贵州某某房地产开发有限公司与杨某一审民事判决书

贵州省锦屏县人民法院 民事判决书 （2023）黔2628民初270号 原告：贵州某某房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南州锦屏县。 法定代表人：***，系执行董事。 委托诉讼代理人：***（特别授权），男，1983年8月22日出生，汉族，江西省上饶县人，户籍所在地：江西省上饶市上饶县，现住贵州省锦屏县。 委托诉讼代理人：***（特别授权），某某律师事务所律师。 被告：杨某，女，1985年3月23日出生，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。 原告贵州某某房地产开发有限公司（以下简称“某某一案，本院于2023年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉榧公司委托诉讼代理人***、***，被告杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告玉榧公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金329273元；2.判令被告支付自2019年1月8日起至付清尚欠租金之日止以未付或迟延支付租金金额329273元为基数按每日千分之三计算的违约金；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月2日，原告玉榧公司与被告杨某签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将公司开发建设的杉恋水岸项目某店铺（面积共计134.78㎡）出租给被告经营红酒庄。租金计算标准为每平方80元，租期从2018年1月8日至2021年1月8日共计三年。其中第一个年度免租期9个月，计租时间3个月，租金为10783元／月，第一个年度租金合计32349元，被告按约定已经支付。第二年度免租期为3个月，计租时间9个月，租金为10783元／月，第二年租金合计97047元；第三年免租期为3个月，计租时间9个月，租金为10783元／月，第三年租金合计97047元。被告在2019年—2021年度两年租赁期间以生意难做、疫情影响为由未向原告交纳租金，两年共欠租金194094元。2021年1月8日合同约定的租赁期满后被告继续续租了一年时间，在此经营期间被告以各种理由推脱办理续租合同和交纳房租，直到2022年5月份被告才从租赁门面里面搬离出户。参照原告与被告签订的租赁合同房租计算标准为10783元／月，从2021年1月至2022年5月共续住一年零四个月，在此期间公司再免租3个月，实际计算租金时间为1年零1个月，租金合计为140179元。在原告的多次催告下被告于2022年1月15日支付了租金5000元，故2019年1月-2022年5月期间被告尚欠原告租金总计329273元。商铺租赁合同还约定，逾期支付租金的，原告有权向被告收取违约金，违约金以迟延应付款项金额每日千分之三计算。 综上所述，被告一直以各种理由拒不支付合同约定的租金是违约。被告的行为损害了原告的合法权益，原告依据《民法典》、《民事诉讼法》等规定，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 被告杨某辩称，原告陈述被告拒绝支付租金不实，被告是因为看到是陌生电话所以才未接听。至于2021年1月9日至2022年5月，原、被告双方没有签订过合同，被告当时想要退租，但原告要求被告继续租用再说，之后原告也未有给被告扣除租金。此外，在租赁期间，因疫情影响，生意难做，现原告请求被告支付30余万元租金，被告承受不了，被告只愿意支付10万元的租金，并且是分期支付。 本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，原告玉榧公司作为甲方（出租方），被告杨某作为乙方（承租方），双方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于锦屏县**镇**社区**栋**号商铺出租给乙方，并就租赁用途、租期、租金、迟延履行违约金约定如下：一、租赁用途为经营红酒之用；二、租期。租赁期限为3年，从2018年1月8日起至2021年1月8日止；三、租金。双方约定租金为：1.自2018年1月8日起至2019年1月7日，按建筑面积134.78㎡，每月每平方米80元，合计月租金10782.4元，免租期9个月；2.自2019年1月8日起至2020年1月7日，按建筑面积134.78㎡，每月每平方米80元，合计月租金10782.4元，免租期3个月；3.自2020年1月8日起至2021年1月7日，按建筑面积134.78㎡，每月每平方米80元，合计月租金10782.4元，免租金3个月。以上租金均不含物业管理费、能源费，租金一次性付；四、迟延履行违约金。乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日起至实际全额付清之日。2021年1月7日期满后，被告杨某继续租赁该商铺，但双方未签订《商铺租赁合同》，直至2022年5月被告才搬出，该期间为16个月，按合同约定，免租金3个月，实按13个月计算租金。 同时查明，2018年1月8日起至2019年1月7日的租金被告杨某已支付完毕。2022年1月，被告杨某向原告玉榧公司支付租金5000元，2023年4月18日，被告向原告支付租金5000元，合计10000元，原告起诉时未予扣减。因被告杨某未按约定交纳尚欠租金，经原告玉榧公司催收，被告仍不交纳，原告玉榧公司遂向本院提起诉讼。 以上事实，有本案涉及的证据、当事人陈述以及庭审笔录等佐证，本院予以认定。 本院认为：一、关于合同效力的认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，2018年1月2日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，故双方签订的《商铺租赁合同》成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。 三、关于被告于2021年1月9日至2022年5月期间是否存在租赁关系的认定。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，被告杨某与原告玉榧公司签订的《商铺租赁合同》于2021年1月7日期满后，被告杨某仍继使用该租赁物，直至2022年5月才搬出，该期间虽然双方没有签订《商铺租赁合同》，但依照上述法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。故被告杨某于2021年1月8日至2022年5月期间与原告玉榧公司存在租赁关系，被告杨某应当按照双方于2018年1月8日签订的《商铺租赁合同》约定支付租金。 四、关于本案租赁金额的认定。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定：“2019年1月8日起至2020年1月8日，按建筑面积134.78㎡，每月每平方米80元，合计月租金10782.4元，免租期3个月；2020年1月8日起至2021年1月8日，按建筑面积134.78㎡，每月每平方米80元，合计月租金10782.4元，免租金3个月”。根据上述约定，2019年1月8日起至2020年1月7日的租金为97041.6元（134.78㎡×80元×9个月＝97041.6元）；2020年1月8日起至2021年1月7日的租金为97041.6元（134.78㎡×80元×9个月＝97041.6元）。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故2021年1月起至2022年5月的租期为16个月，按原合同约定免租3个月，遂按照13个月计算租金，租金为140171.2元（134.78㎡×80元×13个月＝140171.2元），以上合计租金为334254.4元。现原告玉榧公司请求被告杨某支付329273元，本院予以支持，但应当扣除被告杨某已支付的10000元，故被告杨某还应支付原告玉榧公司租金319273元。 五、关于原告请求支付违约金是否支持的认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金......约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当的减少”。根据合同约定，原告玉榧公司主张被告杨某支付违约金，本院予以支持，但原告玉榧公司请求按合同约定日千分之三计算违约金过高，本院酌定违约金按以下标准计算：以319273元为基数，自2022年5月起，按年利率14.6%计算至实际付清租金之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告杨某于本判决生效后十日内向原告贵州某某房地产开发有限公司支付房屋租金319273元及违约金，违约金以319273元为基数，自2022年5月1日起，按年利率14.6%计算违约金至实际付清租金之日止； 二、驳回原告贵州某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6240元，减半收取3120元，由被告杨某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年五月二十四日 法官助理*** 书记员***