某某、无锡九如城养老产业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏02民终2278号

上诉人邵解强与上诉人无锡九如城养老产业发展有限公司（以下简称九如城公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

邵解强上诉请求：撤销原判，依法改判驳回九如城公司的反诉请求。 事实和理由：一、九如城公司至今未提供案涉房屋已经通过宜兴市建设局的竣工验收备案原件，其也从未认可九如城公司已经办理了竣工验收备案手续。1.在一审中九如城公司举证时提交的2018年5月24日竣工验收备案表为复印件，其对该证据并未认可，要求九如城公司提交竣工验收备案表原件以及相应的相关部门验收文件核实，但至今九如城公司未提交原件，在真实性无法核实的情况下，该证据不能作为本案的定案依据。2.在一审庭审中，其从未认可九如城公司已经办理了竣工验收备案手续，而判决书中多次提到其认可该事实，与实际不符。 二、一审法院认定其应于2018年6月10日支付930万元，没有事实和法律依据。其在收到九如城公司提交的证据后，才得知九如城公司已经取得预售许可证，在此前从未有人告知其该情况。一审法院在没有证据的情况下，推定其在2018年5月得知案涉房屋已经取得预售许可证，进而推定其应于2018年6月10日前支付930万元，属于主观臆断。 三、一审法院认定案涉房屋具备装修条件的时间点为2019年10日29日，没有事实和法律依据。1.一审判决书认定：“九如城公司自认于2019年10月21日完成别墅前场地平整、10月29日完成公共围墙、地下室砼墙面粉刷并提供了图片，”但其从收到上述证据，也未对该上述证据进行质证，一审法院以“邵解强认为此时还未完全达到要求，但其并未提供证据反驳，”来推定具备装修条件的时间点为2019年10月29日无事实和法律依据。2.《中华人民共和国建筑法》等相关规定，一个工程只有当土建、消防、燃气等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》后才是合格工程，才具备交付条件，后经业主验收后，才能算符合装修条件，可以进场装修。而至今九如城公司未提供案涉房屋已经通过竣工验收并经过业主验收的证据，并且房屋消防及一层户外地面至今未完工，连交付条件都达不到，又何谈装修条件。一审法院仅凭未经质证的照片即推定具备装修条件，显然过于草率。 四、一审法院在计算九如城公司应当支付的违约金时，未根据双方签订的合同约定。根据其与九如城公司签订的《九如城别墅定制服务协议》中的约定“九如城公司如因自身原因造成的工期延误应承担违约责任，如延迟超过3个月邵解强同意继续执行此服务协议，九如城公司应承担邵解强已付款项按付款日期至符合上述节点的时间以人民银行贷款利息的4倍支付利息。”既然一审法院认定九如城公司存在违约情形，违约金应当按照协议约定计算，因一审判决作出时，九如城公司仍未能交付符合条件的房屋供其装修，故违约金应自其各次付款的实际付款日计算至房屋符合交付装修条件的时点止进行计算。一审判决对此认定错误，应予纠正。 五、由于九如城公司未按合同约定履行义务，导致付款条件不成就，其依法享有先履行抗辩权，不存在违约情形，无需向九如城公司支付违约金。从一审审理过程可以看出，其已提供充足证据证明其未余款的原因是九如城公司违约，而九如城公司至今未提供合法有效证据证明九如城公司已履行了合同义务，因此，其不存在违约，无需支付余款，且无需支付违约金。一审法院判决其需向九如城公司支付房款1900万元，没有事实和法律依据。

九如城公司辩称：一、针对邵解强上诉状事实与理由第一条，2018年5月24日，房屋通过竣工验收备案，这是双方都知晓的事实，也是一审判决所确认的事实。二、针对邵解强上诉状事实与理由第二条，其于2016年9月30日取得房屋的预售许可证，当时就告知邵解强。根据一审情况，邵解强至迟于2018年5月及明知房屋已取得预售许可证，理由如下：1.在2019年10月14日一审庭审笔录中，邵解强陈述：“19年5月知道被告（九如城公司）竣工后年底我方对部分墙体进行了改动”。2.见邵解强一审提交证据3照片，房屋外的铭牌记载竣工日期“2018年5月”。结合上述材料，并考虑到房屋于2016年3月25日就移交给邵解强，房屋始终处于邵解强可控范围内，足以推定邵解强在2018年5月就明知房屋已取得预售许可证。三、针对邵解强上诉状事实与理由第三条：1.消防已完工，有照片为证。2.