上诉人某某与被上诉人南京海峰园林实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终506号

上诉人（原审被告）马么乃，男，回族，1986年8月1日出生。

被上诉人（原审原告）南京海峰园林实业有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路385号。

法定代表人史继亭，该公司总经理。

委托代理人周斌，江苏善融律师事务所律师。

上诉人马么乃因与被上诉人南京海峰园林实业有限公司（以下简称海峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

海峰公司原审诉称，马么乃租用海峰公司所有的位于和燕路385-11号房屋一间，最近一期租赁合同自2014年1月1日起至2014年12月31日，现租期已届满。双方约定租金为每间每月2300元整，一个季度支付一次，先付租金后使用。但自2014年7月起，马么乃无故拖欠租金至年底，虽经海峰公司多次催要，但马么乃拒不支付。鉴于马么乃的违约行为，海峰公司于2014年12月31日向马么乃发出告知函，要求其支付拖欠的租金并给其30天时间清空返还租用的房屋。然而时至今日，马么乃依然拒付租金、拒不返还租用房屋，其行为已严重侵害海峰公司合法权益。故要求判令马么乃：1.立即归还租用的和燕路385-11号房屋；2.支付拖欠的2014年7月至12月租金13800元整，并按每间2300元标准支付从2015年1月起至实际返还房屋时止的使用费；3.承担本案诉讼费用。

马么乃原审辩称：1.其与海峰公司是2013年签订的合同，2014年没有签订合同，海峰公司提交的2014年的租赁合同上是其签的字，但日期是海峰公司自己把2013年改成了2014年。2.在其租用海峰公司房屋期间，海峰公司提出要涨房租，承租户们都不同意，为此，承租户们还打了12345热线电话投诉过，所以2014年7月之后其就没再交纳租金。3.海峰公司要其返还房屋也可以，但要赔偿其各项损失。

原审法院经审理查明，2013年12月20日，海峰公司与马么乃签订房屋租赁合同。合同约定，由甲方（海峰公司）将其所有的栖霞区和燕路385-11号房屋出租给乙方（马么乃），租期为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日。合同订立后，双方均依约履行了合同义务，该合同到期后，双方又于2013年12月20日就该房续订一份房屋租赁合同。合同约定：马么乃继续承租该房自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定3个月租金为6900元，此租金在合同签订之日起十日内支付，剩余租金在2014年前一次性付清。合同第六条还约定：本合同期满乙方不再续租或甲方不再将该房屋出租给乙方，乙方应在甲方要求的期限内无条件自动清理、撤离、交还租赁的房屋及场地。逾期乙方仍不归还的，甲方有权自行收回出租的房屋及场地，房屋场地内的物品，甲方将作为无主物予以处理，处理费用由乙方承担。合同订立后，马么乃于2014年3月26日向海峰公司交纳了2014年4月至6月的房租6900元。自2014年7月之后的租金马么乃至今未向海峰公司交纳。自租赁期限届满至今，马么乃亦未向海峰公司返还租赁物，仍占有使用租赁物至今。为此，海峰公司诉至原审法院，要求处理。

上述事实，有双方提交的房屋租赁合同、租金收据、建设工程规划许可证及当事人陈述等证据予以证实。

原审法院认为，海峰公司与马么乃订立的房屋租赁合同合法有效。承租人应当及时向出租人支付房屋租金。海峰公司要求马么乃立即给付租赁合同期限内的房屋租金13800元，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。关于租赁物的返还，根据法律规定租赁合同期限届满，承租人理应及时返还租赁物，未能返还租赁物的，出租人仍应参照合同约定的租金标准向出租人支付占有使用费。海峰公司与马么乃在2014年订立的租赁合同截止日为2014年12月31日。现租赁期限早已届满，海峰公司已明确表示不再将案涉房屋出租给马么乃，故承租人马么乃理应及时返还租赁物。如马么乃辩称其2014年没有和海峰公司签订过书面的房屋租赁合同，那么双方形成的即是不定期租赁合同关系，根据相关法律规定，出租人有权随时要求和承租人解除不定期房屋租赁关系，承租人马么乃亦应向海峰公司返还租赁物。故海峰公司要求马么乃立即归还租赁物，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。根据法律规定，租赁期限届满，承租人请求出租人补偿附着物装饰装修费用的不予支持，但当事人另有约定的除外。此外，根据法律规定，当事人对自己的合法财产有完全的处置权，他人无权对财产所有人对自己财产的处置设置任何条件。

据此，原审法院依照《中国人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、马么乃于判决生效之日起五日内向海峰公司返还其租用的和燕路385-11号门面房。二、马么乃于判决生效之日起五日内给付海峰公司房屋租金人民币13800元。三、马么乃于判决生效之日起五日内给付海峰公司自2015年1月1日起至实际返还上述房屋时止的按每月2300元计算的房屋占有使用费。如当事人未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费226元，由马么乃负担。

