济南福业建筑工程有限公司、***等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省金乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁0828民初386号 原告：济南福业建筑工程有限公司，住所地山东省济南市槐荫区经十路28988号乐梦中心2号楼1311室。 统一社会信用代码：91370105589922613L。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***（特别授权），金乡金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***（特别授权），男，该公司股东。 被告：***，男，1989年12月14日出生，汉族，农民，住金乡县，现住金乡县。 被告：***，女，1990年6月3日出生，汉族，农民，住金乡县。 原告济南福业建筑工程有限公司（以下简称福业公司）与被告***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福业公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告***、***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福业公司向本院提出诉讼请求:1、判决被告***支付原告房屋差价款278449元及利息（以278449元为基数，自2022年4月9日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的4倍支付利息）；2、判决***对上述债务承担连带清偿责任；3、法律服务费15000元、担保函费用800元由被告承担；4、案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：2022年4月9日，原被告签订了《协议书》一份，约定：被告***支付原告房屋差价款275449元，被告***自愿作为连带责任保证人。被告无故违反协议约定，拒不按协议约定支付款项，构成违约。事后，原告多次要求被告履行协议约定未果。无奈，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告***、***未作答辩。 原告福业公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 证据一、购销合同一份 证明：原、被告于2020年4月25日签订购销合同，原告承建金乡县东方嘉苑2号楼工程（现在的翰林**小区），被告***为原告提供沙子、***、石子等材料，原告将翰林**12号楼三**西户102室出售给被告，用于折抵所欠被告的材料款，合同第4条付款方式约定：货款用销售房款折扣，多退少补。 证据二、协议书一份 证明：原、被告于2020年4月25日签订协议书，原告将翰林**12号楼三**西户102室折抵给被告，用于折抵所欠被告的材料款，证据一购销合同第4条付款方式约定：货款用销售房款折扣，多退少补。 证据三、微信聊天记录（原始载体现在***手机中，向法庭出示原始载体） 证明：原告公司业务经理***（与原告公司法定代表人**系夫妻关系）与被告***微信聊天记录，在2022年4月9日签订协议书前，原、被告通过微信沟通协议书签订的内容，双方通过微信沟通协议书电子版内容，经确认，一致同意，被告就下欠原告差价款（房款）275449元分三期付清，分别于2022年9月10日支付75000元，2022年12月1日支付70000元，2023年1月20日支付130000元，同时，被告***违约，愿承担原告维护自身权益支出的一切合理费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、诉讼费、担保函费、保全费等费用，被告***自愿承担连带保证责任等约定。 证据四、协议书一份 证明：原、被告于2022年4月9日签订，原告将金乡县翰林**12号3**102号房屋，面积140.92平方米，房款743640元的价格出售给被告，折抵被告货款后，被告应支付原告房屋差价款275449元，约定分三期付清；被告***自愿承担连带保证责任；根据协议书约定，被告如任何一期付款未支付，视为全部分期付款到期，原告可要求被告支付全部未付款项；协议第三条约定，若被告违约，按月息2分支付利息；其余证明观点同证据三的证明观点。 证据五、更名申请表 证明：金乡县翰林**12号楼3**102号房屋原户名为原告，于2020年4月25日变更为***。 证据六、翰林**签约单 证明：金乡县翰林**12号楼3**102号房屋的面积140.92平方米、每平方米5277.04元、总房款743640元。 证据七、山东增值税电子普通发票 证明：原告因诉讼保全被告财产，支付保险服务、其他财产保险服务费800元，根据原告提交的证据四、证据五的约定，原告支出的因诉讼产生的合理费用800元，应由被告承担。 证据八、山东增值税电子普通发票 证明：原告因诉讼被告支出的法律服务费15000元，根据原告提交的证据四、证据五的约定，应由被告承担。 证据九、山东省非税收入通用票据、财产保全民事裁定书 证明：原告因诉讼被告支出的申请费2170元，根据原告提交的证据四、证据五的约定，应由被告承担。 证据十、结婚证 证明：原告公司法人**与***系夫妻关系。 证据十一、被告***、***的户籍信息一份 证明：二被告的身份信息。 本院经审理认定事实如下：***与原告福业公司的法定代表人**系夫妻关系。 2020年4月25日，济南福业建筑工程有限公司金乡东方嘉苑项目部作为需方，***作为供方，双方签订《购销合同》，约定：原告承建的金乡县东方嘉苑2号楼项目向***采购沙子、石子、水泥、多空砖、加气砌块、***等建筑材料；货款用售房款抵扣，多退少补，抵扣的房子以售楼处成交价下浮200元每平方米。 同日，济南福业建筑工程有限公司金乡东方嘉苑项目部与***签订《协议书》，约定：1、砌砖达到10层时，把12号楼三**西户102号房子，过户给***名下；2、所有的材料用房款结清，剩余的款项让***打欠条；3、剩余款项由送料款抵付，当材料款跟房款抵清时，把欠条给***。 