山东全兴安装工程有限公司、临沂鲁德城市建设有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省临沂市兰山区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁1302执异381号

案外人:孙某1，女，2011年7月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。

法定代理人：孙某2（系孙某1之父），住临沂市兰山区。

申请执行人：山东全兴安装工程有限公司，住所地临沂市兰山区柳青街道天津路与孝河路居然之家B座13楼。

法定代表人：张宗刚，董事长。

委托诉讼代理人：李龙生，男，系该公司法务经理。

被执行人:临沂鲁德城市建设有限公司，住所地临沂市兰山区南坊街道大朱夏村。

法定代表人:任大伟，董事长。

本院在执行（2020）鲁1302执2520号案件，即申请执行人山东全兴安装工程有限公司（以下简称全兴公司）与被执行人临沂鲁德城市建设有限公司（以下简称鲁德公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙某1对本院执行临沂市兰山区的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

案外人孙某1称，请人民法院依法停止对临沂市兰山区的查封、拍卖并解除查封。事实与理由：位于临沂市兰山区系被执行人鲁德公司开发建设,2015年10月5日，案外人与被执行人鲁德公司约定以113万元的价格购买该房屋,并当场支付2万元定金，后分别于2015年10月10日支付6万元、20万元、85万元，共计支付房款113万元，已经付清房款。2019年4月19日案外人向临沂市产和住房保障局缴纳了17756元的房屋维修基金。2017年3月份被执行人鲁德公司通知收房，我于2017年3月16日收房并进行装修入住至今，手中还有部分物业费、水电费、有线电视初装费的单据。贵院未进行调查落实即进行查封并未进行公示或公告，案外人对查封并不知情。案外人与被执行人达成买卖合意，案外人为此按照约定支付了相应款项并实际占有使用至今，未办理不动产登记手续的责任不在案外人，案外人交完钱便被告知已经备案，因一直不能办理产权证而一直使用至今。现通知办理产权证，案外人带材料办理产权证才被告知已经查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的购买行为与法律规定相符。综上所述,为维护案外人的合法权益,特向贵院提出执行异议,请人民法院依法停止对案涉房屋的查封、拍卖并解除查封。

案外人为证实其主张向本院提交如下证据：1、户口本、身份证，证明案外人孙某1身份及与法定代理人之间的关系，证明主体适格；2、案外人与临沂鲁德城市建设有限公司签订的《澜泊湾房屋认购协议》一份，证明双方达成澜泊湾小区Ｅ1号楼2单元402室房产的买卖合意，于2015年10月5日签订认购协议，约定案涉房产价款为113万元；3、银行流水三份，证明案外人2015年10月5日支付房款定金2万元，于2015年10月10日支付6万元、20万元、85万元，共计支付房款113万元，已经支付完毕房款的事实；4、临沂鲁德城市建设有限公司为案外人出具的发票一份，证明案外人已经交付完毕房款的事实；5、临沂鲁德城市建设有限公司为案外人出具证明一份，证明案涉房屋系案外人所有，并可持证明缴纳房屋维修基金；6、临沂市产和住房保障局出具的《山东省住宅专项维修资金专用票据》一份，证明案外人缴纳房屋维修基金17756元的事实；7、临沂鲁德城市建设有限公司为案外人出具的收据一份，证明案外人缴纳有线电视初装费250元的事实；8、临沂鲁德城市建设有限公司为案外人下发的《澜泊湾房屋收房通知书》一份，证明临沂鲁德城市建设有限公司于2017年3月16日通知案外人收房；9、山东澜泊湾物业管理有限公司出具的水费单据一宗，证明案外人自2017年6月份开始居住使用的事实；10、临沂鲁德城市建设有限公司于2015年10月10日开具的收据一份，载明“交款人孙某1Ｅ1-2-402，收款方式ＰＯＳ，收款113万元房款，经办人傅雷娜”，加盖临沂鲁德城市建设有限公司印章。

