广州市海珠区南石头建兴建材店与广州市轻工建筑安装工程公司房屋租赁合同纠纷2017民终1726二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2017）粤01民终1726号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区南石头建兴建材店，住所地广州市海珠区，系个人工商户。 经营者：***。 委托诉讼代理人：***，该司职员。 委托诉讼代理人：***，广东安国律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市轻工建筑安装工程公司，住所地广州市海珠区。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**、***、分别为广东纵横天正律师事务所律师、实习律师。 上诉人广州市海珠区南石头建兴建材店（以下简称建兴建材店）与广州市轻工建筑安装工程公司（以下简称轻工公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建兴建材店的委托诉讼代理人***、***、轻工公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。现已审理终结。 建兴建材店上诉请求：1、撤销一审判决，改判轻工公司立即与建兴建材店签订由轻工公司提出的《石溪码头场地使用补充合同》，并支付自2016年8月1日以来，拖延履行合同签订所产生的违约金；2、本案一、二审诉讼费用由轻工公司承担。事实和理由：一审法院遗漏重要事实，认定案件证据不足，事实不清，有明显偏袒轻工公司的嫌疑，侵害了建兴建材店的合法利益。建兴建材店因长期租用轻工公司码头场地经营，己达十年，且经五次续签新约。2014年建兴建材店与轻工公司签订的《石溪码头场地使用补充合同》将于7月底期满，而该合同的第三条第3款也明确约定，甲乙任何一方如在合同期满不再续约的，应在合同期满前两个月以书面形式通知对方。2016年6月1日前，建兴建材店没有接到过轻工公司口头或者书面关于不续约的通知，且在2016年7月8日，建兴建材店还收到轻工公司邀请与7月15日续签《租赁补充合同》的函件，建兴建材店有充分、合理的理由相信轻工公司有与建兴建材店进行合同续约的意愿，也正是基于此信赖，建兴建材店在租用的码头场地上，继续投入了大量的人力、物力、财力，并约定了众多客户业务，而这些业务的正常开展，都与在原场地持续经营密不可分。而7月20日，轻工公司才通知建兴建材店不予续约的决定，按照原合同的约定，该通知己整整迟到了两个月，这种违反诚实信用的行为必将给建兴建材店带来无法挽回的经济损失。而一审判决中，并未涉及建兴建材店的上述利益保护问题，致建兴建材店的财产利益于危险的状态。 轻工公司辩称不同意建兴建材店的上诉请求。 轻工公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项关于“场地占用费自2016年10月1日起至实际交回场地之日止按13950元×130%/月计算”的内容，改判为“自2016年10月1日起至实际交回场地之日止按13950元×200%/月计算”；2、一、二审受理费均由建兴建材店承担。事实和理由：一、一审法院关于“对逾期交场期间的费用计算标准约定不明”的认定是有误的，实际上双方对逾期交场之违约后果的约定是非常明确的。按照双倍租金标准条款和按场地占用费总额的10%标准条款，二者之间并不含糊也不矛盾。对于逾期交场期间的场地占用费计算标准，完全应适用《石溪码头场地使用补充合同》第四条第5项的约定，即按每月租金的双倍（13950元×200%/月）计算。二、即使双倍租金标准计付场地占用费和按场地占用费总额的10%标准计付违约金均认定为逾期交场的违约责任，那也是两种不同形式的违约责任，法院应当参照合同双方既约定违约金又约定定金时的处理规则让守约方选择其一，而不能全部作出否定。如二审法院认为上述两项方式只能选择其一，则轻工公司要求按原租金两倍计算场地占用费的方式进行处理，以体现对承租方故意拖延撤场的违约成本，充分保障轻工公司的合法利益。 建兴建材店辩称不同意轻工公司的上诉请求。 建兴建材店向一审法院起诉请求判令：1、轻工公司立即与建兴建材店签订、由轻工公司提出并主张的《石溪码头场地使用补充合同》的续约新合同；2、轻工公司从2016年8月1日起，如仍未与建兴建材店签订续约新合同，每拖延一天，按月场地费额0.6%计付违约金给建兴建材店，建兴建材店得在缴交场地费时抵扣；3、本案诉讼费由轻工公司承担。 