**开与河北尚科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省顺平县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0636民初596号

原告：**开（反诉被告），男，1980年10月1日出生，汉族，住河北省保定市顺平县。

委托诉讼代理人：赵寒宇，河北良筹律师事务所律师。

被告：河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：河北省保定市望都县阳光南大街**。

法定代表人：齐志永，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨希希，河北王笑娟律师事务所律师。

原告**开（反诉被告）与被告河北尚科房地产开发有限公司（以下简称尚科房产）（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，被告尚科房产（反诉原告）于2019年6月6日对原告**开（反诉被告）提出反诉。现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**开（反诉被告）及委托诉讼代理人赵寒宇、被告尚科房产（反诉原告）委托诉讼代理人杨希希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**开（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决责令被告依法办理权属证书；2.判令被告因违约赔偿原告逾期利息37371.62元整（购房款355497*中国人民银行贷款年利率4.35%*2016年11月21日至2019年4月21日共计2年零5个月=37371.62元整）；3.如因被告原因不能办理房产登记，违约金计算至实际办理房产登记之日；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月2日，原、被告签订商品房买卖合同，合同第十五条有约定，原告已于2016年4月10日取得由被告开具的销售不动产统一发票、契税收据、电梯使用费收据、垃圾清运费收据、统一上料费收据，房款叁拾伍万伍仟肆佰玖拾柒元整、契税伍仟叁佰叁拾贰元整、电梯使用费贰佰壹拾元整、垃圾清运费壹佰元整、统一上料费伍佰陆拾元整全部交完。被告应当在商品房交付使用后150个工作日内（2016年11月21日），办理权属登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持诉求。

被告尚科房产（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。1、房屋买卖合同真实有效，双方当事人应当严格遵守。原、被告在2015年12月2日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的顺平县书香苑小区3号楼3单元501室房屋，合同内容系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同真实有效，对买卖房屋双方具有合同约束力，双方均应当遵守合同约定；2、原告未按照约定交纳公共维修基金，违约在先，应当承担涉案房屋权属证书延迟办理的责任。原告在诉状中依据合同第15条主张权利，并通过原告于2016年4月10日取得的发票，主张原告已交付房款（首付款结合公积金贷款、契税、电梯等实用费用），说明原告对案涉商品房买卖合同第15条的内容明知，且理解的很清楚；关于契税缴纳、公共基金的缴纳条款明确约定在合同附件4合同补充协议中，原告在其诉状的陈述可以认定他明知合同附件4中的内容。案涉商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.在房屋交付两年内协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件手续，造成逾期办理产权证书，责任由买受人自负”。时至今日，原告仍未按照约定交纳公共维修基金，造成房产权属证书无法办理，应当承担涉案房屋权属证书迟延办理的责任。首先，交纳包括公共维修基金在内的相关费用是买受人应尽的合同义务，并且2017年4月1日保定市住房和城乡建设局、保定市财政局联合发布关于印发保定市住宅专项维修基金的通知，并于2017年5月1日起施行。该通知第七条规定：办理房屋入住手续前，购买人应当及时交纳住宅专项公共维修基金，未按规定交存的，售房单位不得将房屋交付给购买人。该通知第九条规定：售房单位代收住宅专项维修基金的，应在业主办理入住手续后30日内将该基金移交住宅专项维修基金管理部门。按照上述规定及合同约定，被告完全可以不向原告交付房屋，但考虑到自身的社会责任及照顾业主，于2016年4月将涉案房屋交付原告，此种情况下，原告更应当按照通知要求和合同约定交纳相应的公共维修基金。被告也在向原告交付房屋时反复向其强调需要交纳公共维修基金，否则无法办理产权证书，并在2017年6月5日将上述通知内容原文张贴在小区醒目位置供业主查阅，此间又反复向原告催收，但原告仍旧拖欠并拒绝交纳，故原告故意拖欠公共维修基金是造成其房屋权属证书无法办理的原因，应由其自行承担责任，被告不应承担相应责任；3、被告已经积极办理了房产权属登记，小区消防、人防等验收工作均已完成，落综手续已办理完成，小区初始登记也近完成，业主房产信息已录入房屋管理部门房产信息系统，随后可为原告办理权属证书，被告已尽到应尽义务；4、原告第二、三、四项诉讼请求没有事实及法律依据。案涉商品房买卖合同第十五条第3项表明双方已经约定了房屋权属办理的方案以及期限，原告应当遵守此方案，该约定可以排除《商品房买卖合同司法解释》第十八条的适用，故应对原告主张被告支付逾期利息的请求予以驳回。