邵解强要求不做户外绿化，见2019年10月14日一审庭笔录，邵解强陈述“要做不要做的项目就庭院的草坪，其他项目未说不要做”。3.本案起诉至今，邵解强一直拒绝配合其施工项目进行验收，且一直不予配合签订《宜兴市商品房预售合同》。四、针对邵解强上诉状事实与理由第四条，合同约定的达到“装修条件”时间是2016年10月1日前，即使认定“装修条件”是普通商品房的装修条件，其因房屋未达到“装修条件”所应支付的违约金的起算点也应从2016年10月1日计算，而不应从实际付款日开始计算。如果违约金自实际付款日开始计算，哪怕延误一天，即2016年10月2日达到“装修条件”，其也要支付300余万元违约金，明显不合理，会导致利益严重失衡，故不应按合同约定的方式计算违约金。五、针对邵解强上诉状事实与理由第五条，本案邵解强不享有先履行抗辩权，是邵解强严重违约，拖欠合同款项。 九如城公司上诉请求：1.撤销原判主文的第一、三项，依法改判邵解强向其支付逾期付款违约金9823580.56元（按人民银行贷款利息的4倍计算，自2016年3月6日起暂计算至2019年4月18日）及到实际给付之日的逾期付款违约金（按人民银行贷款利息的4倍计算）。2.一、二审诉讼费由邵解强承担。

邵解强向一审法院提出诉讼请求：判令九如城公司支付从付款之日起计算至止的违约金7683830.56元、支付自2019年3月1日起至实际满足装修条件之日止以1200万元为基数按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的违约金，判令九如城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月7日，他与九如城公司签订《九如城别墅定制服务协议书》后按约支付房款1200万元并就定制的别墅外墙进行石材干挂与门窗的施工，由于定制的房屋有相当部分的土建内容九如城公司未能在合同约定的2016年9月30日前完成，导致他无法完成装修入住，九如城公司的违约行为造成他严重损失，故向法院提起诉讼要求九如城公司承担相应的违约责任。

九如城公司一审辩称：本案是特殊的商品房预售合同纠纷，履行程序与交付标准、交付时间均与普通商品房买卖合同不同，本案为先交付再竣工验收，交付时只要具备装修条件，邵解强付款也是按节点支付，九如城公司只存在配合办理验收和房屋面积测绘的义务。本案中邵解强的合同目的已实现，且房屋初始登记资料均已具备，只要邵解强配合办理即可，因为邵解强自行施工部分影响了房屋的竣工验收，故九如城公司不应承担违约责任。 九如城公司向一审法院提出反诉请求：请求判令邵解强向九如城公司支付结欠的房款1900万元及该款从2016年3月26日起按中国人民银行贷款利息4倍计算的逾期付款违约金并负担反诉费用。事实与理由：邵解强在他公司开发的宜兴市宜城街道宜浦路南侧九如城项目地块上定制总价3100万元的独栋别墅一幢，合同约定了付款方式与时间，2016年3月25日房屋移交于邵解强进行装修，然邵解强未按约付款，20房屋取得商品房预售许可证后邵解强仍未按约付款，2018年5月24日九如城项目取得建设工程竣工验收备案证明文件并于5月28日取得测绘报告，但邵解强又未支付清房款，在此期间他公司多次催促邵解强履行合同义务，但邵解强未予理会，根据别墅定制合同第五条第三款第（2）项的约定，特提起反诉。 邵解强一审辩称：其一直按照合同约定向九如城公司支付相应房款，但是九如城公司并未按合同约定向他交付达到装修条件的房屋，取得的竣工验收证明也与客观情况严重不符，九如城公司违约在先，故请求驳回九如城公司的反诉请求。 一审法院认定事实： 2014年8月7日邵解强与九如城公司签订的《九如城别墅定制服务协议书》（以下简称定制协议）约定，邵解强定制的别墅位于九如城别墅区二期沿河景观河地块所示红线内，定制房屋建筑面积暂估1600平方米，地下1200平方米（不计入销售面积），占地面积不低于4153平方米，具体以实测面积为准，房屋固定总价为3100万元，最终测绘面积在3%以内不进行多退少补，超出部分则以20000元/平方米进行多退少补，房屋交付时施工至土建完成，外墙仅施工至土建结束，外墙装饰及门窗由邵解强自行负责，屋顶以开发组团内九如城公司统一确定的建设标准施工，如邵解强要求在屋顶开设天窗等设施，由邵解强自行负责，户外花园围墙道路驳岸以组团内九如城公司统一确定的建设标准，邵解强承诺按照定制房屋所在组团的施工进度安排外墙及门窗的施工进度，不因此而影响竣工验收，否则九如城公司不承担违约责任，在签署合同之日邵解强支付定制服