原告江苏省纺织工业设计研究院有限公司与被告南京润宏物业管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

南京市玄武区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）玄民初字第775号

原告江苏省纺织工业设计研究院有限公司。

法定代表人虞卫民，江苏省纺织工业设计研究院有限公司董事长。

委托代理人周凤荣，江苏致邦律师事务所律师。

被告南京润宏物业管理有限公司。

法定代表人郭正义，南京润宏物业管理有限公司董事长。

委托代理人王世杜，北京市大成（南京）律师事务所律师。

委托代理人王力卓，北京市大成（南京）律师事务所律师。

原告江苏省纺织工业设计研究院有限公司（以下简称纺织研究院）诉被告南京润宏物业管理有限公司（以下简称润宏物业）排除妨碍纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告纺织研究院委托代理人周凤荣，被告润宏物业委托代理人王世杜、王力卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告纺织研究院诉称：2002年8月30日，江苏苏纺工程技术有限公司（以下简称苏纺公司）、原告与南京恒利源房地产开发有限责任公司（以下简称恒利源公司）分别签订商品房买卖合同，由苏纺公司购买恒利源公司开发的xx美地x幢1层、2层办公房及地下室北面1个专用车位；由原告购买xx美地x幢4层、5层、6层办公房及地下室北面3个专用车位。后苏纺公司于2004年3月4日被注销，其债权债务由原告继受。2010年1月29日，恒利源公司向原告出具《专用车位确认书》，确认xx美地地下室北面编号为26、27、28、30号的4个车位属原告所有。2012年10月29日，原告致函被告，告知将于2012年11月6日将汽车停入上述4个车位，请被告做好相关准备工作。2012年11月5日，被告回函原告，以原告没有参加区域内物业管理为由，不准原告汽车停入车位。2014年1月2日、1月6日，在新街口派出所民警的调解之下，被告仍然拒不让原告的汽车停入以上4个车位。原告认为，其享有编号为26、27、28、30号4个车位专用使用权，只要原告按规定缴纳车位的停车管理费，被告就无权妨碍原告行使物权，现被告妨碍原告使用车位构成侵权，故诉至本院，请求判令被告不得妨碍原告在南京市xx路31号xx美苑地下室北面编号为26、27、28、30号4个汽车位上停车。

被告润宏物业辩称：1、原告主张对编号为26、27、28、30号4个车位拥有合法权属的证据不足。2、南京市xx美地小区是一个完整的物业管理区域，原告作为业主无权拒绝参加统一物业管理服务。3、在原告拒绝缴纳物业服务费的情形下，被告不向原告提供停车物业服务不构成妨碍。车辆停放于小区地下车库，被告设置门岗和栏杆是物业管理的必然内容，在原告拒绝参加物业管理和缴纳物业服务费的情况下，被告停止向原告提供相应服务也是合情合理的。4、物业服务具有整体性、完整性的特点，原告无权割裂、选择性的要求被告提供物业服务。原告认为只要缴纳4个专用车位的停车服务费即可享有地下车位停车权利的主张是不成立的。因为车辆停放于地下车库，必然要经过小区的门岗、主出入通道，为此，被告要提供保安、保洁、监控、排水、照明等多项综合服务。只有在缴纳物业服务费和停车服务费的条件下，才能依法享有停车服务。5、被告的行为系执行xx美苑业主委员会的决定，如果原告认为构成妨碍，应当另行起诉xx美苑业主委员会。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2002年8月30日，案外人恒利源公司与苏纺公司签订编号为宁房买卖契字200165791号的《xx美地》商品房买卖契约一份，约定苏纺公司向恒利源公司购买玄武区xx路31号xx美地x幢1层、2层房屋，同时该合同附件9补充协议中约定苏纺公司购置地下室北面1个专用车位，价格为每个车位玖万元整，付款与首期房款同时支付。同日，恒利源公司与原告分别签订编号为宁房买卖契字200149619号、200165793号的《xx美地》商品房买卖契约各一份，约定由原告购买上述商品房的x幢4层及x幢5、6层及一层轴线2-18～22／2B～2K房屋，同时二份合同的附件九也分别约定了原告购置地下室北面1个专用车位及地下室北面并列2个专用车位，价格为每个车位玖万元整，付款与首期房款同时支付。

