某某、独山县恒泰策划管理有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

(2019)黔27民终596号

上诉人（原审被告）：***，男，1984年4月20日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县，

被上诉人（原审原告）：独山县恒泰策划管理有限公司，住所地独山县百泉镇秀峰路政府综合办公室第十一层，统一社会信用代码91522726MA6DX5K6XA。

法定代表人：***，该公司董事。

原审第三人：独山县恒通置业开发有限公司，住所地独山县百泉镇秀峰路政府综合办公楼第十一层，统一社会信用代码915227265806890422。

法定代表人：***，该公司总经理。

上诉人***与被上诉人独山县恒泰策划管理有限公司（以下简称“恒泰公司”）、独山县恒通置业开发有限公司（以下简称“恒通公司”）排除妨害纠纷一案，不服贵州省独山县人民法院所作的(2018)黔2726民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求:撤销一审判决并改判支持上诉人按原租赁合同第二条续租，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决上诉人返还租赁物驳夺了上诉人的优先权。上诉人与被上诉人因租金问题没有达成共识导致本案诉讼，一审法院也没有依据判决上诉人每月按7050支付租金。被上诉人抬高租金，没有物价部门的评定，已严重违反原租赁合同的第二条约定。被上诉人接管原审第三人的资产但不能改变原合同的效力，原租赁合同第二条明确约定合同后的第二年起租金在原有基础上增长10%，被上诉人没有没有执行原租赁合同的约定，却在原合同租金基础上增长35%，已严重违反原合同的约定。

被上诉人恒泰公司未答辩。

原审第三人恒通公司未提交意见。

恒泰公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告返还其占据的原告房屋；二、支付占用原告房屋期间租金损失至归还房屋之日（暂计至2018年9月1日为31800元）；三、支付占用原告房屋期间的水电费等其他费用至归还房屋之日。

一审法院认定的事实：2016年7月1日，恒通公司为出租方（甲方）、***为承租方（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：一、甲方将产权属于自己的坐落于独山县轻工局门市两间75平方米及仓库两间50.40平方米出租给乙方，用于经营家电；二、租赁时间为2016年7月1日起至2018年7月1日止，每月交纳租金为5300元，合同后的第二年起租金在原有的基础上增加10%，租金交纳一个季度为一期，首期必须先交清后使用，下一期租金在本期快结束前10日交清，超出下期10日，视为乙方终止合同，甲方可收回房屋，因此造成的一切损失由乙方负责；三、在租用房屋时乙方必须交纳押金5000元，作为履行合同和水、电的押金，以保证合同期的履行和不拖欠甲方的水电费的交纳，合同到期甲方收回房屋后退还乙方押金（不计利息）；四、乙方在租用期内所产生的一切税费、管理费以及水、电费、门前卫生费、维修费等由乙方自行负责；五、不允许擅自在房屋的四周搭建任何建筑物，如需对房屋进行改造、装修等，必须书面征得甲方同意，否则后果自负，费用由乙方自理，合同到期及遇政府征收，该装修费不得以任何理由要求补偿；六、乙方在租用期间负有对其管理的责任，应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，如在租赁期间有损坏，乙方应负责维修，费用自理；七、乙方必须自觉遵守国家的法律法规，维护好租用区域的卫生，水、电等一切费用由乙方自行承担，切实做好防火防盗及安全事故的防范工作，在合同期间在租用范围内因乙方的原因发生一切事故，由乙方承担一切责任并赔偿甲方的所有损失；八、在租用期内甲方不得干预乙方的正常生产经营活动，不得随意收回房屋，否则造成损失由甲方负责赔偿，合同期满后如甲方不再出租，可收回所有租赁物，乙方必须无条件交还，如需继续出租，在对外出租的同等条件下，乙方可优先租用；九、乙方不得经营餐饮、化工、农药、易燃爆及其他重度粉尘污染行业，否则造成的后果由乙方全权负责；十、如遇下列条款，合同提前终止，房屋收回（1、2条甲方不作任何赔偿只退还剩余期限的房租和押金，3、4、5、6条甲方不退还房租和押金），（1）在租用期内，如政府需要使用、开发、出售该土地及房屋，甲方必须提前1个月通知乙方，乙方不得要求搬迁费、过渡费、经营损失费等费用的补偿，不允许以任何理由拒绝交房屋；（2）因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；（3）利用该房屋从事违法活动的；（4）乙方不得擅自转租房屋，否则甲方不予办理相关经营场所证明等手续；（5）私自改变、损坏房屋结构的照价赔偿；（6）乙方自行提前终止合同的；（7）如乙方不再续租或提前终止合同的情况下，需要提前一个月告知甲方，否则不予退还剩余期限的房租和押金。对该合同第二条中“合同后的第二年起租金在原有的基础上增加10%”的理解，原告认为是指合同期限内的第二年即2017年7月1日起，被告认为是指合同到期后续租的第二年即2020年7月1日起。双方认可每月租金5300元中5000元为门市租金，另300元为仓库租金。

