安徽巢湖长江建设工程集团有限公司与中天建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0112民初12773号 原告（反诉被告）：安徽巢湖长江建设工程集团有限公司，住所地安徽省合肥市巢湖市向阳南路力和裕景。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京法绳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中天建设集团有限公司，住所地浙江省金华市东阳市***路。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1984年1月16日出生，满族，中天建设集团有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京市响宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽巢湖长江建设工程集团有限公司（以下简称巢湖公司）诉被告（反诉原告）中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2020年6月1日立案受理，于2020年9月4日作出（2020）京0112民初12170号民事判决书。原审判决作出后，巢湖公司不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2020年12月1日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终12837号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2020）京0112民初12170号民事判决书，将该案发回本院重审。2021年4月7日，本院依据（2020）京03民终12837号民事裁定书确定的内容，对本案重新予以立案。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序对本案公开进行了审理。巢湖公司之委托诉讼代理人***，中天公司之委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巢湖公司在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判决确认巢湖公司与中天公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月21日解除；2.判令中天公司向巢湖公司退还已经支付的租金1127722.18元、押金1127722.18元；3.本诉案件受理费由中天公司承担。巢湖公司主张的事实和理由如下：2019年4月26日，巢湖公司、中天公司就坐落于北京市通州区***镇云杉路x号院x号楼x号房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限十年，自2019年5月1日至2029年4月30日，免租期6个月，租金按季度支付，并支付三个月的租金1127722.18元作为押金。中天公司向巢湖公司提供房屋产权登记证明及相关材料，用于巢湖公司注册企业使用，中天公司向巢湖公司提供注册地址。《房屋租赁合同》签订后，巢湖公司向中天公司支付了2019年10月1日至2020年1月31日的租金1127722.18元和押金1127722.18元。因中天公司迟迟无法办理房屋产权证，致使巢湖公司无法办理公司注册，巢湖公司签订涉案租赁合同的合同目的不能实现，所承租的房屋一直未实际使用。2020年4月20日，巢湖公司向中天公司发出《解除合同通知函》，并将租赁房屋腾空搬离。巢湖公司认为，中天公司的违约行为致使合同目的无法实现，租赁房屋也一直未实际使用，中天公司应将租金和押金一并退还给巢湖公司。 针对巢湖公司的本诉诉讼请求，中天公司辩称：1.巢湖公司与中天公司就北京市通州区***镇云杉路x号院x号院x号楼x号面积6179.29平方米房屋的租赁使用事宜签订涉案《房屋租赁合同》，并对租赁期限、租金标准及费用承担方式、合同解除情形等进行了明确约定，双方当事人均应当严格按照合同约定履行各自义务。2.巢湖公司存在严重违约。涉案《房屋租赁合同》签订后，中天公司按照约定履行了全部义务，向巢湖公司交付了房屋，并收取了巢湖公司交纳的第一季租金1127722.18元和押金1127722.18元。但巢湖公司在交纳第一季租金后，一直以各种理由推脱、拒不交纳后续期间的租金，并拖欠物业费、供暖费。因案涉租赁房屋面积较大，巢湖公司在租赁之初即表示要租赁10年时间，中天公司因巢湖公司的各种保证，放弃了与其他意向承租人合作的机会。2020年4月20日，巢湖公司向中天公司发送《解除合同通知函》，无故单方解除合同，构成根本违约，给中天公司造成巨额损失。3.中天公司在《房屋租赁合同》中已经明确约定所出租的房屋尚未办理产权登记，办理时间未确定，在取得房屋产权登记证明后，中天公司配合并提供相关材料协助巢湖公司利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址。巢湖公司在签订合同时对此明知，不能以案涉房屋尚未办理产权证为由单方解除合同。4.不同意巢湖公司关于减免2020年2月至4月租金的诉讼请求，因巢湖公司承租案涉房屋系用于办公而非经营，本案不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》所规定因不可抗力可以减免租金的情形，亦不存在因疫情或疫情防控措施导致承租人没有经营收入或营业收入明显减少的情况。