被告尚科房产（反诉原告）向本院提出反诉请求，1.判令反诉被告交纳公共维修基金16055元，截止到2019年6月13日利息1886.62元及逾期利息；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告在2015年12月2日签订商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发的顺平县书香苑小区3号楼3单元501室房屋，反诉原告已于2016年4月将涉案房屋交付反诉被告。合同附件四：合同补充协议第3条，反诉被告应当于房屋交付之日（2016年4月10日）交纳公共维修基金16055元。至今，虽经反诉原告多次催促，反诉被告仍拖欠公共维修基金，并明确表示拒绝交纳。根据合同法第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定、商品房买卖合同第七条之约定，反诉被告应当交纳拖欠的公共维修基金16055元、截止到2019年6月13日的利息1886.62元（从2016年4月10日起至2019年6月13日止，按合同约定日息0.01%计算），及逾期利息。

原告**开（反诉被告）对被告尚科房产（反诉原告）的反诉请求辩称，1、尚科房产作为反诉原告主体不适格，其并非公共维修基金的收款单位，只是代为收取，应驳回其反诉请求；2、反诉被告**开与反诉原告尚科房产方多次联系要求其办理产权登记，期间，反诉原告并未通知反诉被告交纳维修基金，即便是交纳维修基金也不存在逾期，更不应计算逾期利息，请法庭驳回其反诉请求。

当事人围绕其各自的诉讼请求依法提交了如下证据：

一、原告**开（反诉被告）提交的证据有：顺书香苑商品房买卖合同一份（合同编号：1509333）、销售不动产统一发票一份、工商业服务业统一收款收据二份。证明被告尚科房产（反诉原告）未按合同约定在规定期限内为原告**开（反诉被告）办理产权登记并应对此承担继续履行及赔偿违约金的违约责任。即原、被告于2015年12月2日签订商品房买卖合同。尚科房产于2016年4月1日向**开交付所购房屋，并于2016年4月10日为其开具销售不动产统一发票、契税及测绘费收据、垃圾清运费等收据。根据上述商品房买卖合同第十五条约定，尚科房产应于商品房交付使用后150个工作日内为**开办理权属登记，但因尚科房产一方的原因至今仍未办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，尚科房产应当承担违约责任。违约金数额应按法律规定以**开支付的全部购房款355497元为基数乘以中国人民银行贷款年利率4.35%乘以迟延履行期间（2016年11月21日起至2019年4月21日止），计算后应赔偿**开迟延履行违约金共计37371.62元。同时，案涉商品房买卖合同第十五条第三项对于逾期办证违约责任的约定属于格式条款，在合同签订时未与**开进行协商，其内容并非**开的真实意思表示，应认定为无效条款。为**开办理产权登记属于尚科房产应尽的合同义务，而非上述格式条款中约定的协助办理义务。

被告尚科房产（反诉原告）的综合质证意见为：对**开提供的商品房买卖合同的真实性无异议。认可**开所购房屋权属证书仍未办理的事实，称案涉房产办证工作已落实，初始登记已基本完成，很快就能办证，且案涉房产项目列入解疑项目，正在积极协调办证工作。对**开主张的违约金赔偿不予认可，理由是：1、案涉商品房买卖合同双方对于出卖人延迟办证的违约责任承担方式的约定，可以排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条违约责任方式的适用。该解释第十八条的规定，仅针对当事人无特殊约定时，用以确定违约责任方式，而在当事人有约定时，应按照约定处理。本案中，原、被告双方对逾期办证的违约责任在合同第十五条中分三种情形，双方只同意按第三项处理，而排除了第二项，属于对违约责任方式做出了约定而非没有约定，故不应适用上述司法解释第十八条的规定；2、**开所称案涉商品房买卖合同第十五条第三项，并非格式条款而应当认定为示范合同文本。首先，案涉商品房买卖合同是中华人民共和国建设部、国家工商管理局制定的而非开发商一家制定的，该合同第十五条的约定是在合同备案时房屋管理部门选定的。此合同及条款是房屋管理部门从尊重买卖双方平等主体地位的角度、从完全依据合同法等有关法律规定的角度、从最大限度保护双方当事人权益的角度出发，制定的示范合同文本，而非开发商一家制定的格式条款；其次，关于案涉商品房买卖合同第十五条第三项的理解，应为买受人在两年内交纳相关费用后，由出卖人协助其办理产权证的时限是两年内，而不是应当在两年内办完。不论是两年时限内或之后，迟延办证责任均应由买受人承担；最后，双方在合同中未选择违约金条款，说明双方排除了以支付违约金的方式承担迟延办证的责任。此选择不应具有时限性，不应认定此选择两年内适用，而两年后就不适用，而应认定双方自始至终不适用违约金条款。

