蚌埠二建建设有限公司、某某宁投资有限公司等民事一审民事判决书

安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）皖1126民初2162号 原告：蚌埠二建建设有限公司，住所地安徽省蚌埠市龙子湖区东海大道2607号新能大厦17层，统一社会信用代码91340300756840296H。 法定代表人：***，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，***天（蚌埠）律师事务所律师。 被告：***宁投资有限公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇，统一社会信用代码91341126051479613X。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽******事务所律师。 被告：***仪置业有限责任公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园，统一社会信用代码9134112659144661XJ。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告蚌埠二建建设有限公司（以下简称二建建设公司）与被告***宁投资有限公司（以下简称**投资公司）、***仪置业有限责任公司（以下简称**置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告二建建设公司的委托诉讼代理人***与被告**投资公司的委托诉讼代理人***、**置业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二建建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令**投资公司立即支付二建建设公司90%的购房款211,933.478元以及违约金215,306.2元；2.判令**置业公司立即将案涉19套房屋过户至**投资公司名下，**投资公司于过户后15日内支付二建建设公司剩余购房款556,881.498元；3.本案诉讼费、保全费由**投资公司、**置业公司承担。事实与理由：2016年12月8日，二建建设公司与**投资公司、**置业公司签订了《商品房买卖协议书（预售）》，约定**投资公司从二建建设公司处购买**置业公司开发的**花园22号楼19套商品房，总面积为1,919.95平方米，每平方米2,900.5元，合计5,568,814.98元。**投资公司于**置业公司取得《商品房预售许可证》之日起15日内，支付总价款的90%即5,011,933.48元，否则应当承担总价款月息2%的违约金，余款应在房屋全部交付并向**投资公司移交协议预定的房屋产权证书后15日内一次性支付给二建建设公司。合同签订后，**投资公司分别于2017年1月23日、10月9日、2018年2月11日付款300万元、50万元、100万元。**置业公司于2018年10月29日取得《商品房预售许可证》，**投资公司于2019年2月2日再次支付30万元，合计支付480万元，尚有768,814.976元未付。由于**置业公司违反协议，一直不给**投资公司办理房屋不动产权证，导致二建建设公司10%的房款无法实现。另外，**投资公司领导班子和内部人员变动较大，二建建设公司多次催要房款均遭拒。为此，提起诉讼，望判如所请。 **投资公司辩称���对案涉《商品房买卖协议书（预售）》的真实性无异议，但二建建设公司诉称的事实与客观事实不符。第一，三方签订的《商品房买卖协议书（预售）》第三条约定，付款条件是二建建设公司及**置业公司取得《商品房预售许可证》并交给**投资公司查验后15日内支付房款总额的90%。二建建设公司在第一次起诉时，未向法庭提交《商品房预售许可证》，本次诉讼向法庭提交了从滁州仲裁委员会复印的《商品房预售许可证》，该证书上载明的时间是2022年12月7日，足以说明二建建设公司与**置业公司未履行提交《商品房预售许可证》给**投资公司查验的义务。二建建设公司实际上并未履行协议约定的第三条、第六条先履行义务，**投资公司依法享有抗辩权。第二，**投资公司支付二建建设公司480万元属实，但该款项性质是**投资公司为解决工人工资问题，而出借给二建建设公司的借款。款项出借的背景是，二建建设公司未成就**投资公司的付款条件，而向**投资公司申请借款。待二建建设公司完成协议约定的付款条件后，双方再行结算。第三，二建建设公司实际上是案涉商品房的出让方，其通过抵偿的方式，从**置业公司处取得案涉商品房，但自2016年签订协议后至今，二建建设公司一直未办理不动产权证，导致**投资公司安置的业主上访，合同目的至今无法完全实现。案涉22号楼2-202室房产，因上述原因至今无法安置，二建建设公司在签订协议书时，明知**投资公司采购案涉房屋作安置使用，由于二建建设公司的原因导致该目的无法实现，**投资公司要求将该套未安置的房屋予以退还。 **置业公司辩称，由于各种原因，《商品房预售许可证》办下来慢，但不是**置业公司的过错，**置业公司正协调有关工作，尽力为已售的房屋办理不动产权证。二建建设公司未提交证据证明可以办理案涉房屋不动产权证，因此，**置业公司在办理房屋不动产权证过程中不存在过错。故不应按照二建建设公司主张的时间办理房屋不动产权证，请求依法驳回二建建设公司的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二建建设公司曾用名中城建第六工程局集团第二工程有限公司。**置业公司系**花园22号楼的开发商，二建建设公司为**花园22号楼承建方，**置业公司因无力支付工程款，将案涉22号楼19套商品房以房抵债的方式抵偿给二建建设公司，后二建建设公司将该19套商品房出售给**投资公司。2016年12月8日，**投资公司（买受人、甲方）与中城建第六工程局集团第二工程有限公司（出卖人、乙方）及**置业公司（第三方、丙方）三方共同签订一份《商品房买卖协议书（预售）》，主要约定本合同预定安置房位于丙方开发的**花园住宅小区内，甲方采购22#商品房均为11层框架结构楼层房，第一、二两个单元共19套；该项目由凤阳县城乡建设局批准建设，建设工程规划许可证证号为：建字第341126201400261；甲方预定的乙方商品房为住宅房，每套建筑面积101.05㎡，总建筑面积1,919.95平方米，共19套。单价为2,900.5元/平方米，最终建筑面积和使用面积以商品房产权证办理时房产管理机构测绘核定的面积为准；甲方责任：1.甲方在乙方和丙方取得所预定的商品房预售许可证并提交甲方查验后，15日内支付乙方房款总额的90%，剩余款作为购置商品房质量保证金，在乙方和丙方房屋全部交付使用并向甲方移交协议预定房屋产权证书后15日内一次性付清给乙方。2.乙方和丙方取得所预定的商品房许可证并提交甲方查验后，甲方在15日内支付乙方房款总额90%的，或剩余款在丙方房屋全部交付使用并向甲方移交协议预定房屋产权证书后15日内未付清的，甲方自愿承担按乙方出售商品房总价款月息2分的违约金。乙方责任：1.配合甲方、乙方商品房出售的工作。2.将甲方按合同约定支付的各项价款专用于合同工程，且应及时支付其雇佣人员特别是农民工工资，并及时向分包人支付合同价款。3.按照法律规定和合同约定编制竣工资料，完成竣工资料立卷及归档，并按专用合同条款约定的竣工资料的套数、内容、时间等要求移交档案馆。4.按照有关法律规定和合同约定，承担工程质量保修责任。丙方责任：1.甲方采购的商品房产权年限为70年。产权证办理自小区整体综合验收后30日内（节假日顺延），由丙方负责为甲方办理相关房屋产权手续及安置户各户产权分割手续。2.丙方初步约定在2017年2月交付给甲方使用。丙方要确保22#号楼施工质量与进度，不得影响甲方的安置计划（丙方确认已知悉并认可甲方的安置计划）。同时，丙方不得将甲方预定的商品房另行出售（如出现另行出售，违约方承担其出售房屋的双倍价款作为赔偿金）；甲方也不得以其他原因终止预订协议；如丙方在2017年2月28日前不能如期交付本协议商品房使用，丙方自愿承担按甲方预定的商品房总价款按月息2分计算违约金。3.甲乙丙三方签订协议后，丙方负责在甲方首次支付预定款前，提供甲方预定商品房所在地块的土地使用证、建设工程规划许可证。施工图设计文件审查合格书、房屋建设单位中标通知书及房屋预售许可证等相关资产证明材料。4.丙方须保证出售给甲方的商品房室内外等严格按照规划设计图纸施工并经综合验收合格。否则甲方有权终止合同的同时，丙方还应承担该房屋双倍的价款作为赔偿金。本协议及本协议涉及的相关房屋平面图、位置图、规划图系协议的组成部分；待丙方取得商品房预售许可后双方在本协议的基础上签订正式商品房预售合同；案涉22#19套商品房的房间号分别为：1-202,2-202,1-302,2-302，1-402,2-402,1-502,2-502,1-602, 2-602,1-702,2-702,1-802,2-802,1-902,2-902,1-1002,2-1002,1-1102。合同签订后，**投资公司于2017年1月23日、10月9日、2018年2月11日、2019年2月2日四次通过银行转账方式分别向中城建第六工程局集团第二工程有限公司预付购房款300万元、50万元、100万元、30万元，合计支付480万元。凤阳县国土资源和房产管理局于2018年10月29日为**置业公司开发的**花园22号楼颁发《商品房预售许可证》，该证书载明：房屋用途性质：住宅，预售总建筑面积：6,700.34平方米，住宅64套。 另查明，案涉19套商品房均已交付给**投资公司，**投资公司已将其中的18套房屋交付给安置户。 再查明，本院于2022年9月9日立案受理原告二建建设公司诉被告**投资公司、**置业公司合同纠纷一案，案号为（2022）皖1126民初5000号，二建建设公司在该案中提出如下诉请：1.依法判令**投资公司支付尚欠二建建设公司的购房款合计768,814元；2.