2016年11月15日，恒通公司为出租方（甲方）、***为承租方（乙方）签订房屋租赁合同。约定甲方同意将产权属于自己坐落于独山县轻工局房屋170平方米，用于经营装饰公司，租赁时间为2016年12月1日起至2018年11月30日止，每月交纳租金为1700元，租金交纳一个季度为一期，首期必须先交清后使用，下一期租金在本期快结束前10日交清，超出下期10日，视为乙方终止合同，甲方可收回房屋，因此造成的一切损失由乙方负责。在租用房屋时乙方必须交纳押金2000元，作为履行合同和水、电的押金，以保证合同期的履行和不拖欠甲方的水电费的交纳，合同到期甲方收回房屋后退还乙方押金（不计利息），合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告认为该合同约定的住房租赁与门市和仓库租赁的合同相比，该合同第二条中没有“合同后的第二年起租金在原有的基础上增加10%”的约定，说明门市和仓库租赁的合同约定的“合同后的第二年起租金在原有的基础上增加10%”指的是租期到期后的第二年。

恒通公司出租给***的门市和仓库属于国有资产，恒通公司、恒泰公司均属国有公司，在上述租赁期限内，2017年4月7日恒泰公司以独恒泰呈[2017]1号文件向独山县国有资产监督管理委员会提出《关于请求将部分国有资产划转至恒泰公司的请示》，其中请示划转资产包含独山县原轻工业局门市及办公楼和相应的租赁保证金和租金，涉及***租赁原独山县轻工局门市2间75平方米和2间仓库50.40平方米的保证金为5000元、170平方米住房保证金2000元及租赁期间已经交纳的租金。2017年4月17日，独山县国有资产监督管理委员会作出独国资委发[2017]33号文件关于将部分国有资产划转至恒泰公司的批复：原则同意请示，请按相关规定办理。之后，恒泰公司与***未另行签订协议，恒通公司、恒泰公司通知***将房屋租金交纳至恒泰公司账户。

2018年6月4日恒泰公司发出竞租启示和竞租须知，拟对***租赁即将到期的门面及仓库等资产进行公开竞租，其中竞租须知第八条规定：因该资产是合同到期后的公平竞租，根据合同法在同等条件下原使用人有优先权，如原使用人未能顺利竞租，可给予壹个月的时间处理货物，到期后必须腾空房屋并移交，保证金才能退还，在延期使用期间原承租人需按竞租成交价租金交纳房租。2018年6月8日恒泰公司向***发出通知，通知对到期门市及仓库进行公开竞租，若需续租要求报名获取竞租文件，如不参加竞租于2018年8月1日前处理货物，腾空房屋并移交公司，在延期使用期间（2018年7月1日至2018年8月1日）按规定交纳延期期间的租金。2018年6月22日，在竞租***租赁即将到期的门市和仓库中，没有其他人参与竞租，只有***报名参与竞租，出租人确定的竞租底价是门市每平方米每月90元，仓库每月300元，***在竞租中认为出租人给出的底价过高，没有举牌应价或叫价。2018年9月3日，恒泰公司向***发出通知，要求于9月15日前补足延期使用租金并移交门市及仓库。

