宁夏民生物业服务有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区永宁县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）宁0121民初572号

原告：宁夏民生物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街艾依水郡51号楼1号商业街（1-2层）。

法定代表人：刘昌盛，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐寅晓、魏二露，宁夏宁银律师事务所律师。

被告：***，男，1964年10月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。

原告宁夏民生物业服务有限公司（以下简称民生物业）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业的委托诉讼代理人徐寅晓、被告***到庭参加了诉讼。经调解，双方未达成一致意见。本案现已审理终结。

原告民生物业提出诉讼请求：1．依法判令被告支付拖欠的物业服务费7452元（自2017年6月30日至2021年12月31日），电梯费3510元（自2017年6月30日至2021年12月31日），违约金3590元（暂计算至2021年12月31日），以上合计14552元，以及付清全部欠费之日的违约金；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系永宁县望远镇蔚湖城*室业主，该小区由原告提供前期物业服务。根据服务合同约定，被告应按其产权面积（实测面积）每月每平方米1.44元的标准缴纳物业服务费，按65元／月标准缴纳电梯费；未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应当按所欠费用每日千分之五的标准支付违约金。原告依约提供了物业服务，但被告未能按时足额向原告交纳物业服务费、电梯费，自2017年6月30日起至2021年12月31日拖欠原告物业费7452元、电梯费3510元，经原告多次催要未果。原告为维护其合法权益，诉至法院。

被告***答辩称，2015年十二月我搬进房子还不到十天就发现厨房和卫生间门口墙湿了，这水是从那里来的呢。找了几天都找不到漏点，湿的地方越来约大，楼下的住户房顶也湿了一大片。于是我找到物业，物业也没办法，眼看这房子四周的强都湿了，我只能砸开地板检查地热管，我砸开一看管子下面竟然没有反渗透膜，这不是在偷工减料吗，我就去找物业，他们说小区的楼都是这样的，人家都能烧热你怕啥呢。这水管到底那里破了就是找不到，最后没办法，我只好找了个打压机子，修好水管，又买了地板砖把地修好，两个人共干了十几天。湿水的地方物业来人用卷尺量了45个平米。一个月后物业公司来只给800元，我不同意。没有反渗透膜他们根本不管，还有一片大玻璃出了问题，他们也不管。所以我就不交物业费。此前的物业费必须给我按我的损失互相顶完，从2022年开始，物业费我正常交纳，玻璃也必须给我维修。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经本院审查，原告提交的《银川市商品房买卖合同》一份、《签约文件》一份（含《前期物业服务合同》、收楼书、《业主手册》承诺书等）、《银川市（前期）物业服务合同备案登记表》一份、《来访人员登记表》五页、《消防器材巡检记录表》四页、《保洁作业记录表单》四页、《电梯日常巡检表》六页、缴费通知单复印件二页、缴费通知单张贴照片一页，本院经审查认为，原告提交的上述证据能够证明本案事实，本院予以采信。被告***未提交证据。

本院经审理认定事实如下：原告系经批准合法设立的物业管理公司，按照合同约定向位于永宁县望远镇民生蔚湖城提供物业管理服务。被告系案涉小区*室房屋业主，房屋面积为95.58平方米，其于2015月10月31日接收房屋，并在原告与宁夏民生房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》上签字确认，合同载明：原告物业服务内容包括房屋建筑共用部位的小修、养护和管理；共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理：共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理；共用部位环境卫生和物业区域内交通秩序的管理；公共秩序维护包括巡视、执勤、协助*****处理突发事件；电梯的运行和日常维护；二次供水设备及中水设备的运行和日常维护等服务，并在合同中具体细化了物业服务实施内容；合同约定服务标准为：高层住宅物业服务费收费标准为1.44元／平方米．月，29层电梯费65元／月；业主应于《商品房买卖合同》中约定交付日期之日起交纳物业费用。物业服务费按季交纳，业主应当在每季度第一个月5日前履行交费义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费的，按每项欠费从逾期之日起每日按所欠费用的5‰的标准向原告支付违约金，超过期限仍不交纳的原告可向人民法院起诉，被告在该《前期物业服务合同》后落款处确认签字。合同签订后，原告按照合同约定的内容履行了自已的物业服务义务，并多次向被告催收物业费，但被告至今未向原告交纳欠付的物业服务费和电梯费。自2017年6月30日至2021年12月31日，被告欠付原告物业费7432.3元、电梯费3510元。

本院认为，物业服务是具有双向约束性质的特殊合同，物业公司与业主之间是否积极履行自己的义务直接影响物业服务质量和业主满意程度。如果业主不按时交纳物业费，导致物业公司资金周转困难，造成无法提供让业主满意的物业服务，势必加剧业主与物业公司之间的矛盾与冲突，更损害主动交纳物业费用业主的合法权益。原告已按照合同约定的内容履行了物业服务义务，被告在享受权利的同时应当履行按时足额交纳物业费的义务。被告长达五年拖欠物业服务费的行为应给予否定评价，其应当承担由此产生的民事违约责任，故原告主张被告支付物业费、储藏间物业费、电梯费的诉求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张按照每日千分之五计算违约金，过分高于因被告违约而造成的损失，且原告在服务过程中未能积极协助被告解决其反映的房屋问题，因此，对原告主张的违约金本院不予支持。对于被告提出其房屋地热管渗水的问题，属房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，故对被告以此理由不同意交纳物业费，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

一、被告***于判决生效后十日内支付原告宁夏民生物业服务有限公司物业费7432.3元、电梯费3510元，合计10942.3元；

二、驳回原告宁夏民生物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费164元，减半收取82元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判员　杨　露

二〇二二年三月二十一日

书记员　刘卓依

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《宁夏回族自治区物业管理条例》

第三十三条专项维修资金属于业主所有。有下列情形之一的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）更换电梯或者电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）对消防设施设备维修、更新、改造的。

业主转让物业时，应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。