务费500万元，九如城公司根据邵解强提供的外立面效果图等附件向规划局报批，规划局审批完成后十日内向九如城公司付款120万元，定制别墅预计在2015年5月31日前开工建设，邵解强在别墅基础完成后十日内向九如城公司付款310万元，在取得定制房屋预售许可证后十日内向九如城公司付款930万元并在付款后签署《宜兴市商品房预售合同》，房屋于2016年9月30日达到装修条件，九如城公司同意邵解强进场装修，在进场前邵解强应付款800万元，如因邵解强原因未能进场装修，则款项仍应按时给付，九如城公司取得定制房屋的交付相关文件后十日内，如面积误差在正负3%以内，邵解强应与九如城公司结清余款440万元，如实测面积误差超过正负3%的，则多退少补并结清余款。如邵解强未能按约付款，如延迟超过3个月九如城公司仍同意继续执行此服务协议，邵解强应承担应付款项至实际付款期间以人民银行贷款利息4倍的利息；九如城公司根据邵解强的需求定制总平图，邵解强认可后应在图纸上签字确认供九如城公司报规划，报规划完成后双方对外立面户型等再进行精细化设计，并由邵解强在相应图纸上签字确认，如因国家建筑法规及规范的要求导致户型平面作出相应的改变和调整，邵解强应予以充分理解并接受，不因此而认定违约，如邵解强在相关图纸签字确认过后又进行再次更改，由此产生的费用及时间延误由邵解强自行承担，不包含在双方商谈的总价款内，签署宜兴市商品房预售合同时，应将相关设计方案图纸作为合同的附件，九如城公司承诺定制别墅最晚于2015年5月前开工，2016年10月前准予邵解强进场装修，九如城公司如因自身原因造成的工期延误则应承担违约责任，如延迟超过3个月邵解强仍同意继续执行此服务协议，九如城公司应承担邵解强已付款项按付款日期至符合上述节点的时间以人民银行贷款利息的4倍支付利息，本协议自双方签字盖章且邵解强支付500万元后生效，于房屋交付后终止。 定制协议签订后，邵解强于2014年8月7日付款500万元、2015年5月13日付款180万元、2015年8月28日付款250万元，2015年12月10日邵解强在九如城公司提供的平面图上签名同意调整至本规划方案，2016年3月25日双方在九如城公司出具的工程约谈记录上签名，约谈内容为二期99号楼移交及要求，同日形成的移交单载明，二期99号楼首层及以上（正负零）按照原图结构及内外墙砌筑抹灰施工完成，移交于业主施工，后期变更事项（见附件），九如城公司将按合同继续施工，此移交仅为施工现场界面移交。2016年4月8日双方就围墙基础、屋面烟道线条、南侧阳台外围构造柱剔凿、北侧门窗尺寸不一致、三层主卧梁处理、门洞口调整、首层南侧结构框架柱及梁拆除、首层南北两侧门楼处回填、地下室南侧墙体砌筑、室内地下室回填、室外下水管PVC改为铜管、屋面瓦变更、脚手架使用等方面的问题、原因、措施、施工方、费用负担等方面进行了确定，确定前述内容的施工全部由九如城公司负责，但其中三层主卧梁处理费用未定、室外下水管PVC改为铜管增加费用未定，其他项目费用均由九如城公司负担，脚手架免费租用6个月，超出按天计算。嗣后九如城公司继续施工。2016年9月23日包括案涉工程在内的九如城养生社区二期1房屋获得住建局颁发的商品房预售许可证，2018年5月24日包括案涉房屋在内的房屋通过宜兴市建设局的竣工验收备案，竣工验收备案表载明开工日期2016年4月29日，完工日期2018年4月30日，5月28日由宜兴市天衡房产测绘局出具的宜兴市房屋建筑面积绘测报告载明：幢号C99的房屋建筑面积2899.1平方米，其中-1层地下室为1264.07平方米。2019年1月26日邵解强付款270万元。 另查明，一审诉讼中邵解强于2019年2月19日向九如城公司提出了未完成项目清单：如屋面及地面排水系统未完工、污水井.雨水井未完工、园林绿化没有设计施工与布置、地面还填土没有平整、室外墙根处散水坡未做、地下室至路面的坡道未装饰、降噪面层未做、集水沟及盖板未完工、水、气、网络信息都无接驳设施，室内所有楼地面及楼梯均没有找平结面、室内所有天棚及柱梁均没有粉刷、地下室砼墙面没有粉刷，电器线路控制箱开关插座均未铺设安装、网络信息系统没有铺设安装、自来水系统没有进户没有铺设管道、卫厨污水系统没有连接仅有局部。为查明施工状况，法院于2019年4月29日组织双方当事人进行现场勘查，现场见涉案房屋外部搭有脚手架，地下**系挖开泥土以后进行砌墙，涉案房屋的水电没有接入户内，离开接入地点尚有一段距离，房屋的四周道路已经完成，但房前地块未平整、绿化未完成，勘查后双方均同意继续履行各自的义务，2019年7月9日九如城公司针对未完工的项目继续进行施工，2019年10月14日本案庭审中邵解强称针对未完成的项目清单，除庭院及一层平台仍未浇好、地坪仍未平整（草坪除外）、内部消防没有完成、围墙没有粉刷、网络及天然气没有接通外（弱电箱已经到家未铺线），其他都已经完成，9月25日正式通电。