青岛长江辐射防护设备有限公司与青岛纺联控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事再审判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）青民再终字第166号

申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）青岛长江辐射防护设备有限公司

法定代表人张式琦，总经理。

委托代理人李刚，山东颐衡律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）青岛纺联控股集团有限公司

法定代表人闫勇，董事长。

委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。

委托代理人潘剑，山东琴岛律师事务所律师。

申请再审人青岛长江辐射防护设备有限公司（下称长江辐射防护公司）与被申请人青岛纺联控股集团有限公司（下称青纺联控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，青岛市四方区人民法院于2010年11月23日作出（2009）四商初字第39号民事判决，青纺联控股公司提出上诉，本院于2011年5月25日作出（2011）青民一终字第797号民事判决，已经发生法律效力。长江辐射防护公司申请再审，山东省高级人民法院于2012年5月31日作出（2011）鲁民申字第1235号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2012年7月4日立案，于2012年7月20日向各方当事人送达开庭传票，于2012年7月25日依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人长江辐射防护公司的委托代理人李刚，被申请人青纺联控股公司的委托代理人王书瀚、潘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

青纺联控股公司诉称，长江辐射防护公司承租青纺联控股公司的房屋和土地，合同约定的解除条件成就后，长江辐射防护公司以各种理由拖延。请求判令：1、长江辐射防护公司迁出租赁的房屋和场地，并交付青纺联控股公司；2、长江辐射防护公司支付自2008年7月1日至2009年11月23日的租赁费8万元。

长江辐射防护公司反诉称，1、解除租赁关系的条件不成就；2、青纺联控股公司应补偿各项损失共计294.0307万元。

本院再审查明，2004年2月2日，原青岛纺联集团五棉有限公司（下称青纺联五棉公司）与长江辐射防护公司签订租赁协议，由长江辐射防护公司承租青纺联五棉公司位于青岛市四流南路80号院内土地和房屋（详附图纸表示），面积为5520m2，租赁期限自2004年7月1日至2013年6月30日，年租金为6万元。第一条约定租金的交纳：第一年租金在签订合同时交纳3万元，剩余半年租金3万元于2004年12月31日前交纳；第二年始至第十年度平均每年度交纳6万元，每年6月30日前交纳3万元，12月31日前交纳3万元。第二条第二款第8项约定：长江辐射防护公司在租赁范围内的设计及规划在经青纺联五棉公司同意后，青纺联五棉公司须协助长江辐射防护公司办理必要的房屋改造、建设所需的相关手续，租赁期内房屋的所有权归长江辐射防护公司，租赁期满房屋的所有权归青纺联五棉公司，并协助长江辐射防护公司办理都市工业园所需的相关手续及优惠政策。第三条第一款第1项约定：长江辐射防护公司须经青纺联五棉公司同意后，进行必要的房屋改造、建设，费用由长江辐射防护公司自理；第3项约定：长江辐射防护公司自主经营、自负盈亏、独立核算，青纺联五棉公司不得干涉，长江辐射防护公司根据生产需要投入的设备、仪器、原材料归长江辐射防护公司所有，租赁期满后，由长江辐射防护公司带走。第四条第4项约定：如青纺联五棉公司原因提前终止合同，应承担违约责任，并赔偿长江辐射防护公司投入的永恒改建及装修费及年租赁费100%的违约金，并承担由此带来的一切损失。租赁期满，长江辐射防护公司投入的房屋改建及装修可作价给青纺联五棉公司，长江辐射防护公司有优先权继续租赁上述土地及土地上附着物。第六条约定：“如遇政府征地或强制拆迁以及主管集团做出重大调整时，双方应无条件执行。”

2004年2月11日，双方又签订租赁协议补充条款约定，青纺联五棉公司同意长江辐射防护公司将所建房屋租给其它公司使用，并协助第三方办理工商迁址及办理都市工业园所需的相关手续及优惠政策。第三方的管理由长江辐射防护公司负责，因管理不善出现的问题由长江辐射防护公司负责。

上述合同签订后，双方按照合同约定履行合同，青纺联五棉公司将合同中约定的场地及厂房交付长江辐射防护公司占有和使用，长江辐射防护公司按照约定交纳租金。

2005年4月，青纺联五棉公司因资不抵债，被本院裁定宣告破产还债。在破产过程中，青纺联控股公司通过拍卖方式，竞得了包括上述房屋和土地在内的青纺联五棉公司位于青岛市四流南路80号内房屋和土地使用权。2007年3月12日，本院作出（2005）青破字第15-9号民事裁定书，确认青纺联五棉无偿取得划拨土地使用权的青岛市四方区四流南路80号土地归青纺联控股公司所有。2008年7月8日，本院作出（2005）青破字第15-10号民事裁定书，确认青纺联五棉公司的厂房归青纺联控股公司所有。

