清丰县众安驾驶员培训有限公司、清丰县应急管理局等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省清丰县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0922民初2500号

原告：清丰县众安驾驶员培训有限公司，住所地：清丰县城关镇产业集聚区（106国道中段路东），统一社会信用代码：91410922MA44WD9Y35。

法定代表人：耿祖攀，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师。

被告：清丰县应急管理局，住所地：清丰县安康路与建设路交叉口南200米路东，统一社会信用代码：11410922MB1920589P。

法定代表人：逯亚峰，该局局长。

委托诉讼代理人：朱晓阳，河南金谋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张泽坤，河南金谋律师事务所实习律师。

被告：清丰投资集团有限公司，住所地：清丰县企业服务中心三楼，统一社会信用代码：91410922094787455P。

法定代表人：王宏伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩廷伟，该公司员工。

委托诉讼代理人：杜英学，该公司员工。

原告清丰县众安驾驶员培训有限公司（以下简称“众安公司”）与被告清丰县应急管理局、清丰投资集团有限公司（以下简称“清丰投资公司”）租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月15日向本院提起诉讼，本院于2021年3月26日作出（2021）豫0922民初256号民事判决，因原告众安公司不服该判决，提起上诉，濮阳市中级人民法院于2021年6月7日作出（2021）豫09民终982号民事裁定书，裁定：撤销河南省清丰县人民法院（2021）豫0922民初256号民事判决；本案发回河南省清丰县人民法院重审。本院于2021年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众安公司法定代表人耿祖攀及其委托诉讼代理人王军勇，被告清丰县应急管理局的委托诉讼代理人朱晓阳、张泽坤，被告清丰投资公司的委托诉讼代理人韩廷伟、杜英学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告众安公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿损失309205元；2.诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告清丰县应急管理局于2020年12月5日向原告下发了《限期搬迁通知书》，该通知书所述：清丰县文化路与兴华路交叉口西北角（原春韵食品厂）厂房东侧的13.84亩（9228.33平方米）建设用地使用权为被告清丰县应急管理局单独所有，被原告占用要求限期搬迁。原告于2017年5月20日从出租人河南省春韵食品有限公司（以下简称“春韵食品公司”）处租的该地块，租赁期限为2017年5月20日至2021年5月19日。在承租期内出租人于2019年7月30日将该地块出卖给清丰投资公司，严重侵害原告的承租人利益，无视承租人的优先购买权。首先，依据该买卖不破租赁的原则，该地块的买卖不能影响承租人的租赁，但是现在租期尚未届满，被告强行拆除原告的地上附着物，不进行任何赔偿和协商，致使原告不能正常运营，并且不能正常使用该租赁地块，严重侵害了原告的合法权益。其次，本案中，原告从事的是驾校经营，地上附着物应当予以赔偿，但是被告无视法律规定，不仅不补偿，还强行拆除申请人的房屋和地上设施，如此行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，被告清丰县应急管理局对原告作出的限期拆除通知书，没有法律依据，属于滥用职权行为，现向法院提起诉讼，请求依法判令被告赔偿原告因其强拆行为造成的损失。

被告清丰县应急管理局辩称，1.原告众安驾校起诉清丰县应急管理局没有法律依据。涉案土地使用权现由被告享有。经清丰县人民政府作出清政文[2020]72号文件批准，由清丰县自然资源局于2020年10月10日作出豫(清丰)划(2020年)第00155号《国有建设用地划拨决定书》，决定划拨给被告使用，建设项目为清丰县应急救援物资储备中心；2020年10月30日清丰县自然资源局为被告颁发了涉案土地的《不动产权证书》。因此，被告与原告之间没有租赁合同关系，被告取得土地使用权的方式属于原始取得，而不是受让取得，因此不适用“买卖不破租赁”的原则。被告作出《限期搬迁通知书》，系基于对土地享有的物权，而依法排除妨害的行为，既没有损害众安驾校的任何利益，也不存在滥用职权的情形。二、众安驾校对其主张的地上建筑物、构筑物不享有合法权益。依据《土地管理法》第五十六条之规定，建设单位使用土地，改变土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。依据《城乡规划法》第四十条、第六十四条之规定，在城市规划区内进行建筑物构筑物建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令限期拆除。依据《物权法》第二百三十一条之规定，合法建造的事实行为才会设立物权。在本案中，首先，原告与春韵食品公司签订租赁协议，约定在工业用地上建设驾校，属于未经批准擅自改变土地用途，违反前述《土地管理法》的规定，属于违法用地。其次，原告在该地块上未取得建设工程规划许可证擅自建设建筑物、构筑物，违反前述《城乡规划法》的规定，属于违法建设。再次，违法建设不能产生物权，因此原告对违法建成的建筑物、构筑物不享有物权，更不会有权益受到侵害之说。实际上，被告清丰县自然资源局和清丰县城市管理综合执法局就众安驾校违法用地、违法建设的行为多次进行查处，均责令其拆除这些违法建筑。综上，原告起诉没有事实根据和法律依据，请求驳回原告诉请。原审庭审中，被告又补充答辩意见称涉案土地权属变更情况是土地使用权原属于春韵食品公司，经投资公司收购该土地使用权权利人变更为投资公司，后该土地使用权由自然资源局收回，收回后经县政府批准，将该块土地使用权以划拨的形式划拨给应急管理局，因此原被告之间均无合同关系，原告起诉没有事实根据。