九如城公司则称根据2015年12月10日变更的规划，庭院及一层不存在平台而是绿化斜坡，现状不符合规划的原因是邵解强对房屋装修改动所致，绿化与消防均是邵解强装修而未要求施工，水电已经入户，需业主自行开通，2019年10月21日已完成场地平整，10月29日完成公共围墙、地下室砼墙面粉刷。2019年12月12日邵解强致函法院称仍未完成全部项目的施工并附有图片，但从图片上看无法确认未完成的项目。 一审庭审中九如城为证明其在取得预售许可证后及时通知了邵解强的事实，而申请丁某出庭作证。丁某述称：其于20到九如城公司工作，于2019年4月份从销售部门离职，入职不久就知晓邵解强定制房屋的事情，但其未参与定制协议的洽谈与签订工作，邵解强房屋的售后服务及参观房屋等都是其处理的，其也向邵解强催过款，邵解强还预定了76号别墅房屋，两套房屋的房款都没有付清，邵解强对取得预售许可证比较关心也经常会问，2016年9月定制的99号房屋取得了房屋预售许可证后其于9月26日左右通过电话告知了邵解强并通知邵解强填写认购单签合同，只有签订了认购单或合同，才能算业绩，邵解强房屋外立面装饰时间其记不清楚了，该套房屋是否竣工验收其不清楚，因为竣工验收与销售无关，签订合同的客户需付完全款才可以交房并且陪同验收房屋，业主验收房屋后才可以进行装修，邵解强大约付了1000万元房款，其最后一次通过电话向邵解强要房款是2019年年初，因为首付不够没有办成贷款。对于证人所作证词，邵解强不予认可并称从未接到通知，也不知晓已有预售许可证，后来的验收备案更是不知晓；九如城公司则对证人证言无异议。

事实和理由：一、本案是特殊的商品房预售合同纠纷，交付标准、交付时间等不同于普通的商品房，一审判决以普通商品房的角度对相关事实进行理解认定，欠妥。其与邵解强签订的定制合同约定条款，不同于普通的《宜兴市商品房预售合同（示范文本）》条款，主要体现在：（一）商品房交付标准不同。1.普通商品房交付时，该商品房至少达到竣工验收标准，包括“外墙装饰和门窗”均需施工完成。2.本案商品房交付时，根据定制合同第二条第（二）款第1项，约定“乙方（邵解强）定制的房屋相关标准如下，并以此交付标准作为定价依据：……”，说明定制合同价款3100万元对应的不是竣工验收标准的商品房，而是合同第二条第（二）款第1项约定标准的商品房，该合同约定标准低于竣工验收标准，如“外墙装饰和门窗”在竣工验收范围内，但其无需建设施工。（二）商品房交付时间不同。1.普通商品房交付时间，需在其取得竣工验收证明书之后。2.本案商品房交付时间，需在满足“装修条件”之后。（三）合同签订、履行程序不同。主要不同点在于竣工验收和交付使用的先后顺序。1.普通商品房合同签订、履行程序。（1）出卖人取得预售许可证。（2）签订商品房预售合同。（3）出卖人建设施工完成（按照竣工验收标准）。（4）竣工验收。（5）交付使用商品房。普通商品房买卖，为先竣工验收再交付使用。2.本案商品房合同签订、履行程序。（1）签订定制合同（2014年8月7日）。（2）其建设施工完成（2016年3月25日按照合同约定标准）。（3）交付使用商品房（2016年3月25日）。（4）其取得预售许可证（2016年9月23日）。（5）邵解强施工完成（按照竣工验收标准施工剩余部分工程）。（6）竣工验收（2018年4月30日）。本案商品房买卖，竣工验收标准内的工程非其一方建设义务，需双方共同按竣工验收标准建设完成，为先交付使用再竣工验收。 二、一审判决对“装修条件”的理解有误。本案定制合同约定的达到“装修条件”意为达到对涉案房屋外墙装饰和门窗进行施工的条件，该“装修条件”约定不同于普通商品房角度的装修条件。普通商品房不存在“装修条件”的问题，普通商品房买卖合同中不会约定“装修条件”，只会约定在竣工验收前提下何时交付使用，交付使用后是否装修以及如何装修是买受人的权利，与出卖人无关，出卖人只要保证商品房已竣工验收合格并且已交付买受人即可。而本案商品房“装修条件”的实现早于竣工验收，从以下几个角度考虑：（一）从工程类别角度考虑。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B“建筑工程的分部工程、分项工程划分”，外墙装饰和门窗工程属于“建筑装饰装修”工程，2016年3月25日交付后，邵解强开始外墙装饰和门窗工程施工，说明符合定制合同约定的“装修条件”。