潍坊新大置业有限公司、潍坊锦港建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省安丘市人民法院

山东省安丘市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0784民初3591号

原告：潍坊新大置业有限公司，住所地：安丘市青云花园。

法定代表人：赵鹏，董事长。

委托诉讼代理人：李文龙，男，该公司职工。

委托诉讼代理人：王超，男，该公司职工。

被告：潍坊锦港建筑工程有限公司，住所地：山东省安丘市辉渠镇文化路西首（辉渠村）。

法定代表人：***，董事长。

被告：***，男，1981年3月29日出生，汉族，居民，住安丘市。

原告潍坊新大置业有限公司与被告***、潍坊锦港建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊新大置业有限公司委托诉讼代理人李文龙、王超到庭参加诉讼。被告潍坊锦港建筑工程有限公司、***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潍坊新大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年12月22日签订的《租赁合同》，并判令被告立即腾房并向原告返还租赁房屋；2.依法判令第一被告支付原告租金60700元；3.依法判令潍坊锦港建筑工程有限公司支付原告房屋占有使用费27107.12元(暂计至2021年6月3日，此后每天租金按166.3元计付直至被告实际腾房退租之日)；4.依法判令潍坊锦港建筑工程有限公司支付原告违约金7190.02元(暂计至2021年6月3日，此后每天违约金以60700为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际腾房退租之日)；5.依法判令第一被告支付原告物业费3398.27元(截至到2021年6月3日)；6.依法判令第一被告缴纳的租赁保证金5000元用于抵扣违约金，原告不予退还；7.依法判令***对上述费用承担连带赔偿责任，同时本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2018年12月22日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于博雅艺术城6-103商铺，租赁期限从2018年12月23日至2020年12月22日，年租金60700元，合同对租金交付、租赁保证金、违约责任等条款也进行了约定。合同签订后，原告已向被告提供了符合合同约定的房屋，但被告仅缴纳了第一年度房租，第二年度房租(依照合同约定，应于2019年11月13日前缴纳)却一直拖欠，经原告多次催缴仍拒不缴纳，且合同到期后，被告仍占用房屋拒不腾房、拒不缴纳任何费用。原告的上述行为，已构成严重违约。(1)根据《租赁合同》第10.2条规定，合同解除条件已经成就，原告有权解除合同；(2)被告拖欠租金行为，依合同约定，每日应按照逾期金额的千分之三承担违约金，原告基于公正公平原则，以60700为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，共7190.02元；(3)因原告延期占用房屋行为，应缴纳房屋占有使用费27107.12(以原合同日租金为计算标准)；(4)依合同约定，因被告拖欠合同项下费用，原告有权将被告缴纳的5000元租赁保证金用以抵扣拖欠费用。上述费用均计算至2021年6月3日，此时被告已拖欠原告租金、房屋占有使用费、违约金、水电物业费共计98395.41元(未抵扣)，此后的费用仍按原标准计付直至被告实际腾房退租之日。另，合同第十二条约定，发生争议，向安丘市人民法院起诉。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同系合法有效，原告已向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时履行支付租金义务。但是，被告却无理拒不支付租金至今，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。

被告***、潍坊锦港建筑工程有限公司未到庭亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：2018年12月22日，出租人原告作为甲方与承租人潍坊锦港建筑工程有限公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方使用的房屋位于博雅艺术城6-103铺，租赁房屋的建筑面积约为263.95平方米。租赁期限为2年，自2018年12月23日起至2020年12月22日止。该房屋应先付租金后使用，第一、二年度租金皆为60700元，如逾期支付，承租人从逾期之日起支付出租人每日3‰的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。租金按年支付，以一年为一个付租期，乙方应于本合同签订之日即支付租金60700元，其余年度租金于每年11月13日前交付。乙方即向甲方缴纳租赁保证金5000元，乙方拖欠本合同项下费用及其他应交款项或因违约应向甲方支付违约金的，甲方有权从保证金中扣除。乙方须按时缴纳租金、物业管理费、水电费等应缴之费用。乙方未按双方约定如期支付租金、物业管理费、水电气等费用超过十五日的，甲方有权终止合同，有权收回该房屋，并没收保证金，要求乙方支付相当于三个月的租金的赔偿金作为对甲方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。该租赁合同还约定了其他内容。原告在甲方处加盖公章，被告潍坊锦港建筑工程有限公司在乙方处加盖公章，***在乙方处签字。