同时，巢湖公司向中天公司支付租金的账户显示，巢湖公司在北京有开户行，故其在北京有办公地址和场所，是否在案涉租赁场地注册对其公司经营无影响。巢湖公司单方解除合同系出于其自身经营战略或经营策略的调整，该调整不应以损害出租人中天公司利益为代价。综上，中天公司不同意巢湖公司提出的全部诉讼请求。 中天公司在反诉中向本院提出如下反诉请求：1.判决巢湖公司继续履行涉案《房屋租赁合同》。2.判令巢湖公司向中天公司支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金2306111.02元以及逾期支付租金的违约金（违约金分笔计算，第一笔以拖欠租金1112272.20元为基数，以每日万分之五为标准，自2020年1月21日起计算至巢湖公司实际支付完毕之日止；第二笔以拖欠租金1193838.82元为基数，以每日万分之五为标准，自2020年4月21日起计算至巢湖公司实际支付完毕之日止）。3.判令巢湖公司向中天公司支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业费355927.10元及违约金（以拖欠费用355927.10元为基数，以每日万分之五为标准，自2020年5月1日起计算至巢湖公司实际支付完毕之日止）。4.判令巢湖公司向中天公司支付无故解除合同的违约金9472851.58元；5.请求判令巢湖公司支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金2273978.72元；6.判令中天公司不予退还巢湖公司支付的押金1127722.18元；7.本诉案件受理费、反诉案件受理费、诉讼保全费均由巢湖公司负担。中天公司在反诉中主张的事实和理由如下：2019年4月26日，中天公司与巢湖公司签订《房屋租赁合同》，明确约定了各方权利义务。约定主要内容有：1.租期10年（自2019年5月1日起至止），其中2019年5月1日至2019年10月31日为免租期，但同时约定：乙方无故单方解除合同或乙方违约甲方单方解除合同的，甲方取消免租期，乙方按照合同约定支付租金。2.租金标准和支付方式：租金由第1年的2元/平方米/天到第10年的31元/平方米/天租金标准按年增加，租金总额56737385.30元，租金支付方式季付。3.租赁期限内水费和污水处理费、物业费、电费、中水费、电费等相关费用由巢湖公司承担。4.涉案房屋尚未办理产权登记，办理时间未确定，但出租人保证权属无争议和瑕疵，无第三方干扰。在出租人取得房屋产权登记证明后，承租人可以利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址，出租人予以配合提供相关材料。5.合同解除。承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除合同收回房屋，没收押金，已收房屋不予退还，赔偿甲方损失，支付违约金：⑴不按照约定支付租金达30日以及以上时间的。⑵欠缴各项费用达10万元以上金额的。承租人无故单方解除本合同的，承租人向出租人支付当年全年的双倍租金作为违约金，出租人所收取的押金不予退还。涉案《租赁合同》签订后，巢湖公司存在严重违约。中天建设按约定向巢湖公司交付了涉案房屋，但巢湖公司仅支付了第一季租金1127722.18元，并于2019年5月15日支付押金1127722.18元，此后巢湖公司未再支付任何租金并欠付物业费等费用，严重违约。2020年3月5日、2020年4月6日中天公司分别向巢湖公司发出了《租金催款函》和《租金再次催款函》。巢湖公司以新冠肺炎影响还未复工为由拒不履行付款义务。案涉租赁房租因面积较大，巢湖公司在租赁之初就表示其要租赁长达10年时间，中天公司也因巢湖公司的各种保证，放弃了与其他意向承租人合作的机会而与巢湖公司签署涉案《房屋租赁合同》。2020年4月20日，巢湖公司在拖欠租金和物业费的情况下，为转嫁抗击肺炎疫情和其自身经营风险而突然无故提出单方解除《租赁合同》。巢湖公司突然无故单方提出解约致使中天公司，面临案涉的6000多平方米办公场所短期内无法找到新的承租人，又受疫情影响办公场所经营面临前所未有的寒冬的情况下，致使中天公司损失惨重。依照合同约定，巢湖公司无故单方解约的，巢湖公司应按照2020年当年租金的2倍即9472851.58元向中天公司支付违约金。同时，基于合同约定免租期取消，巢湖公司应向中天建设支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金人民币2273978.72元。根据合同约定，租期内的物业费、水费、取暖费等费用全部由巢湖公司承担。此外，安徽巢湖公司还应当就其逾期支付租金及物业费事宜向中天公司支付逾期付款违约金。新冠肺炎疫情发生后，中天公司第一时间，响应国家和北京市政府号召，积极向灾区捐款、捐助医疗物资。中天公司在《租金再次催款函》中明确表示：如果巢湖公司在2020年4月20日前支付本季和下季的租金，愿意免除巢公司设两个月（2020年2月1日到2020年3月31日）的租金。但是，巢湖公司不但继续违反《租赁合同》继续拖欠租金和物业费并置企业诚信于不顾，为降低自身风险和减少经营支出把风险完全转嫁给中天公司，在2020年4月20日向中天公司发送了《解除合同通知函》。巢湖公司无故单方解除《租赁合同》的行为根本违反《租赁合同》的约定，给中天公司造成6000多平方米办公场所将面临无限期空置的巨额损失。