南京六合平某林场发展有限公司、南京某旅旅游开发有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市六合区人民法院 民事判决书 （2023）苏0116民初1963号 原告：南京六合平某林场发展有限公司，住所地南京市六合区。 法定代表人：孙某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏雨花石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏雨花石律师事务所律师。 被告：南京某旅旅游开发有限公司，住所地南京市六合区。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐某某，该公司员工。 原告南京六合平某林场发展有限公司（以下简称平某公司）与被告南京某旅旅游开发有限公司（以下简称某旅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2023年03月01日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告平某公司法定代表人孙某某及其委托诉讼代理人***、***与被告某旅公司委托诉讼代理人***、徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平某公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除平某公司、某旅公司签订的《南京某山闲置资产租赁协议》，在保留不可移动的设施、设备后将租用的房屋51幢、林地、水库交还；2.判令某旅公司支付2021年1月1日至实际交还全部房屋场地期间资源使用费、水库使用费、林木管护费并支付延期支付费用的违约金（其中2021年欠付资源使用费、水库使用费、林木管护费合计268.4万元；2022年欠付资源使用费、水库使用费、林木管护费合计268.4万元；2023年开始至实际之日的资源使用费287.62万元/年、水库使用费7万元/年、林木管护费13.52万元/年计算。违约金自2021年2月1日按每日1万元计算至实际支付之日。全部浮动租金待某旅公司提供年度审计报告后确定）；3.判令某旅公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年11月15日，平某公司、某旅公司签订《南京某山闲置资产租赁协议》，平某公司将所辖某山森林公园范围内某湖水库两侧的房屋51幢，总计建筑面积15999.51平方米，林地约472.9亩、水库约205.7亩，出租给某旅公司使用，租赁期限为20年，自2017年10月25日起至2037年10月24日止。房屋等的保底租金第一年度免费使用，第二、三、四、五年度为250.1万元，自第六年开始使用费每五年在上一期标准基础上递增15%。另，某湖水库使用费前五年每年按6万元支付，第六年开始按每年7万元支付，林木管护费用前五年按260元/亩支付，第六年开始每五年在上期基础上递增10%。以上所有费用某旅公司均应在每年度首月支付，若不能按期支付，须按1万元/天支付违约金。在租赁期内如出现拖欠租金2年以上，平某公司有权单方面解除协议，某旅公司将不可移动的设施、设备无偿移交甲方所有。 合同签订后，平某公司全面履行了双方签订的协议，但某旅公司未支付2021年度、2022年度、2023年度的费用，经多次催款，某旅公司未予理会。现诉至法院，请求依法判决。 某旅公司辩称，2021、2022年疫情，造成酒店经营困难，能否按照政府出台相关政策进行租金减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证： 2017年11月15日，甲方平某公司、乙方某旅公司签订《南京某山闲置资产租赁协议》，约定（摘要）： 甲方经过认真研究并经区委区政府同意，进行公开招投标，并由乙方中标，现将某山森林公园范围内的51幢闲置用房及山林、水库资源租赁给乙方使用，由乙方投资改建为高端度假民宿项目。为了盘活闲置资产，有利于国有资产保值增值，本着平等互信、共赢发展的原则，甲乙双方经友好协商，就双方租赁事宜达成如下协议。 一、项目概况 1.租赁范围 项目选址范围：甲方所辖某山森林公园范围内某湖水库两侧的用房、林地、水库等(详见附件一)，占地面积约678.6亩(以双方确定的测量标准、方式共同测量确定)。其中，房屋51幢(其中水库东侧31幢，占地面积约5592.17平方米，建筑面积约10507.33平方米；水库西侧20幢，占地面积约2923.1平方米，建筑面积约5492.18平方米；总计建筑面积约15999.51平方米)，林地约472.9亩，水库约205.7亩。 2.51幢房屋的权属状况 某湖水库东西两侧的51幢用房归甲方所有，均为林业附属设施用房，未办理土地证和房产证；其中50幢房屋已完成主体施工，1幢约2800平米的房屋仅完成二层主体，尚未完全封顶。水电气等外线配套均未安装完成，房屋现状拍摄影像资料留存。 3.某湖水库的权属状况 某湖水库的所有权归某街道所有，甲方拥有该水库的使用权(2016-2026)，在本协议签订后甲方将某湖水库使用权移交给乙方，乙方承担相应的使用费，前5年每年按6万元支付使用费，第六年起至2026年5月31日止每年按7万元支付使用费，2026年6月1日起，某湖水库使用费，双方另行协商。使用费支付时间为每年度首月。 4、租赁范围内林地、林木的权属状况 林地、林木权属归甲方所有。 二、租赁模式 1.甲方将上述租赁范围内的山林景观、水库及房屋通过法定程序租赁给乙方，由乙方进行统一规划设计，将现有51幢房屋改建成为高端民宿度假项目(按五星级装修标准实施)。乙方负责该项目的投资、建设和运营管理工作。甲方拟建的生态玻璃餐厅由双方共同推进，具体的权利义务以后期的补充协议为准。 2.保底租金：在本协议签订生效后第一年度免费使用，第二年、第三年、第四年、第五年乙方每年向甲方支付资源使用费250.1万元，自第六年开始使用费每5年在上期标准基础上递增15%，即第六年乙方向甲方支付资源使用费287.62万元，以此类推，支付时间为每年度首月，直至协议期满为止。 