原告剑阁县宜家物业服务有限公司与被告四川健腾建设工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）川0823民初2945号 原告：剑阁县宜家物业服务有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇修城坝（**花园）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 被告：四川健腾建设工程有限公司，住所地四川省广元市剑阁县下寺镇修城坝剑门关大道6号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川川广律师事务所律师。 原告剑阁县宜家物业服务有限公司（以下简称宜家物业公司）与被告四川健腾建设工程有限公司（以下简称健腾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年10月7日立案后，依法适用简易程序，于2023年11月8日公开开庭进行了审理。原告宜家物业公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***，被告健腾公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费959342.11元，其中479671.00元自2022年2月1日起，239835.00元分别自2023年2月1日起、2023年7月1日起按日5‰支付违约金至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我公司于2015年4月27日签订“时代金座”小区《前期物业服务委托合同》，2021年12月26日我公司正式入驻履行物业服务义务。物业服务合同第9条“物业管理服务费首次按年交纳，业主或物业使用人应在甲方通知交房之日起，向甲方交纳一年的服务费，其后每年分两次交纳，即业主或物业使用人在每年2月1日前向物业公司交纳当年度上半年的物业服务费，在当年7月1日前向物业公司交纳本年度下半年的物业管理服务费。”第10条“物业管理服务费/车辆占地服务费、建筑垃圾费、生活垃圾清运费逾期交付，按预期天数计算，向乙方交纳每天5‰的滞纳金。”据剑阁县宏祥房地产开发有限责任公司（以下简称宏祥公司）向我公司提供的房屋买卖合同书显示，2019年12月健腾公司购买“时代金座”小区商业用房（含酒店）33738.16㎡，2023年8月双方重新就上述房屋签订买卖合同并办理不动产预告登记，预告登记房屋测绘建筑面积33310.49㎡。根据前期物业服务合同第6条约定和剑发改价格【2021】12号文件批复“时代金座住房前期物业收费标准：电梯住宅1.00元/月/㎡、营业用房1.20元/月/㎡”的规定，截止2023年7月1日应交商业（含酒店）用房物业费33310.49㎡×1.2元/㎡/月×24个月=959342.11元，违约金按合同约定的5‰/天计算至付清之日止。上述欠款经原告催要未果，为依法保护原告的合法权益和保障全体业主物业安全运转和正常使用物业，请求人民法院支持上述请求。 健腾公司辩称，1.答辩人不是本案的适格主体；2.被答辩人没有全面客观的叙述案件的相关事实；3.被答辩人主张答辩人支付物业服务费没有法律规定和事实依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 宜家物业公司对其主张，在庭审中向法庭提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件、被告工商登记信息打印件各一份，拟证明诉讼当事人基本信息及诉讼当事人符合诉讼主体资格；2.前期物业服务合同复印件一份，16页，拟证明合同成立及与本案争议收费条件、标准、违约金等事实；3.通知复印件、工作联系函复印件、宏祥函（2021）9号文件复印件、宏祥函（2021）10号文件复印件各一份，拟证实原告正式向业主提供物业服务时间为2021年12月24日；4.剑发改价（2021）12号文件复印件一份，拟证实原告服务小区前期物业服务费收费标准；5.2019-042商品房买卖合同复印件30页、2019-043商品房买卖合同复印件各一份28页，拟证实涉案物业买受人为被告、物业建筑面积等基本情况、履行前期物业服务义务约定；6.2023年4月21日工作函原件一份，拟证实经催收未果的事实。 被告为了反驳原告的主张，在庭审中向法庭提交了以下证据：1.宏祥公司宏祥函（2023）06号复印件（与原件一致）一份4页，拟证***公司于2023年7月13日向健腾公司书面来函，告知因原测绘数据等有变，需要办理不动产权初始登记，要求取消原预告登记，再办理预告登记和抵押登记等内容；2.县处置办第三期会议纪要复印件3页，拟证实县处置办于2023年7月14日组织相关单位研究，要求宏祥公司与健腾公司根据实测报告中房号和面积签订合同，再对原预告登记进行注销，相关部门根据实测报告变更楼盘表，再重新为其办理预告登记，在完成首次产权登记后再办理抵押登记等内容；3.不动产登记证明复印件一份，拟证实健腾公司已经按照宏祥公司及会议纪要的精神先进行预告登记；4.房屋抵押合同复印件一份，拟证实因开发***公司欠被告建设施工款和借款，而以案涉房屋进行抵押的事实。 本院经审理认定事实如下：位于四川省剑阁县××镇××路“时代金座”小区系宏祥公司开发建设，后被告健腾公司垫资续建。该商住楼于2021年12月8日经相关部门进行了竣工验收，于2023年7月4日进行了竣工验收备案。 2015年4月27日，开发***公司与原告宜家物业公司签订了《前期物业服务委托合同》。开发***公司于2021年12月23日向原告发出通知入驻并履行物业服务合同，开发商分别于2021年12月27日至28日开始办理2号楼的交房手续；2021年12月29日至30日办理1号楼交房手续。开发***公司与被告健腾公司签订了合同编号为CH-01-0605，2019-042和2019-043的《商品房买卖合同》，该合同对1号和2号楼的房屋编号进行了预告登记，但没有落合同的签订时间，也未对房屋价款作约定。2023年7月13日，开发***公司以宏祥函〔2023〕06号文件向被告健腾公司发出，因1号楼2-4层，2号楼2-5层商业原设计内墙严重影响采光和经营，经设计院和剑阁县自然资源局同意将1号楼2-4层，2号楼2-5层商业大部分内隔墙取消，变更后以测绘报告实测数据为准，办理预抵押登记在被告公司名下的房产将取消。2023年8月10日，双方在剑阁县自然资源局办理了不动产预告登记。2023年11月8日，开发***公司与被告健腾公司签订了《房屋抵押合同》，合同约定抵押担保范围为：工程款、垫支资金、借款、利息、实现债权的费用等，抵押物金额291528198元。抵押物为：坐落***县下寺镇沙溪坝时代金座1栋营1-10等62户，建筑面积33310.49平方米（川20**剑阁县不动产登记证明第0019810号）抵押给被告。抵押权存续期间为：2023年11月8日至2026年11月7日。双方并于2023年11月9日，在剑阁县自然资源局办理了抵押权的不动产登记证明。 本院认为，原告与开发***公司签订了《前期物业服务委托合同》，其服务对象为该时代金座小区的业主，但原告对其主张，在庭审中虽提供了被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，而不动产登记证明显示其为预告登记和抵押登记，不能证实预告登记的房屋属被告使用和所有，更未提交其已提供了物业服务以及被告健腾公司系该小区的实际业主的证据。故原告的主张，无据证实，本院不予支持。被告的辩解，证据充分，本院予以采纳。 综上所述，原告对其主张，应当提供充分证据证实，否则将承担举证不能的法律后果。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第六十八条第一款的规定，判决如下： 驳回原告剑阁县宜家物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费13394.00元，减半收取6697.00元，由原告剑阁县宜家物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向四川省广元市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员　　** 二〇二三年十月二十四日 书记员　　**