门市和仓库租赁合同约定租赁期限到期后，***曾向恒泰公司账户汇入款项，***称汇款系续租房屋租金，恒泰公司认为没有续租，即便款项汇入也不能认为是租金。

一审法院认为,恒通公司与***对坐落于独山县轻工局门市两间及仓库两间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，对当事人有约束力。该合同第二条中“合同后的第二年起租金在原有的基础上增加10%”的约定，原、被告有不同的理解，结合该合同为固定租赁期限二年的租赁合同及合同中关于续租的约定，“合同后的第二年起租金在原有的基础上增加10%”的约定并不产生合同到期后必然续租的效力，合同约定不明，亦不产生在合同期限内第二年房租增加的效力，即便双方有到期后可续签两年合同的意向，但合同法规定租赁期限在六个月以上未采用书面形式的视为不定期租赁，双方在合同中未约定续租期限，根据合同不能确定是否续租及续租期限。经国有资产主管部门批准，恒通公司将***承租的房屋及仓库划转到恒泰公司后，恒泰公司与***未另行签订合同，租赁物权属变动不影响租赁合同的效力，房屋租赁合同对恒泰公司有约束力。根据合同约定，租赁期限至2018年7月1日，但在到期前，2018年6月8日恒泰公司向***发出通知，通知对到期门市及仓库进行公开竞租，若需续租要求报名获取竞租文件，如不参加竞租于2018年8月1日前处理货物，腾空房屋并移交公司，在延期使用期间（2018年7月1日至2018年8月1日）按规定交纳延期期间的租金，原告为被告行使优先承租权履行通知义务，且被告亦参与了竞租，由于其对竞租底价认为过高而没有举牌应价或叫价，没有竞租成功，即没有续租成功，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。据此，应当认定2018年7月1日后被告继续使用房屋为不定期租赁合同关系，2018年9月3日，恒泰公司向***发出通知，要求于9月15日前补足延期使用租金并移交门市及仓库，应当视为在合理期限提前通知解除不定期租赁合同关系并要求被告返还租赁物，被告逾期未返还租赁物构成违约，原告起诉要求被告返还租赁房屋本院予以支持。2018年9月15日前，被告应当按原告合同支付租金5300元每月，两个半月共计13250元，2018年9月15日解除不定期租赁关系后被告未返还租赁物造成原告租金损失，鉴于被告未返还租赁物的违约事实及已经竞租的情况，应当按竞租底价门市90元每平方米每月、仓库300元每月支付租金共7050元每月至返还租赁物之日止。原告要求判决被告赔偿因未退还房屋给原告造成的名誉、商誉损失20000元的诉讼请求，没有约定或法定依据，本院不予支持。被告在答辩中要求原告赔偿被告装修损失6万元，本院在审理中已向被告释明，其答辩一方面要求续租房屋而驳回原告诉讼请求，另一方面又提出赔偿请求，法院不能选择性审理，被告诉求不明确，不构成反诉，不在本案审理之列。关于被告在租赁合同到期后将部分款项汇入原告账户的问题，双方可以协商已经汇入的款项冲抵未支付的租金或者就是否返还另案处理。关于***交纳的保证金（押金），合同约定作为履行合同和水、电的押金，以保证合同期的履行和不拖欠甲方的水电费的交纳，合同到期甲方收回房屋后退还，对退还条件作了约定，在本案中亦不予处理，在返还房屋时双方可以协商以押金冲抵相关款项或者就是否返还另案处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告***于本判决生效之日起30日内向原告恒泰公司返还其租赁坐落于原独山县轻工局门市二间75平方米及仓库二间50.40平方米；同时支付租金，2018年7月1日至2018年9月15日租金按5300元每月支付共13250元，2018年9月15日起至租赁物返还完毕之日止，按7050元每月承担租金损失;二、驳回原告恒泰公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告***承担。

二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为：合同是当事人就权利义务达成的一致意见。本案涉案房屋划转至恒泰公司后，相应权利由恒泰公司行使。上诉人与恒通公司签订的租赁合同期限届满后，与权利人恒泰公司未就租赁房屋达成协议，双方租赁的权利义务终止，无权再使用原租赁房屋；上诉人仍使用原租赁房屋，构成侵权。故原判支持原审原告返还房屋的诉讼请求符合法律规定。

涉案房屋划转至恒泰公司后，上诉人与被上诉人就房屋未达成新的租赁协议，占有被上诉人房屋，应承担侵权责任。原审原告请求赔偿租金损失，符合法律规定。虽然上诉人在租赁期满后仍向被上诉人账户续交房屋租金，但是被上诉人之前已通知上诉人租赁房屋将公开竞租、若参加竞租应于2018年8月1日前腾空房屋并移交上诉人。因此，上诉人续交租金的行为系新邀约，但被上诉人未承诺，双方未形成新的租赁关系，上诉人应按被上诉人通知要求于2018年8月1日前腾空房屋并移交被上诉人。房屋租赁期限届满至2018年8月1日前系被上诉人留给上诉人的腾房时间，双方未就租赁价格达成一致意见，一审判决按原租赁协议支付被上诉人租金损失适当；虽然在公开竞租过程中，涉案房屋只有上诉人报名参与竞租，且因没有人应价而未出租，但被上诉人所确定的每平方米每月90元的租赁价格已公示，一审以此判决上诉人承担2018年9月15日以后涉案房屋的房租较为适当。

综上所述，上诉人***的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由***承担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员倪安

审判员***

二〇一九年三月八日

书记员何青峰