深圳市深通达建筑工程有限公司、某某土地租赁合同纠纷民事二审民事裁定书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）粤03民终4208号

上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市深通达建筑工程有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝民二路东方商务大厦12楼办公室，统一社会信用代码：91440300MA5DQMLY17。

法定代表人：侯璇，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：叶弋晖，广东达和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张越辉，广东达和律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，汉族，1971年4月3日出生，身份证住址：深圳市福田区。

委托诉讼代理人：罗军华，北京市京都（深圳）律师事务所律师。

上诉人深圳市深通达建筑工程有限公司（以下简称深通达公司）因与上诉人***土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初7398号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。

上诉人深通达公司上诉请求：撤销一审裁定，依法改判支持深通达公司全部诉讼请求。

上诉人***上诉请求：撤销一审裁定，依法改判支持***全部反诉请求。

深通达公司向一审法院诉请：1、判令解除深通达公司与***签订的《租地合同书》；2、判令***返还深通达公司支付的款项人民币150万元，并支付2020年5月1日起至款项还清之日止的利息（利息按照同期银行贷款利率计算，截止起诉时利息为22000元）；3、判令***赔偿深通达公司因行政处罚款造成的损失人民币62911.2元；4、判令***承担本案律师费人民币5万元（伍万元）；5、判令***承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。深通达公司当庭变更第3项诉讼请求为；“判令***赔偿深通达公司因行政处罚款造成的损失人民币125822.4元”。

***向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《租地合同书》，深通达公司将租赁土地上渣土全部清空还原后交还***;2、判令深通达公司支付拖欠租金人民币3747000元(2020年5月未付租金为249000元，从2020年6月暂计至11月租金为3498000元);3、判令不予退还深通达公司租赁押金人民币1166000元;4、判令深通达公司支付应返还款项的利息(以最后判决确定应返还款金额为基数，自2020年6月1日起至深通达公司全部返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)暂计人民币1000元;5、判令深通达公司承担本案全部诉讼费用。后***变更诉讼请求为：“1、判令双方签订的《租地合同书》于2020年6月10日已解除，深通达公司将租赁土地上渣土全部清空还原后交还***;2、判令深通达公司支付拖欠租金及占有费用(2020年5月未付租金为249000元，6月1日-10日租金194333元，6月10日暂计至11月30日占有使用费3303667元，从2020年6月暂计至11月租金为3498000元)，合计为3747000元”。

一审法院经审理查明：2020年4月18日，深通达公司（乙方）与***（甲方）签订《租地合同书》，约定：甲方将位于凡人工业区后面空地约53000平方米（地名：湖洋背）出租给乙方，土地面积以实际测量为准。乙方所租赁土地用于泥沙中转，不得建设建筑物，使用场地泥沙中转的相关手续由乙方自行申报，若有违规后果自负。租赁期为2年，即自2020年5月1日起至2022年4月30日止。每月每平米租金为11元，自2020年5月1日起乙方需支付甲方第一个月租金及二个月押金总计174.9万元。协议签订后，深通达公司向***转账150万元作为租金及押金。

2020年11月24日，深圳市坪山区规划土地监察局对深通达公司作出深坪土监罚决字（2020）09-0025号行政处罚决定书，认定深通达公司“未经批准非法占用深圳市坪山区坑梓街道坑梓社区凡人再生资源加工利用基地西侧国有土地堆放土方，占用面积8388.16平方米”，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，决定对深通达公司处罚如下：1.责令退还土地（3日内清理非法占用土地，并向该地块现管理部门办理土地退还手续）；2.罚款人民币125822.4元。深通达公司收到处罚决定书后缴纳了罚款125822.4元。

***陈述案涉土地系其从秀新沙梨园合作社处所租，并提交了其与秀新沙梨园合作社1998年7月27日签订的《租地合同书》，租地合同书载明，秀新沙梨园合作社同意将湖洋背50亩荒地租给***发展开拓，租期从1998年8月1日起至2048年12月31日止，共50年。

另查明，***提交的《坑梓街道办事处关于GKZ02-032、GKZ02-118地块历史遗留问题的情况报告》载明，***与秀新沙梨园合作社签订的上述《租地合同书》所涉租地即编号为GKZ02-032、GKZ02-118的地块，面积合计43361平方米。2020年3月31日，***向坑梓街道提交《关于处理湖洋背土地历史遗留问题的诉求》，要求对其建设的附着物给予合理的补偿。由于历史遗留问题国有土地GKZ02-032地块未能移交入库、地块GKZ02-118未能征转。

一审法院认为，案涉土地属已征转未入库地块，***在案涉土地所建建筑物及构筑物的补偿问题尚未解决。***对案涉土地是否享有使用权是判定其相关财产权益的前提，双方就此发生争议。《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。根据上述规定，在行政主管部门对上述争议作出处理前，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：一、驳回深通达公司的起诉；二、驳回***的反诉。深通达公司已预交的本诉案件受理费19514元、***已预交的反诉案件受理费23056元，一审法院予以退回。

本院认为，本案案由为土地租赁合同纠纷，根据双方诉讼请求及反诉请求，本案审查的是双方就《租地合同书》所形成的土地租赁权利义务关系，并就此作出相应认定。上述审查及认定，无需以涉案租赁土地的权属认定作为前提，一审以土地使用权和使用权争议需前置处理驳回起诉，系适用法律不当，本案依法应予受理。综上所述，深通达公司、***的上诉请求理由成立，一审裁定认定有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一百七十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：

一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2021）粤0310民初7398号民事裁定；

二、指令广东省深圳市坪山区人民法院审理本案。

本裁定为终审裁定。

审判长　张　秀　萍

审判员　许　莹　姣

审判员　黄　玮　娜

二〇二二年二月二十三日

书记员　戴斌（兼）