市南区某某建材经销部、青岛某某建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁0785民初598号 原告：市南区***建材经销部，住所地，山东省青岛市市南区山东路22号1号楼16A-J户。统一社会信用代码：92370202MA3DQED66H。 经营者：柳喆涵。 委托诉讼代理人：代峰，山东方辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，1970年1月2日生，汉族，该经销部实际控制人，住山东省博兴县。 被告：青岛**建设集团有限公司(原青岛岳海建设集团有限公司)，住所地，山东省青岛市市南区宁夏路288号。统一社会信用代码：913702007636202246。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：李喆嗣，山东中信德律师事务所律师。 原告市南区***建材经销部（以下简称***经销部）与被告青岛**建设集团有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人代峰、**（第一次开庭时，由代峰、***作为委托诉讼代理人代为诉讼；第二次开庭时，原告解除与***的代理关系，重新委托**代为诉讼）、被告委托诉讼代理人李喆嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付位于高密市××小区××街××号楼××号××房，并协助办理过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月3日经山东省高级人民法院（2011）**一终字第244号调解书调解，高密市农丰置业有限公司（以下简称农丰置业公司）以高密市××小区××街工程中的7套商业用房折抵给**公司作为以房折抵货款的抵账房。2015年，被告就欠原告的1436771.38元材料款又以其中的2处房屋折抵给原告，后原告对外出租。2021年4月26日，被告违反约定，将高密市××小区××街10号楼10号收回，经多次协商，至今未果。由于被告违约，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，原、被告之间是基于位于青岛市的建设工程由原告提供工程材料而形成的买卖合同关系，与本案房屋没有任何关联。而且原、被告之间的买卖合同关系已经青岛市城阳区人民法院生效判决确认，从实体上驳回了原告对于工程款和材料款的诉讼请求，因此本案不应当再对原、被告之间就该工程款和材料款的任何争议进行实体上的审理。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告向本院提交以下证据： 1、国家企业信用查询系统被告工商登记档案一套；证明被告**公司曾用名青岛岳海建设集团有限公司（以下简称岳海公司）。 2、(2011）**一终字第244号民事调解书一份；证明2011年6月，被告与农丰置业公司经法院主持达成调解协议，由农丰置业公司将包括诉争房屋在内的7套房产抵账给被告。 3、被告开具的其在航天微电子产业园材料款涉及抵账房的拨款单一组；证明原告给被告供材料款427.051718万元，已付款283.37458万元，余款143.677138万元用被告的2处房屋抵账，两处抵账房分别为潍坊市高密市××小区××街建设工程10号楼11号营业房和10号楼10号营业房。 4、房租收据两张、个人房屋租赁合同书、（2021）鲁0785民初2854号民事判决书、（2022）鲁07民终436号民事判决书、抵房协议各一份；证明（1）青岛顺天利建筑材料有限公司（以下简称顺天利公司）给原告在青岛中海寰宇天下工地供材料，共计材料款744872.64元，其中已付32000元，余款712872.64元用由原告顶账所得的两处房屋其中一处潍坊市高密市××小区××街建设工程10号楼11号房屋折抵工程款，涉案房屋归顺天利公司所有，2017年9月1日起顺天利公司接收房屋。（2）案外人***于2019年9月25日与顺天利公司法人***签订租赁合同，承租潍坊市高密市××小区××街建设工程10号楼11号营业房。后案外人***将上述房屋转租给案外人**，由**实际承租使用。（3）2021年4月，被告起诉案外人**，要求**搬离高密市××小区××街建设工程10号楼11号营业房，被法院驳回。以上证据共同证明被告将高密市××小区××街建设工程10号楼10号、11号营业房抵账给原告，原告对外出租，后原告又将其中的11号营业房抵账给顺天利公司，已经交付实际占有该房屋。 