原告某某与被告南京海峰园林实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0113民初2790号

原告：马么乃，男，1986年8月1日出生，回族。

被告：南京海峰园林实业有限公司，统一社会信用代码91320113135502198K，住所地江苏省南京市栖霞区某某路385号。

法定代表人：史继亭，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨宏，江苏善融律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周斌，江苏善融律师事务所律师。

原告马么乃诉被告南京海峰园林实业有限公司（以下简称海峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理和质证。原告马么乃，被告海峰公司的委托诉讼代理人杨宏、周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马么乃向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告转让费8万元、装修费7万元、经营损失费5万元、厨具餐具3万元、搬迁费3万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月原告从老乡马某甲、马某乙夫处，通过转让方式获得位于南京市栖霞区某某路XXXX号房屋上的饭店经营权，转让费为8万元，并承租属于被告的该房屋至今。租赁期间原告征得被告同意对该房屋进行了两次装修，装修费为7万元，厨具餐具（固定附在墙上不好拆卸）为3万元。2014年12月31日租赁到期后，被告以拆迁为由不再将上述房屋租给原告，并拒绝承担因被告拒绝租给原告给原告造成的损失。被告从2015年通过向法院起诉原告，要求原告从上述房屋搬出，原告的店面难以经营并最后停业，给原告造成经营损失费5万元。原告的上述损失合计26万元，现因被告不肯赔偿，致使原告无法搬出上述房屋，也无力承担搬家费用及重新租房的租赁费等。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉请。

被告海峰公司辩称，原告主张被告赔偿转让费、装修费、经营损失费、设施费、搬迁费等，但原告提供的主要证据仅为2份收条和1份转让协议，原告没有提供相应的证据证明根据合同约定原告享有相应的赔偿权，原告的诉请也没有法律上的相应依据，被告不予认可。因此，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。

本院经审理认定事实如下：

双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：

原被告双方分别于2011年12月22日、2012年12月20日签订两份合同，约定由被告海峰公司（甲方）将其所有的、位于本市栖霞区某某路XXXX（11）号房屋（以下简称案涉房屋）出租给原告马么乃（乙方），租期均为1年，约定的租赁期至2013年12月31日。两份合同有关权利义务的约定基本一致，两份合同第四条第7款约定：“乙方租赁期满不再续租或者解除合同时，乙方除将安装的设备及空调拆走外，其他须完好无损的无偿移交给甲方。”第七条约定：如因政府拆迁的情形下，给予甲方的所有补偿费用均归甲方所有，与乙方无关。合同约定的租赁期届满后，双方未再签订租赁合同，原告仍实际承租案涉房屋，原告已向被告支付至2014年6月的租金。后海峰公司诉至本院，请求判令马么乃归还案涉房屋和支付租金，本院作出了（2015）栖迈民初字第85号民事判决书，认定双方签订的房屋租赁合同合法有效，判决支持海峰公司的诉讼请求。马么乃不服此判决提起上诉，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终506号民事判决书，认定：双方的房屋租赁合同于2013年12月31日到期后，马么乃继续使用案涉房屋而海峰公司并未提出异议，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，依法当事人可以随时解除合同；海峰公司已于2014年12月31日发函告知马么乃清空并返还案涉房屋，故双方的租赁合同自2014年12月31日解除；因此，对海峰公司主张的请求应予支持，马么乃要求海峰公司赔偿损失，但并未在该案原审中提起反诉，二审期间双方亦未就该赔偿事宜达成一致意见，故该案中不予理涉，马么乃可以另行主张。据此二审判决驳回上诉、维持原判。二审判决后，海峰公司向本院申请强制执行，执行中本院依法冻结了马么乃名下银行存款7万元。至本案审理中，没有证据显示当地政府已对案涉房屋发布征地拆迁的公告。

原告马么乃就其主张的转让费8万元，举证了落款时间为2010年7月1日、落款人为马某甲、马某乙夫的转让协议1份，该协议载明：本人（××）将某某路XXXX兰州拉面转让给马么乃，转让费为8万元，一次性付清。马么乃表示，转让费是其从老乡马某甲、马某乙夫手中转让拉面馆而付给他们的，主要是老乡经营的原店有装修，以及他们做了几年生意有一定的客源，转让费是对这两块进行的补偿。经质证，海峰公司表示，对该证据的真实性无法确认，即使证据是真实的，原告所主张赔偿转让费也没有法律依据，无法达到原告的证明目的。

