河北省唐山市中级人民法院
民事判决书
（2018）冀02民终4089号
上诉人（原审原告）：***，男。
上诉人（原审原告）：***，女。
***、***之共同委托诉讼代理人：***，河北冀华律师事务所唐山分所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：商颖存，北京市京师（唐山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北广电网络集团唐山有限公司。
法定代表人：***，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐小发，男。
委托诉讼代理人：***，男。
上诉人***、***因房屋租赁合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初3906号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年12月8日，原告***（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：甲方出租给乙方的房屋（以下简称该房屋）坐落于唐山市路北区龙泽路139号，建筑面积总计753平方米。第二条、房屋用途：该房屋用途为商业经营办公。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。第三条、租赁期限：租赁期限自2015年3月1日起至2025年3月1日止。第四条、租金：2015年3月1日-2020年3月1日租金为每年柒拾肆万捌仟捌佰元（小写748800元）整。2021年-2025年租金为：2021年租金为763400元整，2022年租金为778300元整，2023年租金为793500元整，2024年租金为809000元整，2025年租金为824800元整。付款方式：乙方通过银行转账的方式给付甲方房屋租金。甲方为乙方提供合规的房屋租赁发票。第五条、付款方式：乙方应于本合同生效之日起30日内，向甲方支付租赁房屋定金（人民币）壹拾万元整。租金按年结算，乙方在每年度的12月1日交付给甲方。第六条、交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起7日内将该房屋交付给乙方。……。第九条、关于装修和改变房屋结构的约定：本合同签订后，甲方给乙方三个月的装修期，装修期不收租金。租赁期间乙方因商业经营办公的需要，有权对房屋进行装修，但不得随意损坏房屋主体结构，如需改变房屋的内部主体结构，需先征得甲方书面同意。乙方装修出资由乙方自行承担。租赁期满，乙方不得向甲方要求装修费用。……。第十二条、甲乙双方的责任：甲方有下列情形之一的，应赔偿乙方的损失：1、甲方出租给乙方的房屋发生产权纠纷的；2、租赁期未满甲方擅自收回出租房屋的；3、出租房屋发生质量问题，甲方不及时进行维护维修的。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、在本合同约定的租赁期间内，乙方有权将所租赁房屋或房屋中的部分房间、场地转租给其他公司或个人办公或经商使用，乙方因转租收取的租金归乙方所有，与甲方无关。2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3、拖欠租金的；4、利用承租房屋进行违法活动的；5、故意损坏承租房屋的。第十三条、提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方，因甲方按年收取房租，如甲方收取整年房租乙方未使用整年，甲方应将乙方未使用房屋期间的房租一次性退还乙方，乙方的其他经济损失甲方不予补偿。第十四条、违约责任：租赁期间甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳剩余年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。……。第十九条、甲方将房屋租赁给乙方，作为租赁房屋共有权人的甲方配偶***知道并且同意。……。原告***在合同中甲方配偶栏签字。合同签订后，二原告按约将房屋交付被告，被告于2014年12月份向二原告交付了2015年度的租金748800元，于2016年3月份向二原告交付了2016年度的租金748800元。2017年6月2日，被告向原告***发出解除《商业用房租赁合同》通知书，内容为：***先生：您好。2014年12月8日，贵我双方签订《商业用房租赁合同》，我公司租赁您坐落于唐山市路北区龙泽路139号房屋，租赁合同至今已履行两年多。根据我公司经营等情况，我公司无法再继续租赁该房屋，依照租赁合同第十三条约定，我公司通知您，自2017年9月2日起解除贵我双方之间的《商业用房租赁合同》。自今日起至2017年9月2日，我公司将与您协商终止合同事宜，希望贵我双方积极努力，友好协商，顺利终止《商业用房租赁合同》。原告***收到通知书后，双方未能就终止合同相关事宜达成一致意见，后二原告具状诉至本院。另查明，原告***与原告***系夫妻关系，唐山市路北区龙泽路139号房屋系原告***、***共同共有。
一审法院认为，二原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。按照合同的约定，被告应于每年的12月1日交付一年的租金，二原告主张该约定是指上交租金，被告则认为合同中并未明确约定是上交租金还是下交租金，被告可自由选择。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从本案租赁合同第五条的约定来看，确实未明确载明是上交租金还是下交租金，但是依据该合同第十三条中“……，因甲方按年收取房租，如甲方收取整年房租乙方未使用整年，甲方应将乙方未使用房屋期间的房租一次性退还给乙方，……”的约定，可以确定双方约定的租金交付方式为上交租金。另外，从被告前两年租金的交纳方式来看，也是以上交租金的方式履行合同。综合以上两点，本院对二原告的主张予以支持，被告应在每年的12月1日预交下一年度的租金。因此，被告本应在2016年12月1日向二原告交纳2017年3月1日至2018年3月1日的租金748800元，但被告并未按时交纳，并于2017年6月向原告***发出解除合同通知书，被告的行为符合合同法第九十四条第二项约定的法定解除情形。