5289泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司与江苏宜源建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰州市姜堰区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏1204民初5289号

原告：泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司，组织机构代码748176196，住所地泰州市姜堰区人民中路560号财政楼908室。

法定代表人：陈怀玉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘勇，江苏公清律师事务所律师。

被告:江苏宜源建设工程有限公司，统一社会代码91321204660064050H（1/1），住所地泰州市姜堰区三水大道506号。

法定代表人：郭晓峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。

原告泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司（以下简称兴都资产公司）与被告江苏宜源建设工程有限公司（以下简称宜源建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理。依法适用简易程序于同年9月25日、10月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘勇，被告委托诉讼代理人李宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2014年9月1日至2018年7月16日期间房屋租金116250元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月2日，泰州市姜堰国有资产投资集团有限公司（以下简称国投公司）与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租国投公司位于姜堰区三江花园综合楼附1号楼D-10房屋，建筑面积为308平方米，年租金30000元，租赁期间为2013年9月至2014年8月31日止。合同到期后，被告继续使用该房屋至2018年7月16日。国投公司于2014年12月13日将该租赁房屋及2014年9月1日至2014年12月13日期间的租金收益权一并转让给原告。原告多次向被告催要房租无果，故诉至法院。

被告辩称，1、原告主体不适格。2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。3、被告在租赁合同到期后未继续使用案涉房屋。4、案涉租赁房屋存在漏雨问题，被告在承租期间花费较多维修费用，造成一定损失。

本院经审理认定事实如下：2013年9月2日，国投公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告宜源建设公司承租国投公司所有的位于姜堰区三江花园综合楼附1号楼D-10房屋作为营业用房，共6间，建筑面积为308平方米，年租金30000元，租赁期间自2013年9月至2014年8月31日止；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的房产所有者继续有效；等。

2014年12月13日，国投公司办理产权变更登记手续，将案涉租赁房屋所有权转让给原告。

2016年8月26日，原告兴都资产公司和国投公司通过邮政特快专递（单号为1094743680018）向被告邮寄房租催收函一份，载明：国投公司于2014年12月13日将租赁房屋转让给兴都资产公司，并将2014年9月1日至2014年12月12日的房租收益一并转让给兴都资产公司；请宜源建设公司收到此函后三日内将2014年9月至今的房租60000元交给兴都公司，并于2016年9月1日前搬出该承租房屋；等。被告于次日签收该邮件。

2018年7月16日，国投公司出具收条一份，载明：今收到江苏宜源建设工程有限公司交还的承租我司的姜堰区三江花园综合楼附1号楼门面房的钥匙，即日起双方房屋租赁合同解除，因该房屋租赁遗留的有关问题双方可协商或通过法律途径另行解决。

以上事实有《房屋租赁合同》、房屋产权证、收条、房租催收函、快递单回执及当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认。

本案争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.原告起诉被告要求支付租金是否超过诉讼时效；2、被告是否应当支付租金。

关于争议焦点1，本院认为，国投公司与被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同约定租赁期间为2013年9月至2014年8月31日，合同到期后，被告继续使用租赁房屋，国投公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2014年12月13日，国投公司将案涉租赁房屋所有权转让给原告，根据法律规定和双方合同约定，出租方将房产所有权转移给第三方时，该租赁合同对原告继续有效，故原告有权向被告主张租赁房屋所有权变更后的房屋租金。此外，国投公司将案涉租赁房屋2014年9月1日至同年12月12日期间的房租收益转让给原告，并于2016年8月27日通知被告该转让事实，该债权转让行为系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，故原告有权向被告主张2014年9月1日至同年12月12日期间的房屋租金。综上，原告向被告主张2014年9月1日至2018年7月16日的房屋租金，主体适格。

关于争议焦点2，本院认为，双方当事人之间的租赁合同系不定期租赁合同，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，一定程度上减弱社会保障的功能。被告宜源建设公司于2018年7月16日交还租赁房屋钥匙，并解除租赁合同，现原告主张之前被告欠缴租金的诉讼请求未超过诉讼时效。

关于争议焦点3，本院认为，当事人应按约全面履行合同义务，被告宜源建设公司作为承租人，应当按约支付租金，其未按约给付租金系违约行为，应承担继续履行的民事责任。故原告要求被告支付自2014年9月1日起至2018年7月16日期间房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称自2014年8月31日后未使用租赁房屋，未提交充分证据予以证明，本院不予采信。被告辩称其因租赁房屋漏水问题造成的损失，系另案诉讼，双方可另行解决。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告江苏宜源建设工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司自2014年9月1日至2018年7月16日期间房屋租金116219元；

二、驳回原告泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2626元，减半收取计1313元，由被告负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付1313元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2626元。

审 判 员　肖立芹

二〇一八年十月二十三日

法官助理　钱　昀

书 记 员　顾　云

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国合同法》

第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。

债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。

第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。