西昌市国有资产经营管理有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省西昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）川3401民初1845号

原告：西昌市国有资产经营管理有限责任公司。

法定代表人：贾星，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：方晓明，四川元航律师事务所律师，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：马奇，四川元航律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告：****，男，汉族。

原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司诉被告****房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司委托诉讼代理人方晓明、马奇，被告****到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《房屋租赁合同》约定向原告支付租赁西昌市大巷口青年路商场4号、5号门市欠缴租金共计390908.00元；2、判令原告对被告缴纳的履约保证金265152.00元不予退还；3、以被告所欠租金390908.00元为基数，按月利率2%向原告支付资金占用利息；4、判令被告向原告承担违约金926048.00元；5、本案诉讼费等费用全部由被告承担。事实和理由:原、被告于2019年8月5日签订二份《房屋租赁合同》，约定原告以960元/平米/月、910元/平米/月的租金价格将大巷口青年路商场4号、5号房屋租赁给被告使用，合同对租金交纳以及相关违约责任作了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定按时足额缴纳房屋租金。后被告申请退租并先后于2021年1月5日、2021年5月13日将房屋交还给原告。双方签订房屋移交手续后，经原告多次催告，被告仍不履行支付租金义务。该行为严重损害了原告的合法权益，现原告根据法律规定向贵院提起诉讼，请依法判决。

被告****辩称：我们是在2019年签订的两份合同，四号门市950元/平米/月，五号门市910元/平米/月，向原告缴纳保证金265152.00元。在经营过程中因为疫情的原因且租金过高，拖欠原告的租金390908.00元，资金占用利息我们认为过高，应按法律规定来办理，因困难就不支付违约金了，我把门市也提前交给了原告不存在违约。同时，我们也交了申请要求将保证金抵扣租金并要求原告减少租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。

一、原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司提交了以下证据：

第一组证据：西昌市监察局文件《关于进一步做好国有资产管理工作的建议》1份、房屋产权证1份、国有土地使用证1份。证明目的：证明原告对案涉房屋有经营管理权，并有权对外出租的事实。

被告****均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。

第二组证据：《经营性用房招租中标通知书》2份、《门面房屋租赁合同》2份、《交房确认书》、收据（竞租保证金）1份、中国建设银行单位客户专用回单（4号、5号门面第一年租金缴纳记录）2份。证明目的：1、证明被告参加原告组织的经营性用房竞价招租且中标了案涉二间门市的租赁权；2、证明被告在中标后根据中标通知书与原告签订了二份《房屋租赁合同》，原告将大巷口青年路商场4号、5号门市租赁给被告；3、《房屋租赁合同》对租赁物位置、面积、租赁期限、租金以及租金交纳方式等作了详细约定，但被告未按合同约定按时足额向原告交纳租金。4、合同第十条违约责任明确约定：被告违约，被告所交合同履约保证金不予退还，并且被告还应向原告承担租赁期限内总租金20%的违约金。合同第四条明确约定若被告未按期缴纳租金原告有权要求被告从欠付之日起以未交租金为基数按月利率2%向原告支付租金占用利息。

被告****均无异议。经本院审查，对真实性予以确认，对证明内容结合质证情况和庭审查明事实予以综合认定。

第三组证据：《交房确认书》2份、****交款记录1份、元航律函（2021）第40号、41号《律师函》。证明目的：证明被告已将两个门市交还给原告，但尚欠原告二个门市租金390908元。经原告委托四川元航律师事务所发送律师函催告后，被告仍未交纳租金的事实。被告应当向原告付清租金并按租赁合同约定向原告承担违约责任。

被告****均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。

二、被告****提交了以下证据：

第一组证据：房屋租赁合同两份，证明：我们提交的合同和原告提交的合同租赁时间不一致。

原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。

第二组证据：2021年5月11日、2020年5月18日、2020年7月14日，被告向国资委提交了减免门市租金申请书三份，证明：因为资金困难向原告提交申请要求减免租金。