被告清丰投资公司辩称，原告起诉主体错误。原告所述的在承租期内出租人于2019年7月30日将该地块出卖给被告严重侵害了原告的承租人利益，无视承租人的优先购买权。被告收购春韵食品公司的资产（包括土地使用权）合法有效，原告应向春韵食品公司主张优先购买权。原告其起诉状中所述租赁的土地及土地使用权已于2020年8月17日被清丰县自然资源局收回，并于2020年9月17日对收回土地办理了新不动产权证（豫2020清丰县不动产权第××号）。原告所述于2020年12月5日后受到侵害与被告无关。综上所述，被告不是适格被告主体。原告起诉主体错误，其请求没有法律依据，请求法院查明事实，驳回原告对答辩人的起诉或诉讼请求。原审庭审中，被告清丰投资公司补充答辩称，原告所述的是2017年5月20日从出租人春韵食品公司承租的该地块，但根据被告与春韵食品公司核实其租赁期限是2019年5月到2021年5月，而不是其所述的2017年5月；第二，原告依据中华人民共和国合同法第229条与最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见试行第119条适用法律错误，本租赁属于土地租赁而不是房屋租赁。关于土地使用权转让时，土地承租人是否享有优先购买权的问题，目前法律法规及司法解释并无明文规定，合法的土地使用权承租人已不必然享有优先购买权。

本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，春韵食品公司（甲方）与原告众安公司（乙方）签订《协议书》一份，协议中甲方职责部分约定：一、甲方将甲方厂区自南大门进入厂区的柏油马路（南北向）最东边边沿始至东边围墙止（宽度）计50米，长度以南大门东边的南围墙始至北边围墙方向计120米，合计面积为6000平方出租给乙方，出租时间自2017年5月20日至2021年5月19日止，共计肆年；二、价格甲方以每年每月每平方壹元的价格计算将上述空地出租给乙方即每月计6000元人民币，每年度合计72000元人民币；……四、甲方不负责乙方所租赁场地里的地下和地面上的所有各项设施，由乙方根据其自身需要进行场地平整，但不得违反相关法律法规和相关职能部门的规划、涉及甲方的企业形象等。协议终止和免责条件部分约定：二、本协议履行期间，甲方若因政策等第三方原因不能继续履行本协议的，甲方只需退还未履行部分的租金给予乙方（甲方无需承担任何责任），本协议即终止；三、本协议甲乙双方签订后，如因人力不可抗的原因导致本协议不能正常履行的，甲乙双方各自承担自己的损失，且互相不再追究对方的责任。《协议书》签订后，原告众安公司实际占有并使用了春韵食品公司厂区土地。

2019年7月30日，被告清丰投资公司与春韵食品公司签订《资产收购合同》，将包括原告众安公司占用范围内建设用地使用权等资产予以收购。2020年8月15日，清丰县自然资源管理工作委员会联席会议纪要【2020】6号研究决定将包括原告众安公司占用范围在内的土地按照无偿划拨方式提供给被告清丰县应急管理局筹建清丰县应急救援物资储备中心项目。2020年8月17日，清丰县自然资源局与被告清丰投资公司达成《清丰投资公司国有建设用地使用权收回补偿协议》，有偿收回包括原告众安公司占用范围内的被告清丰投资公司的部分土地使用权。2020年10月30日，清丰自然资源局向被告清丰县应急管理局颁发不动产权证书，被告清丰县应急管理局以划拨方式获得原告众安公司占用范围在内的国有建设用地使用权。2020年11月12日，被告清丰投资公司向原告众安公司发出《关于驾校搬迁的通知》要求原告众安公司于2020年11月20日之前搬迁完毕。2020年12月5日，清丰县应急管理局向原告众安公司再次发出《限期搬迁通知书》，要求原告众安公司三日内搬迁完毕。2020年12月5日，河南远东资产评估有限公司接受原告众安公司委托对其租用土地上的混凝土路面等地上附着物的补偿价值评估后出具评估意见为289205元。

