长沙湘计开拓物业管理有限公司、湖南洋马环境科技有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0104民初6429号

原告：长沙湘计开拓物业管理有限公司，住所地：长沙高新开发区尖山路39号长沙中电软件园有限公司总部大楼3楼313室。

法定代表人：张勤，执行董事。

委托诉讼代理人：周炼，湖南瀛启律师事务所律师。

被告：湖南洋马环境科技有限公司，住所地：长沙高新开发区尖山路39号长沙中电软件园一期12栋201室。

法定代表人：刘家辉。

长沙湘计开拓物业管理有限公司（以下简称“湘计物业”）诉湖南洋马环境科技有限公司（以下简称“洋马公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘计物业委托诉讼代理人周炼到庭参加了诉讼，被告洋马公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告湘计物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费10万元及违约金158元（违约金以欠费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准计算暂至2021年1月31日，应支付至款项付清时止)；二、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2020年1月16日，被告向原告出具《关于物业管理费欠费分批次支付的承诺函》，承诺被告欠付原告20万元的物业管理费分四批支付，2020年1月16日一次性支付10万元，2021年1月15日前支付3.5万元，2022年1月15日前支付3.5万元，2023年1月15日前支付3万元，如被告有任何一期未按期支付，则按银行同期利息按天支付违约金。被告按约支付第一批款项后，经原告多次催促，被告法定代表人（也是大股东）刘家辉明确表示不会支付第二、三、四笔款项。原告作出较大让步减少被告支付金额且同意被告分笔支付，但被告违背诚实守信的原则，明确表示不支付，其行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。

被告洋马公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，依法视为其放弃答辩，质证、举证和辩论的权利。

经审理查明：2017年6月1日，被告洋马公司所在的长沙中电园一期项目的建设方长沙中电软件园有限公司与原告湘计物业签订《长沙中电软件园一期项目物业服务合同》，合同期限约定为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日止，2栋-22栋整栋出售或出租房屋的物业费的收费标准为2.5元／平方米，2栋-22栋非整栋出售或出租房屋的物业费的收费标准为2.98元／平方米。被告在长沙中电软件园内购买了三套房屋，均位于小区12栋，面积共计1831.07平方米。2020年1月16日，被告向原告出具《关于物业管理费欠费分批次支付的承诺函》，该承诺函载明：“我司位于园区12栋的物业管理费在申请折扣后合计应缴人民币200000元（大写金额：贰拾万元整），考虑到我司经济情况，该笔欠费申请分批次支付给贵司，支付时间点分别如下：1、于2020年1月16日17:00一次性支付10万元到贵司账上；2、剩余10万元分3年支付：分别于2021年1月15日前支付3.5万元、2022年1月15日前支付3.5万元、2023年1月15日前支付3万元。我司承诺，以上如有任何一期未按期支付，贵司可以按银行同期利息按天计算违约金，同时有向当地人民法院起诉的权利。公司法定代表人刘家辉（身份证号：430623197808××××）承诺对上述款项承担无限连带偿还责任。特此承诺。”2020年1月16日，被告通过银行转账支付了10万元物业费。2021年1月7日、2021年1月8日、2021年2月7日原告电话至被告法定代表人刘家辉，催要欠付的物业费。刘家辉表示，公司的房屋已经卖了，已经两年没有经营业务了，没有可能支付欠付的物业费。

上述事实，有到庭当事人的当庭陈述及《长沙市商品房买卖合同》、《长沙市中电软件园一期项目物业服务合同》、《关于物业管理费欠费分批次支付的承诺函》、《湖南增值税电子发票》、通话录音、通话记录等证据予以证实,本院予以确认。

本院认为，长沙中电软件园有限公司与原告签订的《长沙中电软件园一期项目物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，亦不违背公序良俗，该前期物业服务合同合法有效，对小区全体业主均具有法律约束力。根据2020年1月16日被告向原告出具《关于物业管理费欠费分批次支付的承诺函》的承诺，被告尚欠原告物业费200,000元。被告已于2020年1月16日向原告支付物业费10万元，剩余10万元，按照承诺函的约定，被告应分别于2021年1月15日前支付3.5万元、2022年1月15日前支付3.5万元、2023年1月15日前支付3万元。但被告至今尚未支付其应于2021年1月15日前支付3.5万元，对于之后的6.5万元物业费，被告也明确向原告表示不可能支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条的规定，原告可以在履行期限届满前要求被告承担违约责任。且被告承诺如有任何一期未按期支付，原告可以按银行同期利息按天计算违约金，同时有向当地人民法院起诉的权利。原告请求判令被告向原告支付物业费10万元，于法有据，本院予以支持。按照承诺函的约定，未按期支付物业费，原告可以按银行同期利率按天计算违约金。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告主张按一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算违约金符合法律规定。10万元物业费自2021年1月16日按年利率3.85%计算至2021年1月31日违约金为171.11元，故对原告请求被告支付违约金158元的诉讼请求，本院予以支持，该违约金暂计至2021年1月31日，之后的违约金以实际欠付物业费为基数按年利率3.85%计算至实际清偿之日止。

依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

限被告湖南洋马环境科技有限公司于本判决生效七日内向原告湖南湘计开拓物业管理有限公司支付物业费100,000元及违约金158元（该违约金暂计算至2021年1月31日，之后的违约金以实际欠付物业费为基数按年利率3.85%计算至实际清偿之日止）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,304元，减半收取1,152元，由被告湖南洋马环境科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 员　舒志明

二〇二一年七月七日

法官助理　杨　祝

书 记 员　齐　薇

附相关法律条文:

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其费合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。