新疆南石润邦石油工程技术服务有限公司

新疆南某某石油工程技术服务有限公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

来源:中国裁判文书网
新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院
民 事 判 决 书
(2021)新2122民初902号
原告:新疆南***石油工程技术服务有限公司,住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县蒲昌路以南、红山路西侧88号。
法定代表人:张道方,系公司经理。
委托诉讼代理人:付明,新疆嘉沛律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孟丽霞,女,1993年12月10日出生,汉族,系该公司员工。
被告:***,男,1978年1月22日出生,汉族,现住新疆维吾尔自治区鄯善县。
委托诉讼代理人:郭翠花,女,1977年8月1日出生,汉族,现住新疆维吾尔自治区鄯善县,系***的妻子。
原告新疆南***石油工程技术服务有限公司(以下简称南***公司)与被告***租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人付明、孟丽霞,被告委托诉讼代理人郭翠花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南***公司向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除原被告双方的租赁合同。2.请求依法判令被告退还房屋押金50,000元及装修费用327,526元。3.请求判令被告退还原告空调13台。4.本案诉讼费、邮寄费及其它相关费用由被告承担。事实与理由:2019年2月22日,原、被告双方签订了房屋租赁合同,约定原告承租被告位于鄯善县新城区西大桥西侧312国道北的一整栋楼房作为办公和住宿场所,承租人还经出租人同意的情况下对该楼房进行了装修。2020年原、被告双方在协商合同终止过程中,被告将楼门锁全部换掉,导致原告无法进入,给原告的合法利益造成了巨大的损害,现诉至人民法院,请求依法作出公正裁决。
被告***辩称,原告租房子时候并没有说何时搬走,我们签订的合同上写的租期3年。原告的工程队并没有迁移,5万元是违约金,是原告自愿给的。原告现在说不租房子了,我要求原告承担违约责任。原告在2020年4月份还在自由出入并搬东西,我没有赶他们走,是原告自己要走的。原告要解除合同也可以,但是要把这两年租金给我。把这两年的房租给我以后,我可以让原告把空调拆走,但是5万元押金不能退给他们,因为是原告自己搬走的。
原告南***公司为证明其诉讼请求成立,向法庭出示以下证据:1.房屋租赁合同一份。拟证明合同约定承租方退房时,出租方应在2个工作日内将押金如数退还给承租方,不得以任何理由扣除承租方押金。另拟证明合同约定单方解除权,承租方如遇施工区域发生变化或队伍回撤需要迁移时,承租方可单方解除合同。2.技术服务合同。拟证明原告分别在2019年底和2020年初与中国石油天然气股份有限公司签订3份服务合同,需要原告公司派人员去前线服务,导致原告工作人员需向其他地方流动,符合双方租赁合同11.3.1达到约定解除合同条件。3.图片一组。拟证明原告承租给被告房屋已上锁,被告已贴出另行租赁房屋的广告牌,该承租合同已经解除。
被告***质证认为,原告对房屋进行装修是原告自愿的,我没有强迫原告装修,我们房屋里面原来的东西也是可以用的,原告搬离房屋并不是我撵他们走的。
被告***为反驳原告的诉求,向法庭出示以下证据:1.2019年12月25日至2020年5月7日的监控录像,拟证明原告从2019年12月25日开始向外搬东西,2020年5月7日全部搬完,现在只剩空调和暖气片。2.录音一份,拟证明2020年4月10日原告的工作人员说东西已经差不多搬完了。
原告南***公司质证认为,原告从2019年12月底开始搬东西,到2020年5月7日搬得差不多了,对以上时间点无异议。录音不能证实原告把东西已经搬空了,双方只是在谈论空调、锅炉、热水器怎么搬走的问题。
经审理查明:2019年2月22日,原、被告双方签订了房屋租赁合同,约定原告承租被告位于鄯善县新城区西大桥西侧312国道北整体一栋楼房作为办公和员工住宿场所,租赁期3年(自2019年3月1日至2022年3月1日),每年租金120,000元,租金按年结算。合同签订后三个工作日内承租方付给出租房押金50,000元。承租方退房时双方签字确认后,出租方在2个工作日内将押金如数退还给承租方,不得以任何理由扣除承租方押金。第一年租金待承租方正式入驻后将120,000元付清。第二年、第三年租金在年度一个月内付清。双方协议一致可变更或解除合同,变更或解除合同应采用书面形式。房屋租赁期内,如遇承租方施工区域发生变化或队伍回撤需要迁移,承租方有权解除合同。承租方不按合同约定的时间和金额支付租金、履约保证金或水电等费用超过一个月的,出租方有权解除合同。因特殊原因,一方需要提前终止房屋租赁协议,需提前30日通知对方。2019年2月21日,原告向被告支付房租押金20,000元,2月22日支付房租押金30,000元。2019年4月16日支付租赁费60,000元,2019年4月18日支付租赁费60,000元。原告入驻后,经过被告的同意对该楼房进行了装修。2019年8月8日支付租赁费40,000元,2019年9月25日支付租赁费20,000元。2019年12月底原告开始逐渐搬离,到2020年5月7日原告将大多物品搬离完毕。双方在协商终止合同过程中,被告将楼门锁换掉,原告无法进入搬走剩余的物品,双方产生争议,原告诉至法院。
