湖北三峡职业技术学院与宜昌卫民园林环境工程有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂05民终1073号

上诉人（原审原告）：湖北三峡职业技术学院，住所地宜昌市体育场路31号。组织机构代码73914088-8。

法定代表人：邓曦东，该学院院长。

委托诉讼代理人：彭建华，男，该院副院长。

委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宜昌卫民园林环境工程有限责任公司，住所地枝江市马家店街办滕家河村。统一社会信用代码91420583770768235X。

法定代表人：黄卫民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孟江波，湖北演绎律师事务所律师。

上诉人湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）因与被上诉人宜昌卫民园林环境工程有限责任公司（以下简称卫民公司）租赁合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

三峡职院上诉请求：撤销一审判决，改判支持三峡职院全部诉讼请求。事实和理由：一审判决关于“原告诉求并不符合适用情势变更的情形”的认定属适用法律错误。《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》（2011年1月10日）系采用新的合同形式延续《枝江四岗农村托管开发协议》（2006年11月13日），其实质仍然是托管协议，双方的权利义务没有任何改变。租赁合同中租金的价格的约定等同于托管协议的约定，不能视为对租金价格的确认和对价格调整的放弃。因此，一审认定不适用情势变更原则的理由不成立。三峡职院主张缔约后因国家农业政策利好的影响，案涉土地的租赁价格大幅上涨，若继续履行合同，则显失公平，且将导致国有资产流失，故请求适用情势变更原则变更租金及租赁期限。结合情势变更原则的适用条件分析，本案应适用情势变更原则。首先，租赁合同（托管协议）订立时的国家农业政策现在发生了重大变化，致使土地租赁价格发生大幅上涨（约800%），履约的前提发生了动摇，符合情势变更原则的前提。其次，租赁合同（托管协议）期限为20年，现在至合同到期之日近十年，合同尚未履行完毕。再次，党中央国务院近10年每年发布惠农政策是三峡职院订立合同时无法预见到的，其主观上不存在故意或重大过失违反合同的情形。最后，若继续履行租赁合同（托管协议），则对三峡职院明显不公，且将导致国有资产应有收益大幅减少。

卫民公司辩称，本案中涉案周边土地的市场租赁价格并未发生较大的价格涨幅，本案土地的租赁价格甚至还要高于周边土地现在租赁价格，本案客观情况并未发生任何重大变化。其次，退一步讲，即使在合同履行过程中本案所涉土地的租赁价格发生了小幅波动，这也是正常的商业风险行为。案涉合同是双方当事人的真实意思反映，对双方当事人均具有约束力。请求二审驳回上诉，维持一审判决。

三峡职院向一审法院起诉请求：1、变更三峡职院与卫民公司于2011年1月10日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》第二条，将租赁期限至2026年12月8日止变更为2019年12月8日止；2、变更三峡职院与卫民公司于2011年1月10日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》第三条，年租金自2016年12月9日起由22040元变更为167200元，至2019年12月8日租金501600元由卫民公司于2016年12月31日前付清。

一审法院认定事实：2006年11月13日，三峡职院与卫民公司签订《枝江四岗农场托管开发协议》，约定由三峡职院将枝江四岗农场380亩土地及地上房屋、水电设施全部委托卫民公司管理经营，委托期限为2006年12月8日至2026年12月8日止，卫民公司应向三峡职院交纳托管管理费440800元，交纳方式为每5年交一次托管费110200元，每5年的第一年1月1日前交清。2011年1月10日，三峡职院与卫民公司对380亩土地及其附属设施签订《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，再次确认租赁期限自2006年12月8日至2026年12月8日止。年租金22040元，租金总额440800元。租金支付形式与前述托管协议相同。合同签订后，卫民公司交费至2016年12月7日。2016年9月，三峡职院对涉案380亩租赁土地及其附属设施委托评估机构进行评估，结论为土地租赁价格在评估基准日（2016年9月13日）的评估价值为440元/（亩·年）。

