某某、江油国富房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

四川省江油市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)川0781民初2847号

原告：***，女，汉族，生于1965年4月25日，初中文化，四川省江油市人，住四川省江油市。

委托诉讼代理人：谷梓君，江油市维权法律服务所法律工作者。

被告：江油国富房地产开发有限公司，住所地江油市三合镇建设南路262号万宝小区北楼栋1层1-3室，统一社会信用代码91510781MA631YFH38。

法定代表人：郭大富。

委托诉讼代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。

第三人：中建远发工程有限公司，住所地成都市武侯区二环路南四段51号4幢5层01号，统一社会信用代码91510000599973406Q。

法定代表人：牟燕军，公司董事长。

委托诉讼代理人：金燕秋，公司员工。

委托诉讼代理人：雷小会，四川川建律师事务所律师。

原告***与被告江油国富房地产开发有限公司（以下简称“国富公司”）、第三人中建远发工程有限公司（以下简称“远发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人谷梓君，被告委托诉讼代理人禹波以及第三人委托诉讼代理人金燕秋、雷小会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《商品房认购协议》合法、有效；2.判令被告于原告签订《预售商品房买卖合同》，并办理网签备案登记手续同时协助办理房屋过户手续；3.判令被告支付违约金226809.6元（按照总房款的30%计算）；4.判令被告支付原告代理费17000元；5.本案的诉讼费及于本案相关的其他的费用由被告全部承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：l.判令被告及第三人连带向原告支付工程款756032元；2.判令被告及第三人连带向原告支付从起诉之日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准计算利息直至款项付清时止；3.判令被告及第三人连带向原告支付违约金226809.6元；4.判令被告及第三人连带支付代理费17000元；5.判令本案诉讼费及与本案相关的其他费用由被告及第三人连带承担。

事实和理由：原告***与被告及第三人结算，为了平衡三人之间的债权债务关系，经原告和被告及第三人友好协商由被告江油国富房地产开发有限公司自愿将名下所有的面积118.13平方米的国富公寓1栋2单元3层6号房屋一套，作为工程款抵款房卖给原告***。2021年2月3日，被告江油国富房地产开发有限公司与原告***及第三人签订了《商品房认购协议》，约定6500元／平方米，房屋总价为756032元，被告向原告出具了收据。其中《商品房认购协议》的第二条约定“甲方确认此房为毛坯房，并达到可销售条件。乙方在办理网签合同时，此房必须为无查封、无抵押、无销售备案、无销售网签状态。乙方享受第一优先受偿权。”第六条约定“甲方在协议中承诺于2021年3月31日前，为乙方办理好网签备案手续，如逾期不能办理或未退还房屋房款756032元，视甲方违约。甲方应按照房屋总房款赔偿乙方违约金，并按银行同期贷款利率的3倍支付乙方违约金。第七条约定：“若甲、乙双方发生争议，可先自行协商解决，如协商不成，可向当地人民法院提起诉讼，其诉讼费、差旅费、代理费等，所产生的一切费用由违约方承担。”综上所述，被告在约定的时间内，并没有为乙方办理好网签备案手续，该房屋也不是无抵押状态，被告存在严重违约。因此，原告多次找被告依据《商品房认购协议》履行义务，但被告以各种理由推诿，拒不履行。现原告为了维护自己的合法权益，特依据相关的法律规定向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉请。

被告国富公司辩称，1.案涉房屋于2019年1月22日办理了借款抵押登记手续，属于在建工程抵押。因政府房产调控政策的变化，导致房地产行业不景气，被告资金紧张，因此至今没有解除抵押登记手续。且案涉房屋已被（2021）川0781执284号案件司法查封，现在确无法签订正式的商品房买卖合同并办理网签备案手续；2.双方认购协议签订前后，原告也未曾向被告支付过购房款、预付款或者是定金，协议中虽约定该房屋为中建远发工程款抵款房，但根据被告与第三人签订的以房抵款确认书的约定，若未能在2021年3月31日前办理好网签备案手续，则以房抵款不再执行，且第三人向被告出具的工程款收条也因没有办理网签备案而未能生效。第三人有权继续向被告追讨该75万余元的工程款，因此原告的购房款也尚未支付；3.双方商品房认购协议为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，且原告没有支付任何购房款项，被告虽未在期限内与原告签订正式的备案合同，但也没有给原告造成任何的经济损失，因此原告所主张的违约金等款项依法不应予以支持。4.本案是建设工程施工合同纠纷，被告国富公司不是本案适格主体，不应当承担案涉工程款的支付义务；虽然国富公司之前同意在一定时间内以房屋抵在第三人处相应的债务，但是因为客观原因并没有办理网签备案手续，根据各方约定，在2021年3月31日之前没有办好网签备案手续，以房抵债就不再执行；因本案并非商品房预售合同纠纷，因此被告也不应承担相应的违约责任。

第三人远发公司述称，1.本案案由应为商品房预售合同纠纷，不应是建设施工合同纠纷，根据原告诉状中陈述的事实及理由，原告起诉是以商品房认购协议履行产生争议，在商品房认购合同合法有效且未被撤销的情况下，本案案由应为商品房预售合同纠纷；2.第三人与原告之间并未有任何合同关系，原告起诉中也并未提到任何主张工程款的依据以及相应的合同关系，因此本案无论是以什么法律关系进行审理，第三人均不应承担支付责任，综上，请求法院驳回原告对第三人的权利诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议以及争议证据，予以审查并在卷佐证。相关证据经审查后，认定事实如下：

