厦门顶尖电子有限公司、厦门火炬集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

福建省高级人民法院

民事裁定书

（2018）闽民申3021号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门顶尖电子有限公司。住所地：福建省厦门火炬高新区火炬园光厦楼*幢第*层西侧。

法定代表人：钮李明，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：韩叙，福建至理律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：厦门火炬集团物业管理有限公司。住所地：福建省厦门火炬高新区火炬园火炬路*****号火炬************************************************室。

法定代表人：王卫杰，董事长。

委托诉讼代理人：王昊岑，该公司职员。

委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。

一审被告：厦门先德开关有限公司。住所地：福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区舫山南路*号**层。

法定代表人：林孔周，总经理。

再审申请人厦门顶尖电子有限公司（以下简称顶尖公司）因与被申请人厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业公司）及一审被告厦门先德开关有限公司（以下简称先德公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2017）闽02民终823号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

顶尖公司申请再审请求：撤销一、二审判决，改判驳回火炬物业公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一、二审判决认定《物业管理服务合同》对顶尖公司具有法律约束力，属认定基本事实缺乏证据证明，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定，应当予以再审。1.本案案由错误，讼争合同是市政及附属公共设施的服务合同，而不是红线范围内私人区域或共有设施的物业服务合同。2.一、二审判决以厦门火炬（翔安）产业区是一个独立管理区域作为判决的基本事实，但该事实未经查明，亦缺乏证据证明。3.顶尖公司通过国有土地出让手续取得土地使用权之后委托厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称火炬管委会）代建厂房，讼争厂房土地及地面建筑物均系顶尖公司所有，不存在前期物业服务合同的前提。4.顶尖公司土地红线图之外是翔安区的市政道路，不存在物权法关于建筑物区分所有权规定中的共有部分。5.一、二审判决以顶尖公司的“日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在。顶尖公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，因此顶尖公司也是火炬物业公司提供物业服务的受益人，即二者亦存在事实上的物业法律关系”为由进行判决，同样没有事实基础，缺乏证据证明。6.厦门火炬（翔安）产业区实际上并未设立公共维修基金专用账户，一、二审判决顶尖公司应支付公共维修金缺乏基本事实基础。（二）一、二审判决确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定，致裁判结果错误，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条的规定，属适用法律确有错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的再审条件。（三）顶尖公司申请调取厦门火炬高技术产业开发区翔安产业区一期的面积未获批准，该证据可以证明《物业管理服务合同》包含火炬高新区翔安产业区（一期与二期）的公共区域并未包含园区企业的红线范围，该合同约定的服务区域与顶尖公司无关。（四）一、二审判决认定事实的主要证据是伪造的，现有新证据足以推翻原判决。

火炬物业公司提交意见称：1.厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心（以下简称财政服务中心）根据火炬管委会职能划分，代表园区的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同对顶尖公司具有法律约束力。之后火炬物业公司根据合同对整体园区履行物业管理的行为，顶尖公司作为园区企业之一与火炬物业公司构成事实上的物业法律关系，是客观事实。顶尖公司应当按照合同约定向火炬物业公司支付物业管理服务费和公共维修金。2.火炬物业公司基于《物业管理服务合同》约定向园区内企业收取物业管理服务费及公共维修金，其行为是市场行为，与所谓的行政收费无关。3.厦门市翔安区发展和改革局《关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的函》并不影响案涉合同的效力。4.厦门火炬（翔安）产业区是一个独立物业管理区域。5.顶尖公司系园区代建厂房，并非自建厂房，故在物业管理服务费及公共维修金的缴交上，二者不具备可比性。顶尖公司的代建厂房是园区的一部分，不论是地面的道路、绿化、路灯、消防设施等以及地面以下的各种管网实际上都为顶尖公司提供相应的服务，而这些服务都由火炬物业公司承担。6.火炬物业公司代收公共维修金后，将该款项专款专用于园区公共设施的建设和维修。7.顶尖公司红线之外区域的性质与其拒交物业管理服务费没有关联性。火炬物业公司向顶尖公司服务的对象是顶尖公司有使用到的公共区域和公共管网设施，并不包括进入到顶尖公司厂区内部区域进行服务。园区的个别企业另行聘请保洁或者安保人员对自己的园区内提供服务与火炬物业公司提供的服务没有冲突。

本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查。厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬管委会负责管理。在厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会的情况下，火炬管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。顶尖公司的厂房系其委托火炬管委会代建，根据《厦门火炬高新技术开发区物业管理暂行规定》的规定，应委托火炬物业公司管理；且顶尖公司位于厦门火炬（翔安）产业区内，自2006年接收厂房并入住以来，其日常的生产、生活均无法脱离产业区而独立存在，对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，故顶尖公司客观上成为火炬物业公司提供物业管理服务的受益人，二者之间存在事实上的物业法律关系。因此，顶尖公司虽然不是讼争合同的签订方，但其作为业主和火炬物业公司提供物业管理服务的实际受益人，应认定为系讼争合同项目下权利义务的实际享有者和承担者，故《物业管理服务合同》对于顶尖公司具有法律约束力。顶尖公司主张讼争合同属市政合同，不包含红线范围内私人区域或共有设施，缺乏依据；顶尖公司主张其取得土地使用权并出资建设独栋厂房，享有自行委托物业的权利，与查明的事实不符；顶尖公司主张厦门火炬（翔安）产业区并未设立公共维修基金账户，亦缺乏事实依据，故对上述申请再审理由，本院均不予采纳。关于顶尖公司主张其在二审中申请调取厦门火炬高技术产业开发区翔安产业区一期的面积未获批准的问题，因该事实与本案无关联性，二审法院对顶尖公司的该调查取证申请不予采纳，并无不当。关于顶尖公司提出其公司红线图之外均属市政公共设施，不存在物权法关于建筑物区分所有权规定中的共有部分的申请再审理由，与查明的事实不符，顶尖公司据此提出火炬物业公司没有向其提供物业服务，并在再审复查期间提交福建历思司法鉴定所出具的司法鉴定意见书等证据佐证，但尚不足以证明火炬物业公司提供物业服务的证据是伪造的，故顶尖公司以新证据为由申请再审的依据不足，本院亦不予采纳。

综上，顶尖公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回厦门顶尖电子有限公司的再审申请。

审判长林锦斌

审判员张挺

代理审判员周晓芳

二〇一八年十一月二十三日

书记员吴晓燕