宁夏苏宁易购销售有限公司、宁夏胜利体育集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）宁01民终1027号

上诉人（原审原告）：宁夏苏宁易购销售有限公司。

法定代表人：赵某。

委托诉讼代理人：安某，北京大成（银川）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宁夏胜利体育集团股份有限公司。

法定代表人：马某。

委托诉讼代理人：郝某，住宁夏回族自治区银川市。

委托诉讼代理人：吕某，宁夏善知律师事务所律师。

上诉人宁夏苏宁易购销售有限公司因与被上诉人宁夏胜利体育集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初13409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭审理了本案，上诉人宁夏苏宁易购销售有限公司的委托诉讼代理人安某、被上诉人宁夏胜利体育集团股份有限公司的委托诉讼代理人郝某、吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人宁夏苏宁易购销售有限公司上诉请求：l．撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院作出的（2020）宁0104民初13409号民事判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人有权要求被上诉人就其提前退租行为支付违约金。一审判决驳回该请求属事实认定遗漏、适用法律错误。1．涉案租赁合同明确约定了被上诉人提前退租的后果，被上诉人提前解约的行为违反该条款，被上诉人理应承担违约责任，一审法院对于被上诉人提前退租的内容未做明确认定，属事实认定遗漏。2．一审判决对违约金部分的法律适用错误。一审判决驳回上诉人违约金诉请的依据是《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款，但该条款系针对出租人主张解约及违约金的情形，并不适用于被上诉人的解约。同时，上述条款的适用前提是“疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少”，而被上诉人并未举证证明该事实之存在。3．上诉人因被上诉人单方解约产生的损失应获弥补。二、一审判决降低被上诉人应付租金标准未以对应事实的认定为基础，且与举证规则不合。一审判决酌定被上诉人按50％的标准支付涉案房屋在疫情期间的租金，未能切实保护上诉人的合法权益。1．新冠疫情对被上诉人全面履约的影响有限。被上诉人的经营活动可通过线上线下多渠道完成，并不完全依赖于实体门店的线下销售。2．上诉人履约成本未获减免。三、涉案保证金并非违约金，一审判决以其抵扣被上诉人拖欠的租金等费用属于实体处理不当。

被上诉人宁夏胜利体育集团股份有限公司辩称，一、新冠肺炎疫情对被上诉人经营活动影响巨大，一审判决调整被上诉人承担的租金并无不妥。上诉人称新冠肺炎疫情对被上诉人影响有限与事实不符。2020年初，新冠肺炎疫情发生后，人民群众积极响应党和国家倡议，宅在家里，停止生产经营活动，导致国家经济形势下滑，民营企业所造成的损失不言而喻。被上诉人承租经营的新华街门店同样受到了疫情的影响，自2020年1月25日起被迫停止营业，直至4月份才恢复营业，致使被上诉人2、3月期间遭受巨大经济损失。一审判决结合被上诉人提交的相关证据已经确认了这一事实，并依法对被上诉人承担的房屋租金予以调整，完全符合国家关于疫情期间的相关政策和司法审判精神。二、上诉人所称被上诉人提前擅自退租应承担违约责任与事实不符。本案中，被上诉人多次约上诉人洽谈解除合同一事，且以书面形式告知对方。经过多次催告，且已经超过2个多月的合理期限，上诉人对此仍然置之不理，拖延时间不予答复。在得不到上诉人答复的情况下，被上诉人不得已决定撤场实属无奈之举，不属于擅自提前退租撤场，更非违约行为。因此，被上诉人不应承担违约责任。三、涉案保证金用以抵扣被上诉人所欠的租金等费用符合合同约定。上诉人与被上诉人在合同中对保证金有明确约定，既可以用来督促被上诉人履行合同，也可以在被上诉人未履行合同的情况下抵扣水电费、租金等，故一审判决以被上诉人交纳的保证金抵扣租金并无不妥，符合合同约定及当事人意思自治原则。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。