事实上，在当下市场经济和宏观经济的以及新冠肺炎多重压力影响下，若如巢湖公司所愿，案涉的房屋将会长期处于空置的待出租的困境，中天公司面临每年500万人民币以上的损失。综上，为保护中天公司权益，特起诉反诉，望判如所请。 针对中天公司的反诉诉讼请求，巢湖公司辩称：1.不同意巢湖公司的所有反诉诉讼请求，巢湖公司的注册地址和经营地点在安徽省合肥市，在涉案场地租赁房屋的用途为设立子公司，用**公司办公使用。中天公司承诺很快办理房产证以供巢湖公司注册公司使用，因合同版本为中天公司提供，其在转租条款中加入办理时间尚未确定相关条款，但依照合同规定的权利义务，中天公司负责为巢湖公司提供注册地址应属合同义务。2019年8月23日，巢湖公司向中天公司发函，因中天公司办理房产证时间未定，导致巢湖公司无法利用承租房屋注册企业，直接影响了公司的正常运营。巢湖公司依约缴纳了2019年11月1日至2020年1月31日的租金，所租赁房屋交付给巢湖公司时为毛坯房，因中天公司迟迟无法取得房产证，涉案房屋一直处于毛坯房状态未曾使用过。2020年1月，新冠肺炎病毒爆发，巢湖公司在几个月内无法正常经营，租赁房屋亦未使用，租赁合同无法继续履行，故巢湖公司享有合同解除权。2020年2月至4月20日的疫情期间的租金应予以减免或调整。2.关于中天公司的第1项反诉请求。由于所承租的房屋无法取得产权证，巢湖公司无法启动设立子公司的项目，租赁房屋也一直处于毛坯空置状态，且由于新冠肺炎疫情的影响，巢湖公司无法正常经营，处于停业状态，双方不具备合同继续履行的条件，也无法继续履行。3.关于中天公司的第2项反诉请求。中天公司交付的是毛坯房，也未提供房产证等相关材料，而巢湖公司一直未使用房屋，并于2020年4月20日搬离，并将钥匙交给了对方，搬离后的租金不应由巢湖公司负担。4.关于第3项反诉请求，巢湖公司已于2020年4月20日搬离房屋，之后产生的物业费以及尚未产生的物业费不应再行负担。5.关于第4项反诉请求。涉案《房屋租赁合同》约定无故解除合同方需支付违约金，巢湖公司不属于无故解除合同，也不属于违约解除合同。且中天公司要求的违约金显著过高，人民法院应予以调整。巢湖公司系由于中天公司迟迟不能取得涉案房屋产权证书，无法提供注册公司等资料导致巢湖公司合同目的不能实现；新冠肺炎疫情叠加影响，导致巢湖公司经营困难，该情况属于情势变更，根据最高人民法院相关司法解释巢湖公司的行为于法有据。6.关于第5项反诉请求。《房屋租赁合同》约定了房屋免租期，由于巢湖公司并非无故解约亦非违约解除涉案租赁合同，故中天公司要求支付免租期租金没有依据。7.关于第6项反诉请求。中天公司迟迟无法办理房产证，无法提供注册公司资料导致巢湖公司的合同目的无法实现，中天公司存在根本违约情形，且新冠肺炎疫情的发生，属于情势变更，巢湖公司不应支付解除合同的违约金，中天公司也应当将收取的押金予以返还。综上，巢湖公司不同意中天公司提出的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月26日，巢湖公司（承租方、乙方）与中天公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份。涉案《租赁合同》约定主要内容如下：1.房屋基本情况为，乙方所承租的房屋位于北京市通州区***镇云杉路x号院x号楼x号地上九层，承租房屋的建筑面积为6179.29平方米，房屋规划用途为办公，不得作为仓库、厂房、旅馆、餐饮等生活用途。2.租赁期限为10年，自2019年5月1日起至2029年4月30日止（原文误标为4月31日）。其中，2019年5月1日至2019年10月31日为免租期；乙方无故单方解除合同或乙方违约导致甲方单方解除合同的，甲方取消免租期，乙方按照合同约定支付租金。3.甲方应于2019年5月1日前将房屋按现状毛坯房交付乙方。4.租金标准和支付方式为，租金季付，乙方应于2019年10月1日前支付2019年11月1日至2020年1月31日止的租金，以后租金乙方需提前10天支付，以此类推；第一年的含税租金为2元/平方米/天（即4510881.70元），对应租期自2019年5月1日起至2020年4月30日（原文误标为4月31日）止；第二年的含税租金为2.1元/平方米/天（即4736425.79元），对应租期自2020年5月1日起至2021年4月30日止……。乙方需向甲方支付三个月的租金作为押金，押金金额为1127722.18元；在合同期内，乙方不得主张用押金折抵租金、违约金等款项；乙方退租时，在扣除相关费用后，押金无息退还。5.乙方自行对房屋进行装饰装修并承担全部费用，装修方案、图纸应报经甲方审查批准。乙方在入住和搬出涉案房屋时，甲乙双方对甲方所有的设备设施、财物和水电使用情况。乙方所有的财物进行交接，列明各自财产情况，结清各自应当承担的费用。6.租赁期内的下列费用，全部由乙方承担：水费和污水处理费、物业费、电费、中水费、电话费、电视收视上网费、精装修费、取暖费、内部室内设施装饰装修及***等；上述相关费用由乙方自行向服务提供方或有关部门支付，并承担因此产生的全部经济责任和法律责任；乙方欠付上述费用导致第三方向甲方索要的，乙方按照上述费用的双倍支付赔偿金。7.甲方出租房屋尚未办理产权登记，办理时间未确定，但甲方保证权属无争议和瑕疵，无第三方干扰。在甲方取得房屋产权登记证明后，乙方可以利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址，甲方予以配合提供相关材料。8.双方权利义务约定：由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址；因甲方原因，导致本合同无法执行的，如给乙方造成损失，应由甲方按实际发生赔偿。