南京市江浦建筑安装有限公司与南京中明发光新材料科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

南京市浦口区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）浦永商初字第82号

原告（反诉被告）南京市江浦建筑安装有限公司，住所地在南京市浦口区永宁街道竹园南路8号。

法定代表人史丹凤，董事长。

委托代理人毛华贵，江苏石城律师事务所律师。

被告（反诉原告）南京中明发光新材料科技有限公司，住所地在南京市浦口区永宁街道竹园南路8号。

法定代表人杨建胜，总经理。

委托代理人王志国，江苏北斗人律师事务所律师。

原告（反诉被告）南京市江浦建筑安装有限公司与被告南京中明发光新材料科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员傅亚峰独任审判，公开开庭进行了审理。南京市江浦建筑安装有限公司的委托代理人毛华贵，南京中明发光新材料科技有限公司的委托代理人王志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南京市江浦建筑安装有限公司诉称，2012年5月18日，原告与被告签订厂房租赁协议一份，协议约定自2012年5月18日起至2017年5月7日止，原告将位于南京市浦口区永宁街道工业开发区内A2幢第一层厂房、接待中心一层2间（房号为110、112室）出租给被告自用。协议第三条约定了租金及支付方式，第一年每半年支付租金，第二年起按年支付租金，以后每期租金到期前30天支付下一期租金。协议第十条第四、五项约定了水、电费的承担和支付方式，并约定了物业管理与租金一并支付，由原告结算。协议第九条第二项约定若被告未按本协议约定付款方式按时付款，应按每天千分之三承担应付年租金总额的逾期滞纳金。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用。现被告拖欠原告租金、物业费、水电费，经原告多次催要无果，原告遂诉至本院要求：1、判令被告支付所欠2012年11月18日至2013年5月17日房租租金205.40元，2013年5月18日至2014年5月17日房屋租金176410.80元，共计176616.20元。2、判令被告支付所欠2013年5月18日至2014年5月17日物业费8707.62元。3、判令被告支付2012年5月水电费预付款20000元。4、判令被告支付所欠2013年4月10日至2013年8月10日水、电费10009.10元，2013年8月10日至2013年10月10日水、电费6256.30元。5、判令被告按厂房租赁协议的约定承担未付租金逾期滞纳金，计算方式为自2013年4月19日起以176616.20元为基数每天按千分之三承担滞纳金至付清之日止。6、判令被告支付从2013年10月10日至2014年2月10日水、电费合计12716.1元。7、被告承担本案全部诉讼费用。

被告南京中明发光新材料科技有限公司辩称，1、原告向被告隐瞒厂房的审查验收、备案的真实情况，永宁派出所消防大队三次发函要求答辩人整改的通知书，经查明原告租给答辩人的厂房是未经过消防部门验收的存在安全隐患的厂房；2、原告在与答辩人履行合同中，一直隐瞒用电及支付费用的真实情况；3、答辩人从2012年5月份进厂一直到2012年9月10日，原告向答辩人出示第一份电费结算表多出了基本的费用3000元，原告存在故意隐瞒真实、多收电费的行为；4、2013年9月答辩人致原告公函及原告回函，表明因原告在2013年春节后修二楼厂房，将答辩人公司的管路损坏，造成答辩人的原材料等泄露，造成答辩人损失约43000元，原告租赁给答辩人的厂房安全出口的合理使用方案无法正常实施，因为该安全出口一直敞开与外界互通，影响答辩人公司的财产损失，故原告行为是违反合同的约定，故请求法院驳回。针对原告第一项诉请，根据合同约定数额我公司存在欠原告租金情况，但是实际上承租的面积（厂房）没有合同所述那么大，但是我公司欠租金是因为原告存在违约，原告的消防达不到要求，另外实际厂房租赁面积约1000平方米；针对第二项诉请，我方认为原告主体有问题，应当由物业公司来收取；针对第三项诉请，我公司不认可，因为原告结算电费不合理，每月多收基本电费3000元（12个月），共计36000元；针对第四项诉请与第三项诉请的意见一致；针对第五项诉请，我公司不认可，我公司不存在违约，而原告是存在违约的。由于原告隐瞒租赁厂房未通过消防部门验收的事实及存在多收电费的情形，故被告提起反诉，要求：一、判令解除双方签订的厂房租赁协议；二、判令反诉被告退还押金50000元；三、判令反诉被告退还乱收的基本电费36000元；四、判令反诉被告赔偿损失43000元；五、判令反诉被告支付违约金176410.80元；六、判令反诉被告支付搬家费用20000元及消防罚款5000元；七、本案诉讼费用由反诉被告承担。

反诉被告南京市江浦建筑安装有限公司辩称，同意解除租赁合同，但本纠纷系反诉原告违约，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回反诉请求。

经审理查明，2012年5月18日，南京市江浦建筑安装有限公司（合同中的甲方，下称建筑公司）与南京中明发光新材料科技有限公司（合同中的乙方，下称中明公司）签订《厂房租赁协议》一份，协议约定建筑公司将位于浦口区永宁镇工业开发区的房屋出租给中明公司；租赁物的范围包括：A2幢第一层厂房（现状）、框架结构、建筑面积1263.07平方米、供电标准80KV，供水管径常规，接待中心一层2间、具体房号为110和112室、建筑面积188.2平方米；租赁期限5年，从2012年5月18日至2017年5月17日；租金为每年人民币176410.80元，本着先付后租的原则，第一年每半年支付租金，自第二年起按年支付租金，以后每期租金到期前30天支付下一期租金；房屋供电应满负荷使用，如果使用不足，乙方应按供电部门的规定承担公摊费用；水电统一单独挂表计量，每月10日前预付水电费20000元，费用按实际发生数额结算，涉及水电计量中的误差将实施分摊。合同第十三条约定“本协议一式肆份，双方各持贰份，协议经签字盖章、支付首期租金后生效，《租金及物业费测算》、《房屋交付通知书》、《补充协议》等作为本协议附件，具有同等法律效力”。

