保山五洲国际广场有限公司、云南三川建筑设计有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

云南省保山市隆阳区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)云0502民初4203号

原告（反诉被告）：保山五洲国际广场有限公司。

统一社会信用代码：91530502059491940Q。

住所：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路红庙社区（红庙社区办事处内）。

法定代表人：朱明杭。

委托诉讼代理人：刘家佳、杨明君，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告（反诉原告）：云南三川建筑设计有限公司。

统一社会信用代码：91530500719480439J。

住所：云南省保山市隆阳区兰城路以西五里亭路以南永昌传媒中心2号楼B座5层。

法定代表人：段永福。

委托诉讼代理人：黄琴、毕春良，云南唯真律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司（以下简称五洲公司）与被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司（以下简称三川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五洲公司委托诉讼代理人刘家佳、杨明君，被告（反诉原告）三川公司法定代表人段永福及委托诉讼代理人黄琴、毕春良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告五洲公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即支付五洲国际广场第11幢2501号-2510号共10套房屋购房尾款共计315万元及截止2021年6月30日止违约金401940元；2、请求人民法院判令被告按照《商品房购销合同》约定支付违约金至全部款项结清之日；3、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月28日，原、被告达成合意，被告向原告购买原告开发的五洲国际广场10套房屋，并约定由被告支付每套房屋总价50%的首付款，剩余房款采用向银行贷款的方式按揭支付，每套房屋价款具体如下：(1）第11幢第25层11-2501号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016177)，房屋总价46万元，首付23万元，尾款23万元；(2）第11幢第25层11-2502号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016178)，房屋总价64万元，首付32万元，尾款32万元；(3）第11幢第25层11-2503号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016179)，房屋总价66万元，首付33万元，尾款33万元；(4）第11幢第25层11-2504号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016180)，房屋总价62万元，首付31万元，尾款31万元；(5）第11幢第25层11-2505号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016181)，房屋总价78万元，首付39万元，尾款39万元；(6）第11幢第25层11-2506号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016182)，房屋总价54万元，首付27万元，尾款27万元；(7）第11幢第25层11-2507号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016183)，房屋总价70万元，首付35万元，尾款35万元；(8）第11幢第25层11-2508号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016184)，房屋总价68万元，首付34万元，尾款34万元；(9）第11幢第25层11-2509号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016185)，房屋总价60万元，首付30万元，尾款30万元；(10）第11幢第25层11-2510号（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016186)，房屋总价62万元，首付31万元，尾款31万元。2018年3月26日，原告按约定将上述10套房屋备案至被告名下，完成了合同义务。后被告迟迟不向银行办理贷款事宜履行支付尾款义务，原告多次催促未果。故原告提起诉讼。

被告三川公司辩称，1.原告要求继续履行合同支付购房尾款与原、被告签订的合同约定不符，也不符合相关法律规定，请法庭驳回原告的诉讼请求。2.原告要求被告支付违约金以及承担相应的诉讼费应予以驳回，在签订合同以及履行合同过程中被告不存在违约情形，故不应承担违约金和诉讼费。

被告（反诉原告）三川公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除原、被告2018年2月28日签订的10份《商品房购销合同》（合同编号：ＸＹ-ＢＳＷ2-13-Ｔ-3Ｄ-2016177至2016186）及《合同补充协议》；2、依法判令被反诉人退还反诉人已支付的购房款315万元，并按照中国人民银行同期贷款利率4.75％计算自2017年12月9日起至2019年8月19日止的利息及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际支付之日止的利息（暂计算2017年12月15日起至2021年8月9日的利息为504761.04元），以上合计：3654761.04元；3、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担（包括但不限于本诉诉讼费、反诉诉讼费、保全费、保全担保费）。事实和理由：2017年12月，反诉人与被反诉人达成一致，由反诉人购买被反诉人开发的位于隆阳区共计十套房屋，价款共计630万元。反诉人于2017年12月8日、14日分别向被反诉人支付了购房款100万元、215万元，合计315万元。款项支付后，反诉人根据被反诉人提供的银行贷款所需资料要求准备齐全贷款资料后，提交给了被反诉人。被反诉人收到反诉人提供的贷款资料经审核后认为具备贷款条件。2018年2月28日，原、被告分别就每套房屋签署《商品房购销合同》及合同补充协议，对每套房屋的房号、套内建筑面积、房屋总价进行了约定，并约定反诉人首期支付购房款的50%，剩余50％向银行贷款支付。同时合同补充协议约定：因非归责于双方的原因，导致反诉人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，反诉人可以单方面解除合同。合同签订后，被反诉人向银行提交了反诉人的贷款申请资料，但由于银行对商业贷款的限制，反诉人提出的贷款申请未能被审批。2021年8月3日，被反诉人与反诉人在被反诉人办公室就银行政策原因导致反诉人不能获得贷款问题另行协商支付方式，经协商未达成一致。为此，反诉人依照合同约定要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议。故反诉人提起反诉。

