厦门顶尖电子有限公司、厦门火炬集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)闽02民终823号

上诉人（原审原告）：厦门顶尖电子有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区火炬园光厦楼北幢第四层西侧。

法定代表人：钮李明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许拥军，福建巽明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地福建省厦门火炬路高新区火炬园火炬路56-58号火炬南406、408、410、412、414、416、419、421、423、425、427、429室。

法定代表人：王卫杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李水发，该公司职员。

委托诉讼代理人：王昊岑，该公司职员。

原审被告：厦门先德开关有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区舫山南路1号北二层。

法定代表人：林孔周，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许拥军，福建巽明律师事务所律师。

上诉人厦门顶尖电子有限公司（以下简称顶尖公司）因与被上诉人厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业公司）、原审被告厦门先德开关有限公司（以下简称先德公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院(2016)闽0205民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

顶尖公司上诉请求：撤销原判，改判驳回火炬物业公司的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费由火炬物业公司承担。理由如下：原审判决认定事实不清，判决理由不能成立，顶尖公司无需向火炬物业公司支付物业服务管理费、公共维修金以及逾期付款违约金。1.顶尖公司与火炬物业公司之间不存在物业服务法律关系，《物业管理服务合同》约定的服务项目是市政设施与公共设施，不包含顶尖公司的红线范围内区域，且顶尖公司不是《物业管理服务合同》的合同签订人，火炬物业公司无权向顶尖公司收取物业管理服务费。2.顶尖公司是翔安产业区的自建独栋厂房业主，享有自己委托物业的权利。3.市政设施与公共设施已经由财政支付，火炬物业公司不能再要求被告支付。4.火炬物业公司实际也未为顶尖公司提供红线范围内的设施、绿化、卫生物业服务，双方未形成事实上的物业关系。5.火炬物业公司并未设立公维金专用账户，原审判决认定顶尖公司应支付公共维修金缺乏事实与法律依据。6.火炬物业公司没有相应的资质。7.退一步而言，即使财政支付的费用所服务的区域未涵盖翔安产业区一期的全部物业范围，且火炬物业公司确为业主提供全部到位的物业服务，业主确应支付费用的情况下，也应先扣除火炬物业公司已领取的费用，并按物业服务的区域的占地面积计算物业服务费。

火炬物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，顶尖公司的上诉缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。

火炬物业公司向原审法院起诉请求：1.顶尖公司、先德公司立即向火炬物业公司支付2006年10月16日起至2016年4月15日止的综合管理服务费1359796.56元、公共维修金339949.14元，以上费用合计1699745.70元。2.顶尖公司、先德公司立即向火炬物业公司支付逾期付款违约金（违约金以1699745.70元为基数，按照日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。

原审法院认定事实：位于翔安产业区厂房（土地房屋权证：厦国土房证第00659586号）系顶尖公司所有，土地批准使用期限自2006年3月31日至2056年3月30日止，用地面积15173.08平方米，总建筑面积29820.1平方米。该厂房系顶尖公司于2005年8月2日委托火炬管委会所建。

2006年6月1日，火炬管委会开办的事业法人即财政服务中心与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日，后于2009年1月1日签订第二份《物业管理服务合同》，委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日。两份合同均约定：委托管理事项为市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，交通秩序、公共秩序、装饰装修、物业档案资料、公共绿化和建筑小品等的管理。物业管理服务的受益人为产业区物业的业主、代业主或使用人，相关业主、代业主和使用人应履行本合同并承担相应的责任。火炬物业公司依照本合同委托事项实行物业管理服务，有权向物业使用人收取综合管理服务费、公共维修金、公摊水电费及特约服务费；综合管理服务费收费标准为0.8元／月.平方米,公共维修金收费标准为0.2元／月.平方米。若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动延续。

