湖北卫民园林建设有限公司、湖北三峡职业技术学院租赁合同纠纷再审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民事判决书

（2018）鄂05民再9号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北卫民园林建设有限公司，统一社会信用代码91420583770768235X，住所地枝江市马家店街办东湖大道199号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孟江波，湖北演绎律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖北三峡职业技术学院，统一社会信用代码124205007391408883，住所地宜昌市体育场路31号。

法定代表人：***，该院院长。

委托诉讼代理人：***，该院副院长。

委托诉讼代理人：**，湖北西陵律师事务所律师。

再审申请人湖北卫民园林建设有限公司（以下简称卫民公司）与被申请人湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）租赁合同纠纷一案，因卫民公司不服本院（2017）鄂05民终1073号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）鄂民申3091号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人卫民公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人孟江波，被申请人三峡职院的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

卫民公司申请再审称：1.三峡职院在一审庭审中明确其主张是按照情事变更原则提起的诉讼请求。二审也是以本案符合情事变更为由提起上诉。但二审法院却没有就本案是否适用情事变更原则的情形进行审理，反而适用三峡职院从未主张过的“契约正义”公平原则进行了判决，明显超出了本案的上诉请求，适用法律错误，违反了民事司法审判原则。2.双方2006年11月13日签订的租赁托管协议履行了几年后，卫民公司按照三峡职院的要求于2011年1月10日又改签了租赁合同，并未对租赁价格、支付方式、租金调整机制以及租赁期限等作出调整。这说明双方的全部合同内容均是真实意思表示，不存在显失公平的情形。而二审判决在对三峡职院所提交的评估报告不予认定的同时又认定本案“租赁价格偏低”，进而认定有违契约正义并判令变更本案租赁价格。该判决结果明显与其查明的事实自相矛盾，因此，二审判决认定事实错误。3.卫民公司在二审中提交了其在一审判决后又依约缴纳2017年1月1日至2021年12月31日五年租金的新证据，二审未依法开庭审理，剥夺了当事人的诉讼权利。请求再审撤销二审判决，维持一审判决。

三峡职院再审辩称：1.二审判决认定本案符合情事变更原则，其理由在二审判决书中已经充分阐明，情事变更原则是本案适用公平原则进行处理的依据，二审判决适用法律正确。2.二审判决认定的案件事实是正确的。3.二审组成合议庭进行了审理，虽然采取的询问方式，但对证据认定的程序是正确的。请求再审驳回卫民公司的再审申请，维持二审判决。

三峡职院向一审法院起诉称，双方签订的租赁合同年租金在20年内未约定租金调整机制，现价格仅为市场价格的1/8，若双方继续履行对于三峡职院明显不利，将导致国有资产重大损失。为此，请求法院判决：1.将合同订立的租赁期限2026年12月8日止变更为2019年12月8日止。2.将合同订立的年租金22040元，自2016年12月9日起变更为167200元，至2019年12月8日的租金501600元于2016年12月31日前付清。

一审法院认定，2006年11月13日，三峡职院与卫民公司签订《枝江四岗农场托管开发协议》，约定由三峡职院将枝江四岗农场380亩土地及地上房屋、水电设施全部委托卫民公司管理经营，委托期限为2006年12月8日至2026年12月8日止，卫民公司应向三峡职院交纳托管管理费440800元，交纳方式为每5年交一次托管费110200元，每5年的第一年1月1日前交清。2011年1月10日，双方对380亩土地及其附属设施重新签订《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，再次确认租赁期限自2006年12月8日至2026年12月8日止；年租金22040元，租金总额440800元；租金支付形式与前述托管协议相同。合同签订后，卫民公司交费至2016年12月7日。

2016年9月，三峡职院对涉案380亩租赁土地及其附属设施委托评估机构进行评估，结论为土地租赁价格在评估基准日（2016年9月13日）评估价值为440元/（亩·年）。

一审法院认为，双方签订的托管开发协议及租赁合同系双方真实意思表示，依法有效，双方应依合同履行各自权利义务。针对双方主要诉辩观点，评述如下：（一）关于情势变更原则之适用。情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。本案双方当事人于2006年11月13日签订托管协议，履行四年余后，再次于2011年1月10日改签租赁合同，若三峡职院认为租金过低，可在第二次签订租赁合同时一并主张，但双方在租赁合同中对租金价格并未作出调整。而是在租赁合同履行六年余后才始主张。可见，双方对租赁价格系经过深思熟虑而形成。因此，三峡职院诉求并不符合适用情势变更的情形。（二）关于租赁期限。卫民公司租赁土地用于种植、培育林木，而林木与一般一年生农作物相比，生长周期长。每三年续签一次合同，并不符合林木种植培育的特点。若对合同履行期限及续签方式作出调整，将会使卫民公司的经营处于不稳定状态。（三）三峡职院主张该《房屋租赁合同》的内容违反国有资产管理相关规定。经查，上述相关规范性文件旨在规范行政事业单位及其工作人员使用和管理国有资产的行为，并不约束合同相对方。且双方所签合同系三峡职院提供的范本。综上，三峡职院的诉讼请求证据不足，不予支持。一审遂判决：驳回三峡职院的诉讼请求。