2007年4月18日，青岛市纺织总公司劳动服务中心受青纺联控股公司委托，向长江辐射防护公司发出通知书，称因主管集团公司进行土地规划使用重大调整，长江辐射防护公司与青纺联五棉公司签订的租赁协议于2007年4月30日终止，要求长江辐射防护公司在接到通知后于2007年4月30日前搬出，并提出关于租赁协议终止后相关问题的处理按租赁协议第六条约定，由该中心代表青纺联控股公司与长江辐射防护公司商谈。

2008年7月30日，青纺联控股公司向长江辐射防护公司发出通知，称由于长江辐射防护公司提出的高额补偿意见与青纺联控股公司的意向有较大差距，使协商工作不能继续，并提出“按市政府对青岛纺织资产的调整、重组要求，目前，我公司已进入大规模设计、施工阶段，”要求长江辐射防护公司务必于2008年9月30日前搬出。

2008年8月11日，长江辐射防护公司给青纺联控股公司回函，称长江辐射防护公司提出的补偿额是根据客观事实核定的。

2008年8月28日，青纺联控股公司向长江辐射防护公司发函，称对长江辐射防护公司提出的对自建厂房、办公室、样品室建筑物的补偿，因上述建筑物未取得合法建设手续，青纺联控股公司无补偿依据，不予认同，要求长江辐射防护公司按照租赁协议第六条的约定搬出，青纺联控股公司考虑长江辐射防护公司的情况，提出参照当前搬迁政策给予长江辐射防护公司适当补助。

2008年9月10日，青纺联控股公司再次给长江辐射防护公司发函，期望与长江辐射防护公司在2008年9月20日前签订搬迁补助协议。

2008年8月15日，青岛市国有企业改革领导小组召开会议，专题研究《青岛市纺织总公司关于深化和推进棉纺企业调整重组发展的方案》，并原则同意。2008年10月14日，青岛市发展和改革委员会作出《关于青岛纺联控股集团有限公司8万锭搬迁改造项目备案的通知》，将项目备案情况通知青纺联控股公司，在通知中青岛市发展和改革委员会同意项目的备案申请，项目建设地点为青岛市四流南路80号。

青纺联控股公司与长江辐射防护公司对于长江辐射防护公司的搬迁补偿问题不能达成协议，青纺联控股公司于2008年12月8日向法院提出诉讼。2009年7月28日，经一审法院主持调解，双方就长江辐射防护公司搬迁的期限以及补偿款的先行支付达成协议，双方同意在青纺联控股公司先行支付补偿款20万元后，长江辐射防护公司于2009年9月21日前将租赁的场地及厂房腾出交付青纺联控股公司。青纺联控股公司根据上述协议支付长江辐射防护公司搬迁补偿费20万元，长江辐射防护公司于2009年11月23日搬出租赁场地，并与青纺联控股公司办理了交接手续。截至2009年10月，长江辐射防护公司尚有租赁费8万元没有支付青纺联控股公司。

在诉讼过程中，长江辐射防护公司申请对其因搬迁造成的损失进行鉴定，包括前期投入、搬迁费用、停工造成的损失以及房屋差价等。经一审法院委托评估机构评估，长江辐射防护公司在其租赁的场地的前期投入价值总数为1239192.63元，其中红线之内（租赁合同确定的场地范围5520平方米内）为985522.33元，红线之外为253670.30元，长江辐射防护公司的机器设备搬迁产生的拆迁费、运输费、安装调试费、搬迁损耗费等费用共计129197.15元，因搬迁导致停工所产生的经营损失约311420元，因为长江辐射防护公司搬迁地点，有关证照变更、广告版面变更、样本产品目录变更费用共计97500元，长江辐射防护公司所租赁场地的现实客观租赁价格，根据市场调查，长江辐射防护公司所租赁场地现状建筑面积约为1265㎡，在现状况下，房屋平均年租金90元／㎡，该场地（带房屋）年租金约为113850元，计算剩余年限6年客观租金与原合同租金价格的差价合计为323100元。

一审法院还查明，长江辐射防护公司提交的租赁合同中所附图纸场地表明场地面积为7500平方米，与租赁协议中约定的场地面积及青纺联控股公司提交的合同所附图纸面积均不一致，青纺联控股公司不予认可。