9.合同解除约定。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，没收押金，已收房租不予退还，赔偿甲方的损失，支付违约金：⑴不按照约定支付租金达30日及以上时间的。⑵欠缴各项费用达100000元及以上金额的……10.乙方无故单方解除本合同的，乙方向甲方支付当年全年的双倍租金作为违约金，甲方所收取的押金不予退还，房租按照实际发生的天数多退少补。11.违约责任约定，乙方未按照合同约定的时间和数额支付租金、押金或其他款项的，每逾期一日，向甲方支付当年租金万分之五的违约金。逾期超过三十日的，甲方有权解除合同。12.通知和送达约定，甲方的联系人为“***”，乙方的联系人为“**”。13.涉案《租赁合同》还约定了其他内容。 涉案《租赁合同》签订后，中天公司依约向巢湖公司交付了案涉房屋。2019年5月15日，巢湖公司向中天公司转账支付人民币1127722.18元，注明用途为“房租押金”；2019年9月29日，巢湖公司向中天公司转账支付1127722.18元，注明用途为“房租款”。经询问，双方均认可巢湖公司所支付的上述款项为合同约定的押金及对应日期为2019年11月1日至2020年1月31日的租金。 另查：2019年8月23日，巢湖公司向中天公司出具并送达《告知函》一份。涉案《告知函》载明的主要内容为，巢湖公司要求中天公司依照涉案《租赁合同》第七条约定，要求中天公司在收到本函之日起5日内书面向巢湖公司（包括巢湖公司的分公司和直接控股公司）提供注册地址，并在接到本函之日起20日内，配合巢湖公司完成工商注册登记。如无法在规定的时间提供注册地址或者提供的注册地址无法完成工商登记，巢湖公司将依法解除与中天公司签订的《租赁合同》，且中天公司须承担相应的违约责任。2019年8月26日，中天公司向巢湖公司出具《关于<告知函>的回函》一份。该回函的主要内容为，1.承租房屋未办理完毕产权登记之前，中天公司无合同义务向巢湖公司提供注册地址，中天公司已经在《租赁合同》中明示涉案房屋尚未取得不动产权登记，且明示了取得时间未定。2.提供承租房屋外的地址非中天公司的合同义务，中天公司人员基于帮助而提供的注册地址，巢湖公司因自身的原因放弃。3.巢湖公司拖欠物业费355927.10元，已经严重违约，按照租赁合同约定应立即支付拖欠的费用，并支付双倍赔偿金。4.如巢湖公司单方无故解除合同，中天公司有权取消免租期，巢湖公司应当按照约定支付租金，同时支付以全年租金2倍为标准的违约金，押金不予退还。邮单物流信息显示，中天公司的上述回函于2019年8月30日送达巢湖公司。 2020年3月5日、2020年4月6日，中天公司先后向巢湖公司出具了《租金催款函》《租金再次催款函》，要求巢湖公司给付2020年2月1日至4月30日期间的租金，并在《租金再次催款函》中表示，考虑到新冠肺炎疫情影响的特殊情况，中天公司基于友好合作，承担社会责任的原则，如果巢湖公司能够在2020年4月20日前支付2020年2月1日至7月31日期间的租金，中天公司可以免除巢湖公司2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，逾期给付则不再免除。 2020年4月20日，巢湖公司向中天公司出具《解除合同通知函》一份。涉案《解除合同通知函》记载的主要内容为，因中天公司违反合同约定，未能按照合同约定向巢湖公司提供案涉房屋产权证及相关材料，租赁的房屋无法注册企业，巢湖公司也未实际使用租赁房屋，巢湖公司签订租赁合同的目的无法实现，自中天公司收到《解除合同通知函》之日起，房屋租赁合同解除。《解除合同通知函》同时告知，巢湖公司已于2020年4月20日搬离案涉房屋，涉案房屋钥匙随通知一并邮寄给中天公司。2020年4月23日，中天公司向巢湖公司出具《关于<解除合同通知函>的回函》。涉案《关于<解除合同通知函>的回函》的主要内容为，1.双方签订的《租赁合同》已经明确约定所出租的房屋尚未办理产权登记，办理时间未定，故中天公司在未取得房屋产权证明前，没有向巢湖公司提供公司注册地址的合同义务，也不存在违约的问题。2.《解除合同通知函》快递件中只有涉案书面函件，并未发现巢湖公司函件中说明的一并邮寄交回的涉案房屋钥匙，请巢湖公司在收到本函之日起5日内将房屋钥匙移交中天公司。3.因巢湖公司无故提出解除合同，故要求巢湖公司在收到本函之日起5日内，向中天公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金1112272.20元以及免租期期间的租金2273978.22元；如巢湖公司拒绝支付，中天公司保留追诉违约责任的权利。 再查：2019年11月，案外人北京经开投资开发股份有限公司（甲方）、中天公司（乙方）、巢湖公司（丙方）三方签订《北京经开·***缴费协议书》（以下简称《缴费协议书》）一份。涉案《缴费协议书》约定主要内容如下，1.甲方负责向乙方发放物业费、供暖费、水费、电费账单，并在收到乙方或丙方付款后，向付款方开具增值税发票，乙方应在收到甲方提供的相应账单之日起7日内向甲方支付乙方应承担的相应费用，乙方应在收到甲方提供的相应账单之日起3日内将丙方应承担的物业费、供暖费、水费、电费账单发放给丙方，并督促丙方在收到账单之日起7日内向甲方支付相应费用。2.如丙方未按时交纳相应费用，乙方承担全部交费责任，并由乙方向甲方全额支付丙方所欠缴款项。3.如丙方逾期缴纳费用的，甲乙双方均有权停止丙方的供暖、水、电公益。4.