安丘新大物业服务有限公司第一分公司与被告***就上述房屋签订《管理服务协议》，约定物业费为0.68元/月/平方米，安丘新大物业服务有限公司根据本协议向***收取物业服务费及代收缴费用，***应在每月20日前到物业服务中心结清物业费。

2018年11月26日，被告***通过支付宝向原告转账10000元，2018年12月22日，被告潍坊锦港建筑工程有限公司向原告转账5700元及50000元，上述共计65700元，为被告交纳的第一年的租赁费60700元及保证金5000元。

另查明，被告潍坊锦港建筑工程有限公司非一人有限责任公司，法定代表人***为其中一个股东，非唯一股东。

本院认为，原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，本案中，因潍坊锦港建筑工程有限公司未按期支付租金等行为，致使原告出租房屋的合同目的不能实现，故原告行使法定合同解除权，要求解除双方间房屋租赁合同的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因合同目的无法实现，合同应予解除，同时合同约定的租赁期至2020年12月22日，租赁期限已届满，原告据此要求被告腾房并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

对于原告主张的租金60700元，根据合同约定，被告潍坊锦港建筑工程有限公司应于2019年11月13日前支付第二年的租金60700元，但被告至今超过一年的时间仍未支付，故原告要求被告支付租金60700元，于法有据，本院予以支持。

对于原告主张的房屋占有使用费，原告主张自2020年12月22日暂计算至2021年6月3日，共计163天，按年租金60700元除以365天计算日租金166.3元为依据，主张27106.9元，于法有据，本院予以支持。此后每天租金应按166.3元计付直至被告实际腾房返还租赁房屋之日。

对于原告主张的违约金7190.02元，原告自愿调低违约金的计算方式，因违约行为发生在2019年8月20日之后，故原告主张的违约金可按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础加计40%计算逾期付款损失，对于原告主张自2019年11月13日开始暂计算至2021年6月3日，共计568天，以60700元为基数进行计算，于法有据，本院予以支持。经计算为5091元。此后日违约金以60700为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算至实际腾房返还租赁房屋之日。

对于原告主张的物业费3898.27元，因物业管理服务协议系安丘新大物业服务有限公司第一分公司与***之间签订，而不是原告与之签订，根据合同相对性，被告支付物业费的相对方是安丘新大物业服务有限公司第一分公司，原告无权向被告主张物业费，对原告的该主张，于法无据，本院不予支持。

对于原告主张的被告已交纳的保证金5000元用于抵扣违约金，原告不予退还，符合合同约定，本院予以支持。抵扣后，被告支付违约金的数额为91元。

对于原告主张的由被告***对潍坊锦港建筑工程有限公司承担的相关责任承担连带赔偿责任，因该租赁合同的相对方为原告与潍坊锦港建筑工程有限公司，原告也认可***在合同中是以法定代表人的身份进行的签字，并非合同的相对方，而潍坊锦港建筑工程有限公司也非一人有限责任公司，故原告要求被告***承担连带责任，于法无据，本院不予支持。

被告***、潍坊锦港建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃进行答辩与质证等权利，不影响本院对案件事实的审查及对证据的分析、认定。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、解除原告潍坊新大置业有限公司与被告潍坊锦港建筑工程有限公司于2018年12月22日签订的《租赁合同》，被告潍坊锦港建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将《租赁合同》项下房屋腾出并予以返还；

二、被告潍坊锦港建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊新大置业有限公司2019年12月22日至2020年12月22日的租金60700元；

三、被告潍坊锦港建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊新大置业有限公司2020年12月22日至2021年6月3日期间占有房屋的使用费27106.9元，并支付以166.3元/天自2021年6月4日至实际腾房返还租赁物之日的占有房屋使用费；

四、被告潍坊锦港建筑工程有限公司支付原告潍坊新大置业有限公司2019年11月13日至2021年6月3日的违约金91元（2019年11月13日至2021年6月3日的违约金5091元，扣除被告已交纳的保证金5000元），并支付以60700元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算自2021年6月4日至实际腾房返还租赁物之日的违约金，均于本判决生效之日起十日内履行完毕；

五、驳回原告潍坊新大置业有限公司本案中的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1130元（已减半），由原告潍坊新大置业有限公司负担121元，由被告潍坊锦港建筑工程有限公司负担1009元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判员　　周嫦秀

二〇二一年七月十九日

书记员　　潘建英