江苏宜源建设工程有限公司与泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏12民终3100号

上诉人（原审被告）：江苏宜源建设工程有限公司，统一社会代码91321204660064050H（1/1），住所地泰州市姜堰区三水大道506号。

法定代表人：郭晓峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司，组织机构代码748176196，住所地泰州市姜堰区人民中路560号财政楼908室。

法定代表人：陈怀玉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘勇，江苏公清律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋新华，江苏公清律师事务所律师。

上诉人江苏宜源建设工程有限公司（以下除判决主文外简称宜源建设公司）因与被上诉人泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司（以下除判决主文外简称兴都资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初5289号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2018年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宜源建设公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回兴都资产公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由兴都资产公司承担。事实和理由：1.案涉租赁合同约定的租期为2013年9月至2014年8月31日止，该合同到期后，双方并未续签合同，亦无续租的合意，上诉人未交钥匙仅是为了向出租人主张损失赔偿。被上诉人主张的租金是租赁合同到期后的租金，没有事实依据。2.一审认定双方当事人之间系不定期租赁关系错误，本案无证据证明双方之间存在不定期租赁的事实，且租赁合同到期后上诉人未缴纳任何租金，也能体现上诉人无意续租。3.兴都资产公司的诉讼主体不适格。虽然其与出租人办理了产权转让手续，但未事实交付。2016年8月27日通知转让事实时，上诉人未承租使用案涉房屋；且钥匙交付也是出租人追要而不是被上诉人。4.上诉人在租赁合同到期后拒交钥匙的行为，不能认定为续租行为。即使拒交钥匙违反合同约定，被上诉人也应根据法律规定及时采取措施防止损失扩大，否则无权就扩大损失主张赔偿。5.被上诉人没有任何证据证明上诉人继续使用了案涉租赁房屋，相反，上诉人提供的证据证明租赁合同到期后其因房屋漏雨而未使用该房屋。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，所作判决错误。

兴都资产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。1.泰州市姜堰国有资产投资集团有限公司（以下简称国投公司）与上诉人签订的案涉租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。虽然合同到期后双方没有续签书面合同，但上诉人未交钥匙，继续使用案涉房屋，国投公司没有提出异议，故依照我国合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，合同继续有效，期限为不定期。2.2014年12月13日，国投公司将案涉房屋所有权转让给被上诉人，根据法律规定和案涉租赁合同约定，案涉租赁房屋合同对上诉人继续有效。国投公司将2014年9月1日至2014年12月12日的房屋租金收益也转让给被上诉人，且在2016年8月27日通知了上诉人。该债权转让已经履行了法律规定的手续，应为合法有效。3.因为原房主国投公司与上诉人比较熟悉，被上诉人委托国投公司向上诉人催要房屋和钥匙，这是为了工作方便，不存在本案被上诉人主体不当的问题。4.按照民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效的期限为3年，原民法通则规定的1年诉讼时效不再适用。5.从2007年至2014年，国投公司从未收到过上诉人口头或书面要求修缮所谓漏雨房屋的通知。2018年7月被上诉人要求上诉人交还钥匙时，上诉人也没有提出赔偿的要求，故房屋漏雨的事实不存在。

兴都资产公司向一审法院起诉请求：1.宜源建设公司支付2014年9月1日至2018年7月16日期间房屋租金116250元；2.宜源建设公司承担本案诉讼费用。

一审经审理认定事实如下：一、2013年9月2日，国投公司与宜源建设公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：宜源建设公司承租国投公司所有的位于姜堰区三江花园综合楼附1号楼D-10房屋作为营业用房，共6间，建筑面积为308平方米，年租金30000元，租赁期间自2013年9月至2014年8月31日止；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的房产所有者继续有效；等。二、2014年12月13日，国投公司办理产权变更登记手续，将案涉租赁房屋所有权转让给兴都资产公司。三、2016年8月26日，兴都资产公司和国投公司通过邮政特快专递（单号为1094743680018）向宜源建设公司邮寄房租催收函一份，载明：国投公司于2014年12月13日将租赁房屋转让给兴都资产公司，并将2014年9月1日至2014年12月12日的房租收益一并转让给兴都资产公司；请宜源建设公司收到此函后三日内将2014年9月至今的房租60000元交给兴都公司，并于2016年9月1日前搬出该承租房屋；等。宜源建设公司于次日签收该邮件。四、2018年7月16日，国投公司出具收条一份，载明“今收到江苏宜源建设工程有限公司交还的承租我司的姜堰区三江花园综合楼附1号楼门面房的钥匙，即日起双方房屋租赁合同解除，因该房屋租赁遗留的有关问题双方可协商或通过法律途径另行解决。”

