赵炯与甘肃省建筑设计研究院有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘01民终7320号 上诉人（原审被告、反诉原告）:赵炯，男，1979年6月12日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：***，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃省建筑设计研究院有限公司，住所地兰州市城关区静宁路81号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：来海平，甘肃西成律师事务所律师。 上诉人赵炯因与被上诉人甘肃省建筑设计研究院有限公司(以下简称:省建筑设计院)房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵炯上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项判决内容，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.依法撤销原审判决第三项判决内容，改判由被上诉人甘肃省建筑设计研究院有限公司立即为上诉人赵炯办理并交付位于兰州市城关区××路××号××号楼××**××层××室房屋的不动产权证书;3.改判原审案件受理费11580元及反诉费由被上诉人甘肃省建筑设计研究院有限公司承担；4.本案上诉费由被上诉人甘肃省建筑设计研究院有限公司承担。 事实与理由:本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案属于因单位内部建房、分房而引发的占房、腾房纠纷根据相关法律规定不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。涉案房屋系棚户区改造住房属经济适用房原判按照商品房的市场价格判决由上诉人支付房屋差价属错误判决。根据上诉人与被上诉人签订的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购房合同》，该房屋系单位集资建房，是经济适用房而不是商品房。原判按照商品房的市场价格判决由上诉人支付房屋差价有失公平，请求二审法院予以纠正。 《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购房合同》部分条款违反劳动合同法规定应属无效条款。上诉人赵炯2002年入职被上诉人单位，为被上诉人单位兢兢业业工作十几年，作为被上诉人单位分配其一套单位集资建房是上诉人赵炯劳动应得，且上诉人已交纳全部购房款。被上诉人在《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购房合同》第七条所规定的补交购房款的内容，是被上诉人单位利用其强势地位自定的不平等条款，实为违反我国劳动合同法规定的离职违约金，加重了上诉人赵炯的离职条件，应属无效条款，不应当作为人民法院判决的依据。 人民法院应当支持上诉人赵炯的反诉请求。本案一审庭审中被上诉人代理人明确向法院陈述涉案房屋已符合办理不动产权证书的条件。根据权利义务对等的基本原则，上诉人既已交清全部房款，被上诉人就应当为上诉人办理房屋不动产权证书。上诉人此前已多次前往被上诉人单位要求被上诉人为其办理不动产权证书，被上诉人均以种种理由推拖。上诉人为此提起反诉就是为了防止被上诉人长期恶意不办理不动产权证书的情形。原判认为上诉人赵炯可在***部购房款后再另行主张其权利，如此判决只能给上诉人造成讼累，没有维护上诉人的合法权益，上诉人要求应在本案中一并解决办理不动产权证书属上诉人的合理要求，请求人民法院予以支持。 一审诉讼费计算错误。省建筑设计院主张的房屋价款差价为778098.16元，一审判决实际支持房屋差价款为508967.6元，诉讼费的承担应当按照胜诉及败诉比例负担，由我方承担65%。 省建筑设计院辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同案已有生效判决，基于同案同判原则，应当依法驳回上诉，维持原判。 省建筑设计院向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告购房款778098.16元;2.本案诉讼费由被告承担。 赵炯向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告立即给反诉原告办理涉案房屋的所有权证；2.本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2002年，被告赵炯入职原告甘肃省建筑设计研究院有限公司工作，双方建立了劳动关系。2013年12月27日，原告与被告赵炯签订了甘设房字第2**《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》，主要约定：被告自愿购买坐落在南稍门外院内的原告棚户区××号楼××**××层××室住房壹套，建筑面积103.6平方米；被告所购住房按暂定住房建设成本价每平方米3579元计算，总价为370784.4元；首付总房款的30%，为111235.32元，被告领取房屋钥匙之前须按每平方米3579元的价格交清房款；被告按原告竣工决算及工程审计结果全额付清购房款后，由原告按相关规定统一办理房屋产权证；被告购房后若因个人原因调离本单位时，按以下情形分别处理：1、在院工作不满10年者，必须无条件交回本协议所购住房并对装修部分不得拆除，原告退回被告已交购房款;2、在院工作满10年不满20年者，按调走当年市场评估价的80%购买本协议所购住房；3、在院工作满20年不满25年者，按调走当年市场评估价的70%购买本协议所购住房；4、在院工作满25年不满30年者，按调走当年市场评估价的50%购买本协议所购住房；5、在院工作满30年及以上者，本协议所购住房不再按被告调走当年市场评估作价处理。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告付清了合同约定的购房款370784.4元。之后，原告将案涉房屋交付被告使用。2015年1月，双方解除了劳动关系。此后，双方就案涉房屋补交房款问题发生争议，原告诉至本院。在本案审理过程中，原告对案涉房屋2015年1月的市场价值申请司法鉴定，经本院委托，甘肃***房地产估价有限责任公司于2021年7月1日作出了甘***估字（2021）甘信估字第490号房地产司法鉴定估价报告，估价结果：评估单价为10614.77元／平方米，评估总价为1099690元。另查，2017年11月15日，甘肃省建筑设计研究院更名为甘肃省建筑设计研究院有限公司。又查，被告赵炯于2月27日将原告诉至兰州市城关区人民法院，要求其为赵炯办理人事档案、社会保险关系手续转移至甘肃第七建设集团股份有限公司，2017年7月4日本院作出（2017）甘0102民初1664号民事判决书，判决书查明“赵炯于2002年入职甘肃省建筑设计研究院工作，2014年3月份起原告因个人原因未去设计院处上班，设计院自2014年6月停止向赵炯发放工资。2015年1月19日赵炯到设计院办理离职手续。”判决书认为双方的劳动关系2015年1月已经解除。