一审法院认为：三峡职院与卫民公司签订的《枝江四岗农场托管开发协议》《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法有效，双方应依合同履行各自权利义务。针对三峡职院与卫民公司主要诉辩观点，一审评述如下：一、关于情势变更原则之适用。情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。根据最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。本案三峡职院与卫民公司于2006年11月13日签订托管协议，履行四年余后，再次于2011年1月10日改签租赁合同，若三峡职院认为租金过低，可在第二次签订租赁合同时一并主张，但双方在租赁合同中对租金价格并未作出调整。而是在租赁合同履行六年余后才始主张。可见，双方对租赁价格系经过深思熟虑而形成。因此，三峡职院诉求并不符合适用情势变更的情形。二、关于租赁期限。三峡职院要求变更合同履行期至2019年12月8日止，并按每三年续签一次合同。一审认为，卫民公司租赁三峡职院土地用于种植、培育林木，而林木与一般一年生农作物相比，生长周期长。若对合同履行期限及续签方式作出调整，将会使卫民公司的经营处于不稳定状态，每三年续签一次合同，并不符合林木种植培育的特点。三、三峡职院主张该《房屋租赁合同》的内容违反国有资产管理相关规定。经查，上述相关规范性文件均属于管理性强制性规定，旨在规范行政事业单位及其工作人员使用和管理国有资产的行为，并不约束合同相对方。且三峡职院与卫民公司所签合同系三峡职院提供的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》范本。

综上，一审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳三峡职院的诉讼请求。一审案件受理费4408元，由三峡职院负担。

二审中，卫民公司提交了转款凭证一份，证明其在2016年12月29日向三峡职院缴纳了2017年1月1日至2021年12月31日的租赁费110200元。经质证，三峡职院对收到该款的事实予以认可，故本院对其真实性予以认定。

二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”上述规定即分别为契约自由与契约正义原则的体现。契约自由与契约正义同属合同法的基本原则，两者的侧重点有所不同。契约自由强调尊重当事人的意愿，契约正义则强调合同中当事人权利义务的实质公平。人民法院在商事审判中，应当同时兼顾上述两个原则，以实现第八次全国民商事会议提出的“坚持权利责任义务统一”和“坚持程序公正与实体公正统一”的审判目标。具体本案而言，三峡职院与卫民公司于2006年11月13日签订的合同期限长达二十年（该合同与双方于2011年1月10日签订的合同期限完全相同），不仅租赁价格偏低，而且未约定租金调整机制，在履行过程中党中央、国务院出台的一系列农业惠民措施更非三峡职院所能预料，如果一味强调契约自由，则必然会实质地损害三峡职院的利益，有违契约正义，因此应当允许三峡职院变更部分合同内容。因卫民公司租赁土地和房屋的目的是为了种植经济、观赏苗木，该经营活动具有周期长，投资见效慢的特点，且卫民公司已经进行了大量投资，租赁合同剩余期限不足十年，因此本院对三峡职院提出的变更合同期限为三年的诉讼请求不予支持。至于托管费（租金），为衡平当事人的利益，可以从2017年12月8日起，实行三年一调整的机制，至租赁结束期2026年12月8日止，数额由合同当事人依法协商确定，或者以具有鉴定资质的鉴定机构鉴定的价格为准。需要指出的是，三峡职院在诉讼前委托湖北隆兴资产评估有限公司对案涉土地的租赁价格进行评估，该公司评估报告依据之一的《资产评估操作规范意见（试行）》（国资办发【1996】23号）已被财政部于2011年2月21日废止，且该评估报告载明报告有效期限为2016年9月13日至2017年9月13日，因此不能以该评估结论作为确定以后租赁价格的依据。

综上所述，三峡职院的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1541号民事判决；

二、宜昌卫民园林环境工程有限责任公司从2017年12月8日起，按照与湖北三峡职业技术学院另行协商价格，或共同委托的有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定价格，向湖北三峡职业技术学院缴纳租赁费（以三年为鉴定期限，一次性缴纳三年，至租赁期限终止时止。宜昌卫民园林环境工程有限责任公司于2016年12月29日缴纳的110200元予以相应抵扣。如一方当事人无正当理由拒绝协商指定鉴定机构，则以另一方当事人单方委托的有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见为准。）

三、驳回湖北三峡职业技术学院的其他诉讼请求。

一审案件受理费4408元，二审案件受理费8816元，由湖北三峡职业技术学院负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈继雄

审判员　　刘　强

审判员　　王明兵

二〇一七年五月十八日

书记员　　张　娟