一审法院认为，本案争议焦点为：1.兴都资产公司主体是否适格；2.兴都资产公司起诉宜源建设公司要求支付租金是否超过诉讼时效；3.宜源建设公司是否应当支付租金。

关于争议焦点1，一审法院认为，国投公司与宜源建设公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同约定租赁期间为2013年9月至2014年8月31日，合同到期后，宜源建设公司继续使用租赁房屋，国投公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2014年12月13日，国投公司将案涉租赁房屋所有权转让给兴都资产公司，根据法律规定和双方合同约定，出租方将房产所有权转移给第三方时，该租赁合同对兴都资产公司继续有效，故兴都资产公司有权向宜源建设公司主张租赁房屋所有权变更后的房屋租金。此外，国投公司将案涉租赁房屋2014年9月1日至同年12月12日期间的房租收益转让给兴都资产公司，并于2016年8月27日通知宜源建设公司该转让事实，该债权转让行为系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，故兴都资产公司有权向宜源建设公司主张2014年9月1日至同年12月12日期间的房屋租金。综上，兴都资产公司向宜源建设公司主张2014年9月1日至2018年7月16日的房屋租金，主体适格。

关于争议焦点2，一审法院认为，双方当事人之间的租赁合同系不定期租赁合同，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，一定程度上减弱社会保障的功能。宜源建设公司于2018年7月16日交还租赁房屋钥匙，并解除租赁合同，现兴都资产公司主张之前宜源建设公司欠缴租金的诉讼请求未超过诉讼时效。

关于争议焦点3，一审法院认为，当事人应按约全面履行合同义务，宜源建设公司作为承租人，应当按约支付租金，其未按约给付租金系违约行为，应承担继续履行的民事责任。故兴都资产公司要求宜源建设公司支付自2014年9月1日起至2018年7月16日期间房屋租金的诉讼请求，予以支持。宜源建设公司辩称自2014年8月31日后未使用租赁房屋，未提交充分证据予以证明，不予采信。宜源建设公司辩称其因租赁房屋漏水问题造成的损失，系另案诉讼，双方可另行解决。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、江苏宜源建设工程有限公司于该判决生效后十日内给付泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司自2014年9月1日至2018年7月16日期间房屋租金116219元；二、驳回泰州市姜堰区兴都资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2626元，减半收取计1313元，由宜源建设公司负担。

二审期间，本院向双方当事人释明，房租催收函中要求宜源建设公司限期搬离的内容与解除不定期租赁关系的意思表示有关，即2016年8月27日之前双方的法律关系应系是否不定期租赁关系、是否应支付租金，2016年8月27日之后的法律关系应系是否侵害房屋所有权。对此，双方当事人均表示认可。兴都资产公司遂将诉讼请求变更为“宜源建设公司给付从2014年9月1日至2016年8月31日的租金6万元，给付从2016年9月1日至2018年7月16日租金损失56250元”；宜源建设公司答辩认为，租金的诉讼请求已经明显的超过诉讼时效，租金损失的问题，因宜源建设公司没有使用，不存在侵占问题，故不应承担赔偿责任。