5、微信聊天记录一张，微信电话截图一张，高密市××小区××街建设工程10号楼10号营业房照片打印件四张；证明被告违约，将已经抵账给原告的涉案房屋又强行占有转租给他人，给原告造成巨大损失。 6、微信支付交易明细及微信聊天记录截图；证明原告在2018年10月15日通过微信转账方式收取涉案房屋10号网点房屋**租金5000元，原告在此期间已经实际占有该房对外出租，足以证明被告与原告的抵房实际发生。 7、岳海公司关于机构设置和人员安排的通知文件、收房收据一组；证明**全系被告法律处处长，涉案房屋抵房交付房屋时其在收据上签名。***系被告公司经理，拨款单上均有***签名。 8、被告抵房拨款单及实际付款凭证一组（与证据3有重复）；证明被告实际付款的银行凭证与抵房拨款单中每项记载的实际付款数额相对应，按照拨款单标注的金额进行付款，抵房部分的款项没有支付。被告用房折抵了材料款，与拨款单和被告提交的合同相对应。每张拨款单上都有被告法人（总经理），总会计师，经理，财务负责人，项目经理，材料员6人签字，足见被告公司财务管理严格，付款层层把关，不可能产生超付的情形。 9、农丰置业公司视频光盘一张及现场项目负责人照片一张；证明2022年10月12日原告及11号网点顺天利公司***到农丰置业公司，该公司负责人证实，涉案10号网点及11号网点已经具备过户条件，只要被告同意，农丰置业公司就无条件配合办理过户手续。 10、2019年8月**与***的微信聊天记录截图四张；证明被告公司经理在明知涉案网点已经抵账给原告的情形下，同意与原告签订协议书。 11、微信聊天截图四张及《青岛***建材有限公司财务交接书》三份、2018年青岛***建材有限公司（以下简称***公司）《资产负债表》一份；证明作为案外人***公司关联单位的原告账目被被告实际控制，导致原告无法向法庭呈现抵房情况。 对原告提交的上述证据，被告提出以下质证意见：对证据1没有异议。证据2因是复印件，真实性无法确认，被告确实依据（2011）**一终字24号民事调解书获得了包括争议房屋在内7套房产的产权，被告是上述房产的正当权利人。对证据3证明事项不认可。在（2020）鲁0214民初9号青岛市城阳区人民法院的民事判决书中，已经对该工程的工程款和材料款进行了实体审理，并且驳回了本案原告的全部诉讼请求。本案原告在本案中再就该部分提出诉讼主张，法院不应当进行审理。同时相关的工程材料的供货合同中有明确的管辖约定，原告在本案中依据上述材料和合同，明显是违反了约定管辖的规定。对证据4房屋租赁合同，出租方是顺天利公司，有现任房东和承租方，看不出和本案以及本案原告有法律上的联系，对其证明事项不予认可。至于该合同是否履行，当事人是否真实均无从查证。关于原告主张的原告与顺天利公司进行以房折抵工程款的情况，被告不清楚，上述行为与被告无关。案外人之间签订的房屋租赁合同也与被告无关。被告是本案房屋唯一的正当权利人，即便是原告或者其他案外人就房屋签订了相应的合同，也属于无权处分。证据5聊天记录来源不明，聊天人的身份无法无从确定，聊天记录能够确认的事实非常的有限，对此被告不予质证。证据6是原告与一名备注为“高密租房租户”的微信用户的聊天，二人之间存在转账记录，后来该用户将原告拉黑，该证据无法确认是否存在房屋租赁关系，以及房屋是否是由本案原告出租给该案外人，对其真实性不予认可。对于证据7真实性认可，但是该机构设置文件载明的有效期仅为2015年一年，该文件所载明的人员是否在2015年之后仍有权签署相应的文件无法确认。房租收据不能证明被告将本案相关房产抵顶给原告，该收据的形式为一张手写收款收据，收款人是**全，在其背面签署姓名及日期，该证据从形式上不能证明原告所主张的被告向其移交房租和房屋的事实。对于证据8拨款单是被告内部的财务流程文件，不代表原、被告双方的权利义务。该拨款当中确实存在抵房的记载，但是并没有载明是抵何处房屋，以何种价格以及何时进行抵顶。相关文件上的被告方人员签字能够证明被告对于上述款项的支付经过确认，但是原、被告之间就本案所涉工程存在大量的账目冲抵和抵顶，有相当一部分是通过案外人***公司转账及支付，因此在与***公司的结算过程中，发现存在超付工程款的问题，后续没有再组织抵房。证据9形式上为一段手机的偷录视频，对其来源的合法性无法确认。另外视频中所出现的人物也没有表明和确认身份，内容上该女性工作人员陈述办理抵房房产证，应当向房屋的权利人岳海公司要求出具证明，证明了本案被告是涉案房屋的正当权利人，其余事项与原告诉讼主张以及证明事项不符。对该证据10的真实性予以认可。该证据2019年***与原告负责人**的微信聊天记录只有一张未盖章的抵房协议的缩略图，双方抵房协议的内容尚在磋商阶段，***仅仅是就该协议的文本向本案原告征求意见，本案原告并没有回复。对于2022年2月20日聊天记录，***自始至终予以否认，表示自己没有参与房子的事情，***要求原告提供合同和付款记录的时候，原告未予回复，该聊天记录不能证明原告在本案中的主张。