杭州市上城区中山中某某与综合整治指挥部与杭州联众医疗科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市上城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0102民初902号

原告：杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部，住所地：杭州市上城区中山中路153号三楼。

法定代表人：李晟曙，副主任。

委托诉讼代理人：钱珣、何英齐，浙江五联律师事务所律师。

被告：杭州联众医疗科技股份有限公司，住所地：杭州市上城区紫金观巷26号202室。

法定代表人：柴雪挺，董事长。

委托诉讼代理人：段红星，浙江泽大律师事务所律师。

原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部（以下简称中山中路指挥部）与被告杭州联众医疗科技股份有限公司（以下简称联众医疗公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月3日向法院提起诉讼，诉请：1、解除原、被告于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及2017年5月4日、2017年9月22日签订的《补充协议》；2、被告在上述《房屋租赁合同》、《补充协议》解除之日起十日内立即腾退位于杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的房屋，并将上述房屋交给原告，上述房屋内不可移动的装饰装潢以及其他设施设备归原告所有；3、被告立即支付租金4398844.83元（暂计算至2020年5月14日，次日起至上述租赁合同解除之日止的租金按照8319.28元／日的标准计算，自上述租赁合同解除之次日起按10815.06元／日的标准支付占有使用费至被告实际腾退之日止）；4、被告立即支付原告逾期付款违约金263563.63元（暂计算至2020年5月14日，次日起至被告实际履行之日止的逾期付款违约金以被告欠付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；5、本案的诉讼费由被告承担。本院受理后，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告中山中路指挥部的委托诉讼代理人钱珣、何英齐，被告联众医疗公司的委托诉讼代理人段红星到庭参加诉讼。庭审后双方当事人和解未果。本案现已审理终结。

本院经审理认定，2015年10月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的六处房屋（租赁面积合计3461.89平方米）作为一个标的整体出租给乙方用作商业用房，房屋租赁期限为五年，自2015年10月9日至2020年10月8日止，甲方给予乙方3个月免租金装修期，自2015年10月9日起至2016年1月8日止，乙方在此期间无需支付租金；房屋租金第一年为2958090元，每半年支付一次，先付后用，于签订合同后三个工作日内支付，此后每期租金乙方需提前15日支付，租金前两年不变，第三年租金在第二年租金基础上递增5%，后三年保持不变；租赁保证金为739522.5元，由乙方一次性向甲方缴纳，该保证金仅是乙方履行合同义务的担保；合同结束（包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），甲方有权要求乙方交还租赁标的物，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备无偿归甲方所有，双方均无需补偿，乙方逾期交还标的物，除应依照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天应按合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付占用费，直至乙方交还租赁标的物或甲方收回租赁标的物为止；乙方存在未按时足额支付租金、保证金、保险费或其他费用或补足保证金逾期时间超过30日等情形之一的，甲方有权解除本合同，无条件收回房屋，没收乙方保证金并追究乙方违约责任；乙方逾期支付房屋租金的，由乙方按当年租金总额千分之一／天标准向甲方支付违约金，直至付清为止。当日，双方当事人就涉案租赁标的物完成交接，并签署了《交铺交接单》。2015年10月26日，被告向原告交付了房屋租赁保证金739522.5元，并交纳了2016年1月9日至4月8日租期内的租金739522.5元，于2017年5月11日分别交纳租金439621.98元（备注：2016年租金）、1676431.1元（备注：2017年租金），2017年9月27日交纳租金880126.33元（备注：2017年10月9日至2018年4月8日租金），2017年10月9日交纳租金300844.13元（备注：2017年9月6日至2018年3月5日249号房屋租金），2018年3月12日交纳租金615059.1元（备注：249号房屋租金），2018年4月3日缴纳了租金880126.33元（备注：2018年4月9日至2018年10月8日租金），2018年10月17日分别交纳租金243502.56元、267423.72元。