（二）从已装修内容角度考虑。除竣工验收范围内的外墙装饰和门窗外，邵解强还进行了竣工验收范围外的“地下一层系挖开泥土以后进行装修并砌墙”（见一审2019年5月13日笔录第3页）内装饰施工，进一步说明符合定制合同约定的“装修条件”。（三）从水电条件角度考虑。2016年3月25日双方签署《工程约谈记录》中体现，临水临电在当时已移交邵解强，邵解强作了移交确认，并未提出水电影响装修问题。另外在实际施工中，目前已装修的外墙石材、门窗、土方开挖、砌墙均需用水、用电，装修并未受水电影响，说明具备定制合同约定的“装修条件”。目前正式电表已经接通，并且已经产生了电费，只是因未办理房屋产权登记手续，导致电表在其名下，该点邵解强是认可的。（四）从工序先后角度考虑。本案工程可以划分为三个部分：即其建设施工土建工程（合同第二条第二款第1项约定标准），邵解强施工剩余工程（达到竣工验收标准为止），邵解强施工验收标准外的内装饰工程。双方共同关注的是前面两部分工程完成的时间点，一是其是否能按时完成第一部分以让邵解强进场施工，二是邵解强是否能按时完成第二部分以免影响其他商品房竣工验收（小区所有商品房同时验收）。竣工验收工程需要双方共同配合完成，定制合同签订时其只能预见并承诺第一部分何时完成并交付邵解强，不能预见第二部分邵解强何时完成并竣工验收，因此“装修条件”的时间只能在竣工验收之前，而不可能之后。如在之后的话则“装修条件”完全由邵解强掌控，其第二部分无论施工多长时间均可向其主张索赔。（五）从证照办理时间角度考虑。定制合同签订时，建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证均未办理，且距开工报告日期还有近一年，不具备确定竣工验收时间的基本条件，故定制合同不可能在竣工验收时间无法确定的情况下，从普通商品房的角度对“装修条件”时间进行约定。（六）从付款顺序的角度考虑。定制合同第三条第2款第2.5项和第2.6项，约定2016年9月30日达到“装修条件”，邵解强进场装修前支付800万元；其取得交付文件后10日内，邵解强支付440万元。“装修条件”付款在交付文件付款之前，而交付文件包括《竣工验收备案证明书》和《房屋建筑面积测绘报告》，说明“装修条件”时间在竣工验收之前。（七）从进场装修自主性的角度考虑。定制合同第三条第2款第2.5项约定“达到装修条件九如城公司同意邵解强进场装修”，第五条第2款约定“2016年10月前（九如城公司）准予邵解强进场装修”。普通商品房的装修是买受人的自主行为，无需征得出卖人同意或准许，进一步说明定制合同约定“装修条件”与普通商品房的装修条件不同。 三、邵解强于2019年1月26日付款270万元，一审判决认为以该270万元为基数计算的违约金自2016年10月1日起算，欠妥。抛开对“装修条件”的理解不谈，退一步讲，即使按照一审判决认定具备“装修条件”时间点为2019年10月29日，进而认定其未能按约交付应承担违约金，2016年10月1日至2019年1月26日期间违约金的计算基数也不应该是1200万元，而应该是930万元。定制合同约定，“如九如城公司未能按约定交付符合装修条件的房屋，则九如城公司应承担邵解强已支付款项按付款日期至符合上述节点时间以人民银行贷款利率4倍的利息”。一审判决认为“根据本院认定具备装修条件的时间点2019年10月29日，九如城公司确实未能按约交付，但鉴于九如城公司从2016年3月25日就移交了施工界面、房屋始终处于邵解强可控范围内、本院勘查时外立面用脚手架尚未移除，邵解强也进行了内部砌墙活动，加之九如城公司也对计算违约金的时间点提出了异议，本院根据案情综合认定九如城公司应承担的违约金从期限届满后的2016年10月1日起算。”一审法院通过判决变更了定制合同约定的违约金起算时间，变更后其应承担的违约金的计算方式，为邵解强已支付款项自2016年10月1日（期限届满日）至2019年10月29日（符合上述节点时间）止以人民银行贷款利率4倍的利息。2016年10月1日至2019年1月25日期间邵解强已付款为930万元，2019年1月26日至2019年10月29日期间邵解强已付款为1200万元。邵解强最后一笔付款270万元的付款时间是2019年1月26日，以该款项为基数计算的违约金的计算起点也应为2019年1月26日，一审判决认为从2016年10月1日起算不合理，有失公允。 