2021年2月3日，原告***、被告国富公司以及第三人远发公司三方共同签名、盖章达成《国富公寓〈商品房认购协议〉》（以下简称协议）一式三份，该协议约定原告认购被告开发的国富公寓1栋2单元3层6号房屋，作价756032元；此房为第三人远发公司工程抵款房；被告承诺于2021年3月31日前为原告办理网签备案手续，若逾期不能办理或未退还房屋房款756032元，视被告违约，应按照房屋总房款赔偿原告违约金，并按银行同期贷款利率的3倍支付被告违约金。若原、被告发生争议，协商不成的，可向当地人民法院提起诉讼，其诉讼费、差旅费、代理费等，所产生的一切费用由违约方承担。

同日，被告国富公司向原告出具《收据》一张，上载“收到***国富公寓1-2-306房款”、“该款是中建远发抵扣国富公寓工程款方式未实际转账”，收据载明金额为756032元。

同日，第三人委托代理人刘某向被告出具手写《收条》一张，上载“今收到江油国富房地产开发有限公司国富公寓1#楼工程款：756032元大写：柒拾伍万陆仟零叁拾贰元整。//注：该笔工程款是以房屋抵押款形式支付，抵款房为1#号数2单元306#号江油国富房地产开发有限公司承诺在2021年3月31日前完成该房屋的网签备案手续，该房屋网签备案生效后此收条正式生效。

同日，原告***向被告出具《收条》一张，载明“今收到国富工程款（756032.00元）.柒拾伍万陆仟零叁拾贰元正.备注此款是房子抵押.要网签才能生效//收款抵押房人***”。

另查明，1.涉案协议中由被告国富公司开发的国富公寓1栋2单元3层6号房屋系2019年1月24日由被告办理的在建工程抵押登记所涉抵押房屋之一［不动产权证号：川（2019）江油市不动产证明第0××0号］，抵押权人为绵阳市商业银行股份有限公司江油支行，抵押期限为2019年1月22日至2021年1月22日。2021年1月20日，该房在本院（2021）川0781执284号案件中予以查封执行。

2.原告因本案诉讼发生法律服务代理费17000元。

本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。故，本案在审理中确定争议焦点为原、被告以及第三人达成的商品房认购协议的性质以及相关法律效力的认定。对此，评述如下：

（一）涉案商品房认购协议实系三方当事人达成的工程款转移支付以及债权转让协议，该协议合法有效，系三方当事人的真实意思表示，应予认定。经审查，原告所举示的认购协议、收据、收条以及被告所举示的第三人所出具的收条，均能佐证三方当事人之间以“商品房认购协议”的形式达成了“以房抵债”的债权转让协议，若协议得到履行，则金额在756032.00元内的原告全部债权以及第三人的部分债权即得以抵销和实现。依据法理，债权转让后，新的债权人即***有权向债务人即国富公司主张相关权利；债务人依法可以以对原债权人即第三人中远公司的抗辩事由予以抗辩，但债权转让一经三方确认，原债权人与债务人之间就相关债权转让所付条件的单方意思表示则不能再对抗现债权人***，即中远公司向国富公司出具的收条能够证明国富公司欠付中远公司756032元的工程款事实，但所付条件则不能单方否定认购协议的效力。这里“以房抵债”的“债”，首先是被告欠付第三人的部分工程款之债，然后是第三人与原告之间的债务关系，在三方协议中，被告将开发的房屋以对第三人债务向原告进行转让抵销，原告同意抵销第三人对于原告的债务后，第三人已经承受了相应的法律后果，原告再请求第三人承担连带责任，则于法无据，本院不予支持。因此，原告实际行使的是代位第三人对被告的债权权利主张，该主张已经在原、被告前述举证提交的证据中得以证实和体现。故，当事人所签订的商品房认购协议系有效协议，应当予以遵守和履行。不能履行时，被告应向原告依法承担违约责任。

（二）关于违约责任。相关协议对违约责任作出约定，系当事人的真实意思表示，各方均应恪守诚信原则加以履行。然，当事人以认购房屋形式抵销债权债务的约定，已因所约定的抵债房屋由人民法院查封而不得履行，故被告应当依照约定承担相应的违约责任，但协议中“甲方应按房屋总价款赔偿乙方违约金”的约定，结合协议的前后文表述，显然与当事人的真实意思表示不符，且与法律规定不符，故不应予以支持。现原告诉请被告从起诉之日起按照一年期贷款市场报价利率(LPR)计算利息直至款项付清时止，该诉请不超出当事人预期，符合法律规定，故，应予支持。另外，对于原告主张的代理费，因有协议约定，且有增殖税票据佐证，故本院一并予以支持。

综上所述，被告国富公司应在所签订的商品房认购协议不能履行时，承担违约责任，继续履行向原告***支付第三人中远公司转移支付的工程款项，相应款项履行完毕后，第三人中远公司与被告国富公司债权债务另行品迭，并不得再向被告国富公司主张本案相应金额的债权权利。

案经调解无果。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百四十五条第一款“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第五百五十一条第一款“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：

一、被告江油国富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告***工程款756032.00元，并从2021年4月12日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准计算利息直至款项付清时止；

二、被告江油国富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告***诉讼代理费17000元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费13798元，减半收取6899元，原告***已预交，由被告江油国富房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　储明

二〇二一年七月十五日

书记员　　韩玲