庭审过程中,双方对出租房屋内有13台空调(柜式1台,挂式12台)均认可。为查明案件事实,本院到案涉房屋进行了实地走访,并组织双方当事人现场进行调解,原告述称其可以让步,把13台空调取回即可,至于装修款和支付的房屋押金可以不再要求。被告认为空调可以拉回去,但是要再支付一年的房屋租金,或者再支付3个月的房租36,000元(1个月12,000元)。因双方分歧较大,调解未能成功。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定,本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。双方的争议焦点为:1.双方房屋租赁合同是否解除?2.房屋租赁合同解除之后的法律后果是什么?
一、原、被告于2019年2月22日基于双方意思自愿达成了《房屋租赁合同》,合同中就房屋租赁期限、结算方式、押金退还、单方解除权等条款进行了约定,原告按照合同约定支付了全年的房屋租赁费。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定解除事由成就,该合同已于原告通知之日起解除。原、被告于2019年2月22日签订的《房屋租赁合同》第11.3.1条约定,承租方如遇承租方施工区域发生变化或队伍回撤需要迁移,承租方可单方解除合同。根据法律规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。该条规定指明,双方当事人在订立合同中约定合同解除的条件,当该条件成就时,被赋予解除权的一方或者双方就可以行使解除权,合同发生解除,具体到本案中,原告因施工区域的不稳定性,承租方签订合同时就达成一致意见,因施工区域变更或队伍回撤搬迁的情况出现,合同约定解除。2020年3月,因原告施工区域变更无法继续履行合同,原告以口头通知方式通知被告解除合同,被告也未在异议期向人民法院提出诉请要求确定解除合同效力。《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2020年5月,原告将物品全部搬离完毕,并以口头方式通知被告解除合同,被告也知晓原告搬离所租住的房屋,同时被告也在原告发出解除通知后已将涉案房屋上锁并发出房屋出租的广告信息。综上,可以证实《房屋租赁合同》已于2020年5月解除。
二、合同终止后,因合同产生的财产应当返还。现双方之间签订的房屋租赁合同已经解除,因房屋租赁合同产生的5万元押金应当返还,被告抗辩原告违约,该5万元系违约金没有事实和法律依据,本院不予支持。故被告应当向原告返还押金5万元。另双方在签订房屋租赁合同时,并未对解除房屋租赁合同之后的物品归属进行相应约定,租住的房屋中的13台空调系原告购买,按照物权法的相关规定,合同解除之后,被告无权再继续占有该13台空调,故该13台空调理应归还给原告所有。关于原告诉求的装修费用327,526元的诉求,原告南***公司未提供相应证据予以证明,故本院不予支持。关于被告在庭审过程中述称的被告返还空调遥控器、床垫子、办公室钥匙,因被告未提起反诉,也未提供相应证据,本院不予评判。
综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定,判决如下:
一、原告新疆南***石油工程技术服务有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》于2020年5月已经解除。
二、被告***于本判决生效之日起十日内退还原告新疆南***石油工程技术服务有限公司押金50,000元。
三、被告***于本判决生效之日起十日内退还原告新疆南***石油工程技术服务有限公司原租住房屋内的空调13台(立式1台,挂式12台)
四、驳回原告新疆南***石油工程技术服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7934元(原告已预交),由原告负担6213元,被告负担1721元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院。
审 判 长 吕  梁  军
审 判 员     王欢欢
人民陪审员     邵仁芳
二〇二二年四月二十日
书 记 员     沈晓佩