轻工公司反诉请求判令：1、因《广州市房屋租赁合同》及《石溪码头场地使用补充合同》已于2016年7月31日租期届满，判令建兴建材店向轻工公司交还广州市xx区xx路xx号之二码头场地物业；2、判令建兴建材店向轻工公司支付租期届满后占用场地期间的场地占用费（2016年8月1日至9月30日按原合同租金13950元/月计算，2016年10月1日之后按原合同租金双倍即27900元/月计算）和违约金（从2016年10月1日起，每月按原租金10%即1395元计算），直到建兴建材店实际交还场地之日止；3、本案诉讼费由建兴建材店承担。 一审法院认定事实：据穗房地证字第**号房地产证记载，xx区xx路1-2号的权属人为轻工公司，权属来源为1985年自建，房屋所有权性质为全民，土地用地面积2400平方米，房屋为砖木结构一层111.35平方米，等。 2014年8月1日，建兴建材店（承租人、乙方）与轻工公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在xx区xx路1-2号出租给乙方作仓库使用，租赁期限自2014年8月1日至2016年7月31日止，月租金为13950元，在合同有效期内按双方签订的《石溪码头场地使用补充合同》约定执行，等。同日，建兴建材店（乙方）与轻工公司（甲方）签订《石溪码头场地使用补充合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市xx区xx路xx号之二的码头场地提供给乙方使用，使用期限自2014年8月1日至2016年7月31日止；甲乙任何一方如在合同期满不再续约的，应在本合同期满前二个月以书面形式通知对方，若续签合同双方另行协商确定，双方如不续约，或新的合同协商不成，乙方应在使用期限届满时将场地全部交回给甲方；2014年8月1日至2016年7月31日的场地费用租金每月13950元，甲乙双方依照合同条款提前解除，终止或合同有效期届满的，合同所确定乙方应交的场地费计至乙方完全退出场地交回甲方之日止，但乙方逾期不返还场地的时间，则按每月场费的双倍计收场地占用费；期限届满，甲乙双方未达成续约协议，乙方应于使用期届满之日迁离场地，并将全部场地及属于房屋主体的设施和装修等完整交还给甲方，乙方逾期不迁离或返还的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期场地费外，按占用期间场地费总额10%收取违约金，同时甲方可向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用均由乙方承担；如本合同与广州市房屋租赁合同有抵触的，以本合同为准；等。 一审中，建兴建材店为证明其主张，提供了如下证据：1、2016年6月17日轻工公司向建兴建材店发出《关于〈石溪码头场地使用补充合同〉到期的提醒通知》，记载提醒建兴建材店在租赁期限届满前一个月书面提出续约申请；2、2016年6月29日建兴建材店向轻工公司发出的函件，表明建兴建材店同意续约，要求轻工公司安排时间签约；3、2016年7月8日轻工公司向建兴建材店发出的函及附了新的《租赁补充合同》文本；4、2016年7月15日建兴建材店发给轻工公司的函件，表明建兴建材店愿意与轻工公司续约，接受轻工公司新的租赁补充合同；5、2016年7月18日轻工公司发给建兴建材店的《通知函》，载明由于建兴建材店没有于7月15日到轻工公司处续约，故要求建兴建材店在8月1日前将场地交回给轻工公司；6、2016年6月3日建兴建材店与案外人***厂混凝土签订的合同。建兴建材店表示由于建筑行业的特点，合同里面没有办法约定得很清楚，但是由于我方供货不及时影响对方工期对方可能会追究我方的违约责任。合同里第9条有约定违约责任，违约责任是50万元，我方根本无力承担，合同签约主体以**的为准，合同上的字可能是笔误。 轻工公司的质证意见：所有证据的真实性没有异议，证据1这个时候街道办事处还没有通知我们这个场地已经列入了沿江观光带的整治范围，并要求我方配合的情况，我方发通知函的时候也没有收到街道、政府的通知，所以就发了这个函；证据2确认有收到；证据3的意见与证据2一致，该通知函也只是询问建兴建材店是否愿意接受新合同，只是轻工公司单方提交，双方还没有协商一致；证据4已经明确表示不可能再与建兴建材店续约；证据5涉案场地已经被政府列入沿江观光带的整治范围，而且双方没有签订新的合同，因此我方发函要求对方在合同期满迁出涉案场地；证据6合同的真实性不予以认可，***厂混凝土**的地方是天华公司与***厂不是同一个公司，合同最基本的供应的商品、数量、时间、合同期限也没有约定，里面也约定了如果其他事项较大变动，供需双方可就市场具体情况另行协商解决。双方停止合作提前15天告知对方但是没有约定违约责任，所以根据这份合同的内容，交货地点与**的公司完全不一致，从内容上讲不合理。 