丙方按照乙丙双方签订的租赁协议中的租赁面积6179.29平方米支付楼宇使用中产生的各项费用（包括但不限于：物业费、供暖费等）；乙方按照楼宇剩余面积，即697.46平方米支付楼宇使用中产生的各项费用（包括但不限于：物业费、供暖费等）。5.涉案《缴费协议书》还约定了其他内容。 又查，北京经开张湾置业有限公司2020年6月23日出具《关于产权证进展情况的说明》显示，该公司一直协调政府相关部门，积极推进初始登记工作。目前，已经完成项目一期权籍调查工作，陆续取得园区楼宇的初始登记。 在审理过程中，中天公司向本院提交涉案房屋所在场院的不动产权证书、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及附件、《建设用地规划许可证》及附件、《建筑工程施工许可证》及附件、消防备案证等证件，并据此主张中天公司向巢湖公司出租的涉案房屋建设工程规划审批手续合法，涉案租赁合同应为合法有效。经审查，1.2013年12月6日北京市规划委员会颁发的《建设用地规划许可证》【地字第1101122013xxxx号、2013规（通）地字0xxx号】显示，用地单位为北京经开***置业有限公司，用地项目名称为工业厂房配套设施项目，用地位置为通州区工业开发区云杉路1号，用地面积为112670.738平方米。2.2014年4月28日北京市规划委员会颁发的《建设工程规划许可证》及附件【建字第1101122014xxxxx号、2014规（通）建字0xxx号】显示，建设项目名称为2-1厂房等28项（工业厂房及配套设施项目），建设位置为通州区工业开发区云杉路，附件所列明的3-5厂房总建筑面积6865平方米，建筑面积为地上6177平方米，地下688平方米，层数为地上9层，地下一层。3.2020年4月22日，北京市规划和自然资源委员会颁发的【（2020）通不动产权第0xxxx】号《不动产权证书》显示，权利人为北京经开***置业有限公司，用途为工业厂房（含办公用房）、地下车库，面积为98998.42平方米。巢湖公司表示上述证据显示的房屋地址与涉案《租赁合同》中所约定地址不同，且记载房屋用途为厂房，但双方约定的房屋用途为办公，若相关证据真实，反而能够证明涉案房屋不符合合同约定。中天公司表示，1.地址不同的原因系因通州区工业开发区云杉路1号的地址是房屋建设前国土和规划部门确定的，《租赁合同》中的地址是房屋建设完成后公安部门核定的房屋坐落号，系不同部门基于不同的规则导致的差异。2.《租赁合同》约定房屋坐落于北京市通州区***镇云杉路x号院x号楼x号，地上九层，建筑面积6179.29平方米，与《建筑规划许可证》中的3-5、地上九层、地上建筑面积6177平方米等基本一致。 在审理过程中，巢湖公司向本院提交电子回单及发票，据此主张其已经缴纳了2019年5月1日至2020年4月30日的物业费626260.36元。电子回单显示，巢湖公司向北京经开投资开发股份有限公司账户转账626260.36元，注明用途为物业费、供暖费。北京经开投资开发股份有限公司出具的发票显示，巢湖公司支付的物业费为355927.1元、供暖费为270333.26元。 在审理过程中，巢湖公司向本院提交中国光大银行对公账户2020年2月1日至4月20日的对账单，据此主张其受新冠肺炎疫情影响，巢湖公司在2020年2月1日至4月20日期间均无经营收入。中天公司对此不予认可，表示真实性无法核实，且根据实务情况，建设工程类公司可能存在多个账号，一个账号不足以反映其真实经营情况，且即便其没有经营收入亦与本案无关。 在审理过程中，中天公司向本院提交“**”与“***”的微信聊天记录一份，并据此主张中天公司职员基于帮助，都在涉案《租赁合同》约定义务以外，为巢湖公司提供了涉案承租房屋之外的地址作为注册地址，巢湖公司因自身原因放弃。经审查，涉案微信聊天记录显示，2019年7月，昵称为“***开发区-***”的微信用户联系“***”，要求为名为“众城新华科技有限公司”“众城资本控股有限公司”的两家公司提供注册地址，“***”提供了北京市通州区***镇广源西街x号x层x室、x室的二处地址。2019年7月17日，“***开发区-***”的微信用户通知“***”称，“众城的地址不用弄了先，我们在协调别的地址，着急用”。***回复“嗯，行，如果这两天能办下来的话我再告诉您。”对方回复“不用了，我们地址已经找得差不多了，今明两天就能出。”“昊达，众城租的那个楼没进去吗？”等等。巢湖公司表示上述聊天记录中中天公司主张的“**”并非巢湖公司人员。中天公司表示上述两家公司与巢湖公司不具有关联性，中天公司亦无义务为该两家公司提供注册地址。 在审理过程中，中天公司向本院提交物业费催缴通知单及发票，据此主张其支付了涉案房屋2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业费355927.1元，并要求巢湖公司支付该部分费用。物业费催缴通知单显示，北京市通州区云杉路x号x号楼（定制楼号：3组团5号楼）面积为6179.29平方米，所涉及物业费355927.1元（2020年5月1日至2021年4月30日）。2020年11月6日开具的发票显示，物业服务费为355927.1元。 在审理过程中，经本院询问，巢湖公司、中天公司均认可案涉房屋未进行装修，涉案房屋在合同签订后合理时间内即交付给巢湖公司，巢湖公司没有对涉案标的物进行改扩建、装饰装修或其他添附行为。巢湖公司表示不再继续履行双方之间签订的《租赁合同》，并表示因案涉房屋系毛坯房，故与中天公司之间不存在解约后的交接问题。 