本院原二审查明，一审法院委托评估的评估报告书中，红线内新建房屋的原始价值为349741.98元，该部分房屋没有取得合法批建手续。

一审法院认为，青纺联五棉公司与长江辐射防护公司签订的租赁协议及补充条款合法有效，青纺联控股公司在依法取得土地使用权及房屋所有权后，承继了协议中出租人的权利和义务，该协议及补充条款对青纺联控股公司及长江辐射防护公司具有法律约束力，双方应当按照协议约定履行。现因青岛市纺织总公司为推进棉纺企业调整重组发展，青纺联控股公司在租赁场地进行项目建设，根据双方约定对于主管集团的重大调整双方应当无条件执行，青纺联控股公司要求解除与长江辐射防护公司租赁协议，长江辐射防护公司也同意解除，对此法院予以确认，协议解除前的租赁费长江辐射防护公司应当支付青纺联控股公司。协议解除后青纺联控股公司在租赁场地进行重要项目建设，因此青纺联控股公司因协议解除取得了重大利益，而长江辐射防护公司因此蒙受重大损失，而且长江辐射防护公司为保证青纺联控股公司重要项目的建设，主动自行搬出，避免了损失的扩大，为避免显失公平，根据公平原则，青纺联控股公司应当对长江辐射防护公司的损失进行补偿，青纺联控股公司也愿意根据搬迁政策对长江辐射防护公司补助，因此长江辐射防护公司要求补偿其损失符合法律规定，予以支持。长江辐射防护公司主张的前期投入损失应当根据评估的数额、以租赁合同约定的场地面积5520㎡为限计算剩余租赁期限的残值进行补偿。长江辐射防护公司主张的房屋差价损失应当依据评估的数额计算剩余租赁年限的差额来确定，但评估报告计算的剩余年限为6年与事实不符，不予采纳。青纺联控股公司与长江辐射防护公司之间的租赁合同约定的租赁期限为9年，长江辐射防护公司实际占有使用租赁场地和房屋期间为自2004年7月1日至2009年11月23日，其中45天为长江辐射防护公司搬迁期间，不应计算在内，则长江辐射防护公司实际占有使用租赁场地和房屋为五年三个月，剩余租赁期间为三年九个月。长江辐射防护公司主张的其它损失应当按照评估机构评估确定的数额确定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、解除青纺联控股公司与长江辐射防护公司之间的场地及房屋租赁协议，长江辐射防护公司将场地及房屋交付青纺联控股公司（长江辐射防护公司已于2009年11月23日交付青纺联控股公司）；二、长江辐射防护公司支付青纺联控股公司租赁费8万元；三、青纺联控股公司补偿长江辐射防护公司各项损失及费用共计1150689.15元（包括前期投入损失410634元、搬迁费用129197.15元、经营损失311420元、变更证照等的费用97500元、房屋租金差价201938元），扣除青纺联控股公司已经先行支付的20万元后，青纺联控股公司应支付长江辐射防护公司950689.15元。四、驳回长江辐射防护公司的其他反诉请求。案件受理费3100元，由长江辐射防护公司负担。反诉案件受理费15161元，青纺联控股公司负担1万元，长江辐射防护公司承担5161元。评估费用42700元由长江辐射防护公司预缴，由青纺联控股公司负担22700元，长江辐射防护公司负担2万元。

青纺联控股公司上诉称，1、判令青纺联控股公司承担全部损失没有法律依据。根据租赁协议第六条的约定，退出并交还房屋及场地不应附带任何条件，青纺联控股公司亦不存在因租赁合同解除获得重大利益的情形，即使按照公平原则处理损失，也不应由青纺联控股公司全部承担。2、仅依照评估报告认定实际损失不当。一审委托的评估在评估对象是否以属于长江辐射防护公司的投入范围、评估对象是否属于合法批建、是否形成不可拆除的装饰装修、需更换的证照是否已经到期等诸多因素不明的情况下，作出的评估报告是错误的。长江辐射防护公司在搬迁期间仍从事生产。因此，评估机构对经营性损失、搬迁费用的评估亦没有事实依据。请求依法予以改判。

长江辐射防护公司答辩称，青纺联控股公司通过拍卖取得涉案土地和房屋，不存在上级主管集团的问题。租赁合同第六条中所谓不附加条件指的是其他条件，应当按规定给予拆迁补偿，长江辐射防护公司是在对方同意补偿的情况下才搬迁的。评估报告客观准确，公司的实际损失远超一审判决认定的数额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院原二审认为，本案争议的焦点是：双方当事人之间的租赁合同解除的原因及后果如何处理。

1、关于合同的解除问题。根据合同第六条的约定，主管集团重大调整时，合同予以解除，因该事由不可归责于双方当事人，双方均不承担违约责任。青岛市纺织总公司和青岛市发改委下发的文件，可以证明合同约定的解除事由出现，双方之间的租赁合同无条件解除，双方对此皆不应承担合同上的违约责任。

