北京天鸿金盛科技发展有限公司与北京橙悦国际教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2020）京0105民初38591号

原告（反诉被告）：北京天鸿金盛科技发展有限公司，住所地北京市平谷区。

法定代表人：王超凡，总经理。

委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦尚昆，男，1988年8月29日出生，汉族，该公司员工。

被告（反诉原告）：北京橙悦国际教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：姜涵，执行董事。

委托诉讼代理人：王颖，北京京益律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司（以下简称天鸿公司）与被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司（以下简称橙悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李瑶瑶独任审判，公开开庭进行了审理。天鸿公司委托诉讼代理人单文豪、橙悦公司委托诉讼代理人王颖、郭琴婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

天鸿公司向本院提出诉讼请求：1、要求橙悦公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的房屋租金12万元；2、要求橙悦公司支付2020年4月16日至2020年4月17日房屋占有使用费5333元；3、要求橙悦公司赔偿因未按约定迁出工商登记信息的损失258 666.7元；4、要求橙悦公司赔中介费损失8万元；5、要求橙悦公司支付违约金28万元。事实和理由：2019年7月8日，天鸿公司与橙悦公司签订了《北京市房屋租赁合同》，天鸿公司将位于北京市朝阳区望京东园三区9号楼1层106室房屋（以下简称涉案房屋）出租给橙悦公司用于办公。租赁期间，橙悦公司未按约定支付2020年3月之后的租金，但仍占有使用房屋，构成违约。天鸿公司多次催缴未果。2020年4月17日，橙悦公司强行将房屋腾空，违法解除合同。天鸿公司基于橙悦公司的违约行为行使单方解除权，解除了租赁合同。因此，天鸿公司诉如所请。

橙悦公司辩称：不同意天鸿公司的诉讼请求。我公司承租涉案房屋用于开展教育培训，投入了大量的人力物力，希望可以长期经营。2020年1月，由于新冠肺炎疫情爆发，教育部门明确通知不允许开展线下教育培训，对我公司的经营产生了严重的影响。我公司认为疫情属于不可抗力，根据合同约定及法律规定应当免除我公司的相关义务，所以我公司不应当支付租金、占有使用费、中介费、违约金。我公司已经将注册地址迁出，未给天鸿公司造成损失，而且我公司在2020年4月已经提出迁址申请，因疫情影响及工商部门原因直至2020年7月才实际迁出。因此，我公司未及时迁出是因不可抗力，应当免除违约责任。此外，双方曾对租金减免达成了一致意见，即2月份租金全免，3月、4月租金减半，所以我公司支付的租金可以折算至2020年4月底。如果法院认为我公司违约，违约金约定的标准也过高。

橙悦公司提出反诉请求：要求橙悦公司返还押金16万元。事实和理由：橙悦公司因不可抗力解除合同，应当免除违约责任。现合同已经解除，天鸿公司应当将押金返还橙悦公司。

天鸿公司针对反诉辩称：橙悦公司承租期限长达五年，至2024年8月30日租期届满，疫情并不能导致整个租期都不能履行合同。橙悦公司单方解除合同属于违约，押金应当作为违约金不予退还。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

2019年7月8日，天鸿公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）橙悦公司在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将其自有的位于北京市朝阳区望京东园三区9号楼1层106号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于经营教育培训，免租期自2019年7月8日至2019年8月30日止，租赁期自2019年9月1日至2024年8月30日止，前两年租金每月8万元，每三月支付一次，押金16万元。合同第四条第（四）项约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣因由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第九条第6项约定，乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十条第（二）项约定，乙方应在本合同期满、解除或终止之日起十日内将注册在房屋上的工商注册地址迁出或注销。第十一条约定，甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金；因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金；甲乙双方任何一方提前解除合同的，应提前一个月通知对方，并向对方支付相当于当月租金金额的100%作为违约金。合同还约定了天鸿公司应向麦田公司支付佣金8万元。

合同签订后，天鸿公司向麦田公司支付了8万元佣金，橙悦公司向天鸿公司支付了16万元押金，租金交纳至2020年2月29日。橙悦公司承租房屋后将注册地址迁入涉案房屋，并将房屋用于幼儿教育培训。

2020年1月底，新冠肺炎疫情在全国范围内爆发。为防止疫情扩散，政府部门要求校外培训机构暂停线下培训。橙悦公司提交其与涉案房屋所在区域街道办事处的微信聊天记录，以证明直至2020年7月政府部门都不允许线下培训机构开业。天鸿公司称虽然政府不允许线下培训，但橙悦公司一直进行线上教学，疫情对橙悦公司经营的影响有限。天鸿公司提交橙悦公司微信公众号截图，证明橙悦公司在疫情期间持续更新课程内容，推出了很多线上课程。橙悦公司认可真实性，不认可证明目的，称线上授课方式是迫于疫情采取的尝试，但因幼儿教育培训的特殊性，线上方式无法正常开展教学。

