新六建设集团有限公司、内蒙古大成房地产开发有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

内蒙古自治区包头市中级人民法院 执行裁定书 （2024）内02执异16号 案外人：***，女，汉族，1982年9月23日出生，住内蒙古自治区包头市九原区。 申请执行人：新六建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区辛冲街文化街6号。 法定代表人：***，该公司董事长。 被申请人：内蒙古大成房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古乌拉特前旗乌拉山镇东升大街。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司副总经理。 被申请人：内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区赛汗办事处301室。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司副总经理。 本院在审理新六建设集团有限公司与内蒙古大成房地产开发有限责任公司、内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司建设工程施工合同纠纷诉讼一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称，请求贵院依法解除（2022）内02执保28号裁定书中对于包头市九原区沙河××街××号街坊大成逐鹿会（泰华园）8号楼404号房屋的保全查封。事实与理由：申请人于2019年5月8日在案外人***处购买位于××，房屋面积180.66平方米，房屋总价款为1160000元，已于保全查封全支付完毕，该房屋也于查封前交付申请人占有使用。而***取得该处房产所有权是基于被申请人拖欠其建设工程的工程款而以8-404号房屋抵债，被申请人大成地产出具于2017年为***出具的《大成逐鹿会客户交款确认单》和《售房收款收据》，证明404号房屋购房金额是1114311元。申请人与***于2019年5月8日签订《房屋买卖合同》，申请人***于2019年5月8日实际接收并开始占有8-404号房屋，呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司包头分公司与***签订了《前期物业管理服务协议》、《业主装修须知》、《关于规范堆放装修垃圾及作息时间的通知》、《住宅小区室内装修管理服务协议》、《包头大成逐鹿会业主手册》，并于当日缴纳了“装修垃圾清运费：1445.28元、装修押金6000元、一次性生活垃圾转运费60元（2018.8.1-2019.7.31）、物业费4336元等。申请人办理收房手续后对8-404房屋占有使用直至今日，于2020年7月8日缴纳了物业费4336元，于2020年7月8日缴纳了物业费4336元，于2023年10月15日缴纳了物业费8672元。而申请人后续办理房本时才知道案涉8-404号房屋被贵院保全查封，后因该案一直未有最终审理结果而两次续封，截止今日该房屋一直处于查封状态，故申请人一直未能办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，向贵院提出申请，请求人民法院依法支持申请人的全部请求，确认申请人对8-404号房屋享有排除执行的权利，依法对上述房屋进行解封。 另外本执行异议应予支持的法律规定方面，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定（2020**）》第二十七条之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条（即执行异议）规定审查处理并作出裁定，故申请人按照对执保财产享有实体权利的，按照本执行异议提起本申请符合法律规定。二、根据《指导案例156号：***诉***、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》的裁判要点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。又根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定实施细则》第九条之规定，各级人民法院正在审理的案件，在基本案情和法律适用方面，与最高人民法院发布的指导性案例相类似的，应当参照相关指导性案例的裁判要点作出裁判。 综上，本案中涉案房屋8-404原为大成公司开发的商品房，2017年因大成公司对***负有建设工程款债务，经双方以物抵债后将案并以向其开具了相关收房凭证及票据，***与其他购房者身份无异。2019年5月***将案涉房屋卖给申请人，申请人签订合同当日支付了房款定金600000元，并于2019年7月开始实际从大成公司处接收房屋占有使用至今，在2019年10月3日申请人已将购房款项支付近95%，最后一笔尾款110000元于2019年11月6日全部付清。因案涉房屋于2019年11月被查封，申请人合同签订、房款支付以及占有房屋均在查封之前，后因该房屋一直被查封这一非申请人原因，一直无法办理过户登记手续，故申请人依法享有完整有效的排除执行的实体权利，申请人新六公司只能对大成公司的合法财产进行保全，无权对8-404号房屋进行查封保全，人民法院应对案涉8-404号房屋进行解封，由申请人办理产权登记变更手续。 申请执行人新六建设集团有限公司答辩称：一、被答辩人***没有在法院查封之前与内蒙古大成房地产开发有限责任公司签订书面买卖合同。二、被答辩人***没有在法院查封之前合法占有涉案不动产，且未提供相应证据证明其居住至今。三、被答辩人***没有证明其已经支付全部价款。四、被答辩人***未办理过户登记系其自身原因导致。 本院查明，新六建设集团有限公司与内蒙古大成房地产开发有限责任公司、内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，本院于2019年11月7日作出（2019）内02执保27号执行裁定，裁定查封被申请人内蒙古大成房地产开发有限责任公司、内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司名下价值15000万元的房产、土地使用权及债权。该裁定及协助执行通知书、查封清单于2019年11月12日向包头市房地产产权管理处送达，查封房产中包含本案案涉房产。 另查明，经向包头市房地产产权管理处查询，本案所涉包头市九原区赛汉街办事处沙河西街2号街坊泰华园不动产所有权人为内蒙古大成房地产开发有限责任公司。该项目中涉案房产尚未办理房屋产权登记手续。 异议审查过程中，***提供与***签订的《房屋买卖合同》一份、《大成逐鹿会客户交款确认单》一份、《内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司售房收款收据》一份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》一张、南郊联社《客户交易明细清单》一张、农业银行《***/活期存折交易明细清单》一张、《收条》一张、《包头大成逐鹿会业主手册》、《前期物业管理服务协议》、《业主装修须知》、《关于规范堆放装修垃圾及作息时间的通知》、《包头市华融夜里有限责任公司的通知》、《消防安全责任书》各一份、2019年-2023年物业费收据、2019年装修垃圾清运费、供热发票七张及付款记录三张等证据，欲证明案涉房屋由***购买，支付房屋全部款项并实际占有使用至今， 案涉房产属于案外人***。 本院认为，执行异议审查系形式要件审查，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，未登记的依照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。买受人主张其为案涉房产权利人的，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形。本案中，案外人***虽主张其合法占有案涉房屋，但未在人民法院查封之前与内蒙古大成房地产开发有限责任公司签订合法有效的书面买卖合同，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。本院依据包头市不动产登记中心对登记在被申请人内蒙古大成房地产开发有限责任公司名下的房产进行查封并无不当。综上，案外人***的异议理由不能成立，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年一月十七日 法官助理*** 书记员*** 附：本裁定所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规案外人权利不能排除人民法院的强制执行，定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有； （三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。