2、关于损失数额的确定。一审中，经当事人申请、法院委托，对长江辐射防护公司主张的前期投入、搬迁费用、停工损失、房屋租金差价等进行了评估。对于前期投入部分，红线之内的投入为985522.33元。经查，该部分中有349741.98元的新建房屋【评估报告结果补充说明部分表二（一）】为没有合法批建的房屋，对于该部分价值不应计为损失，应予扣除，其余部分按剩余租期折算后为264929.67元。对于房屋租金差价损失，法院认为，租赁合同的解除非因青纺联控股公司过错导致，长江辐射防护公司另行租赁厂房所产生的租金差价，不应认定为合同解除所产生的损失，故评估报告中的房屋租金差价部分应予扣除。对于评估报告其他部分，包括搬迁费用、经营损失、变更证照等的费用，可以认定系合同解除所产生的损失。合计以上损失数额：前期投入264929.67元、搬迁费用129197.15元、经营损失311420元、变更证照费用97500元，共计803046.82元。

3、关于损失如何处理。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（四）项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，双方当事人对合同解除均不承担责任，因合同解除而产生的损失，应按照公平原则由双方当事人分担。一审法院判决由青纺联控股公司一方承担全部损失，系适用法律不当，本院予以纠正。青纺联控股公司应将以上损失的一半补偿401523.41元补偿给长江辐射防护公司。

青纺联控股公司的上诉理由部分成立，对其请求法院予以部分支持。一审判决适用法律部分有误，法院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有用法律若干问题的解释〉》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持青岛市四方区人民法院（2009）四商初字第39号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更青岛市四方区人民法院（2009）四商初字第39号民事判决第三项为：青纺联控股公司补偿长江辐射防护公司各项损失及费用共计401523.41元，扣除青纺联控股公司已经支付的20万元后，青纺联控股公司应支付长江辐射防护公司201523.41元。如果未在判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，由长江辐射防护公司负担。一审反诉案件受理费15161元、二审案件受理费13307元，共计28468元，由青纺联控股公司负担7775.08元，由长江辐射防护公司负担20692.92元。评估费42700元，由双方当事人均担。

长江辐射防护公司申请再审称：1、原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明。合同解除系青纺联控股公司原因导致，青纺联控股公司应按照法律及租赁协议第四条第4项的约定，承担违约责任。2、原生效判决适用法律错误。长江辐射防护公司扩建的房屋，是经过青纺联控股公司认可的，根据最高人民法院关于房屋租赁司法解释的规定，青纺联控股公司应当承担赔偿责任。请求依法予以改判。

青纺联控股公司辩称：1、根据合同第六条的约定，因主管集团重大调整，双方无条件执行，青纺联控股公司不承担任何责任。2、长江辐射防护公司建设的房屋，并未经青纺联控股公司同意。3、原审判决所确认的前期投入、搬迁费用、经营损失和变更证照费用，证据不充分。

本院再审认为，当事人诉争焦点在于：1、合同解除事由及违约责任的认定；2、未办理合法建设手续的新建房屋如何处理。

一、关于合同解除事由及违约责任的认定。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。

本案中，2004年2月2日签订的租赁合同第六条约定，“如遇政府征地或强制拆迁以及主管集团作出重大调整时，双方应无条件执行”。青岛市纺织总公司《关于深化和加快推进棉纺织企业调整重组发展的方案》、青岛市国有企业改革领导小组（2008）4号会议纪要、青岛市发展和改革委员会青发改工业备（2008）161号文件，可以认定青纺联控股公司8万纱锭搬迁改造项目占用本案租赁标的，系基于对棉纺企业的调整重组，符合租赁合同约定的“主管集团作出重大调整时，双方无条件执行”情形，合同约定解除的条件成就，青纺联控股公司行使合同解除权，符合约定及法律规定。申请再审人长江辐射防护公司认为合同约定解除条件并未成就的主张，与事实不符，本院再审不予采纳。

本案合同解除并非基于双方当事人的违约行为所致，申请再审人长江辐射防护公司认为被申请人青纺联控股公司应承担违约责任的请求，无法律依据，本院再审不予支持。租赁合同解除后，对于申请再审人长江辐射防护公司由此造成的损失，应根据公平原则由双方进行分担。

二、关于未办理合法建设手续的新建房屋349741.98元损失如何分担问题的认定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

本案中，申请再审人长江辐射防护公司作为承租人，在承租场地内新建房屋，未办理合法建设手续，长江辐射防护公司也未提交证据证明其新建行为系经过被申请人青纺联控股公司同意，租赁合同第三条第一款第1项亦明确约定，房屋改造建设费用由长江辐射防护公司自理，因此新建房屋的损失应由长江辐射防护公司自行承担。申请再审人长江辐射防护公司认为应当由双方进行分担的请求，本院再审不予采纳。

综上，申请再审人长江辐射防护公司认为被申请人青纺联控股公司应承担违约责任，以及被申请人青纺联控股公司应承担新建房屋部分损失的再审请求，无事实和法律依据，本院再审不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条的规定，判决如下：

维持本院（2011）青民一终字第797号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　　曹　志

审　判　员　　田维忠

代理审判员　　徐友仁

二〇一二年八月九日

书　记　员　　于鹤立

书　记　员　　于　雪