甘肃省建筑设计研究院上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院作出（2017）甘01民终2598号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告省建筑设计院与被告赵炯于2013年12月27日签订的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则按照合同约定及时全面履行自己的义务。依据查明的事实可知，原、被告于2002年建立劳动关系，于2015年解除劳动关系，被告属于在原告处工作满10年不满20年的情形，因此，根据双方签订的前述协议约定，被告应按照2015年时点房产总价的80%向原告支付购房款。按照《房地产估价报告》载明的案涉房屋2015年时点的总价值1099690元计算，被告应当按照879752元(1099690元×80%)购买涉案房屋。扣除被告已向原告支付的370784.4元购房款后，被告应向原告补交购房款508967.6元，故原告要求被告向其支付购房款778098.76元的请求，有事实和法律依据，予以部分支持。关于被告辩称本案属于因单位内部建房、分房而引发的占房、腾房纠纷，依法不属于人民法院受理民事诉讼范围的问题，虽然被告原系原告单位职工，但在案涉房屋买卖合同关系中，双方之间是平等的民事主体关系，案涉合同也系双方在平等自愿的基础上经协商一致所签订，实质上属于房屋买卖民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，因此本案属于人民法院民事案件受案范围，故对被告该项辩称，不予采信。关于被告要求原告立即给其办理案涉房屋产权证的诉讼请求,根据双方签订的《甘肃省建筑设计研究院南稍门外棚户区改造住房购买合同》中“被告按原告竣工决算及工程审计结果全额付清购房款后，由原告按相关规定统一办理房屋产权证”的约定，被告要求原告办理房屋产权证的条件未成就，故对被告该项反诉请求，不予支持。被告可待***部购房款后，再行主张其权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告赵炯于本判决生效后十日内向原告甘肃省建筑设计研究院有限公司支付购房款508967.6元；二、驳回原告甘肃省建筑设计研究院有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告赵炯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11580元，原告甘肃省建筑设计研究院有限公司承担580元，被告赵炯承担11000元(于本判决生效后十日内向原告付清)。反诉费50元，由被告赵炯承担。 本院二审期间，双方当事人未提交证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉请求及答辩理由，本案争议焦点是：1.本案纠纷是否属于人民法院受案范围；2.赵炯应否向省建筑设计院支付案涉房屋购买差价；3.一审法院将案涉评估报告作为定案依据，程序是否适当；4.赵炯要求省建筑设计院办理产权证的主张是否成立。 关于本案纠纷是否属于人民法院受案范围问题。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定:“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”该规定明确指出因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等纠纷，不属于人民法院管辖范围，而本案争议的法律关系系补足差价及办理不动产产权登记，上诉人所称占房、腾房、分房等问题双方并无纠纷。因此，本案属于人民法院受案范围。上诉人以此为由提出撤销一审判决的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于赵炯应否向省建筑设计院支付案涉房屋购买差价问题。《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，案涉房屋系省建筑设计院棚户区改造住房，属省建筑设计院集体资产。省建筑设计院以成本价面向职工出售，实质是变相给予职工的一项福利待遇。而在职工离职后是否继续享有该福利，省建筑设计院有权自主作出决定。省建筑设计院按照双方合同第七条约定要求上诉人补足差额有事实根据，上诉人理应按照诚信原则履行其补足差价的义务。 关于上诉人提出案涉合同第七条约定违反《中华人民共和国劳动合同法》规定应属无效的问题。经本院审查，案涉合同第七条的相关约定并非涉及因户籍、地域身份而限制劳动者的合理流动。如前所述，省建筑设计院对于职工离职后是否继续享有该福利，省建筑设计院有权自主作出决定。双方在案涉购房合同第七条中约定的内容系合同如何履行的问题，并不存在用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的情形，亦不违反法律强制性规定，故对其该项主张，本院不予采纳。 关于一审法院将案涉评估报告作为定案依据，程序是否适当的问题。本院认为，该评估报告可作为本案的定案依据。双方在案涉合同第七条约定，上诉人因个人原因调离单位，按调走当年市场评估价80%购买案涉房屋。双方当事人于2015年1月19日解除劳动关系，评估报告就案涉房屋2015年1月的市场价值进行了个例化的单独评估，在评估中应当已经考虑了房屋性质的因素。该评估报告系能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。综上，一审法院按照上述评估报告意见，判决上诉人赵炯按8491.82元/平方米（10614.77×80%）的标准，扣除赵炯已交纳的购房款370784.4元及补缴508967.6元住房差价的意见，并无不当，本院予以维持。 关于赵炯要求省建筑设计院办理产权证的主张能否成立问题。本案中，双方对于办理房屋产权证书时间并未明确约定，且按上文所述，赵炯未向省建筑设计院***部房款的情形下，主张要求办理不动产证书的请求不能成立，一审法院未予支持，亦无不当。赵炯可在履行其应补交的房款义务后向省建筑设计院另行主张。 关于上诉人主张一审案件受理费分担错误的问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定:“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案省建筑设计院主张的房屋价款差价为778098.16元，一审判决实际支持房屋差价款为508967.6元，诉讼费的承担应当按照胜诉及败诉比例负担，本院对一审法院判决诉讼费负担部分予以变更。 综上所述，上诉人赵炯的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4901号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、变更一审案件受理费部分为：“一审案件受理费11580元，由甘肃省建筑设计研究院有限公司负担4005.3元，赵炯负担7574.7元”。 二审案件受理费8989元，由上诉人赵炯负担8919.8元，甘肃省建筑设计研究院有限公司负担69.2元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　石　林 审 判 员　*** 二〇二三年十一月二十一日 法官助理　*** 书 记 员　***