原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。

第三组证据：原告在2020年12月9日对我发出了关于青年路门市交回我公司的通知，证明：因经营困难未交租金，原告对我发出的通知。

原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年7月25日，被告****参加西昌市国有资产经营管理有限责任公司组织的经营性用房竞价招租并中标了西昌市大巷口青年路商场4号、5号门市的租赁权。2019年8月5日，原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司与被告****签订了合同号为2019-2179、2019-2180《房屋租赁合同》，两份合同主要内容为：一、租赁房屋情况:1、租赁房屋位置:大巷口青年路商场4号、5号门市；2、4号租赁房屋面积:69㎡（950元／㎡／月）、5号租赁房屋面积:69㎡（910元／㎡／月）；3、租赁房屋的使用性质经营范围（用途)：(1)乙方仅按约定的经营范围进行经营活动，乙方的经营范围为商店，乙方不得用作其他用途，且乙方在使用时还应遵守甲方的统一管理要求，否则，甲方有权解除本合同并按本合同租赁期限内租金总额的20%要求乙方支付违约金。(2)在合同期限内，不允许乙方对租赁物进行整体转租、分租。二、租赁期限、装修要求:1、租赁期限：(1)从2019年8月1日至2022年7月31日止、从2019年9月10日至2022年9月9日止共计3年。(2)合同到期甲方需收回租赁物并通过公开招租等方式对外出租，乙方对此予以认可并承诺合同到期时无条件向甲方退回租赁物。(3)在租赁期满前3个月，甲方有权进行重新招租的各项准备工作,包括向有意向的承租户展示租赁物业以及对租赁物业进行合理或必要的检查和维修等，乙方应予以配合。2、需要装修的，在装修前5日乙方书面告知甲方，经甲方同意后，乙方才能进行装修，装修费用乙方自行承担。三、租赁物交付时间、方式及归还时间：1、在乙方交清第一年度租金、合同履约保证金的前提下，甲方以现状移交租赁物，乙方也同意以现状接收房屋，双方签订《房屋移交确认书》即视为乙方已经接收房屋。乙方在收到甲方要求办理房屋移交的通知后3日内不来办理移交的视为乙方违约，甲方有权按照本合同第十条约定执行。2、合同到期或因故提前解除后3日内乙方应向甲方归还租赁物。四、租金、保证金及交纳方式:

（一）、租金：1、房屋租金为:4号租赁房屋为786600.00元／年、5号租赁房屋为753180.00元／年。2、租金交纳方式:按先交租金后使用原则，每年一交。签订本合同之日乙方一次性交清第一年度租金，今后每年度租金应提前两个月交纳。若乙方未按期缴纳租金，甲方有权要求乙方从欠租金之日起以未交租金为基数，按照月利率2%标准收取租金占用利息，乙方表示同意。（二）、履约保证金1、履约保证金:签订本合同之日，乙方已交纳的竞租保证金人民币132576.00元自动转为履约保证金，本合同到期或因其他原因提前收回租赁物时，经甲方确认房屋已交还，且乙方无违约，无遗留问题或者无其他应扣保证金的情形时，甲方无息退还。2、当乙方欠缴甲方租金及其他费用时，甲方有权将履约保证金扣划用于冲抵乙方所欠甲方的租金及其他费用，乙方应在甲方扣划后5日内补足履约保证金。（三）、乙方承诺:乙方若未按时缴纳租金、履约保证金、物业管理费等其他应向甲方交纳的款项时，甲方有权对乙方采取包括但不限于停水、停电、“封门”、不准经营等措施,至乙方缴清所欠款时为止。即使乙方已按时交纳了水费、电费甲方也有权对乙方采取上述措施，因此给乙方造成的任何损失由乙方自行承担，甲方不向乙方承担任何责任。（四）、甲方收取租金、履约保证金及其他款项的账户如下:户名:西昌市国有资产经营管理有限责任公司、开户行:中国建设银行股份有限公司西昌支行账号:5100********。五、租赁物维护维修义务及装修：1、租赁物移交之日起产生的水、电费等由乙方自行承担。租赁期内，租赁物的屋面、外墙及附属设施设备维护和维修义务由乙方承担，产生的费用由乙方负责并确保租赁期满后完好交回甲方。2、乙方装修及经营过程中所需的水表、电表、气表及水电扩容等相关费用全部由乙方承担，并事先经甲方书面同意后方可实施。六、租赁期间，有关环境卫生、门前三包、治安联防等由乙方负责，费用由乙方承担。……十、违约责任：1、甲方在合同期内擅自提高租金标准的视为违约，须承担违约责任。甲方违约，按《合同法》规定承担违约责任，赔偿乙方的直接经济损失。2、乙方有下列情形之一的，视为违约，须承担违约责任：（1）未按约定以现状接收租赁房屋的;（2）擅自解除合同的;（3）逾期1个月交纳租金或不交纳租金的;（4）未经过甲方同意进行装修的、改造的；（5）利用租赁房屋进行非法活动的；（6）擅自改变房屋用途的；（7）交还租赁物不符合本合同约定的;（8）乙方在装修或使用时改变甲方房屋的主体结构，擅自拆改、变动或损坏房屋结构，损坏任何一处承重墙体的；（9）乙方不按时补足履约保证金的;（10）未经甲方书面同意直接、间接转租房屋，化整为零分租房屋或者联合经营、合作经营的;（11）乙方不按本合同第七条第2款的要求限期整改的;（12）租赁期内,乙方未对租赁物的屋面、外墙及附属设施设备进行维护、维修及定期检查的；（13）乙方有违反本合同其他约定的。乙方违约，甲方有权解除本合同、收回出租赁物、乙方所交合同履约保证金不予退还，届时乙方应向甲方承担租赁期内总租金20%的违约金,若违约金不能弥补甲方损失的,乙方还应向甲方赔偿损失。十一、在租赁期限内，因不可抗力或者因政府及政府部门、机关的原因（征收、征用、政策变化、政府及政府部门、机关向甲方发出收回房屋的通知、函件等）致使本合同无法履行，需收回房屋时，双方均不承担违约责任，但甲方应退还乙方已交纳租金中未使用的部份。《房屋租赁合同》签订后，原告于2021年9月10日,将出租的大巷口青年路商场4号、5号门市房屋交付给被告****经营、管理、使用，被告****在交房确认书上签字。