2019年7月30日，被告清丰投资公司与春韵食品公司签订《资产收购合同》、被告清丰投资公司与清丰县自然资源局签订的《国有建设用地使用权收回补偿协议》中均不包括本案的涉案资产。

原审庭审中，原告当庭认可被告清丰县投资公司口头说过续租事宜；本案庭审中，被告清丰县投资公司当庭认可接受春韵食品公司资产时发现涉案土地上有地上附着物，并且对原告进行口头通知，通知原告重新与被告协商签订租赁合同。后协商未果。原告众安公司租用土地上所建的混凝土路面等设施被拆除，本案成讼。

上述事实，有原审中提交的《协议书》、《资产收购合同》、《清丰投资公司国有建设用地使用权收回补偿协议》、《关于驾校搬迁的通知》、《限期搬迁通知书》，本案庭审中原告提交的春韵食品公司出具的声明等在卷予以证实。本案庭审中原告提交的拆迁现场照片、濮阳市远达建筑安装有限公司、清丰县建设投资有限公司、清丰县投资集团三家公司的注册基本信息，被告清丰县投资公司提交的税收缴款书，因与本案缺乏关联性，不予采信。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告众安公司与春韵食品公司签订《协议书》租用其厂区土地，双方成立租赁合同关系。被告清丰投资公司对原告与春韵食品公司签订的《协议书》中租赁时间的真实性等提出质疑，但未提交相关证据证明。春韵食品公司将规划工业用地出租给原告用于驾校培训虽不符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告与春韵食品公司之间的租赁合同合法、有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”春韵食品公司案涉厂区土地使用权等资产被被告清丰投资公司收购后案涉土地使用权转移，但案涉土地使用权的转移不影响《协议书》的约定效力，被告清丰投资公司应依法承继《协议书》约定的权利义务，被告清丰投资公司与原告成立租赁合同关系。被告清丰投资公司虽口头通知了原告重新与被告协商签订租赁合同，但在协商未果的情况下，即与清丰县自然资源局签订了《清丰投资公司国有建设用地使用权收回补偿协议》，且未将原告涉案资产告知清丰县自然资源局，存在明显过错，应承担80%的赔偿责任；原告在被告清丰投资公司口头通知重新协商签订租赁合同后，未积极回应，致使损失扩大，具有一定过错，应承担20%的赔偿责任。在接到被告清丰投资公司向原告发出的《关于驾校搬迁的通知》后，原告又接到了被告清丰县应急管理局向其发出的《限期搬迁通知书》，原告为维护自身合法权益，委托河南远东资产评估有限公司对涉案资产进行评估，河南远东资产评估有限公司于2020年12月5日作出豫远东评咨字第316号《众安公司因拆迁涉及的固定资产评估报告》，评估结论为：评估对象在评估基准日并且满足所有假设和限制条件下的补偿价值为人民币289205元（个位取整），大写贰拾捌万玖仟贰佰零伍元整。合法有效，予以采信。对于原告主张的搬迁补助费用20000元，原告在接到搬迁通知后，为避免损失扩大，及时将部分资产搬迁，确系必要，本院对该部分费用酌定为15000元，超出部分，不予支持。故被告清丰县投资公司应给付原告众安公司243364元，即：（289205元+15000元）×80%=243364元。

清丰县自然资源局按照规划发展需要与被告清丰投资公司达成协议收回了案涉土地使用权，并将其划拨给被告清丰县应急管理局，被告清丰县应急管理局基于政府划拨获得案涉土地使用权系原始取得，不负担案涉土地的之前的相关权利义务。原告与被告清丰县应急管理局不存在租赁合同关系。原告请求被告清丰县应急管理局赔偿损失缺乏法律依据，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：

一、被告清丰投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告清丰县众安驾驶员培训有限公司243364元。

二、驳回原告清丰县众安驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5938元，由原告清丰县众安驾驶员培训有限公司负担1264元，被告清丰投资集团有限公司负担4674元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。

审　判　长　　徐永强

审　判　员　　库锁庆

人民陪审员　　唐章现

二〇二一年八月三十日

书　记　员　　李晓丹