证据11是与案外人微信名为***的微信聊天记录，无法确认其身份，也无法确认这该聊天记录本身的真实性。该记录只能证明***与岳海公司的其他财务人员之间存在财务上的交接，并不能证明原告所主张的***公司的实际控制人发生了变化。同时**仍然是***公司的法定代表人和最大的股东，这一点并不存在原告所述的账目被实际控制，导致其无法向原告呈现抵房的情况。另外关于***公司与原、被告之间的财务争议和纠纷，此前已经由青岛市市北区人民法院、城阳区人民法院、市南区人民法院以及青岛市中级人民法院先后作出了多份判决和裁定，有明确的生效判决，相关的权利义务和争议内容不宜在本案中再进行审理。 被告向本院提交以下证据： 原、被告之间签订的工程物资购销合同等共计14份、青岛市城阳区法院民事判决书一份；证明原、被告之间就航天微电子产业园项目先后签订了14份各类合同，这14份合同中均明确约定了管辖所在地是在青岛市市南区。涉及的工程项目是在青岛市城阳区，原、被告之间就上述争议分别在青岛市城阳区和青岛市市南区进行了多次诉讼，而且青岛市城阳区法院已经对原、被告之间的工程款争议进行了实体裁决，并作出了驳回原告全部诉讼请求的判决，该判决现已经生效，原告的诉讼请求没有任何依据。 对被告提交的证据，原告提出以下质证意见：对14份合同真实性无异议，证明事项有异议。首先被告提出管辖权异议已超过时效，而且本案系原告与被告就材料款结算抵账房之后抵账房屋及交付问题提起的诉讼，应当由不动产所在地抵账房屋所在地法院管辖，不存在本院无管辖权一说。且被告提交的合同仅系原、被告合作期间的部分合同，被告并未足额支付材料款，所以将所欠付的143万多元用被告的两处房屋抵账，并已发生交付。被告提交的（2022）鲁0214民初9号民事判决书，系原告与被告之间以及青岛航天半导体研究所有限公司就工程维修费用进行的诉讼。法院是针对工程维修费用驳回了原告的诉讼请求，而本案涉及的是材料款，而非工程维修费，被告提交的上述判决与本案其证明事项毫无关联。原告与被告之间就材料款实际发生的费用有1000多万元，被告并未足额支付。 对原、被告提交的上述证据，本院经审查认为，原告提交的证据9属证人证言范畴，不符合形式要求，不具有证明力。原告提交的证据11与本案没有关联性，故本院对上述两份证据不予确认。原、被告提交的其他证据均真实、合法、与本案有关联，能够证明案件事实，本院确认为有效证据。 上述确认证据结合当事人陈述，可证明以下事实： **公司曾用名岳海公司，2018年1月31日变更为**公司。 2012年8月3日，山东省高级人民法院作出（2011）**一终字第244号民事调解书，协议约定：***夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）、农丰置业公司（乙方）欠岳海公司（甲方）的工程款，用房屋以每平方米5000元的价格抵顶，抵顶偿还的数额为7608700元，甲方对该款项有优先受偿权。双方同意以高密市××小区××街工程中的商业用房7套加现金人民币128150元抵顶上述案款。本协议书签订之日起三日内，乙方将合同项下的抵债房屋及补差现金人民币128150元交付给甲方。如乙方不履行交付义务，或抵顶房屋交付后，又因乙方原因导致第三人对抵债房屋主张权利，甲方有权申请法院强制执行，强制执行的本金数额以7608700元为准，乙方并应自民事调解书生效之日起按照银行同期贷款利率的双倍计付逾期付款滞纳金。华夏房地产公司、农丰置业公司已将上述民事调解书约定的位于高密市××小区××街的7套商业用房交付岳海公司抵顶工程欠款，但房屋仍登记在华夏房地产公司名下。上述7套营业房包括10号楼10号、11号营业房。 原告提交被告开具的在航天微电子产业园项目的拨款申请单16份及相应付款凭证，拟证明原告为被告在航天微电子产业园工程中提供材料共计货款42705718元，已付款28337458万元，余款143677138万元用农丰小区10号楼10号、11号营业房抵账。但上述所供材料不仅包括原告公司，还包括青岛恒润建材有限公司、***鑫新型建材有限公司、***泰新型建材有限公司、淄博佳友豪景建陶有限公司、青岛牧城门业有限公司等供货单位。被告辩称，当时抵房仅是意向，后来发现被告超付货款，又没有进行抵顶。 2016年3月24日，原告收取禚无武10号楼11号营业房租金13000元。2016年10月12日，原告收取**10号楼10号营业房租金13000元，被告法律处处长**全在收据背面签名。2018年10月15日，原告收取**10号楼10号营业房租金5000元。原告以上述事实证明原告在此期间已占有房屋并将涉案房屋对外出租。 