二、被告尚科房产（反诉原告）针对反诉请求提供的证据有：《保定市住房和城乡建设局、保定市财政局关于印发<保定市住宅专项维修资金管理规定>的通知》原文一份、电子档案打印版一份、张贴通知的照片一份。上述证据证明：2017年保定市住房和城乡建设局、保定市财政局印发了《保定市住宅专项管理维修资金的通知》，是本市有关部门对于房地产市场中部分业主不按合同约定及时交纳公共维修基金这一乱象出台的规定，目的是督促业主及时交纳公共维修基金。该文件下发后，反诉原告立即在小区醒目位置进行张贴，提示包括反诉被告在内的广大业主认真阅读并及时交纳。根据反诉被告提供的案涉商品房买卖合同附件四：合同补充协议中的约定，反诉被告应当承担交纳公共维修基金的合同义务。反诉原告在案涉房屋办理交付手续前，也已向反诉被告口头提示过公共维修金事宜，并告知了不交纳的法律后果。但反诉被告经过反诉原告多次催缴后仍以费用标准过高为由不予交纳该项费用。反诉原告作为经相关部门授权代为收取办理产权证书所需的各项税费的单位，依法有权向未交纳公共维修基金的业主主张该项权利。反诉被告至今仍未交纳该项公共维修基金费用，需按规定交纳16055元及逾期利息（利息按合同约定自2016年4月10日起计算至2019年6月13日，共计1886.62元，实际逾期利息计算至实际交纳之日止）。

原告**开（反诉被告）的综合质证意见为：1、对于通知，请法庭核实通知的真伪。该通知公布的时间为2017年4月1日，按照合同约定反诉原告办理产权登记日期应为2016年11月21日前，故该通知的内容并不是反诉原告未按时办理产权登记的理由，故与反诉原告所述因我方未交纳公共维修资金而延误办理产权登记事实不符。主要原因是反诉原告未按约定办理而非我方未交纳维修资金而影响办理；2、对张贴通知的照片证据不予认可，因其为复印件无法确定真伪，且照片内容不清楚无法看出其所公示内容；3、电子邮件只是一个标题，并未显示其中内容，也未提供电子信息原始载体，故对该证据不予认可；4、反诉原告未通知反诉被告交纳公共维修基金，反诉被告不应对此承担逾期利息；5、反诉原告只有权代为收取公共维修基金，但并未受到任何授权代为诉讼，其作为诉讼主体不适格，故应驳回其诉讼请求。

本院对原告**开（反诉被告）、被告尚科房产（反诉原告）分别提交的证据认证如下：

一、本诉部分证据。被告尚科房产（反诉原告）对原告**开（反诉被告）提供的商品房买卖合同、契税等收款收据无异议，对上述双方当事人无异议的证据，本院予以采信。

二、反诉部分证据。原告**开（反诉被告）对被告尚科房产（反诉原告）提供的张贴公告通知及电子档案照片不予认可，因张贴公告的照片无法显示公告内容，电子档案照片无法显示邮件内容及来源去向，本院对上述证据不予采信；《保定市住房和城乡建设局、保定市财政局关于印发<保定市住宅专项维修资金管理规定>的通知》证据，经法庭核实真实存在，本院予以采信。

本院经审理认定事实如下：原告**开（反诉被告）向被告尚科房产（反诉原告）购买其开发建设的顺平县书香苑住宅小区商品房一套，双方于2015年12月2日签订顺书香苑商品房买卖合同一份（合同编号：1509333），合同约定了所购商品房基本情况、价款、交付期限等内容，其中合同约定该商品房建筑面积123.5平方米，总价款为355497元，该合同第十五条关于产权登记的约定内容如下：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋所有权的相关资料，在房屋交付两年内协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件手续，造成逾期办理产权登记证书，责任由买受人自负”。合同附件四合同补充协议第3条约定：“房屋交接时，买受人应按政府规定缴纳个人承担的有线电视初装费和办理产权证书的相关税费、公共维修基金等，以上款项由出卖人代收后交于相关部门。如买受人不缴纳上述费用，出卖人有权不与买受人办理房屋交接手续”。合同签订后，原告**开（反诉被告）依约给付全部房屋价款，被告尚科房产（反诉原告）于2016年4月10日为原告**开（反诉被告）开具销售不动产统一发票及契税、测绘费、垃圾清运费等收款收据。关于案涉商品房的交付时间，原告主张为2016年4月1日，被告主张交付时间为2016年4月10日，原告对其主张的交付时间未提供证据证明，结合原告提供的上述购房款发票开具日期，本院认定案涉商品房的交付时间为2016年4月10日。案涉商品房产权证书至今尚未办理，该商品房公共维修基金尚未交纳。