邵解强辩称：1.无论是普通商品房还是本案定制的商品房，所验收的条件应当是一致的，不可能存在区别对待。而九如城公司一直强调定制房屋的验收标准与普通房屋的验收标准存在不一致，显然是不符合事实，也没有法律依据。2.对于装修条件的理解，从一审庭审可以看出，所谓的装修条件应当是在房屋取得竣工验收经过业主验收后才能进行的内部装修，而本案中，九如城公司一直强调其进行的外立面的施工，属于装修范畴，不符合建筑工程中装修的范畴。外立面的装饰仍属于房屋的土建部分，不应当归本案所涉的合同中所载明的装修的范畴。因案涉房屋至今没有通过相应的竣工验收，而且事实上该房屋仍未施工完毕，并不符合装修条件。因此，本案应当是九如城公司违约在先，应当向其支付相应的违约金，而其根据实际情况，可以履行先履行抗辩权，剩余房款尚未达到支付条件。

双方争议的焦点问题九如城公司是否存在迟延交付满足装修条件的房屋？邵解强的付款是否存在违约？对此邵解强认为根据其自行拍摄的照片可以说明九如城公司未能按约完成土建施工，通常而言房屋能够进行装修的前提是通过政府竣工验收与业主的验收，九如城公司提供的证人也作了这方面的陈述，约谈记录与移交单仅是工作面的移交，目的是给他进行外立面的装饰而非内部装修，而外立面的装饰仅仅是建设工程的土建部分，这与合同约定的装修条件并非同一概念，因此20他无需付款，九如城公司取得预售许可证后他从未接到通知，况且据他了解相关部门并未对定制的别墅进行现场竣工验收，事实上在诉讼中仍未能通水通电、消防也未做，根本不能进行内部装修，又如何会通过竣工验收备案？案涉房屋原规划图纸双方于2014年8月7日确认，期后由于九如城公司的投资方变动引进了万科，导致规划变动，2015年12月10日他同意了变更后的规划，由于九如城公司施工缓慢等原因导致不能按约交付符合装修条件的房屋，2018年5月知道九如城公司办理了竣工验收手续后的当年底他仅对部分墙体进行了改动，并没有进行内部装修，根据2019年10月14日的照片所示九如城公司此时仍未能完全做完工程，综上九如城公司的违约行为造成其无法装修入住，九如城公司理应承担相应的违约金，但考虑到职能部门已经颁发了竣工验收备案手续，只要九如城公司将未做完的事项做完（绿化除外），其不再要求另行组织官方验收；九如城公司则认为邵解强提供的照片无法达到其证明目的，合同约定的装修条件是指邵解强对外立面及门窗的装修，现场装修照片及邵解强在房屋装修期间发生的电费发票可以证明临时电早已接通，水、天然气则需根据合同及程序开户，房屋早已符合装修条件，在法院勘查时也可看到邵解强正在装修，根据合同约定取得预售许可证的十日内即在2016年10月3日邵解强应向九如城公司支付930万元，2016年3月25日九如城公司移交时邵解强应付款800万元，2018年5月24日取得竣工验收备案证明文件并于5月28日取得测绘报告，邵解强应在2018年6月7日前支付余款440万元，然邵解强仅于2019年1月26日支付270万元，因此邵解强应当承担逾期付款违约金，即使2016年3月25日未能满足装修条件，但合同约定的装修时间是20，因此违约金的起算点也应从此日期起算，终点是法院认定的满足装修条件时间点，最长不能超过邵解强实际进场装修的时间点。 上述事实，有定制协议、收款收据、照片、工程约谈记录、移交单、商品房预售许可证、竣工验收备案表、宜兴市房屋建筑面积绘测报告及法院庭审笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，邵解强与九如城公司签订的别墅定制协议并不违反法律规定，应受法律保护，但双方在履行过程中均存在违约行为，应各自承担相应的责任：根据定制协议的约定，签订协议时邵解强应付款500万元、规划审批完成后及基础完成后应各支付120万元、310万元，因双方均未对三笔付款提出异议，故法院予以确认，第四次付款应在九如城公司取得定制房屋预售许可证后十日内支付930万元，尽管庭审中九如城公司申请证人丁某出庭作证以证明其履行了通知义务，但丁某原系九如城公司销售人员且证人不能提供足够证据证实其在对邵解强的售后服务中已作了告知或曾向邵解强催过款，也没有证据证明邵解强此时明知案涉房屋已取得预售许可证，鉴于邵解强在庭审中承认后来知道有许可证且在2018年5月知道九如城公司办理了竣工验收手续后的当年底对部分墙体进行了改动，因此应当推定邵解强在2018年5月明知房屋已取得预售许可证，邵解强理应于2018年6月10日前支付930万元，然邵解强仅于2019年1月26日付款270万元，对此违约