原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称，根据原、被告签订的商品房购销合同，原告已将房屋备案给了被告，该房屋已建盖完毕，达到交房的条件。根据双方签订的商品房购销合同的约定，导致本案诉讼的原因是因为被告未按时支付尾款。被告主张未取得银行贷款可以解除合同，应该在被告确定无法取得银行贷款10日内向原告提出解除合同，被告没有提交这方面的相应证据予以证明，故请求法庭驳回被告的全部反诉请求。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

原告五洲公司为证明其诉讼请求向本院提交下列证据：

第一组：《商品房购销合同》（合同编号XY-BSW2-13-T-3D-2016177号-186号)10份。欲证明：1、原、被告于2018年2月28日签订了《商品房购销合同》，该合同合法有效，原、被告均具有诉讼主体资格；2、根据合同约定，原告将五洲国际广场第11幢25层2501号-2510号房屋出售给被告，被告采用分期付款的方式支付购房款，首付为房屋总价的50%，剩余尾款采用银行贷款的方式按揭支付；3、双方就按揭贷款还款的违约责任进行约定，并详细规定在《商品房购销合同》第八条。

第二组：《商品房买卖合同登记备案表》(合同登记号BS2018032601203号-212号)10份。欲证明：1、《商品房购销合同》签订后，原告己于2018年2月8日将该房屋登记备案至被告名下，完成了合同义务；2、被告首次通过按揭方式支付尾款的时间为2017年12月14日。

第三组：《云南增值税专用发票》。欲证明被告三川公司在与原告签订商品房预售买卖合同后，已经交付了案涉10套房屋首付款。

经质证，被告（反诉原告）三川公司对原告提交的第一组真实性、合法性、关联性认可，但对第3项证明目的不认可，认为商品房购销合同第8条约定的是逾期付款的违约责任而非按揭贷款的违约责任，该条并没有约定剩余贷款支付的具体时间，故对该项证明目的不认可。对第二组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不认可，认为：首先，双方签订商品房购销合同是2018年2月28日，进行备案的时间是2018年3月26日，并非原告认为的2018年2月8日；其次，合同中约定首次付款的时间是2017年12月14日，这个时间是首期付款的时间并非是按揭支付的时间，被告也按照首期支付的时间履行了支付义务，故对原告的证明目的不予认可。对第三组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不认可，被告支付了首付款之后，原、被告才签订了相应的商品房购销合同，并非是原告认为的合同签订后才付的款，与事实不符，故对原告的证明目的不认可。

本院认为，原告（反诉被告）提交的证据能够证明本案案件事实，本院予以采信。

被告（反诉原告）三川公司为证明其答辩及反诉主张向本院提交下列证据：

第一组：委托付款函、转账记录。欲证明：2017年12月，反诉人与被反诉人达成一致，反诉人购买被反诉人开发的位于隆阳区共计10套房屋，2510室房屋总价为620000元，2509室房屋总价为600000元，2508室房屋总价为680000元，2507室房屋总价为700000元，2506室房屋总价为540000元，2505室房屋总价为780000元，2504室房屋总价为620000元，2503室房屋总价为660000元，2502室房屋总价为640000元，2501室房屋总价为460000元，合计为6300000元，反诉人分别于2017年12月8日支付了购房款1000000元，于2017年12月14日支付了购房款2150000元，合计3150000元。

第二组：《商品房购销合同》及《合同补充协议》各10份。欲证明：款项支付后，反诉人根据被反诉人提供的银行贷款所需的资料要求准备齐全贷款资料后，提交给了被反诉人。被反诉人收到反诉人提供的贷款材料后认为具备贷款条件后，于2018年2月28日双方就每间房屋分别签署《商品房购销合同》及合同补充协议，对每间房屋的房号、套内建筑面积、房屋总价进行了约定，并约定反诉人首期支付购房款的50%，剩余50%向银行贷款支付。同时《合同补充协议》约定：因非归责于双方的原因，导致反诉人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，反诉人可以单方面解除合同。合同签订后，反诉人向银行提交了贷款资料，但由于银行对商业贷款的限制，反诉人提出的贷款申请未能被审批。

第三组：照片。欲证明：2021年8月3日，被反诉人与反诉人在被反诉人办公室就银行贷款原因导致反诉人不能获得贷款问题另行协商支付方式，但经双方协商无法达成一致。

第四组：诉讼费发票，担保费发票，保全费发票。欲证明：1、反诉人向法院提出反诉，产生诉讼费36038元；2、反诉人为保障债权实现，产生保全费5000元、保全担保费3655元。