在审理过程中，巢湖公司表示，其在2020年4月20日搬离涉案房屋，并于2019年8月23日第一次向中天公司发函，督促其全面履行合同义务，2020年4月20日发函要求解除涉案合同，故要求确认涉案《租赁合同》的解除时间为2020年4月21日。中天公司表示，1.2019年8月，巢湖公司向中天公司发函要求办理营业执照。2.2020年4月，巢湖公司发函要求解除合同原因系中天公司已经三次向巢湖公司发函催缴租金及物业费，在此情形下，巢湖公司向中天公司发函要求解除合同并称将钥匙一并寄给中天公司，但中天公司在函件中并未收到钥匙。3.中天公司表示不清楚巢湖公司实际控制进入涉案房屋情况，在中天公司提起反诉时中天公司仍尚未实际接收房屋。 在审理过程中，中天公司表示《租赁合同》第六条第三项（尚未办理不动产登记）与第七条第一款第二项（甲方向乙方提供注册地址）并非格式条款；第六条第三项约定中天公司负责向巢湖公司提供地址的前提为中天公司取得产权证，在取得产权证前不得依据第七条第一款第二项要求中天公司另行提供注册地址，且巢湖公司在通州有办公地点，巢湖公司租赁涉案房屋系用于办公而非用于注册。巢湖公司表示，依据第七条第一款第二项，在取得涉案合同标的的产权证前，中天公司还应另行提供地址供巢湖公司注册使用。 在审理过程中，在原一审程序中，中天公司向本院申请诉中财产保全，要求对巢湖公司名下的银行存款14483134元或其他等额的财产进行保全，2020年6月1日，本院于作出（2020）京0112民初12170号民事裁定书，裁定查封、冻结巢湖公司名下的14483134元存款或其他等额价值的财产。2020年6月8日，本院向中天公司邮寄送达《民事诉讼财产保全情况告知书》，在该《民事诉讼财产保全情况告知书》中明示了其涉案保全措施的有效期限，如需继续查封的注意事项及后果等。在本次诉讼期间，中天公司再次向本院重新提出财产保全申请，要求对巢湖公司名下的银行存款14483134元或其他等额的财产进行保全，2021年11月18日，本院作出（2021）京0112民初12773号民事裁定书，裁定查封、冻结巢湖公司名下的14483134元存款或其他等额价值的财产。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 根据查明的事实，巢湖公司与中天公司就巢湖公司自中天公司处租赁使用房屋事宜达成一致意见并签订涉案《租赁合同》。经审查，涉案《租赁合同》系双方真实意思的表示，应当得到尊重与法律保护；同时，根据中天公司提交的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及附件、《建设用地规划许可证》及附件、《建筑工程施工许可证》及附件等证件，本院确认涉案房屋在双方签订涉案租赁合同时虽然未完成不动产权登记，未取得不动产权登记证书，但涉案建筑的建设取得规划审批，符合法律规定，故双方签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有拘束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据本案查明的事实，结合双方当事人的意见及提出的诉讼请求，本院认为本案争议焦点如下：第一，中天公司未向巢湖公司提供涉案房屋用于注册的产权证及材料是否影响合同目的实现。第二，巢湖公司要求单方解除涉案《租赁合同》的效力。第三，双方之间的《租赁合同》能否继续履行。第四，违约责任的认定。 第一，关于中天公司未向巢湖公司提供涉案房屋用于注册的产权证及相关材料是否影响合同目的实现的问题。本院认为，中天公司未向巢湖公司提供涉案房屋用于注册的产权证及相关材料并不影响合同主要目的的实现。理由如下：（一）双方所签订的合同系房屋租赁合同，房屋规划用途为办公，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人承租房屋目的系在租赁期间对所租赁房屋进行占有、使用、收益。巢湖公司表示涉案房屋地址与中天公司提供《建设规划许可证》、不动产权证等证件记载位置不符，本院结合中天公司提交相关文件载明的位置、楼层、面积等综合判断，中天公司称建设完成前规划部门确定地址与建设完成后公安部门最终核定地址存在部分差别的意见具有合理性，亦符合实际，故对中天公司该项意见予以采纳。（二）关于涉案房屋用于企业注册登记问题。双方在《租赁合同》中约定，“甲方出租房屋尚未办理产权登记，办理时间未确定，但甲方保证权属无争议和瑕疵，无第三方干扰。”依据该约定，双方在合同签订时均明知涉案房屋尚未办理产权登记，且办理时间未定，巢湖公司亦清楚由此可能导致的以涉案房屋办理企事业注册、登记事宜陷入不可控的等待期限。作为市场经营主体，对此应当有清楚地认知与判断。同时，“在甲方取得房屋产权登记证明后，乙方可以利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址，甲方予以配合提供相关材料。”的约定，进一步说明了巢湖公司利用承租房屋注册企业或作为企业注册地址的条件、时间限制。此外，依据巢湖公司之意见，其系由于中天公司未能提供注册地址，导致其租赁合同目的不能实现，但是结合实务中注册地址与实际办公地址、主要经营场所分离的情况，可以确定所谓租赁实现获得注册地址之主张，不具有绝对的必要性。（三）关于“由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址”的解读。巢湖公司认为，中天公司应当在涉案租赁标的物满足进行企事业注册条件前，另行提供注册地址；中天公司对此则不予认可，并认为中天公司在涉案租赁标的物取得可以注册企事业机构条件前，无提供其他注册地址的义务。1.