行为邵解强应承担相应的责任；根据定制协议的约定房屋应于2016年9月30日达到装修条件，尽管九如城公司称其于2016年3月25日就交付了满足装修条件的房屋，但事实上在2015年12月10日还在对规划进行变更确认，况且从2016年3月25日签署的工程约谈记录与移交单及4月8日双方确认的施工内容看，当时九如城公司仅是按照原图结构对99号楼首层及以上（正负零）内外墙砌筑抹灰完成了施工、移交的界面仅是供邵解强进行外立面及门窗的施工，实际上后期九如城公司还存在着多项施工义务，因此该移交不能认定为通常意义上所称的具备装修条件的移交，通常而言达到装修条件应是房屋通过竣工验收并交付于业主，证人丁某也称签订合同的客户需付完全款交房并且陪同验收房屋后才可以进行装修，而从本案情况看尽管案涉房屋于2018年5月24日通过竣工验收、5月28日取得测绘报告，但事实上从移交施工界面后到所谓通过竣工验收时，水电及配套项目均未完成，在诉讼过程中九如城公司还在继续施工，因此2018年5月24日并不能认定为具备装修条件的时间点，九如城公司自认于2019年10月21日完成别墅前场地平整、10月29日完成公共围墙、地下室砼墙面粉刷并提供了图片，虽然邵解强认为此时还未完全达到要求，但其并未提供证据反驳，故具备装修条件的时间点应认定为2019年10月29日，此时邵解强应当支付款项800万元，然其未付故应承担相应的违约责任；根据定制协议的约定，如邵解强逾期付款，则应支付未付款项至实际付款期间以人民银行贷款利息4倍的利息，如九如城公司未能按约定交付符合装修条件的房屋，则九如城公司应承担邵解强已支付款项按付款日期至符合上述节点时间以人民银行贷款利率4倍的利息，2016年10月前九如城公司准予邵解强进场装修，九如城公司如因自身原因造成的工期延误则应承担违约责任，如延迟超过3个月邵解强仍同意继续执行此服务协议，九如城公司应承担邵解强已付款项按付款日期至符合上述节点的时间以人民银行贷款利息的4倍支付利息，根据法院认定具备装修条件的时间点2019年10月29日，九如城公司确实未能按约交付，但鉴于九如城公司从2016年3月25日就移交了施工界面、房屋始终处于邵解强可控范围内、法院勘查时外立面用脚手架尚未移除，邵解强也进行了内部砌墙活动，加之九如城公司也对计算违约金的时间点提出了异议，法院根据案情综合认定九如城公司应承担的违约金从期限届满后的2016年10月1日起算；根据定制协议约定，九如城公司取得定制房屋交付的相关文件后十日内，如面积误差在正负3%以内，邵解强应与九如城公司结清余款440万元，而根据法院认定的装修条件时间点及邵解强同意不再组织竣工验收的意见，该款邵解强应于2019年11月8日前支付，邵解强未予支付，其应承担相应的违约责任。综上邵解强要求九如城公司承担违约金的大部分诉请应予支持，九如城公司反诉要求邵解强支付房款1900万元的诉请应予支持，对于九如城公司要求邵解强承担违约金的大部分诉请法院亦予以支持。

本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、邵解强是否应向九如城公司支付房款1900万元。二、一审判决九如城公司向邵解强给付的违约金是否妥当。三、一审判决邵解强向九如城公司给付的违约金是否妥当。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邵解强与九如城公司签订的别墅定制协议，系双方真实意思的表示，且协议不违反法律规定，应认定为有效，双方均应按协议履行协议所约定的义务。但双方在履行协议的过程中均存在违约行为，均应各自承担相应的违约责任。 关于争议焦点一。根据定制协议约定，定制别墅总价为3100万元，现邵解强已支付1200万元，剩余1900万元尚未支付，对于该1900万元，邵解强认为，九如城公司未按协议履行义务，导致付款条件不成就，享有先履行抗辩权，无需支付该款项。对此，本院认为，定制别墅的基础工程建设已完成，九如城公司也取得了预售许可证，达到装修条件，定制别墅也已交付邵解强，因此，邵解强应支付定制别墅1900万元的剩余房款。关于邵解强认为案涉房屋未竣工验收的问题，九如城公司在诉讼中向法院提供了宜兴市建设局的竣工验收备案表，邵解强也未提供证据证明该竣工验收备案表系九如城公司伪造，因此，应认定九如城公司在诉讼中向法院提供的宜兴市建设局的竣工验收备案表系真实的。关于是否达到装修条件的问题，一审法院对此的判决理由已进行了详细阐述，本院予以认同，在此不再赘述。