经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议。对第二组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，认为在本案中首先审查的是被告向银行贷款，适用补充条款中的第3条还是第4条的规定，原告认为应该适用补充条款第3条的规定，故对被告的证明目的不予认可。对第三组证据照片的来源是否合法存疑，因没有拍摄人和拍摄时间，无法看出是何时何人拍摄，也看不出谈判的内容。对第四组证据诉讼费发票、保全费发票、保险费发票的真实性、合法性认可，但对关联性和证明目的不认可，诉讼费是由人民法院根据规定收取，而不是由被告来主张，被告的反诉主张是否得到法院的支持待定；在合同中对被告主张的诉讼费、保全费等费用没有约定，相反，合同对原告诉讼费承担的方式进行了约定。

本院认为，被告（反诉原告）提交的证据能够证明本案案件事实，本院予以采信。

经庭审、举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认本案案件事实如下：

2017年12月，原、被告达成商品房买卖合意。同年12月8日、14日，被告两次分别向原告支付了购房款100万元、215万元，合计315万元。2018年2月28日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》10份，合同编号为XY-BSW2-13-T-3D-2016177-2016186，约定被告向原告购买原告开发的保山市隆阳区五洲国际广场第11幢第25层2501号-2510号10套房屋，房屋价款如下：(1）11-2501号，总价46万元；(2）11-2502号，总价64万元；(3）11-2503号，总价66万元；(4）11-2504号，总价62万元；(5）11-2505号，总价78万元；(6）11-2506号，总价54万元；(7）11-2507号，总价70万元；(8）11-2508号，总价68万元；(9）11-2509号，总价60万元；(10）11-2510号，总价62万元。上述房价合计630万元，被告已支付每套房屋价款的50%共计315万元，余款315万元采用被告向银行贷款的方式按揭支付。同时《合同补充协议》约定：因非归责于双方的原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，被告可以单方面解除合同。2018年3月26日，上述10套房屋登记备案至被告名下。至今，银行贷款未办理下来，原、被告对购房尾款的支付方式协商未果。另查明，保山五洲国际广场房屋的物管费由无锡顺茂物业管理有限公司和保山五洲国际商业运营有限公司收取。

本案审理过程中，经多次协商，原、被告达成以下一致意见：1、被告向原告支付保山五洲国际广场第11幢2501-2510室共计10套房屋购房尾款315万元，在5年内分10期支付，裁判文书生效后，被告按年利率4%向原告支付未付房款的利息；2、被告每支付完两套房屋购房款并将所需材料交给原告后，原告在60日内为被告办理已付房款房屋的不动产权证书，所需税费等费用由被告承担。因双方就诉讼费用的负担和案涉房屋未接房前的物管费如何交纳问题产生争议，调解未果。

本院认为，本案主要争议焦点是原、被告签订的《商品房购销合同》是否继续履行问题，经原、被告自行协商和承办法官调解，被告同意继续履行合同，双方就购房尾款的支付时间和方式、利息的承担以及如何办理不动产权证达成一致，视为被告放弃要求解除合同的反诉请求，双方意思表示真实，不违反法律规定，本院予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十一条规定，“当事人不能对诉讼费用如何承担达成协议的，不影响调解协议的效力。”《诉讼费用交纳办法》第三十一条规定，“经人民法院调解达成协议的案件，诉讼费用的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。”根据上述法律规定，原、被告争议的诉讼费用承担问题，由本院裁决，因原、被告在合同履行过程中均无过错，故原告的本诉及被告的反诉所产生的案件受理费、保全费、保险费、律师代理费等费用，本院决定由原、被告自行承担各自的损失。关于案涉房屋物管费问题，原告的诉讼请求以及被告的反诉请求中均未提及，且收取物管费的公司并非是本案当事人，故本院对被告提出的案涉房屋物管费问题不予处理。

综上所述，本院对原告的诉讼请求部分支持，对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十一条规定，判决如下：

一、由被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司支付原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司保山五洲国际广场第11幢2501室-2510室共计十套房屋购房尾款3150000元，并按年利率4%自判决生效之日起向原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司支付未付房款的利息，于判决生效后五年内分十期均等支付，每半年支付一次；

二、被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司每支付完原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司两期购房尾款并将所需材料交给原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司后，原告在六十日内为被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司办理已付房款房屋的不动产权证书，所需税费等费用由被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司承担；

三、驳回原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费34416元，减半收取计17208元，由原告（反诉被告）保山五洲国际广场有限公司负担；反诉案件受理费36038元，减半收取计18019元，由被告（反诉原告）云南三川建筑设计有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。

审判员　　张明高

二〇二一年十月十二日

书记员　　杨丽波