2020年4月15日，天鸿公司因橙悦公司未按约足额缴纳租金，对涉案房屋上锁，并通知橙悦公司在2020年4月18日之前将2020年3月1日至2020年5月31日期间的24万元租金付清，继续履行合同，否则将视为橙悦公司单方违约，租赁合同解除。当日，橙悦公司函告天鸿公司于当日解除合同并要求天鸿公司退还全部押金。2020年4月17日，橙悦公司腾空并交还房屋。橙悦公司称其曾在2020年1月31日与天鸿公司沟通减免2020年2月的租金，后又于2020年3月上旬通过麦田公司经纪人沟通免除2020年2月全部租金以及2020年3月、2020年4月一半的租金，天鸿公司在2020年3月16日明确同意橙悦公司的方案，但之后天鸿公司反悔，要求橙悦公司全额交纳租金。天鸿公司则称橙悦公司曾在2020年3月提出免除2020年2月一半的租金，天鸿公司是同意的，但橙悦公司一直未交纳租金。橙悦公司提交其与天鸿公司以及麦田公司经纪人张博的微信聊天记录，橙悦公司与天鸿公司的微信聊天记录显示，橙悦公司于2020年1月31日提出免除2020年2月一半租金的方案。2020年3月16日，天鸿公司回复：“租金3月1日就该付了，看看就按你说的付吧”。橙悦公司与张博的微信聊天记录显示，2020年3月14日橙悦公司希望张博与房东沟通减免2020年2月至4月租金事宜。天鸿公司称其在2020年3月16日同意的是2020年2月租金减半的方案，不认可张博与橙悦公司微信聊天记录的真实性，称张博并非涉案合同的经纪人。

2020年4月17日，橙悦公司法定代表人姜涵与天鸿公司副总经理韦尚昆签订了《交接确认书》，确认房屋租赁合同在2020年4月15日解除，承租方应当在10日内将工商注册地址迁出，受理回执交由出租方审核，否则承租方应赔偿出租方损失，参照租金支付房屋占有使用费。橙悦公司申请将注册地址迁出涉案房屋的时间为2020年7月16日，实际迁出时间为2020年7月21日。橙悦公司提交其与代办机构工作人员的微信沟通记录，以证明代办机构在2020年4月提交了迁址申请，因疫情原因工商部门要求延缓提交，致使2020年7月才最终提交申请。橙悦公司还提交通话录音一份，证明北京市朝阳区市场监督管理局答复每30平米即可注册一家公司，橙悦公司未迁址不影响涉案房屋注册成立其他公司。天鸿公司对上述证据的真实性均不认可。

另，天鸿公司称房屋收回后自用，未另行出租。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。天鸿公司与橙悦公司之间的房屋租赁合同合法有效，任何一方不得擅自解除合同。虽然橙悦公司的经营受到新冠肺炎疫情较大的影响，但该影响相对于四年多的剩余租期而言是暂时的，并未达到致使合同目的无法实现的程度。而且，通过双方沟通记录可以看出，天鸿公司是同意减免橙悦公司租金的。虽然双方未就此事宜达成一致，橙悦公司可以诉请法院对减免的幅度予以裁判，而非径行解除合同。因此，橙悦公司并不享有单方解除合同的权利，其擅自解除合同构成根本违约。

虽然橙悦公司向天鸿公司发送解除函不发生合同解除的后果，但双方均认可合同在2020年4月15日解除，本院不持异议。2020年4月17日橙悦公司将涉案房屋交还天鸿公司。因此，天鸿公司要求橙悦公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金以及2020年4月16日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。综合考虑疫情及疫情防控措施对橙悦公司经营的影响程度，本院对前述租金及房屋占有使用费酌情减免，判令橙悦公司向天鸿公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金72 000元、2020年4月16日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费3200元。

合同因橙悦公司根本违约而解除，橙悦公司应承担违约责任。合同约定的违约责任为不退还押金，橙悦公司要求天鸿公司退还押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。天鸿公司在不退还押金的基础上要求橙悦公司支付12万违约金，包括逾期支付租金的违约金4万元以及提前解约的违约金8万元。关于逾期支付租金的违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。橙悦公司符合该条规定的情形，故天鸿公司要求其承担逾期支付租金的违约金，本院不予支持。关于提前解约违约金，从合同第十一条第（三）项和第（四）项的约定来看，用押金作为违约金和支付月租金100%的违约金是择一适用而非同时适用的违约责任。天鸿公司既已选择用押金作为违约金，其同时要求橙悦公司支付8万元违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

中介费损失为天鸿公司的实际损失。虽然橙悦公司已经以押金作为违约金的方式承担了违约责任，但天鸿公司因橙悦公司违约遭受的实际损失包括装修期损失、中介费损失，押金与装修期损失相当，无法覆盖中介费损失。因此，本院判令橙悦公司赔偿天鸿公司剩余租期所对应的中介费损失71 000元。关于逾期迁出工商登记地址的损失，橙悦公司主张约定的标准过分高于天鸿公司的实际损失，本院综合天鸿公司实际损失、橙悦公司违约过错等因素酌定为 12 000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司2020年3月1日至2020年4月15日期间的房屋租金七万二千元；

二、被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司2020年4月16日至2020年4月17日房屋占有使用费三千二百元；

三、被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司逾期迁出工商注册地址损失一万二千元；

四、被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司中介费损失七万一千元；

五、驳回原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司的全部反诉请求。

如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9640元，由原告（反诉被告）北京天鸿金盛科技发展有限公司负担2267元（已交纳），被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司负担7373元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1750元，由被告（反诉原告）北京橙悦国际教育咨询有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　李瑶瑶

二〇二一年十一月八日

书　　记　　员　　　刘悦清