原审原告宁夏苏宁易购销售有限公司向一审法院起诉请求：1．被告支付原告租金825000元、综合管理费（物业费）13200元、暖气费49140元，合计887340元；2．被告支付原告违约金495000元（上述1、2两项总计1382340元）；3．本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年3月14日，原告由原名称“宁夏苏宁云商集团股份有限公司”变更为“宁夏苏宁易购销售有限公司”。原告与案外人尤某、岳某、哈某甲签订《租赁合同》一份，约定原告承租新华街号华利市场，租期自2017年4月1日至2027年6月30日。2017年7月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租新华街号华利市场一、二层商铺，建筑面积1260㎡；租期自2017年7月10日至2022年7月9日止；租赁费用由租金和综合管理费用构成，其中2017年7月10日至2018年7月9日年租金为1980000元；2018年7月10日至2019年7月9日年租金为1650000元；2019年7月10日至2020年7月9日年租金为1980000元；2020年7月10日至2021年7月9日及2021年7月10日至2022年7月9日，年租金均为2079000元；租赁费采用先付后租的方式按两个月支付，即每两个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用；本合同签订后的3个工作日内，被告向原告支付首期租金；以后每个支付周期，被告应提前一个月支付下一个支付周期的租金；供暖费为5.8元／月／㎡，结算面积为1260㎡，按供暖期结算，于每个供暖期开始前10日向原告支付供暖期的供暖费；合同签订时，被告一次性向原告支付租赁保证金500000元，装修保证金10000元，水电保证金1000元，作为被告履行本合同的保证金；租赁期满，如被告无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，则被告将商铺交回原告后十个工作日内，原告将保证金余款无息退还。租赁期内，被告如未按时交纳租金、综合管理费、水电费等费用，包括但不限于滞纳金、违约金等，原告有权以保证金抵扣；商铺预计于2017年7月10日交付；被告必须按合同约定时间足额向原告支付租金、综合管理费及其他所有费用；如果被告迟延支付租金、综合管理费及其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准向原告支付迟延付款违约金；租赁期内被告擅自撤离、擅自停止经营行为，原告有权解除合同，保证金不予退还，被告并应按当年度租赁费用标准向原告支付三个月租赁费用的违约金；原、被告因本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告并签订《综合管理费补充协议》，约定被告向原告支付租赁房屋的综合管理费，其中2017年7月10日至2018年7月9日综合管理费为79200元；2018年7月10日至2019年7月9日综合管理费为66000元；2019年7月10日至2020年7月9日综合管理费为79200元；2020年7月10日至2021年7月9日及2021年7月10日至2022年7月9日，综合管理费均为83160元；综合管理费采用先付后租的方式按两个月支付，即每两个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用；本合同签订后的3个工作日内，被告向原告支付首期综合管理费13200元；以后每个支付周期，被告应提前10天支付下一个支付周期的综合管理费；被告逾期支付的，按未交费用日万分之六点五的标准向原告支付迟延付款违约金。2017年8月1日，原告向被告交付租赁房屋。2017年8月3日，被告向原告支付保证金500000元。2017年9月21日，被告向原告支付水电押金1000元。2020年5月29日，被告向宁夏回族自治区银川市国安公证处申请证据保全，该公证处作出《公证书》二份，其中（2020）宁银国安证字第7049号《公证书》载明：被告法定代表人马某的委托代理人马某乙于2020年5月29日下午17：15分在银川市国安公证处正源街办证大厅，用手机拨打95338，约顺丰工作人员上门取件，顺丰工作人员于17：40分来到银川市国安公证处正源街办证大厅。马某乙将《店铺撤场通知书》2份和一串钥匙（宁夏银川市××区门头为“胜利体育新华运动城”营业房内房屋仓库钥匙）一并交与快递工作人员，并确认邮件详情单信息。顺丰工作人员建过上述《店铺撤场通知书》两份和上述一串钥匙一并装入一个袋子密封，并将客户联交给马某乙后离开。（2020）宁银国安证字第7048号《公证书》载明：申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马某的委托代理人马某乙于2020年5月29日下午16：09分共同来到“胜利体育新华运动城”营业房，看到下列情况：1．工作人员正在将屋内物品向外搬出。2．房屋二层办公区城还有储物柜、铁柜、办公桌椅留置在地，办公区域还有一个仓库，仓库内留有若干货架和部分杂物，随后申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马某的委托代理人马某乙将贴着“办公室”牌子的房间，仓库间、办公区域安全出口房门依次锁上，并在钥匙上做好标记。3．二层卖场区域还留存有若干货架、展示柜、收银台、小沙发、墙上贴有海报装饰及镜子，卖场区域有五个仓库，仓库内均放有货架。其中，据称为耐克库房的仓库里还存有若干木板。申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马某的委托代理人马某乙依次将据称为FOSS库房、阿迪库房、李宁库房、耐克库房的房间房门锁上，并在钥匙上做好标记。4．房屋内装有的电梯、楼梯及二层扶手，一层屋顶装有的水泵、两个风力挂式空调，二层层顶装有的四个挂式空调均因不便搬离而留置在原地。5．一层部分墙上贴有海报装饰及镜子，一层库房内有货架若干和配电箱一个。6．当日下午16：52分，申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马某的委托代理人马某乙将《店铺撤场通知书》贴在房屋后门上，上述参加人看到后门里外都分别用U型锁锁住。随后上述参加人来到房屋正门，看到靠东边的门外部也被U型锁锁住，由申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马某的委托代理人马某乙将《店铺撤场通知书》贴在该房门上，并用U型锁将房门内部锁上，在钥匙上做好标记。随后胜利体育工作人员将靠西的大门房门从外部锁上，申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马某的委托代理人马某乙将《店铺撤场通知书》贴在该房门上，并在钥匙上做好标记后，上述参加人于当日下午17：03分离开。上述《店铺撤场通知书》载明：致宁夏苏宁易购销售有限公司，2017年7月原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，2020年初由于全国发生新冠肺炎，导致租赁店铺无法正常经营。在此期间，我公司一直本着同舟共济、共担风险的原则与贵公司协商减租免租事宜，但贵公司始终拒绝。我公司在这特殊时期，以人文主义关怀为前提，本着不能让现有员工大面积失业，为社会带来更多不必要麻烦。因此，在无法开业的情况下，只能选择节流开支。所以在不得已情况下已通知贵公司解除《商铺租赁合同》，并于2020年5月28日将所有货物全部撤离租赁场地。现将场地交还于贵公司。现原告认为被告擅自搬离场地违反合同约定，故诉至一审法院。庭审中，被告认可原告诉请的物业费13200元、暖气费49140元。

