某某与吉林省新华书店集团长春市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

吉林省长春市南关区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）吉0102民初3241号

原告（反诉被告）：**，男，1981年5月11日出生，住长春经济技术开发区。

委托诉讼代理人：马维翰，吉林洪田律师事务所律师。

被告（反诉原告）：吉林省新华书店集团长春市有限责任公司，住所地长春市南关区重庆路512号。

法定代表人：宋孟林，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：李敏，吉林德谷律师事务所律师。

原告**与被告吉林省新华书店集团长春市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告**及其委托诉讼代理人马维翰、被告吉林省新华书店集团长春市有限责任公司的委托诉讼代理人李敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《出租合同》无效；2.判令被告返还原告租金97000元；3.判令被告赔偿原告设计、装修费227999元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年末，原告为了树立品牌门店，决定进入长春市重庆路商圈经营其创立的呿品爆肚粉丝店，经过实际考察最终确定了被告对外出租的书窗。原告经过与被告协商，双方签订了《出租合同》，由原告承租了被告位于重庆路512号楼后侧20平方米的书窗，租赁期限为2015年12月14日至2020年12月13日。合同签订后，原告按约交纳一年的租金，并对承租书窗进行了设计及装修，共花费227999元。2017年3月2日，长春市规划局南关规划分局联合南关区行政执法局以及南关区自强街道办事处共同执法，以该外界书窗系违章建筑为由予以拆除，原告紧急雇佣人员将经营设备搬出，花费5180元。由于被告出租给原告的书窗系违法建筑，所以双方签订的《出租合同》无效，并且违法建筑现已被拆除，原告所有的附属装修也都化为乌有，因此原告依法要求被告返还租金，并且赔偿装修损失。

吉林省新华书店集团长春市有限责任公司辩称，2015年12月13日原告与被告签订的出租合同，被告将位于重庆路512号楼后侧20平方米的书窗租赁给原告使用，承租期间，原告未经被告允许及长春市建设局的审批擅自扩建、拆改租赁物书窗的门脸，门脸钢梁向清明街方向延伸65公分，向重庆路胡同方向延伸30公分，此行为导致恶劣影响，导致周边商户向工商举报，因私自拆改没有行政部门的审批，因此书窗被拆除给被告造成巨大损失。承租期间，原告已经实际使用该租赁房屋，实现了经营目的，其一直从事经营活动没有损失存在，被告不应返还租金，不仅不应返还，原告还拖欠被告租金达到21260.27元，书窗被拆除后，被告的房屋收入租金截止到2018年9月14日的租金损失149087.58元，原告的所有损失都是其违法行为自身造成的，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。

吉林省新华书店集团长春市有限责任公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人**给付反诉人自2016年12月13日起至2017年3月2日止拖欠反诉人的房屋租金21260.27元；2.判令被反诉人**承担租赁房屋被拆除损失人民币149087.59元（以房租每年97000元为计算标准，从2017年3月2日起暂计算至2018年9月14日，剩余损失继续计算，直至法律文书生效之日止）；3.本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年12月13日，反诉人与被反诉人签订《出租合同》，反诉人将位于重庆路512号楼后侧约20平方米书窗（原车棚）租赁给被反诉人**使用。在租赁期间，被反诉人**未经长春市南关区建设局审批，也未经反诉人同意，擅自扩建、拆改租赁书窗的门脸，并将门脸钢梁向清明街方向延伸65公分、向重庆路胡同方向延伸30公分，此行为造成恶劣影响，导致长春市规划局做出违法扩建行政处罚，并由此造成该书窗被拆除，给反诉人造成经济损失。被反诉人拖欠反诉人租金21260.27元，书窗被拆除后反诉人减少房屋租金收入149087.58元。反诉人为维护自己的合法权益，特提起反诉，要求与本诉合并审理，请求法院判如所请。

