邢台巨业房地产开发有限公司、***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省邢台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀05民终786号

上诉人（原审被告）：邢台巨业房地产开发有限公司，住所地邢台市襄都区顺德鑫苑b4-5-11号。

法定代表人：叶金娥，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈勇，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：***，男，1966年4月3日出生，汉族，现住邢台市任泽区。

上诉人邢台巨业房地产开发有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢台巨业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

邢台巨业房地产开发有限公司上诉请求：l、请求法院撤销襄都区人民法院（2020）冀0502民初1230号民事判决书，并改判上诉人不向被上诉人支付任何利息，改判上诉人无须返还被上诉人购房款。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人购房款，违反法律法规的相关规定，适用法律不正确。1、《商品房买合同司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。本案双方于2015年8月1日签订了《顺德新街认购确认单》，明确约定：商品房面积和图文信息以最终相关部门批文为准，交付时间与标准以签订的《商品房买卖合同》为准。按照法律规定，买卖双已经在《顺德新街认购确认单》中对商品房面积明确做出了约定，按照该约定本协议商铺约定的面积119.09平方米只是暂测面积，最终面积的确定以相关部门的批文也就是房管局的实测面积为准。上诉人认为，本案应当严格按照《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定判决，以当事人双方合同约定为准。2、本案正式备案合同《商品房买卖合同》约定的面积与实际交付房屋套内建筑面积和建筑面积均相符，不存在任何面积差。本案上诉人与被上诉人双方已经通过另行签订备案合同的形式确定了本案房屋交付的最终面积为103.73平方米，与实际交房面积相符。双方于2020年5月18日签订了《商品房买卖合同》及附件五《关于该商品房价款的计算方式、总价款、付款方式及期限的约定》。其中在《商品房买卖合同》第三条房屋的基本情况第四项明确约定了：该房屋实测面积为103.73平方米。在附件五第一条的一次性付款中，被上诉人再次确认了面积为l03.73平方米。被上诉人在备案合同及补充协议附件五中最终对103.7平方米的交房面积予以签字认可，本案《顺德新街认购确认单》约定的只是暂测面积，最终应当以房管局测量后得出的实测面积以及备案合同约定的面积为准。本案不管从哪个角度来看，都不存在双倍返还购房款的可能。第二，一审判决按照年利率6%支付被上诉人利息，没有法律依据，上诉人不应向被上诉人支付任何利息。本案系因存在面积差退付购房款纠纷，上诉人并无任何违约行为，也没有任何过错。系因暂测面积与实测面积不符导致的退付购房款，没有任何法律依据规定该种情形下应按6%支付利息。故一审判决上诉人向被上诉人支付6%的利息没任何法律依据。

***答辩称，依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。理由：一、本案一审法院判决支持被答辩人双倍返还答辩人购房款，适用法律正确。1、答辩人与被答辩人在2015年8月l日签订的《顺德新街认购确认单》中，只约定了对商品房面积和图文规划信息以最终相关部门批文为准，并未明确约定交付房屋的实际面积与确认单上的面积不相符时如何处理，属于约定不明确，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条相关规定解决。2、本案正式备案合同《商品房买卖合同》签订时间晚于《顺德新街认购确认单》和商品房交房时间，并且未对面积差额部分结算作出明确约定。本案商品房《顺德新街认购确认单》签订和交付房屋均是在2015年8月1日进行，并且签订了物业协议，且按119.09平方米的面积缴纳物业费，商品房买卖合同是在2020年5月18日答辩人要求被答辩人办理不动产登记时，被答辩人无奈才与答辩人签订的商品房买卖合同用于备案和办理不动产登记证书，此时答辩人才知道涉案房屋实测面积为103.73平方米，该合同晚于商品房交付将近五年之久，并且对面积差额部分结算并未作出明确约定，房屋的交付并非基于《商品房买卖合同》，因此应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条相关规定解决该案。二、一审判决被答辩人按年利率6%以差额在3%（含3%）内房屋差价部分为基数计算利息给答辩人合法有据。被答辩人与答辩人与2015年8月l日双方签订了《顺德新街认购确认单》，并于当日交情了全部购房款2,242,251元，被答辩人也于当日将涉案房屋交给了答辩人，被答辩人为了长期占用答辩人的多余部分房款资金，在2017年11月份邢台市城乡房产测绘队进行测量并且有结果后，没有通知答辩人及时结算房款，退还多余购房款，而是欺诈隐瞒答辩人实情，占用答辩人资金长达五年之久。2020年5月18日在答辩人多次催促下，被答辩人才与答辩人进行了结算，答辩人才知道该案房屋实际面积为103.71平方米，而且至今并未退还答辩人应退多余购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，因此一审判决被答辩人返还3%部分的多余购房款，并按年利率6%以差额在3%（含3%）内部分计算利息给答辩人合法有据。