2006年10月16日，顶尖公司正式接收并入住讼争厂房，但至今未向火炬物业公司缴纳综合管理服务费和公共维修金。火炬物业公司分别于2011年11月18日和2013年6月8日向顶尖公司发出《催费通知单》和《律师函》催讨物业费和公维金。2014年5月21日，火炬物业公司向翔安法院起诉顶尖公司，并于2014年8月8日撤诉。2014年12月9日，火炬物业公司在给顶尖公司暨六家联署企业的《关于物业服务费用解决方案的回复》中将收费标准调整为：综合管理服务费0.4元／月.平方米、公共维修金0.1元／月.平方米。

原审另查明，一、厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的火炬管委会是市政府派出机构，该基地的物业自2006年起至今由火炬物业公司负责物业管理和服务。火炬物业公司是火炬管委会的下属单位，其于2004年2月26日由厦门火炬开发区物业管理有限公司更名为火炬物业公司，该公司取得由福建省建设厅核发的二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质。

二、火炬物业公司分别于2007年7月28日、2010年3月13日、2011年与洪金锭签订了《垃圾清运协议》，分别于2012年4月17日、2014年、2015年、2016年1月29日与厦门金辉晟家政服务有限公司签订了《垃圾清运协议》。2008年1月3日，顶尖公司与洪树木签订垃圾清运保洁协议，约定：清运地点及范围是舫山南路1号顶尖厂房生活垃圾及指定车间垃圾，清运费用为每月50元。

三、顶尖公司向原审法院申请现场勘验：1、翔安产业区的整体布局及讼争厂房所在地块的区域情况；2、讼争厂房周边栏杆有缺失和被偷的事实。庭审过程中，火炬物业公司确认顶尖公司庭上所展示的翔安产业区展板图与其提交的翔安产业区平面示意图一致，并确认讼争厂房周边栏杆有缺失的事实。

原审法院认为，顶尖公司系台资企业，本案属厦门市中级人民法院指定由原审法院集中管辖的涉台案件，故原审法院对本案享有管辖权。

根据在案证据可知，翔安产业区系由政府部门开办，由火炬管委会负责管理。由于翔安产业区内的企业未成立业主大会或业主委员会，相关的物业服务由火炬管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关职责划分，代表翔安产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对翔安产业区内的企业提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规强制性规定。顶尖公司虽然不是签订方，但其作为业主和实际使用人是《物业管理服务合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，《物业管理服务合同》对其具有法律约束力。此外，顶尖公司所在厂房位于翔安产业区的园区内，其日常的生产、生活均无法脱离翔安产业区存在，顶尖公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，客观上成为火炬物业公司提供物业服务的受益人，二者之间存在事实上的法律物业关系。因此顶尖公司应当支付相关物业管理费用。至于火炬物业公司主张先德公司系使用人，应与业主顶尖公司一并承担物业管理费，并无相关证据予以证明，原审法院不予支持。至于顶尖公司、先德公司辩称垃圾清运系其自行委托，厂房周围绿化无人修剪，讼争厂房周围有栏杆丢失，火炬物业公司并未对其进行物业管理。根据庭审查明，火炬物业公司未及时为顶尖公司清运垃圾、修剪厂房周围的绿化、维护丢失栏杆，原审法院将火炬物业公司的收费标准酌情予以调整，将综合服务费调整为0.3元/月·平方米，公共维修金为0.1元/月·平方米。顶尖公司自2006年10月16日起至今未缴纳物业管理服务费，但火炬物业公司所提供的证据仅能证明其于2011年11月18日开始催讨物业费，未能提供对于2006年10月16日至2009年11月17日物业管理服务费的相应催讨记录，故2006年10月16日至2009年11月17日的物业管理服务费已超过二年诉讼时效，原审法院不予支持。另，公共维修金属于代收性质，该部分费用不适用二年诉讼时效规定，火炬物业要求顶尖公司缴纳自2006年10月16日起至今的公维金，原审法院予以支持。因此，顶尖公司应向火炬物业公司支付的自2009年11月18日至2016年4月15日的物业管理服务费为687949.71元（29820.1平方米×0.3元/月·平方米×76.9个月），自2006年10月16日起至2016年4月15日的公共维修金为339949.14元（29820.1平方米×0.1元/月·平方米×114个月）。至于逾期付款违约金部分，《物业管理服务合同》虽约定“每月的综合管理服务费及相关费用于当月15日前缴纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”，但该标准高于银行同期同类贷款利率，原审法院酌情调整为按银行同期同类贷款利率，自起诉之日开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门顶尖电子有限公司于判决生效后十日内支付厦门火炬集团物业管理有限公司物业管理服务费687949.71元和公共维修金339949.14元以及逾期付款违约金（以1027898.85元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年5月11日起计算至判决确认的支付之日止）；二、驳回厦门火炬集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14051元，由厦门火炬集团物业管理有限公司负担5554元，由厦门顶尖电子有限公司、厦门先德开关有限公司负担8497元。