本院二审期间，宜源建设公司提交《关于租赁房屋漏雨的情况说明》，证明泰州市姜堰区墙改与建筑节能领导小组办公室认可宜源建设公司承租期间涉案房屋存在多次漏水的情况。兴都资产公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议；该情况说明与事实不符，国投公司或兴都资产公司从未收到书面或者口头通知要求维修或查看房屋漏水情况，更没有同意过由宜源建设公司修缮。兴都资产公司向本院提供以下证据：1.原姜堰市人民政府文件《市政府关于印发姜堰市行政事业单位房屋出租管理暂行办法的通知》（姜政〔2010〕69号），证明涉及姜堰区事业单位的所有房屋均由国投公司进行管理。2.申请国投公司工作人员单巧凤、于扬出庭作证，证明宜源建设公司实际占有案涉房屋，国投公司一直向其催要租金的事实。宜源建设公司质证认为：1.对于政府文件没有异议，但案涉房屋是国投公司转让给兴都资产公司的，兴都资产公司没有向宜源建设公司主张权利；认可由严鸿雁、谈荣、于扬三人代表政府和宜源建设公司谈过房屋漏雨的事情；2.单巧凤的证言是虚假的，宜源建设公司法定代表人是郭晓峰，其说跟刘杰联系，甚至不清楚宜源建设公司的法定代表人，很显然是虚假陈述，且不能证明其追要过租金；关于于扬的证言，没有任何证据证明其追要过租金，且其明确回答没能够与宜源建设公司达成续租协议。

对此，本院认为：1.情况说明系宜源建设公司打印后交泰州市姜堰区墙改与建筑节能领导小组办公室盖章，该办公室经办人员未签名，亦未出庭，且情况说明反映的内容与本案并非同一法律关系，本院不予采纳。2.对于原姜堰市人民政府文件，双方均无异议，可以作为认定事实的依据，结合文件内容及本案催收及交接等相关事实，可以认定案涉房屋租金催收等事宜兴都资产公司交由国投公司负责。3.对于单巧凤的证言，结合国投公司与宜源建设公司签订《房屋租赁合同》及宜源建设公司名称变更情况，其陈述向刘杰催要租金，实系客观表述；单巧凤和于扬的证言所陈述的内容相互吻合，与本案基本事实没有出入。且宜源建设公司一直未交钥匙，其对于未付租金或者租金损失的情形应有一定认识，结合2018年7月16日的收条载明该房屋租赁遗留的有关问题协商或通过法律途径解决，至少能够判断双方当事人在交接房屋时未能就租金事宜达成一致意见。综合本案实际情况，单巧凤和于扬的证言可以采信，可以认定兴都资产公司一直向宜源建设公司催要租金。

本院查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。

根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、自2014年9月1日至2018年7月16日期间，兴都资产公司与宜源建设公司之间的法律关系，兴都资产公司是否是本案适格原告；二、兴都资产公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效。

关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方对于2014年8月31日案涉租赁合同到期后是否形成不定期租赁关系存在争议。对于该问题，需要综合判断从2014年9月1日案涉租赁合同到期后至2018年7月16日宜源建设公司交还案涉房屋钥匙止，该期间兴都资产公司或国投公司与宜源建设公司之间的法律关系。对此，本院评析如下：

首先，2014年8月31日案涉租赁合同到期后，现有证据可以认定宜源建设公司继续占有使用案涉租赁房屋，国投公司未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》上述规定可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。宜源建设公司上诉称双方未续签合同，亦无续租的合意，其未交钥匙仅是为了向出租人主张损失赔偿，但目前其所提交的证据未能充分证实该主张，本院对于其该上诉理由不予采纳。

其次，2014年12月13日，国投公司将案涉房屋所有权转让给兴都资产公司，并将2014年9月1日至2014年12月12日的租金收益一并转让给兴都资产公司。国投公司和兴都资产公司于2016年8月27日向宜源建设公司书面告知了上述转让事宜，并催要相关租金。该转让房屋所有权及租金收益的行为符合法律规定，未侵害国家、社会及第三人的合法权益，系合法有效。故根据《中华人民共和国合同法》相关规定及双方原租赁合同的约定，国投公司将案涉房屋所有权转移给兴都资产公司时，原租赁合同对兴都资产公司继续有效，且兴都资产公司对该租赁合同予以认可。