2003年7月31日，苏纺公司召开股东会决定解散，确定公司应收账款及经清算后的剩余财产转入原告，如有债权债务亦由原告承担。2004年3月4日，苏纺公司经南京市工商行政管理局浦口分局核准注销。

2010年1月29日，恒利源公司向原告出具《专用车位确认书》一份，载明：”关于江苏省纺织工业设计研究院有限公司的车位问题，特向贵院确认如下：南京市玄武区xx路31号xx美苑地下室北面编号为26、27、28、30的4个车位属于江苏省纺织工业设计研究院有限公司专用。特此确认”。

2012年10月29日，原告向被告发出函件一份，载明：”我公司购买的南京市玄武区xx路31号xx美苑地下室北面编号为26、27、28、30的4个车位，南京恒利源房地产开发有限责任公司已于2010年1月29日交付给我公司，我公司将于2012年11月6日将汽车停入相应车位，请做好相关准备工作等”。后被告以原告未缴纳物业管理费且其系执行业委会的决定为由妨碍原告车辆使用上述4个车位，故原告诉至本院要求处理。

以上事实有南京市商品房买卖契约、专用车位确认书、江苏省南京市中级人民法院（2005）宁民四初字第76号民事判决书、江苏省高级人民法院（2007）宁民终字第0013号民事判决书、本院开庭笔录等证据证实。

庭审中，被告辩称其系执行xx美苑业委会的决定拒绝向原告提供停车服务，原告若认为构成妨碍应当另行起诉业委会。为此，被告提供了南京xx美苑业主委员会向其出具的落款时间为2013年12月30日的告知函一份，载明：”南京润宏物业管理有限公司：为维护本小区广大业主的合法权益和小区公共秩序，南京xx美苑业主委员会特函告贵司，因南京xx美苑小区三幢建筑为一个整体物业管理区域，但江苏省纺织工业设计研究院有限公司作为小区业主之一，却长期拒绝履行包括缴纳物业管理服务费、分担共用设施维护费用等在内的业主义务，已经严重侵害了本小区其他业主的合法权益，更引起小区广大业主的愤慨。为此，请停止江苏省纺织工业设计研究院有限公司机动车出入小区地下车库的权利”。

原告对上述证据的质证意见为：对真实性无法确认。原告并非该小区业主，与被告间不存在物业服务合同关系，业委会的告知函对原告没有法律效力。

本院认为：本案中，原告通过订立合同的方式取得xx美苑4个地下车库的使用权，后经开发商恒利源公司确认为xx美苑地下室北面编号为26、27、28、30的车位。被告作为xx美苑小区的物业管理公司，以不准许原告车辆驶入车库的方式妨害原告行使权利已构成对原告车位使用权的侵犯。被告辩称原告拒交物业费，故不得使用上述车位，本院认为权利的行使应当符合一定的范围和界限，被告为实现其债权而阻碍他人不动产使用权的合理行使于法无据。被告又辩称其系执行该小区业委会的决定而妨碍原告使用车库；对此，本院认为，首先，被告未能提供南京xx美苑业主委员会就此形成决议的相关证据，其所提供的告知函仅是业主委员会向被告作出的协助通知，不符合决议的形式要件；其次，即使业主委员会就阻碍原告使用车位作出相关决议，被告仍系该妨害行为的直接实施者，作为完全的民事权利主体，能够独立承担民事责任，亦不能以执行所谓决议内容而免除其侵权责任。综上，原告要求被告不得妨害其使用位于南京市玄武区xx路31号xx美苑地下室北面编号为26、27、28、30的4个车位的诉求于法有据，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

被告南京润宏物业管理有限公司不得妨害原告江苏省纺织工业设计研究院有限公司使用位于南京市玄武区xx路31号xx美苑地下室北面编号为26、27、28、30的4个车位。

本案案件受理费320元，由被告南京润宏物业管理有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　方　田

人民陪审员　赵　卫

人民陪审员　夏婷婷

二〇一五年四月十三日

见习书记员　张佳佳