原告马么乃就其主张的装修费损失，举证了落款时间为2010年8月8日、落款人为周计划的收条1份及收款时间为2014年3月12日、收款人为周计划的收据1份；收条载明：今收到兰州拉面装修费用2万元；收据载明：今收到兰州拉面装修费用52000元。马么乃表示，其当时认为原店的装修不行，为了生意更好多招揽客人，故又进行了重新装修，第一次装修是简装，第二次装修隔了三、四年，装修的比较好。经质证，海峰公司表示，对该证据的真实性无法确认，即使证据是真实的，原告所主张赔偿装修费也没有法律依据，无法达到原告的证明目的

审理中，本院对马么乃所承租案涉房屋进行现场勘验，原被告及装修人周计划全程参与了勘验。勘验时原告的店铺仍在正常经营，经营兰州拉面。案涉房屋装修的基本现状是：店铺的顶部是塑料扣板，地面铺设了普通地砖，墙面下部是白色瓷砖、上部粉刷了乳胶漆，乳胶漆已有多处起皮、脱落；店铺里面是隔开的操作间，设施有不锈钢操作台、抽油烟机1台、冰箱1台，店堂中有挂壁空调1台、立式冰箱1台。原被告确认店铺实际使用净面积为21平方米。装修人周计划在勘验现场陈述：其为该店铺装修过两次，老板都是马么乃，店铺现在的装修都是其做的，装修内容包括顶部、地面、墙壁和水电，两次都是整体装修，装修内容差不多；第一次装修费用是2万多元马么乃实际支付2万元，第二次装修费用是53000元实际收取了5万元，装修费包括材料费和人工费，两次装修所有的材料都是由其提供的。经质证，马么乃对装修人的证言不持异议；海峰公司表示，其没有参与装修，对装修的具体情况不清楚，根据现场看到的装修状况，装修价值不值5万元。经本院释明，原被告均表示对店铺装修现价值不申请评估。

关于马么乃2014年年初进行第二次装修时，在原有的租赁合同已经期满、新的租赁合同没有签订且海峰公司拒绝续签合同的情况下，仍然进行装修可能存在的风险当时有无考虑的问题，经法庭询问，马么乃表示，因为之前装修旧了，如果不装修就没有生意，只想到为了做生意必须装修，没考虑装修存在的风险。

本院认为，原告马么乃与被告海峰公司就案涉房屋签订的租赁合同合法有效，2013年12月31日租赁合同到期后，双方虽然没有再签订租赁合同，但马么乃仍然继续使用案涉房屋，海峰公司并未提出异议，故自2014年1月1日起双方就案涉房屋形成事实租赁关系，租赁期限为不定期，依据我国合同法相关规定，合同当事人可以随时解除合同。已发生法律效力的南京市中级人民法院（2016）苏01民终506号民事判决书认定，基于海峰公司于2014年12月31日发函告知马么乃清空并返还案涉房屋，故双方的租赁合同自2014年12月31日解除。因此，双方租赁合同的解除，系海峰公司行使法律赋予合同当事人的合同任意解除权，而非基于合同对方违约的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，双方的租赁合同涉及装饰装修物处理的约定，主要是合同第四条第7款的约定，即“乙方租赁期满不再续租或者解除合同时，乙方除将安装的设备及空调拆走外，其他须完好无损的无偿移交给甲方。”经审查该约定内容，应当认定该约定适用的情形是马么乃在合同约定的租赁期满后不再续租或租赁期未满时其单方无正当理由解除合同，但本案租赁合同的解除并非此原因，而是海峰公司行使合同任意解除权的结果，属于不可归责于双方事由的合同解除。因此，就案涉房屋中现存的、由马么乃出资的已形成附合的装饰装修物，因租赁合同已经解除对马么乃造成的残值损失，应当按照公平原则由双方分担。因双方对案涉房屋内已形成附合的装饰装修物的残值不愿申请鉴定，故本院综合考虑案涉房屋内已形成附合的装饰装修物的现场勘验情况、马么乃举证的第二次装修费证据、装修人的证言，以及马么乃第二次装修时对合同风险预判自身存在明显不当等事实，根据公平原则，本院酌定海峰公司给予马么乃装修补偿1万元。关于马么乃主张的转让费8万元、经营损失费5万元、厨具餐具3万元、搬迁费3万元等请求，不仅马么乃未能提供充分证据证明，且也没有合同约定的事实依据和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告海峰公司于本判决生效之日起五日内给付原告马么乃装修补偿1万元；

二、驳回原告马么乃主张的其它诉讼请求。

如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告马么乃负担2575元，被告海峰公司负担25元（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起五日内直接给付原告)。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员　　程前葆

二〇一六年十一月十日

书记员　　郑佳玲