依据巢湖公司意见，中天公司有另行提供地址以供其注册的义务，但本案中并无证据证明巢湖公司明确要求中天公司另行提供地址以供注册使用；包括2019年8月23日出具的《告知函》亦无法直接得出该意思表示。2.该条款并未写明期限，结合双方在合同前文对企业注册问题的规定，综合合同前后语境，亦应当理解为中天公司向巢湖公司提供注册地址时间应在甲方取得房屋产权登记证明后。3.该条款未写明另行提供的地址数量，根据涉案租赁标的物的面积、规模，结合工商登记实务中的要求，如果该条款应当以巢湖公司意见进行理解，则在不加限制的情况下，为匹配涉案租赁标的物面积，可能致使中天公司需要为巢湖公司另行提供为数不少的注册地址，如此以来显然极大的加重了中天公司的义务，不符合双方明知涉案租赁标的物未完成不动产登记签约时达成的共识。故，巢湖公司表示中天公司在未取得房屋产权证明前需另行提供其他地址供其注册使用，依据不足，本院不予支持。（四）结合双方在《告知函》《关于<告知函>的回函》《解除合同通知函》《关于<解除合同通知函>的回函》中的沟通内容可见，巢湖公司依据“由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址”条款要求中天公司在限定时间内提供注册地址并配合完成工商注册登记；但中天公司并未予以同意，并表示中天公司在未取得房屋产权证明前，没有向巢湖公司提供公司注册地址的合同义务。由此，双方亦不构成对该条款履行期限的重新约定或变更。（五）租赁合同的通常目的在于对租赁房屋的占有、使用和收益，在存在其他主要合同目的情况下，往往会有特别约定。依据巢湖公司之意见，其租赁涉案房屋主要目的系注册子公司，进而开展经营活动，在涉案地址进行企事业注册系其主要目的；但是，涉案《租赁合同》明确约定了房屋当前状态，结合涉案房屋的体量、租赁期限、租金规模，巢湖公司在明知涉案房屋产权证办理时间未定的情况下，仍旧签订涉案《租赁合同》且未提及不能及时注册的可能后果、处理方式，不合常理。综上，涉案《租赁合同》主要目的系对涉案房屋的占有、使用、收益，巢湖公司关于未能办理注册登记影响合同目的实现的主张，依据不足，本院不予采纳。 第二，关于巢湖公司要求单方解除涉案《租赁合同》的效力。根据前述第一项的分析本院认定，巢湖公司有关因涉案房屋未取得不动产权登记，中天公司未能提供地址、材料供其注册企业，进而致使巢湖公司租赁目的不能实现的主张不能成立，故巢湖公司主张的系中天公司违约进而解除合同的请求本院不予支持。同时，双方在《租赁合同》中并未约定将不能办理注册事宜作为单方解除合同的条件，涉案合同履行过程中亦未出现合同约定的解除情形，也没有出现相关法律规定的法定解除情形。故巢湖公司于2020年4月20日单方发出的《解除合同通知函》要求解除涉案合同的行为构成违约，该行为当然不能发生解除合同的法律效力。 第三，关于双方之间的《租赁合同》能否继续履行。涉案《租赁合同》约定租赁期限长达10年，属于长期性房屋租赁合同，结合涉案《租赁合同》约定的价款，可以确定涉案标的物、租金亦较高，对于双方的正常生产、经营有着极大的影响。（一）涉案租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方当事人之间的相互配合，在巢湖公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，否则有可能导致出现严重损害出租人利益的情况发生。（二）在长期性合同陷入僵局的情况下，在一方以实际行为明确表示拒绝继续履行、要求解约的情况下，另一方有义务采取适当措施，以防止损失扩大。（三）1.虽然，本院认定巢湖公司发出的《解除合同通知函》不能产生解除合同的效力，但是根据查明的事实，巢湖公司系于2020年4月20日方正式发出解除通知，要求解除涉案租赁合同。2.虽然，巢湖公司有关注册子公司之主张未被采纳，但其主张的新冠肺炎疫情导致经营困难事宜，具有客观基础，故巢湖公司提出的解约请求不存在恶意，其不存在恶意违约的情形。3.结合新冠肺炎疫情的发展以及防控政策、力度、强度的客观情况，强制要求继续履行涉案租赁合同，亦不利于房屋租赁市场的健康、长远发展。（四）关于涉案《租赁合同》的解除时间。巢湖公司认为涉案合同已于2020年4月21日解除，本院认为，巢湖公司作为违约方不享有解除权，故对其该项请求本院不予确认。中天公司作为守约方，但其在涉案合同不符合继续履行条件的情况下要求继续履行合同亦不符合法律规定。故此，本院认为涉案合同应当予以解除，对于《租赁合同》解除日期，本院以中天公司第一次收到本案诉讼材料日期为准即2020年5月6日。 第四，关于违约责任承担。（一）因巢湖公司未依约支付租金，并要求单方解除合同，导致涉案合同无法继续履行，其应当承担违约责任。中天公司并无违反涉案合同约定的行为，故无需承担违约责任。（二）关于巢湖公司具体的违约责任承担。本院结合双方在本诉及反诉中提出的具体诉讼请求一一进行分析、确认。1.关于巢湖公司要求中天公司全额退还租金（对应租期2019年10月1日至2020年1月31日）的诉讼请求。根据查明的事实，可以确定中天公司在涉案《租赁合同》签订后，已经按照约定向巢湖公司交付了涉案房屋，根据巢湖公司在《解除合同通知函》中的意见，可以确认巢湖公司至少至2020年4月20日仍持有涉案房屋钥匙，故在此前期间可以确定涉案房屋实际由巢湖公司实际控制、使用，故巢湖公司当然应向中天公司支付租金。巢湖公司有关涉案房屋系毛坯房，其未实际使用不应支付租金的意见，于法无据，本院不予采纳。2.关于中天公司要求巢湖公司支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金2306111.02元以及逾期支付租金的违约金的诉讼请求。