某某与昆仑信托有限责任公司案外人执行异议之与二审民事判决书

北京市高级人民法院

民事案件判决书

（2020）京民终414号

上诉人王暖达因与被上诉人昆仑信托有限责任公司（以下简称昆仑信托公司），一审第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）、北京泰和翔装修工程有限责任公司（以下简称泰和翔装修公司）、北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方公司）、李贵杰案外人执行异议之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人王暖达的委托诉讼代理人翟启超，被上诉人昆仑信托公司的委托诉讼代理人孟圆，一审第三人华亿安顺公司的委托诉讼代理人程宁宁到庭参加了诉讼。经合法传唤，一审第三人泰和翔装修公司、光耀东方公司、李贵杰未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

王暖达上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号2层245号房屋（以下简称245号房屋）的查封；3.本案的诉讼费用由昆仑信托公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，应依法予以撤销，中止对245号房屋的查封。1.王暖达与第三人华亿安顺公司于2017年7月3日订立了《北京市存量房买卖合同（自行成交版）》，合同中约定王暖达以2768132元的价款购买存量房一套，且王暖达支付了全部购房款，一直居住使用至今。2.该存量房是由华亿安顺公司对朝青汇大厦进行装修改造，由本身的大产权变更为小产权后再进行出售的，华亿安顺公司既然对于涉案的房屋进行了改造并做了产权分割，该分割的行为应具有相应的规划并报批后才能予以进行，故是否具有相关的资质与证件，应予以查明。华亿安顺公司的改造行为也应属于房地产开发，因此应适用《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条的规定。王暖达签订合同日期为2017年7月3日，而昆仑信托公司申请法院查封的日期是2019年5月13日；王暖达所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋；在签订合同时已经支付了全部价款，在北京市内并无其他房产，完全符合上述条件。3.在没有证据证明王暖达有其他可供居住房屋、且245号房屋一直被实际用于自住的情况下，245号房屋对王暖达本人及家庭即具有了居住保障功能。故相对于昆仑信托公司享有的金钱债权，王暖达的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

昆仑信托公司辩称，不认可王暖达提出的异议申请内容及理由，一审法院对245号房屋进行的查封符合法律规定，并应当进一步进行评估、拍卖等执行措施，以实现昆仑信托公司的债权。2017年7月27日，昆仑信托公司与华亿安顺公司签订了2017年昆仑信（转）字第17154XT08号《昆仑信托??北京朝青汇项目收益权转让及回购集合资金信托计划之项目收益权转让及回购合同》（以下简称主合同），主合同约定华亿安顺公司为偿还关联企业对其借款，将其持有的北京朝青汇未售项目（项目位置：北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼，所有权证书编号：X京房权证朝字第XXXX号）100%的项目收益权全部转让给昆仑信托公司，项目收益权内容包括标的项目下土地管理、开发所获收入，物业的预售收入，物业的销售收入，取得的保险金、损害赔偿金等代为物等。昆仑信托公司成立信托计划专门受让该项目收益权，并分两期向华亿安顺公司转让项目收益权转让价款，该信托计划自第一次转款时成立。华亿安顺公司应按照合同约定履行到期回购义务，回购款包括本金及溢价款两部分，回购溢价款以本金为基数，按照年利率8.8%计算。2017年7月27日，昆仑信托公司与华亿安顺公司签订了2017年昆仑信（抵）字第17154XT08号《昆仑信托??北京朝青汇项目收益权转让及回购集合资金信托计划之项目收益权转让及抵押合同》（以下简称《抵押合同》）。《抵押合同》第一条约定华亿安顺公司将其持有的北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼－2至6层未售部分建筑面积为24376.09平方米的商用住宅房产抵押给昆仑信托公司，用于担保主合同项下华亿安顺公司的全部义务履行。抵押权效力及于上述所抵押物本身，及其从物、从权利等。《抵押合同》第三条约定，担保范围为主债权本金及溢价款、违约金、滞纳金、损害赔偿金和实现主债权和抵押权的律师费（含风险代理律师费）、诉讼费、仲裁费、抵押物处置费、过户费及其他相关费用。在存在多重担保措施情况下，昆仑信托公司有权自行决定对各种担保措施的执行顺序。《抵押合同》第十条约定，在本合同终止前，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物转让（包括但不限于赠与、交换、出售等）作价入股、出租、再抵押或将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质或以其他任何方式处分。2017年8月9日，昆仑信托公司与华亿安顺公司办理完毕抵押登记工作，他项权证号：京（2017）朝不动产证明第0063400号。综上，王暖达所提异议的245号房屋登记于华亿安顺公司名下，且系债权人昆仑信托公司的合法抵押物，昆仑信托公司依法享有抵押权。王暖达与被执行人华亿安顺公司签订的房屋买卖合同时间为2018年，晚于245号房屋抵押登记设立时间，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的法律规定，昆仑信托公司对245号房屋享有可以对抗案外人的担保物权，昆仑信托公司可据此申请处置标的物进而享有优先受偿权，案外人的执行异议不应得到支持。请求法院依法驳回王暖达异议申请。

一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王暖达请求停止执行245号房屋，其应举证证明其对245号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、王暖达在本案中属于一般不动产买受人还是商品房消费者；二、王暖达就245号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，王暖达主张华亿安顺公司系房地产开发企业，其系245号房屋的商品房消费者，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。华亿安顺公司亦称其系开发商性质的企业管理公司，系光耀东方公司旗下公司，对涉案房屋所在的楼宇从事开发商性质的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。根据华亿安顺公司的工商登记信息，华亿安顺公司的经营范围并不包括房地产开发，仅有物业管理，且华亿安顺公司认可其未取得房地产开发资质等级证书，其从案外人处购买了涉案房屋所在楼宇，然后分割、装修、销售。因此，华亿安顺公司并非房地产开发企业，王暖达主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺乏依据，法院不予支持。 关于焦点二，因王暖达在本案中系一般不动产买受人，故本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，王暖达签订《245号房屋买卖合同》并支付款项后，因其权利未公示，其享有的只是要求华亿安顺公司交付房屋、办理过户手续的请求权。昆仑信托公司的抵押权登记时间虽在王暖达签订合同、付款之后，但其抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权。因此，王暖达主张其对245号房屋享有的权利能够对抗昆仑信托公司的抵押权，于法无据，法院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王暖达虽在人民法院查封245号房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产并已支付全部价款，但根据在案证据及当事人陈述，在北京市住房和城乡建设委员会等五部门于2017年3月26日联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后，王暖达在明知其不符合购房条件的情况下，仍与华亿安顺公司签订《245号房屋买卖合同》并支付购房款，系其自身对政策限制的忽略，故其不符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。因此，王暖达对245号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由王暖达负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

审判长　　许雪梅 审判员　　赵　彤 审判员　　汪　明

书记员　　贾蒙霓