同日，南京宁佳物业管理有限公司与中明公司签订《物业管理协议》一份，约定：按每平方米每月0.5元计算，共计8707.62元，按年支付，协议签订之日中明公司支付一年的物管费用，到期日前30天支付下年度的物管费用。

上述协议签订后，建筑公司将约定的租赁物交付中明公司。

南京市公安局浦口分局永宁派出所于2012年12月18日出具（2012）第336号责令改正通知书、南京市公安消防支队浦口区大队于2013年10月15日出具（2013）第00264号责令改正通知书，要求中明公司对存在的消防安全违法问题进行改正，2012年12月19日南京市浦口区公安消防大队出具宁浦公（消）决字（2012）第1-0010公安行政处罚决定书对中明公司作出罚款5000元的处罚。

庭审中，建筑公司举证南京市浦口区公安消防大队于2007年8月9日出具的宁浦公消验（2007）147号建筑工程消防验收意见书，用于证明出租的厂房已通过消防验收且已合格；还举证苏价工（2011）358号文即“江苏省物价局关于调整电价有关问题的通知”，用于证明每月另行收取3000元电费符合规定。

庭审中，双方当事人一致认可在租赁期间中明公司已交纳水电费63322.30元、物业费8707.62元、租赁费176205.40元共计248235.32元。

本院至南京市浦口区公安消防大队调查，工作人员沈娟娟陈述：责令改正通知书上载明需要改正的项目均应由厂房的使用者中明公司承担改正义务。

以上事实有原、被告在法庭上的陈述，原告提供的租赁合同、宁浦公消验（2007）147号建筑工程消防验收意见书、苏价工（2011）358号文，被告提供的二份责令改正通知书、行政处罚决定书及罚款收据和本院的调查笔录等证据证实。

本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人于2012年5月18日签订的《厂房租赁协议》，不违背法律规定，应予保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。建筑公司已履行了交付合格租赁物的义务，中明公司也应履行交付租金的义务，其未完全交纳租金，引发纠纷，应付本案全部责任。本案中，双方当事人已在《厂房租赁协议》明确约定以建筑面积计算租赁费用，虽然建筑面积与使用面积不一致，但仍应按建筑面积计算租赁费，因此中明公司要求以实际使用面积计算租赁费的辩解意见，本院不予采信。根据本院的调查，南京市浦口区公安消防大队对中明公司进行处罚的原因归于中明公司自身，且建筑公司出租的厂房已通过消防验收，因此中明公司辩称的租赁厂房未通过消防验收的辩解意见，本院不予采信。根据苏价工（2011）358号文“江苏省物价局关于调整电价有关问题的通知”的精神，建筑公司每月另行收取3000元电费符合规定，因此中明公司辩称的多收电费36000元的辩解意见，本院不予采信。原告建筑公司要求被告中明公司支付2012年11月18日至2013年5月17日租金205.40元及2013年5月18日至2014年5月17日租金176410.80元共计176616.20元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告建筑公司要求被告中明公司支付2013年5月18日至2014年5月17日物业费8707.62元的诉讼请求，因南京宁佳物业管理有限公司是与中明公司签订《物业管理协议》的主体，物业费的收取应由该公司享有，因此原告建筑公司的该项诉讼请求，本院不予支持；原告建筑公司要求被告中明公司支付2012年5月水电费预付款20000元的诉讼请求，因双方当事人已同意解除厂房租赁合同，水电费的预收已无必要，故对该项诉讼请求，本院不予支持；原告建筑公司要求被告中明公司支付2013年4月10日至2013年8月10日水电费10009.10元、2013年8月10日至2013年10月10日水电费6256.30元的诉讼请求，符合法律规定，对此请求，本院予以支持；原告建筑公司要求被告中明公司支付自2013年4月19日起至付清之日止以176616.20元为基数每天按千分之三计算的违约金的诉讼请求，因约定的标准过高，应予调整，可按中国人民银行颁发的同期银行贷款利率计算至本判决生效之日止。至于中明公司的反诉请求，因双方当事人均同意解除《厂房租赁协议》，该协议应予解除；因租赁协议已协商解除，建筑公司收取的押金50000元应予退还；因无事实及法律依据，对中明公司要求建筑公司退还电费36000元、赔偿损失43000元、支付违约金176410.80元、支付搬家费用20000元及消防罚款5000元的诉讼请求，本院不予支持。另外，本案未对租赁期限届满后至租赁物实际交还之日间产生的租赁费作出处理，当事人可另行提起诉讼予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第二百二十六条的规定判决如下：

一、解除南京市江浦建筑安装有限公司与南京中明发光新材料科技有限公司于2012年5月18日签订《厂房租赁协议》。

二、被告南京中明发光新材料科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京市江浦建筑安装有限公司192881.60元及违约金（以176616.20元计，自2013年4月19日起至本判决生效之日止，按中国人民银行颁发的同期银行贷款利率计算）。

三、反诉被告南京市江浦建筑安装有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告南京中明发光新材料科技有限公司人民币50000元。

四、驳回原告南京市江浦建筑安装有限公司本诉中的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告南京中明发光新材料科技有限公司反诉中的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4624元，减半收取2312元，反诉受理费12512元，减半收取6256元共计8568元，由南京市江浦建筑安装有限公司负担900元，由南京中明发光新材料科技有限公司负担7668元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10×××76。

审判员　　傅亚峰

二〇一四年五月十五日

书记员　　邵　雅