关于先履行抗辩权问题，本院认为，本案付款条件已成就，邵解强不存在先履行抗辩权。综上，上诉人邵解强关于不应支付1900万元的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。邵解强提出的诉讼请求是，判令九如城公司支付从付款之日起计算至止的违约金7683830.56元并支付自2019年3月1日起至实际满足装修条件之日止以1200万元为基数按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的违约金。对此，一审法院作出了判决，该项判决是否妥当，本院认为，根据协议约定，案涉房屋九如城公司应最晚于2015年5月前开工，2016年10月前准许邵解强进场装修。九如城公司因自身原因造成的工期延误，根据法院的认定，2019年10月29日才具备装修条件，九如城公司确实未能按约交付，属于违约情形，应承担违约责任。由于双方均存在违约情形，且对于九如城公司从2016年3月25日就移交了施工界面、房屋始终处于邵解强可控范围内、一审法院勘查时外立面用脚手架尚未移除，邵解强也进行了内部砌墙活动，加之九如城公司也对计算违约金的时间点提出了异议，故一审法院根据本案的具体案情，酌情认定九如城公司应承担的违约金按邵解强已支付的1200万元从2016年10月1日起算至2019年8月19日止，并无不当。因此，本院对邵解强诉讼请求中的要求九如城公司承担违约责任，予以支持，但对其请求的违约数额，本院不予支持。 关于争议焦点三。九如城公司提出的反诉请求是，判令邵解强支付逾期违约金9823580.56元（按中国人民银行贷款利率4倍计算，自2016年3月26日起至2019年4月18日止）及到实际给付之日的逾期付款违约金（按人民银行贷款利息的4倍计算）。对此，一审法院作出了判决，关于该项判决是否妥当，本院认为，根据协议约定，邵解强未按约定付款方式付款，应承担应支付款项至实际付款期间以银行贷款利息的4倍支付利息。本案中，已认定于2019年10月29日，九如城公司已达到邵解强应支付定制别墅1900万元的剩余房款的条件，按约邵解强应于2019年10月30日支付剩余1900万元房款。关于签订协议时邵解强应付款500万元、规划审批完成后及基础完成后应各支付120万元、310万元，因双方均未对该三笔付款提出异议，故对于该三笔付款是否存在违约、是否应承担约定责任，一审没有理涉，本院认为并无不当。关于九如城公司在取得预售许可证后十日内，邵解强应支付930万元问题。邵解强在2018年5月份知道房屋已取得预售许可证，邵解强应于2018年6月10日前支付930万元，但邵解强仅于2019年1月26日付款270万元，因此，按约邵解强应支付以本金930万元从2018年6月11日起至2019年1月26日止按中国人民银行流动资金贷款基准利率4倍计算的利息；按约支付以本金660万元（930万元扣除270万元）从2018年6月11日起至2019年1月26日止按中国人民银行流动资金贷款基准利率4倍计算的利息、从2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4倍计算的利息。关于邵解强进场装修应付款800万元及余款440万元的问题。现认定具备装修条件的时间点为2019年10月29日，2019年10月30日邵解强应当支付800万元；2019年11月9日邵解强应支付余款，但邵解强未按约履行付款义务，应承担违约责任，故一审判决以本金800万元从2019年10月30日起、以本金440万元从2019年11月9日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4倍计算的利息，并无不当。因此，本院对九如城公司的反诉请求中的要求邵解强承担违约责任，予以支持，但对其反诉请求的违约数额，本院不予支持。 综上所述，邵解强、九如城公司的上诉请求，均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费135800元（已由邵解强预交65587元、九如城公司预交负担70213元），由邵解强负担122220元，九如城公司负担13580元。邵解强应向本院交纳的56633元案件受理费九如城公司同意本院不再退还，由邵解强于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付于九如城公司。 本判决为终审判决。

审判长　　王静静 审判员　　潘晓峰 审判员　　仓　勇

书记员　　徐冬晖