）签订的基础上延长租赁期限2年，即将租期从2020年6月23日至2028年6月22日止（八年），更改为2020年6月23日至2030年6月22日止（十年）。二、本补充协议中约定的租赁延长期中，租金按原协议约定的比例递增。……”上述合同履行中，被告未向原告支付应当于2022年5月23日前支付的2022年6月23日至2023年6月22日期间的租金，并且拖欠支付物业费、水电费等。原告于2023年5月12日向被告发出《函》，通知被告双方签订的租赁合同于2023年5月13日起解除，被告于2023年5月25日作出《回复函》，载明：“我公司于2023年5月13日收到贵公司的发函，鉴于我公司目前所面临的实际困难，经慎重研究，特作出以下回复：一、我公司同意于2023年5月13日解除双方签订的《租赁合同》。……”后双方于2023年7月1日办理了案涉房屋的移交手续。 上述事实有原、被告陈述、拍卖成交确认书、租赁合同、关于要求变更定海区义桥综合大楼运营管理主体单位的申请、舟山市泰成商业管理有限公司文件（舟泰商［2021］4号）、补充协议、不动产权证书、《函》、《回复函》、函及运单详情、义桥综合体共用设备设施移交汇总表、义桥综合体存在问题汇总等证据予以证实。 本院认为，《租赁合同》签订后被告舟山市泰成商业管理有限公司承继了原合同一方当事人的权利义务，三方对此均已盖章确认，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十五条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”故合同主体已经变更为原、被告。《租赁合同》及补充协议并无影响合同效力的情形，系双方真实意思表示，该合同合法有效，合同双方均应按约履行。原告已按约履行了合同义务，被告逾期未付款显属违约，根据《租赁合同》第九条，原告可单方面解除合同，现原告书面发函通知被告该合同于2023年5月13日解除，被告于2023年5月13日收到该函，且对解除合同一事也已经予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故双方的合同已经于2023年5月13日解除。本案中，补充协议作为《租赁合同》的从合同，并不独立于主合同，故主合同解除，补充协议也会随之解除。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案租赁合同的解除系被告违约所致，故被告应承担违约责任。本院根据双方的约定和法律的规定，结合原告的请求，确定被告承担以下违约责任：1．被告应向原告支付2023年5月13日前的租金。被告认为租赁期间受疫情影响，要求减免30％的租金，该请求缺乏法律依据，本院不予支持。但被告在承租期间确受新冠肺炎疫情影响，就其未付清的租金，本院予以酌情减免517766元。被告在原告处尚有租赁保证金464650元后，根据约定该保证金可优先抵充租金。扣除上述租金减免款和保证金后被告尚欠原告2023年5月13日前的租金为3211655元，对该款被告应予以支付。2．被告应支付原告未按期支付租金的违约金。根据《租赁合同》约定，被告未及时支付租金，需按日支付自逾期之日起按未履行部分租金的万分之六计算的逾期付款违约金。被告抗辩该计算标准过高，本院根据本案具体情况，酌情调整为以本院确定的尚欠租金3211655元为基数，按年利率6％计算逾期付款违约金，支付期间为2022年6月23日起至实际清偿之日止。3．因被告未按合同约定按时腾退并交还租赁物而产生的房屋占有使用费。原告请求被告支付自2023年5月13日起至2023年7月1日止按日租金两倍的标准支付占有使用费，原告确存在合同解除后至场地交还之日前的租金损失，但按照合同约定计算该损失明显过高，本院予以调整，按本租赁年度日租金12984元的一倍标准计算该损失。因租赁合同约定合同终止后15天内被告需要腾空交还租赁物并结清费用，故起算时间确定为2023年5月28日，经计算，本项费用为441456元。 综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下： 一、确认原告舟山市定海城区建设开发有限公司与被告舟山市泰成商业管理有限公司合同编号为20200623的《租赁合同》及2021年9月17日签订的补充协议于2023年5月13日解除； 二、被告舟山市泰成商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舟山市定海城区建设开发有限公司支付2022年6月23日至2023年5月12日的租金3211655元； 三、被告舟山市泰成商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舟山市定海城区建设开发有限公司支付2023年5月28日至2023年7月1日的房屋占有使用费441456元； 四、被告舟山市泰成商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舟山市定海城区建设开发有限公司支付以3211655元租金为本金，自2022年6月23日起至实际清偿之日止按年利率6％计算的逾期付款违约金； 五、驳回原告舟山市定海城区建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取24405元，由原告舟山市定海城区建设开发有限公司承担4405元，被告舟山市泰成商业管理有限公司承担20000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省舟山市中级人民法院在线提交上诉状。 本案生效后，负有履行义务的当事人须按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员    *** 二○二三年九月二十三日 书记员    ***