承租期间，被告在装修施工时发现租赁标的物中的中山中路249号房屋存在一定安全隐患。2016年9月23日，浙江瀚达工程检测有限公司根据被告方工作人员周嵘的委托，就中山中路249号房屋安全现状事宜通过检测做出《杭州中山中路249号房屋安全鉴定报告》，综合评定为C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。原告同意收回修缮。2017年5月4日，双方当事人达成《补充协议》，乙方确认除中山中路249号（二层、局部四层）外的其余5处房屋符合合同约定、乙方租赁要求及使用目的，该5处房屋租赁面积1901.27平方米，第一年租金1676431.10元，甲方同意另行给予中山中路344号88天的免租期，即自2016年4月7日起算租金，给予中山中路364、366、370号（一、二层）101天的免租期，即自2016年4月20日起算租金；双方确认中山中路249号（二层、局部四层）房屋租赁面积1485.65平方米，根据修缮情况做如下处理：本协议签订后即由甲方收回修缮，修缮期2个月，修缮完毕后由浙江建院建设检测有限公司对修缮房屋进行检测，该公司出具的检测报告对双方具有约束力，若房屋危险性验定等级达到B级及以上，甲方向乙方发出交付通知，乙方在接到交付通知之日起5日内对修缮房屋进行验收，甲乙双方签署上述房屋的补充协议并办理房屋交接手续，租赁期限自交付之日起计算，租期5年，免租期3个月，上述交付日前中山中路249号（2层、局部4层）房屋的租金甲方不再计收；经检测未达到上述标准，或甲方未在上述修缮期内完成修缮的，修缮房屋不再计入房屋租赁合同的租赁范围，乙方不再承租。该《补充协议》签订后，原告对问题房屋进行了修缮。2017年8月28日，经浙江建院建设检测有限公司进行鉴定，综合评定为B级，即基本满足正常使用要求。原告遂于2017年9月6日将该处房屋交付被告。双方当事人于2017年9月22日再次签订《补充协议》，确认中山中路249号（二层、局部四层）房屋已修缮完毕且通过乙方验收，上述房屋符合合同约定、乙方租赁要求及使用目的，租赁期自2017年9月6日起至2022年9月5日，免租金装修期自2017年9月6日至2017年12月5日，第一年房屋租金每日每平方米2.5元。

2018年9月26日、2018年11月12日、2018年12月12日，原告向被告数次邮寄送达《催缴通知单》，催促被告交纳租金。2018年10月15日，被告向原告提交《关于中山中路249号、260号提前解除租赁合同事宜的申请报告》，主要内容为：因2017年底该公司董事会决议终止医院项目的筹建、大面积房屋租赁难以找到合适的承租方等原因，故提出解除涉及249号、266号两处房屋的租赁合同。双方当事人就此虽经协商但未达成协议。

2019年9月25日，原告向被告邮寄送达《告知函》，告知被告截止2019年9月25日其承租的中山中路六处物业欠付租金3988335.13元经多次催讨至今未付，要求其在7日内支付。基于被告拖欠租金未付的事实，原告诉至法院。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。本案中，原告作为出租人，将其有处分权的案涉房屋交付被告租赁使用，被告作为承租人，应当依约及时履行支付租金等相关费用的合同义务。基于被告未及时支付租金的违约行为，原告依据合同约定诉请提前解除租赁合同、被告支付拖欠的租金及解除合同后的房屋占有使用费、逾期付款的违约金等均具有相应依据。被告抗辩认为案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》应确认于2018年9月5日解除，理由是承租的涉案标的物中的中山中路249号房屋经鉴定为危房，被告在与原告协商不成的情况下于2018年9月5日向原告发出了解除合同的联系函。对此本院注意到，涉案六处租赁标的物系原告作为一个整体出租，而被告仅针对其中部分租赁物提出解除，且中山中路249号房屋经过原告修缮后达到符合可正常使用的标准，被告对此亦表示接受并进行了使用，双方当事人通过签订《补充协议》进一步明确中山中路249号房屋的承租期限、租金支付方式等合同条款，系对原有租赁合同的部分变更，合同变更后，没有证据显示原告存在违约行为导致被告可以行使租赁合同解除权之情形，故被告并不享有单方解除合同的权利，其发出解除合同通知后，原告即便未在异议期内提起诉讼，也不当然发生解除合同的法律效果。故被告的抗辩意见缺乏相应依据，本院不予采纳。考虑到本案租赁合同履行期间发生新型冠状病毒肺炎疫情在一定程度影响租赁合同的正常履行，经征求原告意见后，酌情减免被告欠付的2020年2月份和3月份两个月的租金499156.8元。关于被告已交纳的租赁保证金739522.5元，根据租赁合同约定并同时考虑到原告在租赁合同解除后存在一定期间的房屋空置损失等因素，原告有权予以没收，故不再在应付的租金及违约金中冲减。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部与被告杭州联众医疗科技股份有限公司于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及2017年5月4日、2017年9月22日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；

二、被告杭州联众医疗科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部腾退位于杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的房屋，上述房屋内不可移动的装饰装潢以及其他设施设备归原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部所有；

三、被告杭州联众医疗科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部支付租金3899688.03元（暂计算至2020年5月14日，自2020年5月15日至租赁合同解除之日的租金按照每日8319.28元标准另行计算），并支付自租赁合同解除次日起至被告杭州联众医疗科技股份有限公司实际腾退房屋之日止按照每日10815.06元标准计算的房屋占有使用费；

四、被告杭州联众医疗科技股份有限公司支付逾期付款违约金246628.03元（暂计算至2020年5月14日，次日起至款项实际付清之日止的违约金以未付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；

五、驳回原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

预收案件受理费43056元，减半收取21528元，由被告杭州联众医疗科技股份有限公司负担19145元，原告杭州市上城区中山中***与综合整治指挥部负担2383元。财产保全申请费5000元，由被告杭州联众医疗科技股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员　　张晓磊

二〇二〇年八月二十五日

书记员　　戚文竹