依法判令**置业公司向二建建设公司支付自2018年5月21日起以768,814元为基数按月利率2%计算的利息至款项付清之日止；3.本案全部诉讼费由被告**投资公司、**置业公司承担。后因二建建设公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院于2022年10月10日作出（2022）皖1126民初5000号民事裁定，本案按原告二建建设公司撤回起诉处理。 以上事实，有《商品房买卖协议书（预售）》《商品房预售许可证》、预借安置房采购支付审批表、银行转款凭证等证据以及当事人的陈述，在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。二建建设公司与**投资公司及**置业公司三方共同签订的《商品房买卖协议书（预售）》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应履行合同约定义务。《商品房买卖协议书（预售）》约定“甲方在乙方和丙方取得所预定的商品房预售许可证并提交甲方查验后，15日内支付乙方房款总额的90%”，二建建设公司、**置业公司未能举证证明其将案涉房屋的《商品房预售许可证》交给**投资公司查验，且**投资公司不认可二建建设公司、**置业公司履行了该义务，故二建建设公司应承担举证不能的不利后果，即二建建设公司和**置业公司没有按约履行将案涉房屋的《商品房预售许可证》交给**投资公司查验的先合同义务。鉴于二建建设公司在本案诉讼中举证出示了案涉房屋的《商品房预售许可证》，且**投资公司、**置业公司对该《商品房预售许可证》的真实性均无异议，故**投资公司应当按约向二建建设公司支付90%的房款即5,011,933.4775元（1,919.95㎡×2,900.5元/㎡×90%）。**投资公司已支付房款4,800,000元，尚欠211,933.4775元（5,011,933.4775元－4,800,000元）未付。故二建建设公司主张**投资公司支付购房款211,933.478元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。二建建设公司主张**投资公司支付违约金215,306.2元，没有事实依据，本院不予支持。**投资公司抗辩认为二建建设公司未办理案涉22号楼2-202室房屋的不动产权证并要求退还该套房屋，但该项抗辩属于反诉受案范围，经本院依法释明，**投资公司明确表示不提起反诉请求，故本案不予处理。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案，《商品房买卖协议书（预售）》约定“产权证办理自小区整体综合验收后30日内（节假日顺延），由丙方负责为甲方办理相关房屋产权手续及安置户各户产权分割手续”，故**投资公司有权向**置业公司主张办理案涉19套房屋的分户不动产权证书。二建建设公司向**置业公司主张办理案涉19套房屋的分户不动产权证书的诉请，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 《商品房买卖协议书（预售）》约定“甲方预定的乙方商品房为住宅房，每套建筑面积101.05㎡，总建筑面积1,919.95平方米，共19套。单价为2,900.5元/平方米，最终建筑面积和使用面积以商品房产权证办理时房产管理机构测绘核定的面积为准，（余款）在乙方和丙方房屋全部交付使用并向甲方移交协议预定房屋产权证书后15日内一次性付清给乙方”，根据日常生活经验得知，商品房预售合同载明的建筑面积与房产管理机构测绘核定的建筑面积常有些许出入，故案涉19套商品房的剩余房款金额无法确定，且**置业公司尚未协助**投资公司办理案涉19套房屋的分户不动产权证书。故二建建设公司主张**投资公司支付剩余购房款556,881.498元的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。待案涉19套商品房分户的不动产权证书办理后，二建建设公司可另行向**投资公司主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告***宁投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告蚌埠二建建设有限公司购房款211,933.478元； 二、驳回原告蚌埠二建建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,641元，减半收取6,820.5元，由原告蚌埠二建建设有限公司负担5,351.5元，被告***宁投资有限公司负担1469元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年六月三十日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。