2020年6月9日，***提交更名申请表，申请将其名下的翰林**12号楼3**102室房屋变更为***，更名原因：抵工程款。同日，***签署了该房屋的签约单。 2022年4月9日，原告福业公司作为甲方，被告***作为乙方，被告***作为保证人，三方签订《协议书》，约定：乙方向甲方承包的金乡县东方嘉苑2号楼项目供给沙子、石子、水泥、多孔砖、加气砌块、***等材料，经甲乙双方核算，甲方应当向乙方支付货款共计468191元。因甲方资金紧张，无法以现金形式支付乙方上述货款，故双方经协商确定由甲方以房抵账的形式向乙方支付上述货款。甲乙双方依据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，具体约定如下:1、房屋信息：金乡县××栋××**××号，面积：140.92,总价743640元。甲方以此房冲抵欠付乙方货款，并过户至乙方妻子***（身份证号码37082819********）名下。2、差价处理：因房屋价值远高于上述货款总价值，乙方同意将差价275449元分三期支付给甲方,分别于2022年9月10日前支付75000元一期，于2022年12月1日前支付70000元二期，于2033年1月20日前支付130000元三期。如任何一期分期付款未支付，则视为全部分期付款到期，甲方可要求乙方支付全部未付款项。3、乙方应当按照约定及时足额支付甲方差价，否则视为违约，若乙方违约以剩余的价款为基数按月息二分支付利息。4、如任何一方违约，守约方为维护自身合法权益支出的一切合理费用包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、诉讼费、担保函费、保全费等费用由违约方承担。5、乙方妻子***作为乙方的保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为二年。 2022年11月21日，原告福业公司申请财产保全，以都邦财产保险股份有限公司的保险单保函提供担保，向该保险公司交纳保函费800元。 2022年11月22日，原告福业公司委托金乡金盾法律服务所参与本案的一审诉讼，向该律师事务所支付代理费15000元。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百二十六条规定：买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。依原、被告于2022年4月9日签订的《协议书》约定，原告福业公司与被告***之间系建筑材料买卖合同关系。经双方结算，原告福业公司应付***建筑材料款468191元，原告将其名下位于金乡县××栋××**××号房屋（价值743640元）抵付给被告***，***承诺分三期将房屋差价款275449元支付给原告。原、被告签订的《协议书》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告将上述房屋交付给***，并配合办理了更名手续，但被告***在《协议书》约定的期限届满后，未向原告支付房屋差价款，构成违约。现原告福业公司主张被告***支付房屋差价款275449元，事实清楚、证据充分，本院予以支持。 关于被告应否承担原告支付的代理费5000元、保函费800元的问题。被告***、***2022年4月9日与原告签订的《协议书》第四条约定：“如任何一方违约，守约方为维护自身合法权益支出的一切合理费用包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、诉讼费、担保函费、保全费等费用由违约方承担。”被告***在《协议书》约定的期限届满后未向原告支付房屋差价款，构成违约，原告委托金乡金盾法律服务所参与本案一审诉讼，并向该服务所支付代理费15000元；又因本案诉讼申请财产保全，以都邦财产保险股份有限公司的保险单保函提供担保，并向该保险公司交纳保函费800元。上述两笔费用系原告主张其权利的合理性支出，原告主张代理费、保函费由被告承担，本院予以支持。 关于原告主张被告给付逾期付款利息和违约金的问题。在庭审中，原告认为《协议书》中约定的逾期付款过高，其自行调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍进行计算，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第三款的规定，本院予以支持。 关于被告***应否承担连带担保责任的问题。《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，《协议书》第五条约定：“乙方妻子***作为乙方的保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为二年。”被告***作为保证人在《协议书》中签字予以确认，依法应对被告***的案涉债务承担连带保证责任。 被告***、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第六百二十六条、第六百八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起七日内支付原告济南福业建筑工程有限公司房屋差价款275449元及逾期付款利息（以275449元为基数，自2023年1月21日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）； 二、被告***于本判决生效之日起七日内支付原告济南福业建筑工程有限公司代理费15000元、保函费800元； 三、被告***对上述第一、二项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5674元，减半收取计2837元，申请费2170元，合计5007元，由被告***、***共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审 判 员　*** 二〇二三年三月十六日 法官助理　吴　晗 书 记 员　吴　晗