对于双方有争议的事实及证据一审法院认定如下：被告称被告于2020年3月16日向原告提出书面申请要求减免租金，于2020年3月17日向原告函告因受疫情影响，经营亏损巨大，致使合同目的无法实现，书面通知原告解除合同，用保证金抵顶剩余租金及采暖费，于2020年4月13日，向原告书面提出协议变更租赁面积，退还二层经营区域，保留一层继续经营，三份书面通知由原告负责人吴某甲签收。被告并提交《新冠肺炎期间商铺租金减免申请》、《〈商铺租赁合同〉解除函告》、《〈商铺租赁合同〉租赁面积变更协议》，分别由案外人吴某甲于2020年3月17日、2020年4月17日签收。原告对该三份证据真实性不予认可，称吴某甲是其公司员工，但吴某甲说其本人未签收。原告虽否认上述证据的真实性，但因吴某甲确系其公司员工，原告未提交反驳证据证实上述证据非吴某甲签署，故对被告提交的上述证据的真实性及被告主张的事实部分一审法院予以采信。

另查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月28日降为二级响应。2020年3月31日，中共银川市委应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布《通告》，全市除影剧院、歌舞厅、游艺游戏厅、网吧、室内密闭景区、洗浴、棋牌室、线下培训机构暂缓开放恢复外，在做好疫情防控各项措施条件下，全面有序开放恢复其他各项公共服务（不含宗教场所）和经营性场所。

一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系有原告提交的证据为证，一审法院予以确认。本案审理的争议焦点为被告在疫情期间未能按期支付租金是否属于违约，因本案为经营型房屋租赁，被告逾期支付租金的时间，恰逢新冠肺炎疫情爆发时期，受疫情及防控措施的影响，无法正常营业，其逾期支付租金并无主观恶意。另在情势发生了变更后，被告多次和原告协商未能达成一致的意见，被告方搬离房屋，故被告不应当承担违约责任。但被告实际使用涉案房屋期间的租金应向原告支付，对于疫情期间的房屋租金，因受疫情防控措施影响，导致停止营业期间的房屋租金，一审法院酌定被告按50％的租金标准支付，即自2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金为165000元（1980000元÷12个月×2个月×50％）。对疫情之后的租金，被告应当全额向原告支付，故被告应向原告支付自2020年4月1日至2020年5月29日期间的房屋租金324500元，以上合计489500元。对于原告诉请的物业费13200元、暖气费49140元，被告没有异议，应当予以支付。上述被告应支付款项共计551840元（489500元＋13200＋49140元）。因被告还向原告支付保证金500000元，水电押金1000元，根据双方合同约定，租赁期内，被告如未按时交纳租金、综合管理费、水电费等费用，原告有权以保证金抵扣。原告称被告擅自撤离属违约，所以保证金不予退还。应视为原告将保证金视为违约金，在原告已经另行主张违约金的情形下，上述款项应依约先行抵扣租金等费用，故被告还应向原告支付费用50840元（551840元-501000元）。对于原告主张的违约金，如前论述，被告因受疫情影响迟延支付租金，且在疫情之后，无法与原告就租赁合同条款变更无法协商一致，根据《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》的通知中“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故对原告向被告主张约定的违约金，一审法院不予支持。对于原告主张被告支付2020年5月30日至2020年6月底期间的房屋租金的诉请，合同的基础是互赢，双方应本着互惠共赢的原则，对情势变更后合同条款的履行应协商解决，在被告向原告就涉案合同履行问题发出通知后，原告怠于与被告协商，被告公证搬离并以张贴、邮寄《店铺撤场通知书》的方式告知原告解除合同、搬离房屋的情况下，原告主张在此之后租金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏胜利体育集团股份有限公司于判决生效之日起七日内向原告宁夏苏宁易购销售有限公司支付房屋租金50840元；二、驳回原告宁夏苏宁易购销售有限公司的其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17242元，已减半收取8621元，由原告宁夏苏宁易购销售有限公司负担8121元，由被告宁夏胜利体育集团股份有限公司负担500元。