轻工公司为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、2016年7月28日轻工公司向建兴建材店发出的《通知函》，载明轻工公司已发函向建兴建材店明确表示不再续租，因考虑到建兴建材店清理场地需要合理的时间，故轻工公司愿意自租期届满即7月31日起，提供两个月时间给建兴建材店作为清场的期限（该期间租金需按原合同标准支付，如不满一个月的则按实际使用天数计数），期满后不再延长，请建兴建材店于9月30日前将场地交还给轻工公司；证据2《海珠区广纸片区规划深化及控规修编》通告（2016.3.10），该信息可在广州市国土规划局官方网站查显，文号是：穗国土规划（2016）xx号文，规划图是在2016年2月2日审批的，审批单位是广州市人民政府穗府函xx号，证明涉案场地经市政府列入片区规划的“沿江观光带整治工程”范围，轻工公司需按照政府有关部门的要求做好场地清理以配合交收工作；证据3、关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见，证明该指导意见第五条第（三）款规定：因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁的，物业租赁当事人应及时提出变更或解除租赁合同，以维护国有资产合法权益。第六条第（一）款规定：企业物业出租经采取公开招租的方式进行，到期后应重新公开招租。第九条第（一）款规定：市属企业应结合本指导意见，对已出租物业情况进行全面清理，发现问题应及时整改。 建兴建材店的质证意见：证据1确认有收到，因为通知函所反映的内容不是其不与我方续约的理由，即使有这个情况存在，假如政府真的要搬迁我方也是予以配合的，可能搬迁都是很多年以后的事情可能那个时候我们的合同都已经履行完毕了，但是现在没有看到政府有要搬迁的动态；证据2、3真实性由法院认定，我方认为这只是一个大向的规划并没有牵涉到拆迁的事宜，如果要拆迁我方也愿意配合。轻工公司提出不续约的理由非常牵强，石溪码头不属于南石头街管。关于规范国有企业物业出租管理的指导意见的关联性不予以确认，与本案无关，因为本案也没有牵涉到三资改造。 一审诉讼中，建兴建材店表示其在涉案场地经营建材，这种场地很难找，要搬迁会造成建兴建材店巨大损失，其租赁包括了1600平方米土地和约110平方米的房子，其和案外人签订了供货合同故坚持要求和轻工公司签订新合同。 一审法院认为：双方当事人之间签订的《广州市房屋租赁合同》及《石溪码头场地使用补充合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。上述合同约定：任何一方如在合同期满不再续约的，应在本合同期满前二个月以书面形式通知对方，若续签合同双方另行协商确定，双方如不续约，或新的合同协商不成，乙方应在使用期限届满时将场地全部交回给甲方；2014年8月1日至2016年7月31日的场地费用租金每月13950元。合同中约定，任何一方如在合同期满不再续约的，应在本合同期满前二个月以书面形式通知对方，但是也同时约定若续签合同双方另行协商确定。虽然轻工公司没有在合同期满前二个月通知建兴建材店不续约，但合同也约定了若续签合同双方需另行协商确定。根据合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，本案中双方于6、7月份进行了续约事宜的协商，最终轻工公司不愿意再与建兴建材店续约，无论轻工公司不续约的原因如何，建兴建材店都不能强制要求与轻工公司续约，故建兴建材店要求轻工公司续约新合同的诉讼请求予以驳回。在原合同中也没有约定未签订新合同要承担的违约责任，建兴建材店要求轻工公司支付不签订新合同的违约金的诉讼请求无理，不予支持。 现合同约定的租赁期限届满，双方没有达成新的租赁合同，建兴建材店继续使用涉案场地没有依据，轻工公司反诉要求建兴建材店交还涉案场地的诉讼请求有理，予以支持。关于轻工公司要求建兴建材店支付租赁期限届满后场地使用费的问题。建兴建材店在租赁期限届满的情况下逾期不搬迁应当向建兴建材店支付相应的场地使用费，轻工公司要求建兴建材店按13950元的标准支付2016年8月1日至2016年9月30日止的场地使用费有理，予以支持。至于2016年10月1日起的占用费标准，涉案合同约定：甲乙双方依照合同条款提前解除，终止或合同有效期届满的，合同所确定乙方应交的场地费计至乙方完全退出场地交回甲方之日止，但乙方逾期不返还场地的时间，则按每月场费的双倍计收场地占用费；期限届满，甲乙双方未达成续约协议，乙方应于使用期届满之日迁离场地，并将全部场地及属于房屋主体的设施和装修等完整交还给甲方，乙方逾期不迁离或返还的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期场地费外，按占用期间场地费总额10%收取违约金，同时甲方可向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用均由乙方承担。