根据前述分析，本院确定涉案合同应于2020年5月6日解除，故解除日期后的租金本院不予支持。确定巢湖公司应当向中天公司继续支付租金的期间为2020年2月1日至2020年5月6日。巢湖公司有关根据最高人民法院相关司法解释的精神，由于新冠肺炎疫情导致承租人经营困难，租金应当予以减免的主张，中天公司不予认可。对此，本院根据实际情况并结合新冠肺炎疫情防控的影响，酌情对前述期间的租金予以适当调整、减免。关于中天公司主张的逾期付款违约金，结合新冠肺炎疫情防控的实际影响，本院对其该项主张不予支持。3.关于中天公司要求巢湖公司向其支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业费及违约金的诉讼请求。依据前述分析，本院确定巢湖公司应当支付的物业费期间为2020年5月1日至2020年5月6日，具体金额以本院核实数额为准。关于中天公司主张的逾期付款违约金，结合新冠肺炎疫情防控的实际影响，本院对其该项主张不予支持。4.关于中天公司要求巢湖公司支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金的诉讼请求。根据涉案《租赁合同》约定的时长，可以确定双方对于免租期的设定系基于双方完整履行涉案租赁合同期限的前提之上；为确保承租人履行完整个租赁期限，双方还明确约定了在巢湖公司无故单方解除合同的情况下，中天公司有权取消免租期，巢湖公司需按照合同约定支付免租期对应期间的租金。结合涉案《租赁合同》的实际履行时长，本院认为中天公司的该项诉讼请求证据充足、于法有据，本院予以支持。5.关于巢湖公司与中天公司有关退还、没收涉案押金的诉讼请求。根据前述分析，巢湖公司无故单方解除涉案《租赁合同》，构成违约，故双方就涉案押金执行应当根据合同约定执行，故中天公司已收取的巢湖公司所支付押金不予退还。6.中天公司要求巢湖公司无故解除合同的违约金的诉讼请求。根据查明的事实，本院认定巢湖公司无故单方解除涉案合同，构成违约。中天公司要求按照合同约定以2020年全年租金的2倍为标准支付违约金，对此巢湖公司不予认可，并表示涉案违约金的约定明显过高，应当予以调整。本院认为，违约金具有补偿性及惩罚性两种属性，即首先是为了弥补守约方的损失，其次是对违约方违反契约精神的处罚。根据前述分析，本院认定巢湖公司单方解约系无故解约，但结合新冠肺炎疫情的实际影响，本院认定其不属于恶意违约、解约，故本院对巢湖公司有关调整违约金的意见予以采纳。在该种情况下，本案违约金的设定在**补出租人为寻找新租户、另行订立新的租赁合同产生的空置期损失，本院综合租赁时长的实际情况，酌情确定巢湖公司以2020年度6个月租金为标准向中天公司支付解约违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下： 一、确认安徽巢湖长江建设工程集团有限公司与中天建设集团有限公司于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除； 二、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司向中天建设集团有限公司给付自2020年2月1日起至2020年5月6日止期间的租金共计1001044.98元，于本判决生效之日起七日内执行清； 三、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司2019年5月1日至10月31日免租期的租金2273978.72元，于本判决生效之日起七日内执行清； 四、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司自2020年5月1日起至2020年5月6日止的物业费5850.86元，于本判决生效之日起七日内执行清； 五、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司单方解除合同的违约金2374701.15元，于本判决生效之日起七日内执行清； 六、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司向中天建设集团有限公司交纳的押金1112272.2元不予退还（已执行清）； 七、驳回安徽巢湖长江建设工程集团有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回中天建设集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 保全费10000元，由中天建设集团有限公司负担5000元（原审程序产生）（已交纳），由安徽巢湖长江建设工程集团有限公司负担5000元，于本判决生效后七日内直接支付给垫付义务人即中天建设集团有限公司。 本诉案件受理费24843.55元，由安徽巢湖长江建设工程集团有限公司负担（已交纳）。 反诉案件受理费57733元，由中天建设集团有限公司负担36717元（已交纳），由安徽巢湖长江建设工程集团有限公司负担21016元，于本判决生日之日起七日内直接支付给垫付义务人即中天建设集团有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　梁　涛 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十一月十四日 法官　助理　　*** 法官　助理　　朱　琳 书　记　员　　王　倪