***向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告所购商铺面积误差比在3%以内部分的房款计58,591.5元，利息为16,912元（从2015年8月1日起到2020年5月22日共计1756天的利息，按年利率6%计算），合计75,503.5元。2、判令被告应以58,591.5元为基数按年利率6%计算给原告自2020年5月22日起至全部返还完房屋面积误差款为止。3、被告双倍返还原告所购商铺面积误差比超过3%部分的房价款共计230,610元+230,610元，合计461,220元，诉讼请求第1项+第三项共计536,723.5元。4、诉讼费及其他费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年原告向被告认购了位于邢台市桥东区间，所购商铺面积为119.09平方米，双方约定单价为18828.21元，共计款2242251元。原告于2013年12月22日付款350000元，2013年12月31日付款495510元，2014年1月21日付款400000元，2014年1月28日付款500000元。2015年8月1日双方签订顺德新街认购确认单，确认了所购房屋的单价、面积、房号、总款数，该确认单约定买受人自愿认购上述商品房，商品房面积和图文规划信息以最终相关部门批文为准，交付时间与标准以签订《商品房买卖合同》为准。原告当日交清了余款496741元，被告也于当日将房屋交给了原告。2015年7月2日，邢台市城乡房产测绘队对该房屋进行了测绘，2018年3月23日出具不动产测量报告，被告交付给原告商铺的实测建筑面积为103.73平方米。就该商铺的买卖，原、被告双方于2020年5月18日签订了《商品房买卖合同》，所购商铺面积为103.73平方米。原告以被告交付的商铺面积小于认购确认单约定的面积，要求被告返还误差比在3%以内的房款及利息和双倍返还误差比超过3%部分的房款，向本院提起诉讼，形成本诉。以上事实由原告提交的认购确认单一份、收款收据五张和被告提交的《商品房买卖合同》、不动产测量报告等证据及庭审笔录在卷佐证。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的价款由出卖人双倍返还买受人。”根据原、被告提交的证据，可以确定原被告双方依据2015年8月1日签订的认购协议确认单而交付房屋，该确认单只约定了对商品房面积和图文规划信息以最终相关部门批文为准，并未明确约定交付房屋的实际面积与确认单上的面积不相符时如何处理，属于约定不明确，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条相关规定解决。本案，被告与原告签订的购房确认单约定的面积为119.09平方米，而被告实际交付给原告房屋的面积为103.73平方米，小于合同约定的面积，面积误差15.36平方米，面积误差比12.90%。被告应当将误差比在3%以内（含3%）部分的房价款58,591.5元及起诉日之前的利息16,912元（以58,591.5元为基数，自2015年8月1日起至2020年5月20日止，共计1756天按年利率6%计算）由被告返还原告；并且被告继续支付以58,591.5元为基数，自2020年5月23日起至全部返还完毕止，按年利率6%计算的利息；面积误差比超过3%部分的房价款230,610元由被告双倍返还给原告，原告诉求于法有据，本院予以支持。被告在庭审中辩称，被告交付给原告的房屋面积与原被告签订的《商品房买卖合同》约定的面积一致，并提交了该买卖合同，但是该买卖合同是在2020年5月18日签订，晚于房屋交付时间，房屋的交付并非基于《商品房买卖合同》，因此被告辩称房屋交付面积与商品房买卖合同约定面积相一致，不应退还原告房款的辩解理由，本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，原审判决：一、被告邢台巨业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***房价款58,591.5元及起诉日之前的利息16,912元，共计75,503.5元。支付以58,591.5元为基数，自2020年5月23日起至全部返还完毕之日止，按年利率6%计算的利息；二、被告邢台巨业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告***房价款461,220元。案件受理费9167元，减半收取计4583.5元，被告邢台巨业房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审事实与一审查明的事实一致，予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人于2015年8月1日签订的《顺德新街认购确认单》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照认购协议的内容全面履行各自的义务。双方签订该认购确认单的目的是为签订正式的商品房买卖合同而订立的预约合同，该认购确认单系签订正式合同的依据，被上诉人亦正是基于对于预约合同中双方约定的商铺面积及价款的信赖而交付了房款，积极为签订正式合同做准备。现商铺的实测面积比双方约定的面积少12.90%，已远远超出了被上诉人对双方认购协议的信赖。至于上诉人认为，因《顺德新街认购确认单》约定“买受人自愿认购上述商品，商品房面积和图文规划信息以最终相关部门批文为准，交付时间与标准以签订的《商品房买卖合同》为准”，故应以当事人双方合同约定为准，本院认为，该条款仅是双方对于商铺存在面积差异时如何解决的方案，并未明确约定交付房屋的实际面积与确认单上的面积不相符时如何处理，属于约定不明确。并且，被上诉人在2015年8月1日与上诉人签订《顺德新街认购确认单》前已按约定陆续交纳了全部购房款，上诉人在明知邢台市对该房屋进行了测绘，并于2018年3月23日出具不动产测量报告，确定交付给被上诉人商铺的实测建筑面积为103.73平方米的情况下，其并未及时退还多收取被上诉人的购房款，仍长期占用，其行为有违诚实信用原则，且被上诉人的主张符合原建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定对被上诉人多付房款及利息予以认定及处理并无不当。

综上所述，邢台巨业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9167元，由上诉人邢台巨业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邓永胜

审判员　　毕建军

审判员　　郑延铎

二〇二一年五月十日

书记员　　张姿魏