3.浮动租金：协议生效后的第四年(2021年)起，乙方按照于本项目税后利润20%(以第三方年度审计报告为准)向甲方支付浮动租金，用于某山森林公园的稳定、发展及基础设施等民生工程。浮动租金的支付时间为下一年度6月底前(上一年度审计报告一般在5月份出具)，直至协议期满为止。保底租金与浮动租金均为租金的组成部分。 4.项目名称：荣盛某山温泉度假民宿项目(暂定名) 5.乙方每年需支付给甲方林木管护费用(水库两侧共计472.9亩，其中东侧292.4亩，西侧180.5亩，具体面积以双方确定后为准)。在本协议签订生效后，每亩每年支付林地管护费260元，总计约12.3万元/年。自第六年开始每五年林地管护费在上期基础上递增10%，即第六年林地管护费为286元/亩，以此类推，支付时间为每年度首月。 6.在本协议签订后七日内双方共同成立工作推进小组，高效推进各项前期工作。 三、租赁期限及退出机制 (一)租赁期限 1.租赁期限：20年，自2017年10月25日至2037年10月24日。租赁期满后，甲方应优先和乙方续约。 (二)退出机制 1.在租赁期限内，如因乙方出现租金拖欠2年以上或违法经营等重大违约事件，甲方有权单方面解除本协议，乙方将不可移动的设施、设备无偿移交给甲方所有，甲方无需向乙方支付任何费用。 2.乙方确保项目如期建成并正常运营，从租赁期限内的第五年起，乙方应确保项目实现盈利。若项目第五年(2022年)起仍未能实现盈利的，甲方有权委托评估机构对乙方的经营情况进行评估，如因乙方投入不足或经营不善原因造成亏损的，乙方需补偿甲方人民币50万元/年，若以后年度仍未实现盈利的，每年在上年补偿基础上增加10%。若项目第九年仍未能实现盈利，甲方有权单方面解除本协议，无偿收回该项目的经营权和乙方投资建设的不可移动资产。 3.在租赁期限届满后，乙方将其投资建设的不可移动资产移交归甲方所有。若甲方继续出租，则在同等条件下，乙方拥有优先续租权。若在同等出租条件下，甲方与任何第三方签约的，甲方应补偿乙方对于本项目投资建设的不可移动资产的投资，甲方应按照第三方评估机构对租赁物的评估价值为基础，向乙方支付解约金。若因乙方原因不能续租或者主动退出的，则甲方无需对乙方进行补偿。 五、违约责任 4.如乙方在本协议签订后，租金不能按期支付，则视为乙方违约，每延迟一天，乙方须按1万元/天向甲方支付违约金，延期超过12个月，则甲方有权解除本协议，乙方的前期所有投入无偿归甲方所有。 合同对其他事项进行约定。 另认定：江苏省林业局出具《江苏省林业局关于六林发﹝2013﹞41号文件有关问题的批复》，同意南京市某山林场将3612平方米旅游接待中心调整为六合区森林防火指挥中心，原位于东山工区和大洼工区区域内的31幢林业设施和20幢符合土地利用规划的设施全部调整为森林旅游服务设施。 合同履行过程中，某旅公司进行不动产建设，将合同中的房屋完成封顶，架设配电房，铺设水管、电线、装修，支付各项费用至2020年度。 2022年10月8日，平某公司向某旅公司发送《催款通知书》，告知欠付2021-2022年租赁金及林地管护费536.8万元，及时结清。后再次送达《律师意见书》，告知欠付金额。 以上事实有当事人陈述、《南京某山闲置资产租赁协议》《应收账款明细表》《记账凭证》《催款通知书》《律师意见书》、发票等证据证实。 本院认为，平某公司、某旅公司签订的《南京某山闲置资产租赁协议》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议依法成立生效，本院予以认定。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定“如乙方在本协议签订后，租金不能按期支付，则视为乙方违约，每延迟一天，乙方须按1万元/天向甲方支付违约金，延期超过12个月，则甲方有权解除本协议，乙方的前期所有投入无偿归甲方所有”，某旅公司超出了合同约定的支付时间12个月，某旅公司在催告后，仍未履行，违反了合同的主要义务，平某公司要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除时间为起诉状副本送达之日2023年3月10日。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同部分解除后，某旅公司应将林地、水库、建筑物51幢交还平某公司，鉴于实际情况，交还期限为90日。同时分别支付2021年度、2022年度期间的各项款项268.4万元，及自2023年1月1日至实际交还日期间按照年308.14万元计算的费用。双方约定违约金过高，本院予以适度调整，以各自年度金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金，期间为各自年度2月1日至实际付款日。 双方合同中约定浮动租金，平某公司未提供证据证明某旅公司盈利，对此，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定，判决如下： 一、原告南京六合平某林场发展有限公司与被告南京某旅旅游开发有限公司签订的《南京某山闲置资产租赁协议》于2023年3月10日解除； 二、被告南京某旅旅游开发有限公司于本判决生效后九十日内交还合同约定的林地、水库、51幢建筑物； 三、被告南京某旅旅游开发有限公司于本判决生效后十日内分别支付2021年度、2022年度期间的各项款项268.4万元，自2023年1月1日至实际交还日期间按照年308.14万元计算的费用，支付自各年度2月1日至实际付款日以各自年度款项金额为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金； 四、驳回原告南京六合平某林场发展有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49376元，由被告南京某旅旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月四日 书记员***