2017年8月26日，***公司与顺天利公司签订协议书，约定位于高密市××街××号商业房是岳海公司抵给***公司，***公司又抵给顺天利公司，以抵顶顺天利公司所供保温材料，总价712770元。 2019年9月14日，顺天利公司***作为出租方与现任房东沈国光、承租方***签订个人房屋租赁合同书一份，约定***将位于高密市××小区××街××号营业房出租给沈国光，由沈国光转租给***，租期两年，自2019年9月15日至2021年9月24日，租赁费每年25000元。 被告现已将高密市××小区××街10号楼10号营业房另行转租给他人。 被告提交原、被告之间签订的工程物资购销等合同14份，以证明原、被告之间是买卖合同关系，且合同中约定的管辖所在地为青岛市市南区，涉及的工程项目所在地为青岛市城阳区。上述部分合同中约定的结算方式中有“30%抵房，70%***”等内容。 2019年8月14日，被告财务部部长***通过微信向***法定代表人**发送协议书一份，主要内容为：***公司欠***、***借款55万元，***公司同意用高密市步行街10号楼10号营业房抵顶上述借款。但该协议并未正式签署。原告提交2022年2月20日**与***的微信聊天记录一份，**问：“王总，高密10号商铺你租出去了？”***答：“我没有参与这个房子的事情啊。” 2020年万胜道经销部起诉**公司，要求其支付拖欠的工程款1936917元及利息损失。2020年10月26日，青岛市城阳区人民法院作出（2020）鲁0214民初9号民事判决，驳回了万胜道经销部的诉讼请求。 **公司曾于2021年起诉案外人**占用其高密市农丰社区步行街10号楼11号营业房，要求腾房返还。本院于2021年6月19日作出（2021）鲁0785民初2854号民事判决，以**公司不享有涉案房屋的所有权为由，驳回了**公司的诉讼请求。**公司不服，提出上诉。潍坊市中级人民法院于2022年2月28日作出（2022）鲁07民终436号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告将高密市农丰社区步行街10号楼10号、11号营业房抵顶给原告，以清偿被告欠原告的材料款，但原告并未提供双方的以房抵债协议，无法具体查明抵债房屋的位置、抵顶价款及双方当事人的权利义务等重要事实。原告仅是提供了被告开据的拨款申请单、租赁合同、收取房屋租金单据、微信聊天记录等间接证据，上述证据的证明力相对偏弱。首先，拨款申请单只是被告内部财务流程文件，是被告向供货方支付货款的内部审批凭证，其中所涉的“抵房”记载仅是大略的抵房意向，并无具体的实际操作内容。并且原告主张的抵房拨款单中有青岛恒润建材有限公司、***鑫新型建材有限公司、***泰新型建材有限公司、淄博佳友豪景建陶有限公司、青岛牧城门业有限公司等多个供货单位，该供货单位与原告之间有何关联不得而知。其次，根据原告提交的证据，高密市××小区××街10号楼11号营业房由被告抵顶给***公司，***公司又抵顶给顺天利公司，而不是由被告抵顶给原告。三是原告提交的收取房屋租金证据，仅能证明***法定代表人**曾经对涉案房屋进行过管理和出租，鉴于***公司和被告公司的关联关系（被告和**均系***公司的股东），**对其进行管理也属正常。因此原告提供的证据并不能有效证明被告将高密市农丰社区步行街10号楼10号、11号营业房抵顶给原告的事实。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋是根据（2011）**一终字民事调解书是以房屋抵顶工程款而取得，属于以物抵债调解书，不产生物权变动的法律效果。现房屋仍登记在华夏房地产公司名下，即使原告主张的以房抵顶材料款的事实成立，因被告在抵顶房屋时并未取得房屋的所有权，此时处分房屋构成无权处分，现被告明确表示不履行以房抵合同，属于合同履行不能。本案原告主张其是基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，应当区别于普通商品房的买受人，债务人不履行物权转移手续时，债权人仅享有要求履行原债权债务合同的权利。因此原告可要求解除以房抵债合同，而依据原买卖合同向被告追要所欠材料款。故对原告要求被告向原告交付位于高密市××小区××街××号楼××号××房并协助办理过户手续的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 驳回原告市南区***建材经销部的诉讼请求。 案件受理费11040元，减半收取5520元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状。 审 判 员　　马　森 二〇二三年五月四日 法官助理　　*** 书 记 员　　刘　艳