二审审理期间，上诉人出示：《补充协议》及付款通知单各一份，欲证明：1．上诉人与案外人岳桢、哈某甲、尤某等人在《租赁合同》的基础上签订了《补充协议》，将2019年6月1日至2020年6月30日的租赁费用调整为563.9927万元；2.2020年1月2日，上诉人向案外人岳桢支付了2020年1月1日至2020年6月30日的租金及部分采暖费2617897元。经质证，被上诉人对上述证据的三性及证明目的均不认可。经审查，《补充协议》系上诉人与案外人签订，本院对上述《补充协议》及付款通知单不作确认。

二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，一审审理时被上诉人出示的《新冠肺炎期间商铺租金减免申请》、《〈商铺租赁合同〉解除函告》、《〈商铺租赁合同〉租赁面积变更协议》上分别由案外人吴某甲于2020年3月17日、2020年4月17日签收。上诉人称吴某甲是其公司员工，并称吴某甲说其本人未签收。被上诉人提出如上诉人对吴某甲签字的真实性不认可，可以申请笔迹鉴定，但上诉人并未申请对吴某甲签字是否真实的笔迹鉴定，也未提交反驳证据证实上述证据非吴某甲签署，故一审法院对被上诉人提交的上述证据真实性予以采信并无不当。双方签订的《租赁合同》第31条约定，“乙方在租赁期内若有擅自撤离、擅自停止经营行为……甲方有权解除本合同，保证金不予退还，乙方并应按照当年度租赁费用标准向甲方支付三个月租赁费用的违约金。”，因本案为经营型房屋租赁，被上诉人逾期支付租金的时间，恰逢新冠肺炎疫情爆发时期，受疫情及防控措施的影响，无法正常营业，其逾期支付租金并无主观恶意。另在情势发生了变更后，被上诉人在撤离涉案房屋前，已按照案涉《租赁合同》第54条约定，向上诉人发送解除合同通知，因此，被上诉人的行为不属于擅自撤离、擅自停止经营的情形，一审判决被上诉人不承担违约金并无不当。上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》第14条第（2）项约定，如被上诉人未按时缴纳租金、综合管理费、水电费、中央空调使用费等相关费用，上诉人有权以保证金抵扣。一审庭审时被上诉人对上诉人诉请的物业费13200元、暖气费49140元没有异议，故一审法院判决以保证金500000元、水电押金1000元抵扣被上诉人欠付的租金、物业费、暖气费等费用并无不当。关于上诉人主张一审判决降低被上诉人应付租金标准的上诉理由，经审查，因受疫情防控措施影响涉案房屋在2020年2月1日至2020年3月31日期间停止营业，一审法院依据查明的事实，认定对此期间的房屋租金酌定被上诉人按50％的租金标准支付，对此期间之后的租金，被上诉人仍全额向上诉人予以支付并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理结果适当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17242元，由上诉人宁夏苏宁易购销售有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　杨　 巧　 玲

二〇二一年八月二日

书记员　    包丹

《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》

（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）

为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定：

授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。

试点期间，试点法院暂时调整适用

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。

最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

本决定自2019年12月29日起施行。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

履行告知书

依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。

如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。

1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；

2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；

3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；

4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；

5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。

以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。