山东全兴安装工程有限公司、山东万德置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

临沂市河东区人民法院

执行案件裁定书

（2021）鲁1312执异37号

在本院执行申请执行人山东全兴安装工程有限公司与被执行人山东万德置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姜开田就本院执行的位于沂水县××广场××号楼××室××号楼××室房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户手续。异议人姜开田的异议理由是否符合以上情形，分述如下： 一、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 案外人姜开田与山东万德置业有限公司于2015年12月11日签订了《商品房认购协议书》两份，该协议书约定了所认购商品房的房号、单价、总价，并约定本协议签订时姜开田向山东万德置业有限公司交付定金10000元，待双方签订《商品房买卖合同》后转为购房款；同时双方商定：姜开田于协议签订之日起7日内交付按揭首付款（为30%）并办理相关按揭手续；协议还约定了违约责任。关于该商品房认购协议书的性质，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，商品房认购协议在性质上属于预约合同。关于该商品房认购协议书是否属于商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括：双方当事人的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或者单价、付款时间、方式、交付使用条件和日期等。本案中，案外人姜开田与山东万德置业有限公司签订的《商品房认购协议书》的主要内容未对商品房的交付条件和日期等作出明确约定，故该协议书不宜认定为商品房买卖合同。 二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有不动产。 这里涉及对“占有”的理解。“占有”应理解成对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续，即视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中，案外人姜开田主张其在签订《商品房认购协议书》后即占有了该房屋，但其仅提供了日期为2020年6月29日的物业费收据。该证据无法证实其在查封之前已合法占有不动产。且从申请执行人提交的沂水县人民法院委托山东立德信房地产土地评估有限公司作出的鲁立德信房评报字[2018]第LY-22号房地产估价报告书的内容可以看出，2018年9月4日评估人员对房产进行现场勘估时为入户查勘，估价对象内均无装修，可知案涉房产于2018年评估时案外人姜开田尚未持有案涉房产的钥匙。故案外人姜开田未提供充分有效证据证明其在查封之前已合法占有不动产。 三、关于是否已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 案外人姜开田主张案涉房产系由临沂市凯旋装饰有限公司抵顶山东万德置业有限公司的部分工程款所得，并提交了相关证据。对此，本院认为，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。但根据案外人姜开田提交的有关证据看，本案中抵账的债权人为临沂市凯旋装饰有限公司，并非案外人姜开田。案外人姜开田未提供充分证据证明其已经支付全部价款。 四、关于是否非因买受人原因未办理过户手续。 案外人姜开田于2015年12月11日与山东万德置业有限公司签订商品房认购协议书，即使案涉房产的购房款确系临沂市凯旋装饰有限公司抵顶的工程款，也应根据协议的约定及时办理房屋产权的变更手续。至沂水县人民法院于2016年12月8日对涉案房产进行查封，案涉房产均未办理过户手续。对此，案外人姜开田未提供证据证明非因其自身原因未办理过户手续。 综上所述，案外人姜开田的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项之规定，裁定如下：

本院查明，申请执行人山东全兴安装工程有限公司与被执行人山东万德置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经临沂市中级人民法院（2019）临执指字第279号执行裁定书指定本院执行，本院于2019年7月17日立案执行，案号为（2019）鲁1312执1385号。在执行过程中，案外人姜开田就执行标的（位于沂水县××广场××号楼××室××号楼××室房产）提出执行异议。 另查明，本案在沂水县人民法院审理期间，经本案申请人申请，案涉房产自2016年12月8日起由沂水县人民法院以（2016）鲁1323财保501号民事裁定书查封。

驳回案外人姜开田的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向临沂市河东区人民法院提起诉讼。

审判长　　刘成宝 审判员　　隋　浩 审判员　　高冠雷

书记员　　王洪磊