本院二审期间，顶尖公司提交：1.编号为厦国土房证字第00659577、00659578、00659579、00659580、00659581、00659582、00659583、00659584、00659585的产权证，证明案涉房产为自建单位房；顶尖公司对厂区红线范围内的设施拥有完整的所有权，未经顶尖公司同意和授权，他人不得对红线范围内的设施进行管理。2.照片、视频，证明顶尖公司早己拒绝并停止火炬物业公司进入厂区服务，顶尖公司设立了道口并安排保安进行值班，防止火炬物业公司及他人未经授权并进入厂区，并对火炬物业公司进入厂区红线范围内进行物业管理的员工进行驱赶。3.民事起诉状、案件受理通知书，证明针对火炬物业公司擅自进入顶尖公司厂区进行物业管理的侵权行为，顶尖公司已依法提起物权保护纠纷诉讼。火炬物业公司质证称：证据1真实性无异议，证明对象有异议，案涉厂房是委托代建厂房；证据2照片、视频的真实性、合法性、关联性均不予确认；证据民事起诉状、案件受理通知书的真实性予以确认，但火炬物业公司不存在侵权行为，而是对公共区域开展的物业管理活动。

经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。

二审中，1.顶尖公司向本院提交调查取证申请，请求调取翔安产业区一期的面积材料。因该事实与本案无关，本院对该调查取证申请不予采纳。2.顶尖公司向本院提出笔迹鉴定申请，要求对火炬物业公司一审中提供的水泵房运行记录、保安值班及交接班记录、绿化修剪养护记录、四害消杀记录进行笔迹鉴定。本院认为，顶尖公司在一审程序中已就相关证据发表质证意见，故本院对顶尖公司的笔迹鉴定申请不予采纳。

本院认为：1.顶尖公司位于厦门火炬（翔安）产业区内。火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位。厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，厦门火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律、行政法规的规定。虽然顶尖公司与火炬物业公司未直接签订物业管理合同，但前述的《物业管理服务合同》对于顶尖公司亦具有法律约束力。2.作为地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，顶尖公司日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在。顶尖公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，因此顶尖公司也是火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者亦存在事实上的物业法律关系。3.顶尖公司主张火炬物业公司提供的是市政公共设施管理行为，市政公用服务，火炬物业公司属于重复收费，因政府财政支出所针对的管理范围限于政府所有市政公共区域，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除顶尖公司承担物业管理费用的义务。原审认定顶尖公司应支付物业管理费用并无不当。顶尖公司关于其与火炬物业公司之间不存在物业服务法律关系，其无需缴纳物业管理费用的上诉缺乏依据，不予采纳。

另，房屋公共维修金属于代收性质，顶尖公司未缴交该部分费用造成其他业主损失，火炬物业公司要求顶尖公司缴交房屋公共维修金是合法的，原审认定顶尖公司应缴交房屋公共维修金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。顶尖公司的上诉缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费14051元，由上诉人厦门顶尖电子有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　江　伟

审 判 员　　郑文雅

审 判 员　　龙　辉

二〇一七年十月十七日

代书记员　　巫粤峰

附本案适用的相关法律：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。