马么乃不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，主要证据不足。海峰公司在原审中提供的租赁合同是伪造的假合同，上面有明显的改动痕迹，合同中的租赁日期从2013年手动改为2014年，合同落款日期2013年也是由2012年手动改写而成的。马么乃提供的原始合同的租赁期限就是2013年1月1日起至2013年12月31日止。此外，2013年12月31日租赁期满的时候，马么乃与海峰公司口头协商好续租条件，海峰公司承诺马么乃对诉争房屋可以续租到2018年12月31日，且不需要重新签订书面的租赁合同。二、马么乃与海峰公司之间形成的是定期租赁，现在租期未到，海峰公司不能解除合同，否则应承担违约责任。综上，请求本院依法撤销原判，发回重审，并要求海峰公司承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人海峰公司辩称，马么乃的上诉理由缺乏事实依据，原审判决适用法律正确，请求本院维持原判。

上诉人马么乃对原审判决中双方于2013年12月20日签订房屋租赁合同的事实认定有异议，其认为双方并未在那天签订租赁合同，原审中海峰公司提交的合同是伪造的。马么乃对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人海峰公司对原审查明的事实没有异议。本院依法对原审查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。

二审期间，马么乃提交房屋租赁合同一份，用于证明其与海峰公司之间的租赁合同到2018年才届满。经法庭询问，马么乃表示该合同中租期“2018年12月31日止”的2018年的“8”字是其用笔涂改，其认为海峰公司可以随意涂改双方间的租赁合同其也可以进行涂改。

本院二审另查明，原审中海峰公司所提交租赁合同的落款日期“2013年12月20日”中的“3”以及合同第二条租期“2014年1月1日起止2014年12月31日止”中的两个“4”有明显涂改的痕迹，且该合同落款处海峰公司印章的印迹为黑色，而该合同抬头处甲方“南京海峰园林实业有限公司”字样旁所盖海峰公司印章的印迹为红色。海峰公司表示该合同即为原件，涂改处是因笔误而修改。马么乃表示该合同系海峰公司通过涂改双方于2012年12月20日签订的租赁合同而来，并提交了其所持有的双方于2012年12月20日签订的租赁合同，该份合同写明的租期自“2013年1月1日起止2013年12月31日止”，没有涂改痕迹，且合同落款处加盖海峰公司印章的印迹为红色。对于海峰公司提交的租赁合同，因其中有明显涂改痕迹，且落款处印章的印迹显示呈印章复印后的黑色，而马么乃认为该合同系自双方2012年签订的租赁合同涂改而来，并提交了双方于2012年12月20日签订的租赁合同原件为证，故本院对海峰公司提交的落款日期为“2013年12月20日”的租赁合同不予采信，对马么乃提交的落款日期为2012年12月20日的租赁合同予以认可。

根据马么乃提交的落款日期为2012年12月20日的租赁合同，海峰公司（甲方）将和燕路385-11号房屋出租给马么乃（乙方），租期为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，按先交租金后使用的原则支付租金。经法庭询问，马么乃与海峰公司均表示涉案房屋2013年度的租金为每月2300元。原审期间海峰公司提交的号码为3421687的收据显示，涉案房屋的租金标准为每月2300元，2014年4月至6月的房租6900元已交。

本院二审还查明，海峰公司在本案原审中提交了告知函、照片打印件及光盘，用于证明其于2014年12月31日告知马么乃支付拖欠的租金并在30天内清空、返还涉案房屋。马么乃书面质证认为其没有收到告知函，海峰公司提供的证据只证明了在其店门口贴了一张纸，内容不详。

上述事实，有租赁合同、收据、告知函、质证书、本院谈话笔录在案为凭。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，海峰公司与马么乃于2012年12月20日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据该合同，海峰公司将涉案房屋出租给马么乃，租期为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，海峰公司与马么乃签订的租赁合同于2013年12月31日到期后，马么乃继续使用涉案房屋而海峰公司并未提出异议，故双方于2012年12月20日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。海峰公司在本案原审期间提交了告知函和照片打印件等证据证明其在2014年12月31日要求马么乃支付拖欠租金并在30天内清空返还涉案房屋，马么乃虽认为上述证据只能证明海峰公司在其店门口贴了一张纸，内容不详，但并未提供相反的证据推翻海峰公司的上述证据，综合马么乃在本案中关于2014年6月海峰公司就要求其搬走的陈述，以及2015年2月海峰公司即提起本案诉讼的情况，本院认定海峰公司已于2014年12月31日发函告知马么乃清空并返还涉案房屋的事实。据此，海峰公司与马么乃就涉案房屋签订的租赁合同自2014年12月31日解除。马么乃使用涉案房屋至今，但租金只支付至2014年6月，故海峰公司要求马么乃支付欠交租金和相应房屋占有使用费的主张应予支持。马么乃要求海峰公司赔偿损失，但并未在本案原审中就此提起反诉，二审期间马么乃与海峰公司亦未就该赔偿事宜达成一致意见，故对于马么乃要求海峰公司赔偿损失的主张，本院在本案中不予理涉，马么乃可以另行主张。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决并无不当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费226元，由上诉人马么乃负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周　晔

审　判　员　　张旭东

代理审判员　　王　路

二〇一六年三月三十一日

书　记　员　　郭旭冬