重庆坚宜佳建筑装饰工程有限公司、***等合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省都匀市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔2701民初1979号

原告：重庆坚宜佳建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市永川区，统一社会信用代码。

法定代表人：李胜林，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李然，系重庆知习律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈传军，系重庆知习律师事务所律师。

被告：***，男，住贵州省都匀市。

被告：***，女，住贵州省贵定县。

二被告共同委托诉讼代理人：刘鑫，系贵州省黔南州都匀市中心法律服务所法律工作者。

第三人：都匀市雨花湖房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市，统一社会信用代码。

法定代表人：罗海芬，系该公司执行董事兼总经理。

原告重庆坚宜佳建筑装饰工程有限公司（以下至主文部分简称坚宜佳公司）与被告***、被告***及第三人都匀市雨花湖房地产开发有限公司（以下至主文部分简称雨花湖公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坚宜佳公司的委托诉讼代理人陈传军，被告***、***的共同委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼，第三人雨花湖公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告坚宜佳公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告***向原告支付房屋款150万元；2、判令被告***向原告支付违约金（违约金以150万元为基数，按照年利率12%从2021年2月1日计算至付清时止）和律师代理费人民币4万元；3、判令被告***对上述债务承担无限连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求中的律师代理费4万元变更为3万元。事实和理由：原告系都匀市幕墙工程的承建商，二被告系夫妻关系。2020年8月20日，原告与第三人签订《以房屋抵工程款协议书》，约定将大厦的第四层和第五层抵给原告。同年8月27日，原告将该大厦第五层的5-1至5-16房屋售与被告，三方签订了《委托付款协议》，约定总的购房款为3960320元，分三期支付，合同签订当日支付150万元，2021年1月31日支付150万元，2021年8月28日前支付尾款。被告按约支付了第一期款，但被告至今未支付第二期款，故向法院提起前述诉请。

被告***辩称，原告与第三人签订的《以房屋抵工程款协议书》无效，三方签订的《委托付款协议》也无效，原告不是房屋买卖所有权人，不是适格主体，请求法院驳回原告的起诉。抛开合同效力不谈，第三人未将符合基本使用条件的案涉房屋交给被告使用，被告行使不安抗辩权不支付房款有理有据，被告并未违约，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告***辩称，应承担什么责任由法院判决。

第三人雨花湖公司未到庭陈述，也未提交证据材料。

本院经审理认定事实如下：原告系都匀市大厦玻璃幕墙工程的承建商，因第三人尚欠原告工程款，双方于2020年8月20日签订《以房屋抵工程款协议书》，约定第三人将大厦第四层和第五层总面积1792平方米商业房屋抵偿尚欠原告的部分工程款。之后，第三人雨花湖公司（甲方）、被告***（乙方）和原告坚宜佳公司（丙方）签订了《委托付款协议》，约定乙方购买大厦第五层5-1至5-16号房屋，面积896平方米，单价4420元/平方米，总价3960320元，并赠送8个车位；甲方承诺在2020年12月31日前将房屋及车位交付乙方使用，因该房屋甲方在测绘、分户及解决银行抵押等情况需要时间处理，甲方承诺在2021年12月30日前将房屋在房交所进行网签，若逾期未网签，甲方承诺从签订买卖合同之日起按购买金额的10%赔偿乙方，且该买卖合同继续执行；甲方委托乙方将上述购房款全额支付给丙方，作为支付丙方的工程款；乙方接受甲方委托，承诺将购房款支付给丙方，签订合同当日支付150万元，2021年1月31日前支付150万元，2021年8月28日前支付余款；乙方若未按约支付，则以未支付金额为基数，按年利率12%支付违约金，***为乙方承担连带责任；因一方违约，守约方实现债权的费用由违约方承担。合同签订当日***向原告支付了150万元。2020年8月28日，雨花湖公司（出卖人）与***（买受人）就前述房产签订了《商品房买卖合同》，约定购房总面积为896.44平方米，单价4420元/平方米，总价3962265元；买受人应在2020年8月28日支付全部房价款，出卖人在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。雨花湖公司未将房屋交付给被告，被告***未按照约定期限付款，原告遂向本院提出如前诉请。

另查明，案涉房屋于2020年1月19日抵押给交通银行股份有限公司黔南分行。坚宜佳公司聘请重庆知习律师事务所律师代理，支付代理人3万元。

本院认为：坚宜佳公司基于《委托付款协议》提起诉讼，该协议属无名合同，故本案案由不应定为房屋买卖合同纠纷，应定为合同纠纷。坚宜佳公司与雨花湖公司签订的《以房屋抵工程款协议书》虽系双方真实意思表示，但因未办理产权登记手续，故不发生物权效力。坚宜佳公司、雨花湖公司、***和***之间签订的《委托付款协议》系各方真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的效力性强制性规定，为有效协议。坚宜佳公司虽不是案涉房屋的所有权人，但其作为雨花湖公司的债权人，基于《委托付款协议》进行诉讼，具备本案原告主体资格，故被告***认为原告不是适格主体的辩称，本院不予采信。被告***接受雨花湖公司的委托，承诺将购房款直接支付给坚宜佳公司，但该协议并未产生债权债务的转移。《委托付款协议》中约定雨花湖公司交房在前，***支付第二期款的时间在后，《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。”雨花湖公司至今未将案涉房屋交给被告***，被告***有权拒绝支付房款。现原告仅要求被告支付房款，却不考虑被告未得到房屋的客观事实，有悖于公平原则，被告***的行为只是代偿行为，其对雨花湖公司的抗辩适用于坚宜佳公司。原告仍可向雨花湖公司主张权利。

综上所述，原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十二条、第五百二十六条规定，判决如下：

驳回原告重庆坚宜佳建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费9415元，由原告重庆坚宜佳建筑装饰工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

审判员　　刘洪莉

二〇二一年四月十九日

书记员　　杨梦捷