本院认为，原告**开（反诉被告）购买被告尚科房产（反诉原告）开发建设的面向社会不特定公众公开出售的房屋，双方因履行所签商品房买卖合同发生争议而产生纠纷，故本案实为房屋买卖合同纠纷中的商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应依约履行。结合本案本诉与反诉中双方当事人的诉辩观点，本案本诉的争议焦点为尚科房产是否应当承担逾期办证的违约责任以及如何承担违约责任、违约金如何计算的问题；反诉的争议焦点为尚科房产是否有权向**开主张其所应交公共维修基金以及应交纳的数额的问题。

一、对于本案本诉的争议焦点，本院分析如下：

1、关于被告尚科房产（反诉原告）是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。

原、被告关于房屋产权登记的约定体现在案涉商品房买卖合同中，在其第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3项处理：……3.双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋所有权的相关资料，在房屋交付两年内协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件手续，造成逾期办理产权登记证书，责任由买受人自负”。上述约定应理解为原、被告双方将办理房屋权属证书的期限约定为房屋交付后的两年，案涉房屋于2016年4月10日进行交付，故办理权属证书的期限应于2018年4月10日届满，现原告**开（反诉被告）至今仍未能完成其房屋权属登记，逾期办证的事实客观存在。**开主张逾期办证的责任在于尚科房产，称其在房屋交付后多次要求尚科房产履行关于房屋权属登记的合同义务，但由于尚科房产一方的原因造成至今登记不能；尚科房产辩称是由于**开方未按合同约定交纳公共维修基金，违约在先，造成不能办理案涉房屋的权属登记，故应由**开自行承担案涉房屋权属证书迟延办理的责任，尚科房产不应承担违约责任。对此本院认为，原告**开（反诉被告）在合同成立后，依约向被告尚科房产（反诉原告）支付了全部购房款355497元，履行了自己的主要合同义务，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，被告尚科房产（反诉原告）作为开发商，负有在约定期限内为所建房屋办理初始登记，并在初始登记完成后向购房者提供办理转移登记的相关材料，协助购房者完成转移登记的义务。也即**开作为买受人，必须在开发商尚科房产为其开发建设的房屋办理初始登记的前提下，才能办理转移登记，取得房屋权属登记。被告尚科房产（反诉原告）自称“初始登记已近完成”，说明初始登记尚未完成，其亦未在本案庭审辩论终结前提供其已完成初始登记的证据，更未提供证据证明其已在约定期限内履行了备案义务以及协助义务，而尚科房产未能为案涉房屋办理初始登记应为**开不能继续进行转移登记从而取得房屋权属证书的主要原因，被告尚科房产（反诉原告）不能证明在其未完成初始登记的情况下，原告**开（反诉被告）公共维修基金的未予交纳对办理房屋权属证书有何实质影响，故本院对被告尚科房产（反诉原告）的相关抗辩意见不予采纳，被告尚科房产（反诉原告）应对案涉房屋逾期办证承担违约责任。

2、关于被告尚科房产（反诉原告）应如何承担逾期办证的违约责任的问题。

首先，原告**开（反诉被告）要求责令被告尚科房产（反诉原告）依法办理权属证书，也即要求尚科房产承担继续履行的违约责任。但根据庭审情况，被告尚科房产（反诉原告）至今尚未完成房屋初始登记，其称案涉房屋项目已列入房地产解疑项目，相关部门正在协调权属登记事宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，对原告**开（反诉被告）的该诉讼请求本院不予支持。

其次，原告**开（反诉被告）要求被告尚科房产（反诉原告）赔偿因违约产生的逾期利息，也即要求尚科房产承担赔偿违约金的违约责任。原、被告对此的争议焦点在于对案涉商品房买卖合同第十五条（以下简称第十五条）的理解与适用上。原告主张第十五条为格式条款，应认定为无效条款。对此本院认为，该合同条款中原告**开（反诉被告）的主要权利是办理房屋权属证书，该权利在所涉条款中并未被排除，而对于如因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任承担方式上，被告尚科房产（反诉原告）仅是未对其违约责任进行明确约定，不能视为对其责任进行了免除，故该条款虽为格式条款，但不涉及可能认定无效的法定情形。