三峡职院不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决关于“原告诉求并不符合适用情势变更的情形”的认定属适用法律错误。双方所签租赁合同系采用新的合同形式延续托管开发协议，其实质仍然是托管协议，双方的权利义务没有任何改变。因此，一审认定不适用情势变更原则的理由不成立。本案应适用情势变更原则。首先，租赁合同（托管协议）订立时的国家农业政策现在发生了重大变化，致使土地租赁价格大幅上涨（约800%），履约的前提发生了动摇，符合情势变更情形。其次，合同（托管协议）期限20年，现在至到期之日近十年，合同尚未履行完毕。再次，党中央、国务院近10年每年发布惠农政策是三峡职院订立合同时无法预见到的，其主观上不存在故意或重大过失违反合同的情形。最后，若继续履行租赁合同（托管协议），则对三峡职院明显不公，且将导致国有资产应有收益大幅减少。为此，请求二审法院撤销一审判决，改判支持三峡职院全部诉讼请求。

二审审理后，确认一审所认定的事实。

二审认为，《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，上述规定分别为契约自由与契约正义原则的体现，人民法院在商事审判中，应当同时兼顾上述两个原则。具体本案而言，双方于2006年11月13日签订的合同期限长达二十年，不仅租赁价格偏低，而且未约定租金调整机制，在履行过程中，党中央、国务院出台的一系列惠农措施更非三峡职院所能预料，如果一味强调契约自由，则必然损害三峡职院的利益，有违契约正义。因卫民公司租赁土地的目的是为了种植苗木，其经营周期长，投资见效慢，且卫民公司已进行了大量投资，合同剩余期限不足十年，因此本院对三峡职院提出的变更合同期限为三年的诉讼请求不予支持。至于托管费（租金），为衡平双方利益，可从2017年12月8日起，实行三年一调整的机制，至租赁结束2026年12月8日止，数额由双方协商确定，或者以具有鉴定资质的鉴定机构鉴定的价格为准。综上，三峡职院的部分上诉请求成立，应予支持。二审遂判决：一、撤销枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1541号民事判决；二、卫民公司从2017年12月8日起，按照与三峡职院另行协商的价格或共同委托的有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定价格，向三峡职院缴纳租赁费（以三年为鉴定期限，一次性缴纳三年，至租赁期限终止时止。卫民公司于2016年12月29日缴纳的110200元予以相应抵扣。如一方当事人无正当理由拒绝协商指定鉴定机构，则以另一方当事人单方委托的有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见为准。）三、驳回三峡职院其他诉讼请求。

再审庭审中，卫民公司提交了2016年12月29日转账支付三峡职院11.02万元的银行电子回单一份，欲证实三峡职院已经认可继续履行合同并已收取了土地租赁费。三峡职院质证称，该笔款项虽已转账至三峡职院，但三峡职院并未开具任何收款凭据，不认可该笔款项系卫民公司所交的租赁费。本院认为，在三峡职院没有提供证据证实该笔款项系卫民公司支付其他款项的情况下，应当认定该笔款系卫民公司依约支付的土地租赁费。

再审庭审中，卫民公司还提交了宜昌市农科院枝江试验站（紧邻本案所涉土地旁）分别与*远胜等5人于2016年1月30日签订的《四岗试验站试验田租赁合同》（原件），合同载明：所承租的土地，水田亩承租价60元，旱田亩承租价40元，鱼塘亩承租价130元，果园亩承租价110元。三峡职院质证称：无法认定其真实性，且与本案不存在关联性。经本院庭外调查，宜昌市农科院枝江试验站负责人陈述：这5份合同都是真实的；这些地至今还是在租给别人种，合同一年一签，租金还是合同上的这个价。据此，本院认为，卫民公司当庭提交的5份土地租赁合同，虽不能直接证明本案的案件事实，但可以作为本案所涉土地租赁价格的参考因素。

本院再审后，确认原一、二审所认定的案件事实。

再审还查明，2017年12月13日，宜昌卫民园林环境工程有限责任公司变更登记为湖北卫民园林建设有限公司。

本院再审认为，双方所签租赁合同系平等主体之间的民事法律合同，属有效合同，该合同应当得到实际履行，应当按照诚实信用原则保护守约方的合法权益；《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，本案租赁合同期限二十年并未违反法律规定；在长达二十年的合同期限内，在我国不断深化改革、经济社会不断发展的大背景下，各类物价以及国家的土地管理政策肯定会有变动，这种变动应当是常人能够预见的，并不属于“社会一般观念上的事先无法预见”，也并非“风险程度远远超出正常人的合理预期”，该风险也并非“不能防范和控制”等等。据此，即使本案所涉土地现在的租赁价格比合同签订时的价格有较大幅度变化，但此变化并不符合法律上的情事变更情形。综上，本院原二审判决所认定的本案土地租赁价格偏低、租赁期限过长，进而判决变更合同订立的土地租赁价格及租赁期限，其事实依据和法律依据不足。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、撤销本院（2017）鄂05民终1073号民事判决。

二、维持枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1541号民事判决。

二审案件受理费8816元由三峡职业技术学院负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

代理审判员***

二〇一九年一月三十一日

书记员*雁