**针对吉林省新华书店集团长春市有限责任公司的反诉辩称，被告出租给原告的书窗系违法建筑，并且在2016年长春市整治市区违法建筑的战役中被依法拆除，因此双方签订的出租合同无效，被告所有的书窗系违法建筑，因此被拆除后不存在任何的损失，请法院驳回被告的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2015年12月13日，吉林省新华书店集团长春市有限责任公司（甲方）与**（乙方）签订《出租合同》，约定甲方将其位于重庆路512号楼后侧20平方米的书窗租给乙方经营使用。租赁期限自2015年12月14日至2020年12月13日。年租金为97000元，乙方于每年的11月15日前交纳租金48000元，每年的5月15日前交纳租金49000元，如过期拖欠房租及各项费用，甲方有权收回房屋，并滞留乙方全部商品。乙方在经营期间的四防安全、门前三包、冬季扫雪、水费、电费等全部由乙方自行承担。乙方不得擅自改变房屋结构，乱接电线，装修前必须征得甲方同意后方可装修，乙方不得使用煤气罐。另双方还约定如因政府原因此房拆除，或大楼整体拆迁，甲方应退还乙方剩余租金，不赔偿乙方损失等内容。签订上述出租合同后，双方均按合同约定履行各自义务，**对租赁房屋进行了装修，并利用租赁房屋从事经营活动。2016年3月22日，长春市规划局在**承租的房屋醒目位置张贴公告及长规罚告南字（2016）第025号《长春市规划局拆除违法建筑行政处罚告知书》，限该建筑所有权人于2016年4月2日前自行拆除。逾期不拆除我局将依照有关规定申请有管辖权的区人民政府依法强制拆除。**于2016年4月5日向吉林省新华书店集团长春市有限责任公司出具《承诺书》，主要内容：**现已承租吉林省新华书店集团长春市有限责任公司重庆路512号楼后侧20平方米书窗，为了防止漏雨，特将清明街门脸钢梁向前延伸10公分，如因接出钢梁导致邻里之间发生纠纷，有**本人负责，书店不赔偿损失，如因接出钢梁导致书店房屋被拆除，书店将追究**责任，由**赔偿书店损失。2017年3月2日，**承租的房屋被政府组织相关部门依法强制拆除，吉林省新华书店集团长春市有限责任公司与**在庭审中对拆除时间予以确认，同时对**已支付的房屋租金97000元予以确认。

本院认为，**与吉林省新华书店集团长春市有限责任公司签订的《出租合同》虽系当事人之间的真实意思表示，但由于双方约定的租赁房屋被长春市规划局认定为未取得建设工程规划许可证，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《吉林省城乡规划条例》第四十九条、《长春市城乡规划条例》的规定，限期所有权人自行拆除，后该房屋被政府组织相关部门依法强制拆除，故**与吉林省新华书店集团长春市有限责任公司签订的《出租合同》无效。关于**主张返还租金97000元的问题，由于**自2015年12月14日至2017年3月1日期间占有使用租赁房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，**应参照出租合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，扣除**已支付2015年12月14日至2016年12月13日期间的房屋占有使用费97000元，**尚欠付吉林省新华书店集团长春市有限责任公司2016年12月14日至2017年3月1日期间的房屋占有使用费20728.77元（年租金97000元÷365天×78天），故对**主张返还租金的请求不予支持，**应支付吉林省新华书店集团长春市有限责任公司房屋占有使用费20728.77元。关于**主张的装修损失、搬运费以及吉林省新华书店集团长春市有限责任公司主张的房屋被拆除损失问题，因双方签订的合同属无效合同，现涉案租赁房屋被认定为违建予以拆除，导致双方各自主张的损失均无法确定，考虑双方对合同无效均存在过错，兼顾公平原则，双方的损失以各自承担较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、**、吉林省新华书店集团长春市有限责任公司于2015年12月13日签订的《出租合同》无效；

二、**于本判决生效后立即给付吉林省新华书店集团长春市有限责任公司房屋占有使用费人民币20728.77元；

三、驳回**的其他诉讼请求；

四、驳回吉林省新华书店集团长春市有限责任公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3087元，由吉林省新华书店集团长春市有限责任公司负担1113元，**负担1974元；反诉费1853元，由**负担159元，吉林省新华书店集团长春市有限责任公司负担1694元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

代理审判员　　张忠国

二〇一八年十月二十五日

书　记　员　　隋　汉