西安西普电力电子有限公司与陕西中人通信有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2018）陕01民终854号

上诉人（原审被告）：陕西中人通信有限责任公司，住所地：西安市未央区。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，陕西格嘉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，陕西格嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：西安西普电力电子有限公司，住所地西安市高新区。

法定代表人：戴政耀，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，广东广和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，女，1987年11月18日出生，汉族，该公司行政人员，住西安市莲湖区。

上诉人陕西中人通信有限责任公司（以下简称中人公司）因与被上诉人西安西普电力电子有限公司（以下简称西普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

中人公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回西普公司全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由西普公司负担。事实与理由：双方所签合同明确约定西普公司同意给中人公司一个半月的装修期，该期间不属于正式租期，根据租赁市场的履行习惯，应免收房租。且西普公司要求租金及逾期租金的请求已经超过了诉讼时效，依法应予驳回。

西普公司辩称，虽然合同约定给予中人公司一个半月的装修期，但并没有约定装修期内免租；另中人公司实际延期腾房一个月，原审判决第二项应予改判。

西普公司向一审法院起诉请求：1、判令中人公司支付西普公司房屋租金333525.5元及逾期租金33525.5元；2、判令中人公司立即交还房屋二楼，并支付2017年5月1日至2017年5月20日期间的违约金186666.67元；3、判令由于中人公司违约，西普公司不退还房屋押金80000元；4、诉讼费由中人公司负担。

一审法院认定事实：西普公司系本案争议房屋的所有权人。2005年3月16日，双方签订房屋租赁合同一份，约定，西普公司将位于西安市高新区20号1634平方米的厂房出租给中人公司使用，租金按每平方米55元计月租89870元，租期12年，自2005年3月16日至2017年5月1日止。中人公司需在合同签订后一周内付清预交的六个月房租并交清80000元押金，合同生效，否则西普公司有权废止所签合同，另行出租；至合同生效的第五个月起，以后每三个月支付一次房租，每次提前一个月支付。中人公司不能按照合同约定交纳房租时，逾期半个月内，加收逾期租金5%，逾期一个月，加收逾期租金的10%，逾期32天，西普公司有权终止房屋出租，并向法院起诉。合同还约定，西普公司同意给中人公司一个半月的装修期，自合同签订之日计算；中人公司要求终止租房、合同到期未能续签租房合同或政府行为造成房屋终止出租等，中人公司须在半个月内腾空所租房屋交还西普公司。2005年4月18日，双方签订补充协议，约定房屋租金在中人公司租房的头三年内不变，此后，每年租价递增长3%。2005年12月6日，因中人公司名称从陕西沥阳科技有限公司变更为陕西中人通信有限责任公司，双方签订补充协议，确认原房屋租赁合同效力。上述合同签订后，双方按照约定履行合同义务。合同期届满后，双方因装修期是否支付租金问题发生争议，西普公司认为合同并未约定装修期免租金，故按照合同约定总金额减去中人公司已付租金，剩余的就是中人公司拖欠的租金，中人公司则认为合同约定给中人公司一个半月装修期，按照房屋租赁市场交易习惯，装修期不应计算租金，故合同起租日应从2005年5月1日起至2017年4月30日，其并不拖欠西普公司房屋租金。另查明，2017年5月31日，中人公司将涉案房屋二楼交还给西普公司。

一审法院认为，西普公司与中人公司签订房屋租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，受法律保护，具有法律约束力。双方对于合同起租时间差异，导致结算租金的差异，按照合同约定，虽约定给予中人公司一个半月的装修期，但并未明确约定装修期内予以免租，西普公司按照合同约定起租日起开始计算租金并无不当。对于中人公司辩称租期12年与具体约定期限少一个半月，而推定这一个半月为装修期免租的辩解，因无确实证据予以证明，不予采信。故西普公司要求中人公司支付拖欠租金333525.5元之诉讼请求，依法予以支持。按照合同约定，中人公司逾期一个月支付租金的应承担逾期租金10%的违约金，故中人公司承担逾期利息33352.55元。对于中人公司辩称西普公司请求租金、逾期租金超过诉讼时效一节，因双方就合同履行期间内租金支付情况一直未对账，西普公司按照合同总款先后扣除中人公司支付的租金后，主张未付租金的请求，并未超过诉讼时效，故对中人公司辩称西普公司诉讼请求超过诉讼时效一节，不予采信。双方于2017年5月31日进行了房屋交接，按合同约定中人公司应在合同期满后半个月内腾房，中人公司迟延腾房半个月，迟延腾房期间应按合同约定租金向西普公司支付占用费用，经计算为25870元。对于西普公司诉请不予退还押金一节，因无合同约定，不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、被告陕西中人通信有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安西普电力电子有限公司租金333525.5元及逾期租金33352.55元。二、被告陕西中人通信有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安西普电力电子有限公司迟延腾房期间房屋占用费25870元。三、驳回原告西安西普电力电子有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10137元，由被告承担7349元，原告承担2788元，因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。

二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，西普公司与中人公司于2005年3月16日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。现双方对于合同所约定“装修期”是否应收取租金一节认识不同，导致结算租金有所差异。故对此争议，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。该《房屋租赁合同》明确约定，“西普公司将位于西安市高新区20号1634平方米的厂房出租给中人公司使用，租金按每平方米55元计月租89870元，租期12年，自2005年3月16日至2017年5月1日止。西普公司同意给中人公司一个半月的装修期，自合同签订之日计算。”依据上述合同内容、租期及装修期时间节点等约定，结合租赁市场交易习惯，可依法认定2005年3月16日至同年4月30日为装修期，应免于缴纳租金。经核算，中人公司未付租金为152359.5元，扣除其已交押金40000元，现尚欠租金112359.5元。按照合同约定，中人公司若逾期支付租金超过一个月，应加收逾期租金的10%，故中人公司承担逾期租金11236元。双方于2017年5月31日进行了房屋交接，按合同约定中人公司应在合同期满后半个月内腾房，中人公司迟延腾房半个月，迟延腾房期间应按合同约定租金标准向西普公司支付占用费用，经计算为58630元=最后一年租金1407115元÷12÷2。原审判决以合同未明确约定装修期免租为由，将租金从合同签订之日起计算，实属不当，且就逾期腾房占用费计算有误，应予纠正。至于中人公司上诉称西普公司之诉讼请求超过诉讼时效一节，因双方就合同履行期间内租金支付情况一直未对账，且双方就合同约定理解有差异，故对中人公司该项诉讼主张，依法不予采纳。

综上所述，中人公司的上诉请求部分成立；一审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7559号民事判决第三项；

二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7559号民事判决第一项为：陕西中人通信有限责任公司于本判决生效后十五日内支付西安西普电力电子有限公司租金112359.5元及逾期租金11236元；

三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7559号民事判决第二项为：陕西中人通信有限责任公司于本判决生效后十五日内支付西安西普电力电子有限公司迟延腾房期间房屋占用费58630元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10137元（西普公司已预交），由西普公司负担8137元，中人公司负担2000元；二审案件受理费10137元（中人公司已预交），由西普公司负担8137元，中人公司负担2000元。（以上一、二审案件受理费折抵后，西普公司于本判决生效之日起十五日内将其应负担的6137元案件受理费一并支付给中人公司。）

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年二月六日

书记员***