由上可知，合同中关于建兴建材店逾期交回场地这一行为既约定要双倍支付场地占用费又约定要按场地占用费总额10%支付违约金，属约定不明。建兴建材店要求轻工公司双倍支付场地占用费又同时支付10%的违约金不予支持。结合本案实际情况，关于2016年10月1日起的占用费标准，酌情调整为按原标准上浮30%计算为宜，即按13950元×130%每月计算，计算至建兴建材店实际将场地交回给轻工公司之日止。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百十一二条的规定，判决：一、建兴建材店在本判决生效之日起15日内搬出广州市xx区xx路1-2号场地，将场地腾空交回给轻工公司；二、建兴建材店在本判决生效之日起15日内向轻工公司支付从2016年8月1日至实际交回场地之日止的场地占用费（其中2016年8月1日至2016年9月30日按13950元/月计算，2016年10月1日起至实际交回场地之日止按13950元×130%/月计算）；三、驳回建兴建材店的所有诉讼请求；四、驳回轻工公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元由建兴建材店负担。本案反诉受理费300元，由建兴建材店负担183元，轻工公司负担117元。 经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为：建兴建材店与轻工公司双方之间签订的《广州市房屋租赁合同》及《石溪码头场地使用补充合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。 上述合同约定租赁期限至2016年7月31日止，并约定期限届满，双方未达成续约协议，建兴建材店应于使用期届满之日迁离场地，并将全部场地及属于房屋主体的设施和装修等完整交还给轻工公司。由于双方约定的租赁期限已届满，双方并未达成续约协议，轻工公司于2016年7月28日向建兴建材店发出的《通知函》中给予的两个月清场期限亦已到期，轻工公司现起诉请求建兴建材店搬出涉案场地腾空交还轻工公司，合理合法，一审法院予以支持并无不当。 关于建兴建材店逾期交还场地的违约责任问题，《石溪码头场地使用补充合同》第四条第五款既约定建兴建材店逾期不返还场地的时间，则按每月场费的双倍计收场地占用费，第九条第三款又约定建兴建材店逾期不迁离或返还的，除限期迁出和补交占用期场地费外，按占用期间场地费总额10%收取违约金。可见合同对于建兴建材店逾期交还场地的行为既约定要支付双倍租金标准的场地占用费，又约定要按场地占用费总额10%支付违约金，在此情况下，可由守约方轻工公司择一适用。二审中轻工公司明确要求建兴建材店按原租金双倍支付2016年10月1日起的场地占用费，是可行的，本院予以采纳。一审法院将该场地占用费标准调整为按原标准上浮30%计算不当，本院予以纠正。 关于建兴建材店要求与轻工公司签订续约合同以及要求轻工公司支付拖延签订新合同的违约金问题。本院认为，双方合同虽约定一方如在合同期满不再续约的，应在合同期满前二个月以书面形式通知对方，但合同并未约定一方如未履行上述通知义务则必须与对方续约。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，在轻工公司不愿意再与建兴建材店续约的情况下，建兴建材店起诉要求轻工公司签订续约合同，缺乏合同及法律依据，一审法院对此予以驳回并无不当。至于建兴建材店要求轻工公司支付拖延签订新合同的违约金问题，因缺乏合同依据，本院亦不予支持。 综上所述，轻工公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5930号民事判决第一、三、四项； 二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5930号民事判决第二项为：广州市海珠区南石头建兴建材店在本判决生效之日起15日内向广州市轻工建筑安装工程公司支付从2016年8月1日至实际交回场地之日止的场地占用费（其中2016年8月1日至2016年9月30日按13950元/月计算，2016年10月1日起至实际交回场地之日止按13950元×200%/月计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费100元，由广州市海珠区南石头建兴建材店负担；反诉受理费300元，由广州市海珠区南石头建兴建材店负担200元，广州市轻工建筑安装工程公司负担100元。二审案件受理费923元，由广州市海珠区南石头建兴建材店负担649元，广州市轻工建筑安装工程公司负担274元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一七年三月二十九日 书记员***