申请执行人全兴公司辩称，1、案外人与临沂鲁德城市建设有限公司签订的是认购协以，属于预约合同，不是正式的商品房买类合同，第一，该协议不具备法律规定的内容，缺乏案涉房屋交付使用条件、交付日期，办理产权登记、违约责任等有关事宜，不具备《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，只是双方预约的意思表示。第二，该协议第三条明确约定双方权利义务以后续签订的《商品房买卖合同》为准。双方约定将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，这表明《澜泊湾房屋认购协议》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。2、案外人提供的证据不能证明其已交纳全部房款。其中200000元银行流水交易双方为孙某2和孙士平，与本案没有关联性；850000元银行流水收款方信息不显示。3、案外人在法院查封前未实际占有该房屋。证据5时间显示是2017年3月16日，只能证明鲁德公司要求案外人缴纳维修基金的内容和时间点；证据6显示维修基金缴纳时间是2019年4月19日；证据8收房通知时间是2017年3月16日，要求案外人3月20日前办理完相关手续的通知；证据9，没有物业费收据，只有水费和电视安装费收据，水费收据是2019年6月1日，电视安装费收据是2019年4月22日。答辩人申请法院查封时间是2018年6月4日，综合案外人提交的证据可以说明案外人是在2019年办理相关收房事宜，是在法院查封之后违法占有。4、案外人对房屋不能办理过户是由于自己怠于行使权利造成。收房通知时间是2017年3月16日，要求案外人3月20日前缴纳维修基金，并带发票办理收房手续，而案外人是在2019年缴纳维修基金、办理水费、有线电视等手续，与案外人申请书中陈述的2017年3月装修入住不符。案外人在2017年3月能办理房屋过户登记等手续而未办理，不符合非因买受人原因不能办理过户的情形。综上所述，案外人的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条之规定，不能同时满足该法律规定的4个构成要件，为维护答辩人的合法权益，请贵院查明事实真相，依法驳回案外人的请求。

本院查明，全兴公司与鲁德公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，本院于2018年5月17日作出（2018）鲁1302民初8820号之一民事裁定书，查封（冻结）鲁德公司价值235万元的财产一宗，并于2018年6月4日实际查封鲁德公司所有的位于临沂市兰山区房屋，查封期限三年，自2018年6月4日起至2021年6月4日止，并向临沂市不动产登记交易中心送达了民事裁定书、协助执行通知书。本院于2018年8月16日作出（2018）鲁1302民初8820号民事调解书，一、经双方确认北城新区澜泊湾项目,被告临沂鲁德城市建设有限公司欠原告山东全兴安装工程有限公司工程款4期工程款

1975410.66元,选房定金100000元,共计2075410.66元,被告临沂鲁德城市建设有限公司自愿在2018年12月1日前以开发所有的位于临沂市北城新区,以每平米15000元的价格计算房款折抵所欠原告山东全兴安装工程有限公司的该项债务；二、如抵房不成被告临沂鲁德城市建设有限公司自愿按照中国人民银行贷款利率支付原告山东全兴安装工程有限公司利息（自立案之日起至付清欠款之日止）。因被执行人未履行生效调解书确认的义务，全兴公司向本院申请强制执行，本院于2020年4月23日立案执行。进入执行程序后，诉讼阶段的查封、扣押、冻结措施自动转化为执行阶段的执行行为。本院于2021年5月20日以（2020）鲁1302执2520号之一执行裁定书续行查封被执行人鲁德公司所有的案涉房产，查封期限三年，自2021年5月21日起自2024年5月20日止。案外人向本院提出书面异议后，该案遂暂缓执行。

另查明，案涉房屋在临沂市产交易管理中心的房产查询信息显示，权利人为鲁德公司。

本院认为，本案争议焦点为案外人孙某1对案涉房屋享有的权益能否排除本院的强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，本案中，案涉房屋登记在鲁德公司名下，本院依法查封并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法条可知，案外人孙某1购买案涉房屋后，在未办理过户登记的情况下要排除本院的强制执行，应对符合上述四个条件承担举证责任，本案中，案外人孙某1提交的《澜泊湾房屋认购协议》约定了案涉房产的位置、房屋价款、付款方式及违约责任等内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房认购、订购、预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照协议约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因鲁德公司与孙某1已按照认购协议履行了相应义务，因此，该认购协议可视为商品房买卖合同。案外人孙某1提交的银行流水、ＰＯＳ机小票、收款收据、销售不动产统一发票能够证实其在本案查封前已支付全部购房款。案外人孙某1提交的专项维修资金专用票据、有限电视初装费收据、税务集团收据载明的日期均在本院查封案涉房产之后，不能证实其在本院查封之前占有使用案涉房屋的事实。案外人孙某1亦未提交证据证实存在非因自身原因未办理过户登记的事实。综上，案外人孙某1提交的证据不能证实其对案涉房产享有排除执行的权益，其异议请求不成立，本院不予支持。若其坚持认为对案涉房产享有足以排除本院的强制执行的权益，可在收到本裁定起十五日内提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：

驳回案外人孙某1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　刘子瑜

人民陪审员　　王开芝

人民陪审员　　李永庆

二〇二一年十二月二十二日

书　记　员　　钱晓雨