再次，2016年8月26日，国投公司和兴都资产公司向宜源建设公司寄送《房屋催收函》。该催收函除了告知了案涉房产及租金收益转让事宜，还催收6万元房屋租金，并明确要求宜源建设公司于2016年9月1日前搬出案涉房屋。宜源建设公司于同年8月27日签收该催收函。根据该催收函载明的事项，可以认定兴都资产公司于2016年8月27日向宜源建设公司提出解除双方不定期租赁合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》的规定，不定期租赁法律关系中，出租人与承租人都可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。结合本案实际情况，兴都资产公司以书面形式通知宜源建设公司限期搬离案涉房屋，符合《中华人民共和国合同法》关于解除权的行使的规定，案涉租赁合同自通知到达宜源建设公司时解除，即2016年8月27日兴都资产公司与宜源建设公司之间的不定期租赁合同关系解除。宜源建设公司在本院审理期间陈述其受到该催收函后提出了异议，但目前未有证据证实其提出异议或者请求人民法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

最后，2016年8月27日后，双方当事人之间的不定期租赁合同关系解除，双方之间即不存在租赁合同关系。但宜源建设公司未交还案涉房屋钥匙，系因为租赁期间是否存在房屋漏水导致宜源建设公司损失问题发生纠纷而宜源建设公司继续占有该房屋。双方基础法律关系虽为不定期房屋租赁合同关系，但合同解除后宜源建设公司拒绝交还钥匙，故2016年8月27日后，双方的争议焦点应涉及宜源建设公司是否构成侵权、是否应当承担赔偿责任，并非拒付或者延迟支付租金。

综上，2014年9月1日至2016年8月27日期间，兴都资产公司自原出租人国投公司处受让取得案涉房屋及相关租金权益，并与宜源建设公司之间建立不定期租赁合同关系，其作为出租人主张该期间的房屋租金，具备诉讼主体资格。2016年6月28日至2018年7月16日期间，兴都资产公司与宜源建设公司之间不存在不定期租赁合同关系，宜源建设公司占有案涉房屋，侵害了兴都资产公司作为该房屋所有权人的所有权；经本院释明，兴都资产公司作为该房屋所有权人主张该期间的房屋租金损失，亦具备诉讼主体资格。宜源建设公司上诉称兴都资产公司诉讼主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

关于争议焦点二，本院认为，根据上文分析，兴都资产公司向宜源建设公司主张相关权利是否超过诉讼时效，应当从两个阶段综合分析：第一阶段，2014年9月1日至2016年8月27日期间，该期间兴都资产公司享有的是要求宜源建设公司给付租金的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。

本案中，双方当事人之间系不定期租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。结合司法实践，应从整体上考虑租金给付请求权诉讼时效的计算。目前，2016年8月27日双方当事人之间的不定期租赁关系解除，从该时间节点起算诉讼时效，兴都资产公司要求宜源建设公司给付2014年9月1日至2016年8月27日期间租金的诉讼时效截至2017年8月26日。本院审理期间，兴都资产公司向本院提供了证人证言，证实其一直向宜源建设公司催要租金。结合证人证言及本案相关材料，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，兴都资产公司于2018年7月26日诉讼要求宜源建设公司给付上述期间的租金，未超过诉讼时效。

第二阶段，2016年8月28日至2018年7月16日期间，该期间兴都资产公司享有的是要求宜源建设公司给付租金损失的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，该请求权的诉讼时效为两年。兴都资产公司应于2016年9月1日即知晓其房屋所有权遭受侵害，考虑到宜源建设公司占有案涉房屋的侵权行为一直持续，且依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，兴都资产公司于2018年7月26日诉讼要求宜源建设公司给付上述期间的租金损失，亦未超过诉讼时效。

综上所述，一审判决未准确认定不同阶段当事人之间的法律关系，但认定基本事实清楚，裁判结果亦正确，故对宜源建设公司的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2626元，由上诉人宜源建设公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王军强

审 判 员　顾连凤

审 判 员　潘贻杰

二〇一九年三月十二日

法官助理　方明航

书 记 员　叶　红