二原告据此要求解除双方签订的租赁合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后，二原告有权要求被告赔偿损失，给付尚欠的租金、滞纳金及违约金。因被告并未对租赁房屋使用整年（2017年3月1日至2018年3月1日），二原告要求被告给付整年的租金748800元，于法无据，本院不予支持。被告应按年租金748800元的标准计算给付自2017年3月1日起至合同解除之日止实际租赁期间的租金。二原告要求被告按照合同的约定给付违约金及滞纳金，被告主张双方约定的违约金、滞纳金过高，请求本院予以降低。法院认为，违约金、滞纳金的约定均系对违约行为给守约方造成损失的弥补，既包括实际遭受的损失，也包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告拖延给付租金，给二原告造成的实际、可预见到的损失就是银行利息损失，二原告并无证据证明还有其他损失的发生，故本院酌定按照同期银行贷款基准利率上浮百分之三十的标准给付二原告滞纳金。被告的违约行为最终导致合同的解除，合同解除后，二原告将不能按照合同的约定取得剩余年限的租金，但二原告可将房屋另行租赁他人获取租金。因另行出租需要付出机会成本，即寻找承租人期间的租金损失，本院综合考虑涉案房屋的面积、坐落位置及租赁市场行情，酌定被告按照六个月的租金标准（748800元÷12个月×6个月）给付二原告违约金374400元。二原告的其他诉讼请求，本院不予支持。案经调解未果。遂判决：一、原、被告双方于2014年12月8日签订的《商业用房租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告于本判决生效之日起十日内给付二原告自2017年3月1日起至合同解除之日止的租金（以年租金748800元除以实际租赁天数计算），并自2016年12月2日起至实际付清之日止按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算给付滞纳金；三、被告于本判决生效之日起十日内给付二原告违约金374400元；四、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26060元，由二原告负担10800元，被告负担15260元。
判后，***、***不服上述判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由：被上诉人应按《商业用房租赁合同》约定足额支付违约金和滞纳金，一审法院判决错误的调整违约金和滞纳金的数额，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金1243080元，每日按月租金2%支付滞纳金至所欠租金全部支付之日止。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人河北广电网络集团唐山有限公司答辩称：合同约定的违约金及滞纳金过高，一审法院予以适当调整是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，2014年12月8日，上诉人***与被上诉人河北广电网络集团唐山有限公司签订了《商业用房租赁合同》，合同约定：上诉人将涉案房屋出租被上诉人使用，被上诉人支付相应租金，该合同系双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应依约履行合同义务。合同签订后，上诉人将租赁房屋出租给被上诉人使用，2017年6月2日，被上诉人向上诉人***发出解除《商业用房租赁合同》通知书，合同解除后，上诉人应该受到剩余年限的租金损失，该租金损失应是被上诉人应承担的违约责任，依据相关法律规定，违约金不应超过损失的30%。依据双方签订《租赁合同》第十四条违约责任可知，被上诉人应承担剩余年度租金20%的违约金，该约定虽符合相关法律规定，但涉案房屋有另行租赁他人获取相应租金的机会，故本院依据具体案情酌定被上诉人支付剩余年度租金10%的违约金，即被上诉人应支持违约金数额为5466600×10%＝546660元，一审法院酌定给付6个月租金没有法律依据且显失公平，本院予以纠正。依合同约定，被上诉人应支付逾期滞纳金按月租金每日加收2%，该约定明显过高，根据相关法律规定，本院酌定以租金748800元为基数自2017年3月1日起至合同解除之日止租金按照年利率24%计算支付逾期付款滞纳金为宜，一审法院将逾期滞纳金按照同期银行贷款基准利率上浮百分之三十的标准给付没有法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初3906号民事判决第一项、第四项；
二、变更唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初3906号民事判决第二项为：被上诉人河北广电网络集团唐山有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人***自2017年3月1日起至合同解除之日止的租金（以748800元/年为基数），并自2016年12月2日起至实际付清之日止按照年利率24%计算逾期付款滞纳金；
三、变更唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初3906号民事判决第三项为：被上诉人河北广电网络集团唐山有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人***违约金546660元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26060元，由上诉人***负担6060元，由被上诉人河北广电网络集团唐山有限公司负担20000元；二审案件受理费19357元，由上诉人***负担5357元，由被上诉人河北广电网络集团唐山有限公司负担14000元。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员高贺莉
审判员***
二〇一八年五月三十日
书记员***