然而，第十五条有效并不意味着被告尚科房产（反诉原告）不应承担赔偿逾期办证违约金的责任。被告尚科房产（反诉原告）辩称第十五条已就责任承担方式由买卖双方约定适用不涉及违约金的选项，意味着双方排除了承担违约金的方式。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，第十五条仅约定了如因买受人原因造成逾期办证的责任由其自负，而未约定如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任如何承担，属于上述规定中的没有约定违约金的情况，况且房屋权属证书是不动产所有权的唯一凭证，证书未能取得，业主的所有权能处于不圆满状态，客观上对所有权的行使造成了限制，业主的多项衍生权利不能顺畅行使，增加了机会成本，造成了一定损失，原告**开（反诉被告）对此有权主张赔偿。故本院对原告**开（反诉被告）主张被告尚科房产（反诉原告）支付逾期办证违约金予以支持。

3、关于逾期办证违约金的计算方式问题。

首先需确定案涉商品房买卖合同约定的办证期限，以确定逾期办证的起算日期。原告主张该期限为合同第十五条约定的房屋交付使用后的150个工作日内，但根据合同内容，150个工作日是指出卖人即被告尚科房产（反诉原告）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，而并非办理权属登记的期限，虽然备案是权属登记的前提，但二者不能等同。根据第十五条内容，出卖人协助买受人办理权属登记的期限应为房屋交付后的两年内，案涉房屋于2016年4月10日交付，则被告尚科房产（反诉原告）逾期办证违约金的起始日期应自交付满两年后的次日（即2018年4月11日）开始。其次关于计算标准及计算方式问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院酌定按照原告**开（反诉被告）已付的购房款总额355497元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告**开（反诉被告）主张按年利率4.35%标准计算，符合法律规定，本院予以支持。结合原告**开（反诉被告）的诉讼请求，按上述方式计算后，被告尚科房产（反诉原告）应支付的违约金为：2018年4月11日至2019年4月21日期间共计15887.79元，实际违约金应支付至被告尚科房产（反诉原告）开始协助原告**开（反诉被告）办理产权事宜的前一日。上述“开始协助”的意义应界定为：被告尚科房产（反诉原告）已完成初始登记并将办理案涉房屋权属登记的所有必备材料全部移交原告**开（反诉被告）。

二、关于本案反诉的争议焦点，本院分析如下：

1、被告尚科房产（反诉原告）是否有权向原告**开（反诉被告）主张其应交公共维修基金。案涉房屋的公共维修基金由买受人负担，并且被告尚科房产（反诉原告）有权向买受人收取该费用，是基于双方签订的商品房买卖合同的约定，是合同之债，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方具有拘束力，被告尚科房产（反诉原告）有权按合同约定向原告**开（反诉被告）代为收取其应交公共维修基金后交予有关部门，原告**开（反诉被告）应依约履行，故对尚科房产的该项请求，本院予以支持。

2、关于原告**开（反诉被告）应交纳的公共维修基金数额。根据《住宅专项资金管理办法》（中华人民共和国建设部、财政部[2017]第165号）、《保定市住宅专项维修资金管理规定》，七层及七层以下配备电梯的多层住宅按照每平方米建筑面积100元标准收取，案涉商品房买卖合同显示的案涉房屋所在楼幢共有七层，配备电梯，符合上述标准的适用条件，合同约定该房屋建筑面积为123.5元，故计算后原告**开（反诉被告）应交被告尚科房产（反诉原告）代为收取的公共维修基金数额为12350元。关于被告尚科房产（反诉原告）主张的逾期利息，没有法律和合同依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后七日内，支付原告**开（反诉被告）2019年4月21日之前逾期办理房屋权属证书的违约金15887.79元（自2018年4月11日至2019年4月21日期间）；自2019年4月22日起，被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）以**开已付购房款355497元为基数，按照年利率4.35%的标准向原告**开（反诉被告）支付2019年4月22日之后的逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年4月22日起计算至被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）完成初始登记并将能够办理案涉房屋权属登记的所有必备材料全部移交原告**开（反诉被告）的前一日止；

二、原告**开（反诉被告）于本判决生效后七日内，一次性支付被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）公共维修基金12350元；

三、驳回原告**开（反诉被告）的其他诉讼请求；

四、驳回被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3597元，由被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）负担3435元，由原告**开（反诉被告）负担162元。案件反诉受理费124元，由原告**开（反诉被告）负担54元，由被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）负担70元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　边炳有

二〇一九年九月十七日

法官助理***

书记员赵栖莹