被告****在2019年9月9日，向原告帐户转款786600.00元，2019年9月10日，向原告帐户转款753480.00元，共计1540080.0元，支付了一年的房屋租金。此外，在2019年8月2日，被告****向原告缴纳保证金265152.00元。

被告****在经营过程中，因疫情和管理等因素造成经营困难先后2020年5月18日、2020年7月14日、2021年5月11日向原告递交申请要求减免租金，原告也减免了被告****三个月的租金。

由于被告****未按《房屋租赁合同》约定支付2020至2021年租金，2020年12月9日，原告向被告****送达了《关于青年路门市交回我公司的通知》要求被告****在2020年12月10日前将拖欠租金交到原告帐户上，并在12月10日前将房屋退还原告，并按《房屋租赁合同》约定门市履约保证金不予退还。2021年1月5日和2021年5月13日，被告****将大巷口青年路商场4号、5号门市退还原告，双方在交房确认书上签字。

2021年10月27日，西昌市国有资产经营管理有限责任公司委托四川元航律师事务所向被告****送达了《律师函》，要求被告向原告付清租金并按租赁合同约定向原告承担违约责任。

庭审中，双方确认被告****尚欠原告租金390908.00元，履约保证金265152.00元未退还。

另查明，被告****将大巷口青年路商场4号、5号门市退还原告后，原告通过公开竞价招租方式已将以上门市出租给他人。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系《中华人民共和国民法典》民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。

本案的争议焦点为：

1、原告主张对被告缴纳的履约保证金265152.00元不予退还是否符合法律的规定。原被告双方虽然在《房屋租赁合同》违约责任中约定：“被告方违约，原告有权解除本合同、收回出租赁物、乙方所交合同履约保证金不予退还。”被告****未按合同约定缴纳租金，其行为已经构成违约。但被告向原告缴纳保证金未明确约定履约保证金具备定金功能，且履约保证金是以补偿功能为主，即用来补偿违约后约定的违约金额不足问题，并不能发挥定金的效力，原告无权直接没收履约保证金，只能以履约保证金抵付租金，故原告主张的对被告缴纳的履约保证金265152.00元不予退还的请求无事实和法律依据，本院不予支持。

2.被告****是否应给付原告资金占用利息和承担违约金问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”虽然，双方在《房屋租赁合同》对资金占用利息和违约金进行了约定，本案中，被告****行为已经构成违约，应承担违约责任，但双方对资金占用利息和违约金的约定超出了以上法律规定，当事人应当遵循公平原则，法院可以基于考虑，综合考虑原告的实际经济损失。本院酌定将被告****应支付原告的逾期付款资金占用利息的违约责任调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率来计算资金占用利息，即以125756.00元为基数（未给付租金390908.00元，减去缴纳履约保证金265152.00元＝125756.00元），从2020年9月10日起计算至租金付清之日止。此外，被告****应支付原告的违约金调整为78181.6元（以未支付原告租金390908.00元×20％计算）。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，第五百七十九条，第五百八十五条，第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定判决如下：

一、被告****于本判决生效之日起十日内支付原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司租金125756.00元；

二、被告****于本判决生效之日起十日内支付原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司违约金78181.6元及资金占用利息（利息以125756.00元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从2020年9月10日起计算至租金付清之日止）；

三、驳回原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16653.00元，减半收取计8326.5元，由被告****负担（此款原告已垫付，被告****径直支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。

法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。

审判员　　毛琳

二〇二二年五月二十三日

书记员　　李芬

附1：本案适用的法律条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息、或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。